АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А38-1368/2020

19 января 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12.01.2022.

Полный текст постановления изготовлен 19.01.2022.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

 

при участии представителя от ответчика:

ФИО1 (доверенность от 20.04.2021)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат»

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 12.04.2021  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021

по делу № А38-1368/2020

 

по иску муниципального образования «Город Волжск» в лице 

Волжского городского комитета по управлению имуществом 

 

к обществу с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

 

о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

муниципальное образование «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат» (далее – Общество) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 03.02.2016 № 8/2016 с момента вступления решения суда в законную силу, а также об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок площадью 85 000 квадратных метров, с кадастровым номером 12:16:0802002:603, по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу. 

Исковые требования основаны на статьях 309 и 450 – 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора купли-продажи земельного участка о сроках комплексного освоения территории. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление). 

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 12.04.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021, удовлетворил заявленные требования, расторгнув спорный договор купли-продажи земельного участка и обязав ответчика возвратить муниципалитету земельный участок площадью 5613 квадратных метров, с кадастровым номером 12:16:0802002:865, категория земель – земли населенных пунктов, и земельный участок площадью 79 387 квадратных метра, с кадастровым номером 12:16:0802002:866, категория земель – земли населенных пунктов, расположенные по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

Не согласившись с названными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить принятые решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, податель жалобы указывает на отсутствие доказательств причинения истцу значительного ущерба, определенного пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; сам факт нарушения обязательств по передаче объектов инженерной инфраструктуры таким обстоятельством не является; действия по исполнению обязательств передаче объектов инженерной инфраструктуры исполняются; договор купли-продажи земельного участка в части расторжения договора, в случаях невыполнения покупателем условий пунктов 3.3 и 3.4, за исключением максимальных сроков осуществления жилищного строительства (первый абзац пункта 3.3.4 и пункт 3.5), не соответствует требованиям статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015 года) и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить вынесенные решение и постановление.

Окружной суд удовлетворил ходатайство истца о проведении судебного разбирательства без участия его представителя.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителя в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие. 

Законность решения Арбитражный суд Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителя Общества, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, на основании протокола от 28.11.2014 № 12/2014 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 85 000 квадратных метров, поставленного на кадастровый учет 03.03.2014 с присвоением кадастрового номера 12:16:0802002:603, городским округом «Город Волжск» в лице Комитета (арендодателем) и Обществом (арендатором) 19.12.2014 заключен в письменной форме договор № 2608 аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование на 10 лет земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату и осуществлять согласованное сторонами освоение участка, включающее подготовку документации по планировке территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, жилищное строительство, обустройство территории общего пользования. 

Помимо условий о предмете и размере арендной платы стороны признали существенными условия о сроках выполнения арендатором отдельных обязательств по освоению участка (пункт 3.1 договора). 

Так, для выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск», установлен максимальный срок 5 лет с момента подписания договора аренды земельного участка. Для осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка установлен максимальный срок в 10 лет с момента подписания договора аренды. 

Стороны согласовали условия выкупа арендованного земельного участка. В разделе 5 договора аренды они предусмотрели соответствующее пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015, право арендатора на выкуп земельного участка после утверждения проекта планировки территории земельных участков, образованных в границах арендуемого земельного участка, и условия такого выкупа. 

Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 03.09.2015 № 1329 утвержден проект планировки территории в границах земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802002:603. 

В целях оформления выкупа земельного участка 03.02.2016 договор аренды от 19.12.2014 № 2608 расторгнут по соглашению сторон. 

В этот же день муниципальное образование «Город Волжск» в лице Комитета (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи № 8/2016, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802002:603, общей площадью 85 000 квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

...> в целях комплексной застройки многоквартирными жилыми домами в соответствии с проектом планировки территории, а покупатель обязался уплатить выкупную цену и осуществить комплексное освоение участка. 

Продавец обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 10.02.2016. 

В пункте 1.1 договора во исполнение статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (земельный участок), подлежащее передаче покупателю по договору. 

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802002:603 зарегистрировано в ЕГРН за покупателем 27.12.2018. 

В договоре на основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации указана цена выкупа земельного участка, которая определена в соответствии с пунктом 5 протокола от 28.11.2014 № 12/2014 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка в размере 18 987 100 рублей. 

Ответчик обязанность по оплате приобретенного земельного участка не исполнил надлежащим образом.

Также договором установлена обязанность покупателя осуществить целевое использование земельного участка, заключающееся в его комплексном освоении в согласованные в договоре сроки посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территорий общего пользования на участках, образованных в границах приобретенного земельного участка, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункты 3.3.1 и 3.4 договора). 

Однако покупателем допущены нарушения при исполнении указанных обязанностей. 

Служащими Комитета установлен и зафиксирован в акте осмотра от 13.11.2019 факт неисполнения Обществом в установленный соглашением срок обязанности по обустройству территории. 

В соответствии с пунктом 3.5 договора купли-продажи в случае невыполнения покупателем условий пунктов 3.3 и 3.4 договора он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца. 

Данные обстоятельства явились основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Полномочиями по оценке доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций. В силу части 1 статьи 64 и статей 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

Согласно условиям договора купли-продажи обязанности муниципального образования передать земельный участок корреспондировали обязанности Общества не только оплатить участок, но и осуществить его комплексное освоение.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Для выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск», установлен максимальный срок в 5 лет с момента подписания договора аренды земельного участка от 19.12.2014 (первый абзац пункта 3.3.4 договора купли-продажи), то есть до 19.12.2019. Для осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка установлен максимальный срок в 10 лет с момента подписания договора аренды от 19.12.2014 (пятый абзац пункта 3.3.4 договора купли-продажи), то есть до 19.12.2024.

Актом осмотра земельного участка от 13.11.2019 подтверждено и признано ответчиком в ходе судебного разбирательства, что как на момент составления акта, так и на момент принятия решения покупатель земельного участка не только не выполнил какие-либо работы по комплексному освоению участка, но и не приступил к их выполнению. Разрешения на строительство Обществом также не получены.

С учетом изложенного судебные инстанции, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признали длительное беспричинное невыполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи (более 6 лет из запланированных 10 лет), повлекшее нарушение предусмотренного договором максимального срока выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, существенным нарушением условий договора, так как муниципальное образование лишилось возможности обеспечить местное население жильем в запланированные сроки, чем лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил документальные доказательства наличия уважительных причин уклонения (невозможности) от исполнения договора.

Указание в качестве основания для прекращения прав на земельный участок в части 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации на несоблюдение подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации максимального срока осуществления жилищного строительства, не исключало возможность указать в договоре (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) специальные основания для расторжения договора, которые с учетом включения их в договор изначально признаны сторонами существенными. К таким основаниям договором прямо отнесено невыполнение покупателем условий пунктов 3.3 и 3.4 договора, в том числе условия о строительстве объектов инженерной инфраструктуры в срок до 19.12.2019 (пункт 3.5 договора).

Названные пункты договора в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения спорного договора купли-продажи земельного участка.

Оснований для иных выводов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании кассатором норм права, подлежащих применению к настоящему спору, в совокупности обстоятельств дела, и не опровергают выводы судов, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права.

Несогласие заявителя с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Доводов, указывающих на явное нарушение норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 12.04.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 по делу № А38-1368/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат» – без удовлетворения.           

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

 

Судьи

 

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын