﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7785/21 

Екатеринбург

12 ноября 2021 г.

Дело № А76-1289/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аспект» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2021 по делу № А76-1289/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «Аспект» (далее – общество «Аспект») - Ишбульдина Т.Н. (доверенность от 23.09.2019 № 02-ЮР). 

Общество «Аспект» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации города Магнитогорска (далее - заинтересованное лицо, администрация):

- о признании незаконным действий администрации по установлению цены выкупа земельных участков в размере 60 процентов от кадастровой стоимости в проектах договоров купли-продажи земельных участков, направленных письмами от 25.09.2020 N КУИиЗО-02/5447 (с учетом письма от 23.10.2020 № КУИиЗО-02/5879), от 25.09.2020 № КУИиЗО-02/5448 (с учетом письма от 23.10.2020 № КУИиЗО-02/5879), от 02.10.2020 № КУИиЗО-02/5565, от 06.10.2020 № КУИиЗО-02/5608, от 30.10.2020 № КУИиЗО-02/5971;

- об обязании администрации в пятидневный срок после вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества «Аспект» проекты договоров купли-продажи земельных участков (в соответствии с заявлениями общества «Аспект» от 22.08.2020 № ГМУ-АК-36/00527 (АИС 730480), от 22.08.2020 ГМУ-АК-36/00529 (АИС 730481), от 22.08.2020 ГМУ-АК-36/00530 (АИС 730479), от 28.09.2020 ГМУ-АК-36/00623 (АИС 732328)) с установлением цены земельных участков, исходя из цены выкупа в размере 19,44 руб./кв. м согласно пункту 4.3.2 договора аренды земельного участка от 05.03.2009 № 5028.

Решением суда от 28.04.2021 в удовлетворении заявления общества «Аспект» отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество «Аспект» просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права. Заявитель полагает, что действия администрации по одностороннему изменению цены выкупа земельных участков, установленной пунктом 4.3, 2 договора аренды, не соответствуют закону и условиям договора аренды, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Кроме того, после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», стороны заключили три дополнительных соглашения от 24.06.2015, 16.12.2015, 27.02.2017, прошедших государственную регистрацию. Указанными дополнительными соглашениями стороны подтверждали неизменность условий договора аренды, в том числе в части цены выкупа земельных участков. Заявитель указывает, что суды не применили норму о недопустимости изменения условий договора аренды без согласия арендатора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)), которая является императивной, призванной обеспечить защиту интересов  слабой стороны договора (арендатора) и исключить грубое нарушение баланса интересов сторон (пункт 3 постановления  Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»). По мнению заявителя, суды не указали конкретное правовое основание для определения цены выкупа, мотивы, по которым цена выкупа должна составлять 60% кадастровой стоимости, поскольку ни один из подпунктов пункта 2 приказа Минимущества Челябинской области  от 13.10.2015 № 247-П не применим к спорным земельным участкам. 

 В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить указанные судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, 22.08.2020 и 28.09.2020 общество «Аспект» обратилось в администрацию с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность.

Рассмотрев поданные заявления, администрация произвела расчет выкупной цены, исходя из 60% от кадастровой стоимости земельных участков, и направила в адрес общества «Аспект» проекты договоров купли-продажи письмами от 25.09.2020 № КУИиЗО-02/5447 (с учетом письма от 23.10.2020               № КУИиЗО-02/5879), от 25.09.2020 № КУИиЗО-02/5448 (с учетом письма от 23.10.2020 № КУИиЗО-02/5879), от 02.10.2020 № КУИиЗО-02/5565, от 06.10.2020 № КУИиЗО-02/5608, от 30.10.2020 № КУИиЗО-02/5971), в то время как в договоре аренды согласована цена выкупа за 1 кв.м. 19,44 руб.

Полагая, что действия администрации не соответствуют нормам действующего законодательства, а также нарушают права и законные интересы общества «Аспект», заявитель обратился в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований,  суды исходили из того, что оспариваемые действия администрации соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы заявителя.

          Суд кассационной инстанции, изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

При этом в силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Челябинской области, утвержден приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 № 247-П (далее – приказ № 247-П).

Так, продажа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, если иное не предусмотрено федеральными законами, осуществляется по цене, равной кадастровой стоимости земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящего Порядка (пункт 1).

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, осуществляется по цене в размере, в том числе 60 процентов кадастровой стоимости земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории (за исключением земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу, заключившему договор о комплексном освоении территории, в целях строительства жилья экономического класса, в аренду для комплексного освоения территории в целях строительства такого жилья).

Цена земельных участков определяется в соответствии с правовым актом, действующим на момент подачи заявления (пункт 3).

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, 05.03.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО «Инвестстройкомплекс» (арендатор) заключен договор аренды № 5028, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:000000:138, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, южнее ул. Зеленой, общей площадью 3293471 кв. м, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства со сроком до 01.01.2024.

Согласно пункту 4.3.2 договора от 05.03.2009 № 5028 арендатор имеет право после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Цена выкупа 1 кв. м земельных участков составляет 19,44 руб. (в соответствии с таблицей раздела информационного сообщения «Сведения о земельном участке»).

ООО «Инвестстройкомплекс» 10.12.2009  передало по соглашению свои права и обязанности по договору от 05.03.2009 № 5028 обществу с ограниченной ответственностью «Аспект» (ИНН 7446058346) (т. 1, л.д. 22-23).

Общество с ограниченной ответственностью «Аспект» (ИНН7446058346) 24.08.2012 передало по соглашению свои права и обязанности по договору от 05.03.2009 № 5028 обществу «Аспект» (ИНН 7452104777).

Документация о внесении изменений в проект планировки территории западной и юго-западной части города Магнитогорска утверждена постановлением администрации № 6801-П от 21.05.2014, а земельные участки поставлены на кадастровый учет.

По утверждению истца, в силу условий пункта 4.3.2 договора аренды от 05.03.2009 № 5028 у общества «Аспект» имеется право на приобретение земельных участков в собственность с выкупной ценой - 19,44 руб. за 1 кв. м.

По утверждению администрации, выкупная цена земельных участков подлежит определению из расчета 60% от кадастровой стоимости земельных участков с учетом приказа № 247-П. 

Суд кассационной инстанции полагает доводы истца несостоятельными в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 30.2 ЗК РФ).

В силу пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

На основании пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны: 1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; 2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; 3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); 4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; 5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; 6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; 7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; 8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Согласно Информационному сообщению о проведении аукциона (пункт 6 Сведений о проведении аукциона - приложение № 2 к постановлению Главы города Магнитогорска от 29.01.2009 № 669-п) средняя цена выкупа в размере 19,44 руб. за 1 кв.м. земельных участков, сформированных в соответствии с документацией по планировке территории в границах земельного участка, предоставленного на аукционе, указана в таблице раздела «Сведения о земельном участке» и определена в соответствии с постановлением Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 № 402 «Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области». 

Согласно указанному постановлению (в редакции постановления Губернатора Челябинской области от 08.02.2010 № 32):

 - до 1 января 2012 года установить цену при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка:

 коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; 

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных 8 и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; 

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

 - до 1 января 2012 года при продаже земельных участков лицам, не указанным в пункте 1 настоящего постановления и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установить цену в следующих размерах: 

в городе Челябинске - пятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; 

в иных населенных пунктах Челябинской области - трехкратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

 В расчет берется размер ставки земельного налога, установленный на дату подачи заявления на выкуп земельного участка, без учета льгот по земельному налогу.

Таким образом, цена, указанная в данном постановлении, подлежит применению до 01.01.2012 и только в отношении тех лиц, у которых на выкупаемых земельных участках имеются объекты недвижимости.

Между тем таких объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, на спорных участках не имеется, что подтверждено представителем заявителя жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции. 

Кроме того, указанное постановление Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 № 402 утратило силу в связи с изданием постановления Губернатора Челябинской области от 14.10.2015 № 278. 

Помимо этого, суд отмечает, что в аукционной документации указана не конкретная цена выкупа земельных участков, а именно средняя цена выкупа земельных участков, что не позволяет суду сделать вывод о том, что цена выкупа земельных участков с определенностью установлена в документации о проведении аукциона. 

Участвуя в аукционе, истец (его правопредшественник ООО «Инвестстройкомплекс»), действуя добросовестно и разумно, имел возможность ознакомиться как с аукционной документацией, так и с документом, на основании которого определена выкупная цена земельных участков.

Пункт 4.3.2 договора аренды от 05.03.2009 № 5028, на который ссылается заявитель и в котором указана цена выкупа, также содержит ссылку на аукционную документацию.  

Таким образом, цена выкупа земельных участков в аукционной документации и, соответственно, в договоре аренды с определенностью не установлена.

На основании статьи 39.4 ЗК РФ цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является регулируемой и устанавливается уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления.

Данная норма является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон.

Следовательно, судами правомерно установлено, что выкупная стоимость спорных земельных участков подлежала определению в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ, то есть в размере 60% от кадастровой стоимости земельных участков, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе.

С учетом изложенного расчет выкупной цены, произведенный администрацией, судами признан правильным, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно. 

Доводы, приведенные истцом в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанциине установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2021 по делу №А76-1289/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аспект» – без удовлетворения.

         Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аспект» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей, уплаченную по платежному поручению № 601 от 19.07.2021.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           А.С. Полуяктов 

Судьи					           И.А. Краснобаева

                                                                                             И.А. Татаринова