АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-29501/2022

г. Краснодар

29 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании заявителя – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьего лица – ФИО1, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023 по делу № А53-29501/2022, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 16.11.2022 № КУВД-001/2022-34952428/5, об отказе в государственной регистрации прав и возложении на управление обязанности по осуществлению государственной регистрации права на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041118:23 площадью 282 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи от 08.08.2022 № 837 (в уточненной редакции; т. 1, л. д. 85).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1

Решением от 14.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.02.2023, заявление департамента удовлетворено: признано незаконным решение управления, изложенное в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от 16.11.2022 № КУВД-001/2022-34952428/5; на управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041118:23 площадью 282 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи от 08.08.2022 № 837. Судебные инстанции указали, что целью предъявленных департаментом требований является обеспечение права пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0041118:23, расположенным под объектом недвижимости, собственником которого выступает ФИО1 Установив обстоятельства и основания приобретения ФИО1 прав на земельный участок, учитывая, что предметом договора купли-продажи послужила передача в собственность 1/2 доли в праве на земельный участок под существующим объектом недвижимости, принадлежащим ФИО1 на праве собственности, суды пришли к выводу об отсутствии необходимости контроля со стороны нотариата при совершении данной сделки в силу ее специфики, обусловленной требованиями земельного законодательства. При реализации собственником объектов капитального строительства своего исключительного права департамент из публичной собственности фактически предоставил целый земельный участок. Исходя из положений статей 434, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), с учетом норм действующего земельного законодательства, договор купли-продажи доли в праве на такой земельный участок при принятии уполномоченным органом решения о его предоставлении в собственность за плату не требует обязательной нотариальной формы. Отказ управления нарушает гарантированные департаменту действующим законодательством права в сфере распоряжения земельными участками, поскольку препятствует осуществлению органом местного самоуправления прав в отношении земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону».

В кассационной жалобе управление просит решение от 14.12.2022 и постановление апелляционного суда от 07.02.2023 отменить, настаивая на том, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка, заключенный департаментом и ФИО1, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Регистратор издал законное и обоснованное уведомление об отказе в государственной регистрации прав. Со стороны управления не допущено нарушений прав (законных интересов) заявителя (департамента). Исполнение государственным органом обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия управления как незаконные.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил. Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 11.08.2022 департамент обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041118:23.

В качестве основания проведения государственной регистрации прав заявитель представил договор купли-продажи земельного участка от 08.08.2022 № 837, по условиям которого департамент продает, а ФИО1 приобретает в собственность за плату 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041118:23, по адресу: 

<

...>.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) другая часть земельного участка (1/2 доли в праве), приобретенная по договору купли-продажи от 26.01.2021 у гр. ФИО2, находится в собственности ФИО1

Уведомлением от 16.08.2022 № КУВД-001/2022-34952428/2 государственная регистрация права приостановлена в соответствии с пунктом 4 части 1, пунктом 2 части 4, частью 5 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), по мотиву необходимости представления заявителем нотариально удостоверенного договора купли-продажи. Позиция управления основана на том, что право собственности на 1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок у ФИО1 возникнет на основании сделки – договора купли-продажи земельного участка от 08.08.2022 № 837, поэтому, в силу части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка, заключенный между департаментом и ФИО1, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Уведомлением от 16.11.2022 № КУВД-001/2022-34952428/5 в государственной регистрации права заявителю отказано в связи с истечением срока приостановления.

Ссылаясь на незаконность решения управления, департамент оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного Кодекса).

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял данное решение, совершил действия (допустил бездействие).

С 01.01.2017 вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости (в том числе, земельных участков) регламентированы Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке. В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

В статье 26 Закона № 218-ФЗ  закреплен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Уведомлением от 16.08.2022 № КУВД-001/2022-34952428/2 государственная регистрация прав была приостановлена ввиду отсутствия нотариально удостоверенного договора купли-продажи с указанием, что предметом купли-продажи явилась долевая собственность.

За определенными законом исключениями, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса закреплено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Требование статьи 42 Закона № 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Если иное не установлено рассматриваемой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив обстоятельства и основания приобретения ФИО1 прав на участок, учитывая, что предметом договора купли-продажи от 08.08.2022 № 837 явилась передача в собственность 1/2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041118:23 под существующим объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности ФИО1, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии необходимости контроля со стороны нотариата при совершении данной сделки в силу ее специфики, обусловленной требованиями земельного законодательства. В данном случае при реализации исключительного права собственником объектов капитального строительства департамент из публичной собственности фактически предоставил весь земельный участок. Исходя из положений статей 434, 550 Гражданского кодекса, с учетом норм действующего земельного законодательства, договор купли-продажи доли в праве на такой земельный участок при принятии уполномоченным органом решения о его предоставлении в собственность за плату не требует обязательной нотариальной формы, поэтому решение управления не основано на законе.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, окружным судом отклоняются, поскольку обстоятельства, на которые ссылается заявитель, проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления департамента.

Суды двух инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе управления доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023 по делу № А53-29501/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо