ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-1985/2020

Дело № А41-68414/19

17 июня 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  10 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 июня 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Виткаловой Е.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 21.01.2020,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по Управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 05.12.2019 по делу  № А41-68414/19, по иску Комитета по Управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (ИНН 5030011263, ОГРН 1035005905098) к ООО "Холпрод" (ИНН 7731241861, ОГРН 1057747773698) о расторжении договора аренды, третье лицо: Управление Росреестра МО,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Холпрод" (далее - ответчик) о расторжении договора № 5428 от 04.08.2015 аренды земельного участка КН 50:26:0210101:1069 в связи с неиспользованием ответчиком земельного участка для целей строительства более трех лет с даты заключения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.12.2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор № 5428 от 04.08.2015 г. аренды земельного участка КН 50:26:0210101:1069, для строительства логистического складского комплекса.

Отделом муниципального контроля Комитета проведено обследование (осмотр) земельного участка 50:26:0210101:1069 на предмет его использования по назначению, обусловленному договором аренды земельного участка от 04.08.2015 № 5428.

В ходе обследования был составлен Акт от 06.06.2019 №984, согласно которому спорный участок не огорожен, здания, строения и сооружения на участке отсутствуют, на территории участка произрастает сорная растительность.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, Комитет обратился в суд с иском к ООО «Холпрод» о расторжении договора аренды земельного участка от 04.08.2015 № 5428.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что договор аренды земельного участка аренды № 5428 от 04.08.2015 в силу закона прекратил действие 11.09.2016, поскольку заключен в период действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании спорных договоров аренды, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

На основании постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района от 12.09.2013 № 1510 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Холпрод» между Комитетом и ООО «Холпрод» был заключен договор аренды от 12.09.2013 № 5180 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210101:752 площадью 24 700 кв.м, с видом разрешенного использования «для строительства логистического складского комплекса», расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, городское поселение Калининец, село Петровское.

На основании постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района от 29.07.2015 № 1220 «О разделе земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210101:752, расположенного в городском поселении Калининец Наро-Фоминского района Московской области» земельный участок с кадастровым номером 50:26:0210101:752 был разделен на три вновь образованных земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 50:26:0210101:1068 площадью 8645 кв. м, с видом разрешенного использования «для строительства логистического складского комплекса», расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, городское поселение Калининец, село Петровское;

- земельный участок с кадастровым номером 50:26:0210101:1069 площадью 7410 кв. м, с видом разрешенного использования «для строительства логистического складского комплекса», расположенный по адресу: Московская область, Наро- Фоминский район, городское поселение Калининец, село Петровское;

- земельный участок с кадастровым номером 50:26:0210101:1070 площадью 8645 кв. м, с видом разрешенного использования «для строительства логистического складского комплекса», расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, городское поселение Калининец, село Петровское.

Учитывая, что договор от 12.09.2013 № 5180 заключался без проведения торгов, в силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ договоры аренды на земельные участки, образованные после раздела земельного участка, должны быть заключены без проведения торгов (конкурсов, аукционов) с теми же арендаторами на тех же условиях.

Согласно п. 2 постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района от 29.07.2015 № 1220 «О разделе земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210101:752, расположенного в городском поселении Калининец Наро-Фоминского района Московской области» договор аренды земельного участка от 12.09.2013 № 5180 надлежало расторгнуть и заключить на вновь образуемые земельные участки новые договоры аренды.

Таким образом, между Комитетом и ООО «Холпрод» без проведения торгов в силу положений п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ заключен договор аренды от 04.08.2015 № 5428 в отношении земельного участка площадью 7410 кв. м с кадастровым номером 50:26:0210101:1069, для строительства логистического складского комплекса, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, городское поселение Калининец, с. Петровское. Срок действия договора определен таким же, как и первоначальном договоре  до раздела земельного участка - до 11.09.2016.

После истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжает пользоваться имуществом, что подтверждается внесением арендатором на счет арендодателя арендной платы. 

Факт действия договора аренды до настоящего времени не оспаривался ни Комитетом, ни ООО «Холпрод». 

Таким образом, договор аренды земельного участка от 04.08.2015 № 5428, в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, является действующим.

 Из п. 1 ст. 615 ГК РФ следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

 В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

 Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса. 

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

 Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. 

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. 

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие 3 "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 

Оспариваемый договор аренды является долгосрочным, заключенным на срок более 5 лет. 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Доказательств совершения действий по освоению земельного участка, начала строительства, получения ГПЗУ, иных документов, необходимых для получения разрешения на строительство ответчиком не представлено. 

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что  ответчик с даты заключения договора аренды по дату рассмотрения настоящего спора, не использовал предоставленный в аренду земельный участок для целей строительства. 

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательства представленное ответчиком в копии разрешение на строительство от 29.12.2014 г., выданное Администрацией городского поселения Калининец в отношении земельного участка КН 50:26:0210101:1069, сроком действия до 31.12.2019 г.

 Представителем истца сделано заявление, что на указанную дату земельного участка КН 50:26:0210101:1069 не существовало, поскольку он был образован на основании постановления Администрации от 29.07.2015 г. № 1220 о разделе земельного участка КН 50:26:0210101:752, поставлен на кадастровый учет 27.01.2015 г. 

Судом первой инстанции ответчику было предложено представить на обозрение суда оригинал разрешения на строительство от 29.12.2014 г.  

Однако ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции оригинал разрешения на строительство представлен не был. 

 Согласно пункту 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. 

Поскольку оригинал разрешения на строительство ответчиком не был представлен с учетом мнения представителя истца о том, что указанный документ может являться фальсифицированным, суд не принимает указанное разрешение в качестве доказательства.

Пунктом 6.4. договора аренды от 04.08.2015 № 5428 определено, что договор может быть расторгнут на основании вступившего в законную силу решения суда.

Во исполнение положений п.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.3 договора аренды от 04.08.2015 № 5428 Комитетом в адрес ООО «Холпрод» 28.06.2019 было направлено требование (от 27.06.2019 № 2212) об исполнении обязательств по договору аренды от 04.08.2015 № 5428 с предложением о расторжении договора по соглашению сторон, однако согласие на заключение такого соглашения от ООО «Холпрод» в адрес Комитета не поступило.

В подтверждение факта  не использования арендуемого земельного участка  по назначению истец ссылается на Акт от 06.06.2019 №984, согласно которому спорный участок не огорожен, здания, строения и сооружения на участке отсутствуют, на территории участка произрастает сорная растительность.

Как правильно установлено судом первой инстанции, ответчик к строительству логистического складского комплекса не приступал. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Довод ответчика о том, что он приступил к сооружению на участке фундамента, документально не подтвержден. Наличие на спорном участке объекта незавершенного строительства также ответчиком не доказано.  

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по использованию арендуемого земельного участка  по назначению.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды № 5428 от 04.08.2015 земельного участка КН 50:26:0210101:1069.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленное требование - удовлетворению.

Согласно ч. 5 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 05.12.2019 по делу № А41-68414/19 отменить.

Расторгнуть заключенный между Комитетом по Управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района и ООО «Холпрод» договор аренды от 04.08.2015 № 5428 земельного участка площадью 7410 кв. м с кадастровым номером 50:26:0210101:1069, для строительтсва логистического складского комплекса, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, городское поселение Калининец, с. Петровское.

Взыскать с ООО «Холпрод» в доход федерального бюджета 9000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Л.В. Пивоварова

 В.Н. Семушкина