АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А35-4081/2017

26 декабря 2018 года

г. Калуга

  

Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2018

Постановление изготовлено в полном объеме 26.12.2018

 

  Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1 

судей

ФИО2

ФИО3 

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

 

ФИО4

 

при участии в заседании:

 

от истца:

ООО "Пчелка"

 

от ответчика:

ООО "Курск-Агро"

 

от третьего лица:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

 

ФИО5, представителя по доверенности от 14.02.2017;

 

ФИО6, представителя по доверенности от 04.05.2018;

 

не явились, извещены надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" на решение Арбитражного суда Курской области от 23.03.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 по делу № А35-4081/2017,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Пчелка" (далее - истец, ООО "Пчелка") обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - ответчик, ООО "Курск-Агро") о признании необоснованными возражений от 09.01.2017, исх. N 46.00.09.02/1 относительно размера и местоположения земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21 по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, и признании согласованным проекта межевания земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21, по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 23.03.2018 (судья Захарова В.А.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 (судьи Щербатых Е.Ю., Ушакова И.В., Кораблева Г.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Курск-Агро" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, отказав в удовлетворении исковых требований.

От ответчика поступило сообщение в порядке пункта 2 статьи 124 АПК РФ об изменении адреса ООО "Курск-Агро", с указанием адреса для направления судебных актов по настоящему делу: 305000, 

<

...>, пом. XII (этаж 4).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы. 

Представитель истца считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в судебное заседание суда кассационной инстанции представителей не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что истцу и ответчику на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:070502:21 площадью 303 223 кв. м, расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет. 

Истец владеет 7/8 земельными долями, ответчик соответственно 1/8 долей.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от 08.08.2017 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070502:21 за ООО "Пчелка" зарегистрировано 15.08.2016, за ООО "Курск-Агро" - 21.03.2016.

Земельный участок с кадастровым номером 46:16:070502:21 ранее принадлежал физическим лицам - собственникам земельных долей и по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.02.2010 (дата регистрации договора 31.03.2010) предоставлен в аренду ООО "Обоянское агрообъединение" сроком на 15 лет на основании единогласно принятого решения общего собрания собственников от 06.07.2009.

Между ООО "Обоянское агрообъединение" (сторона 1) и ООО "Курск-Агро" (сторона 2) 14.09.2015 заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 14.09.2015, в соответствии с которым сторона 1 передала, а сторона 2 приняла на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.02.2010. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 03.02.2016.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.08.2017 в реестре содержатся сведения об обременении земельного участка правом аренды с 31.03.2010 сроком на 15 лет в пользу ООО "Курск-Агро".

Право общей долевой собственности ООО "Пчелка" на указанный земельный участок возникло на основании соглашения об отступном от 02.08.2016 и акта приема-передачи отступного от 02.08.2016.

При этом в пункте 8 соглашения от 02.08.2016 указано, что в отношении недвижимого имущества установлено обременение в пользу ООО "Курск-Агро" сроком с 31.03.2010 на 15 лет в виде аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.02.2010.

Основанием для возникновения права собственности ООО "Курск-Агро" на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок послужил договор купли-продажи земельной доли от 10.11.2015 между участником долевой собственности ФИО7 и ООО "Курск-Агро" и акт приема-передачи от 10.11.2015.

Истец организовал выполнение ООО "Землеустройство" кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет принадлежащих ему земельных долей.

Кадастровым инженером ООО "Землеустройство" ФИО8 подготовлен проект межевания земельных участков от 19.12.2016 и 20.12.2016 в газете "Курская правда" N 151 (26045) опубликовано извещение о согласовании этого проекта.

От ООО "Курск-Агро" в адрес кадастрового инженера поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21, за исх. номером 46.00.09.02/1 от 09.01.2017.

В качестве возражений на проект межевания ООО "Курск-Агро" указывает, что земельный участок, из которого производится выдел, представляет собой целостный массив пашни, в котором отсутствуют естественные границы, позволившие бы его разделить пополам и соответственно эффективно использовать одновременно двумя землепользователями. Формирование земельного участка площадью 26,53 га производится в границах сельхозугодий. Первоначальное предоставление в собственность земельных долей производилось по структуре сельскохозяйственных угодий: пашня, сенокос, пастбище, многолетние насаждения, залежь. Выдел земельного участка без сохранения структуры земельных долей нарушает законные права и интересы остальных собственников земельных долей и будет являться препятствием к выделу земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей.

Кроме того, в качестве возражения относительно выдела земельного участка в соответствии с указанным проектом межевания ООО "Курск-Агро" сослалось на то, что само образование земельного участка путем выдела земельных долей из исходного земельного участка, предусмотренное проектом, противоречит нормам действующего земельного законодательства ввиду отсутствия письменного согласия арендатора исходного земельного участка, каковым является ООО "Курск-Агро" на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей от 25.02.2010, договора передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 14.09.2015.

В претензионном письме от 16.03.2017 N 295, направленном в адрес ООО "Курск-Агро", ООО "Пчелка" просило в досудебном порядке снять ранее направленные в адрес кадастрового инженера возражения на проект межевания, в том числе, земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21.

В ответ на досудебную претензию ООО "Курск-Агро" сообщило о том, что ранее направленные возражения считает обоснованными.

Истец, ссылаясь на необоснованность предъявленных ООО "Курск-Агро" возражений относительно размера и местоположения земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21 по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, от 09.01.2017, исх. N 46.00.09.02/1, что препятствует ему как участнику долевой собственности произвести выдел земельного участка в счет принадлежащих земельных долей, обратился в суд с настоящим иском.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

В пункте 5 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. 

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Если указанное в пункте 3 статьи 13 Закона N 101-ФЗ решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Исходя из положений пунктов 10, 14, 15 статьи 13.1 Закона N 101-ФЗ извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Между тем, Законом N 101-ФЗ не установлены критерии, а также случаи, при которых возражения необходимо относить к обоснованным либо необоснованным.

Суды установили и материалами дела подтверждается, что истец и ответчик являются сособственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:070502:21 площадью 303 223 кв. м, с размером долей: 7/8 и 1/8 соответственно. Кроме того, ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21.

ООО "Пчелка" воспользовалось возможностью выдела земельного участка в счет земельных долей самостоятельно в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, обратившись к кадастровому инженеру для подготовки проекта межевания в отношении выдела земельного участка в счет земельных долей, которым подготовлен проект межевания и размещено в установленном порядке соответствующие извещение.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции ответчик заявил об отсутствии возражений относительно размера и местоположения выделяемого в счет земельных долей земельного участка согласно представленному проекту межевания, выполненному кадастровым инженером ООО "Землеустройство" ФИО8, и настаивал на невозможности выдела земельного участка без его согласия как арендатора, поскольку, по его мнению, в случае выдела истцом земельного участка договор аренды от 25.02.2010 прекращается на основании статьи 413 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не наоборот, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

При этом данная норма права, как и нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Согласно пункту 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей до 01.01.2017) регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Аналогичный порядок по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действующей в период спорных правоотношений).

Если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1563-О, нормы пункта 5 статьи 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.

Кроме того, согласно пункту 7 статьи 47 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в случаях, предусмотренных Федеральным законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что выдел земельного участка в счет земельных долей из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и предоставленного в аренду третьему лицу, в данном случае не является основанием для прекращения действия договора аренды в отношении выделенного земельного участка, в связи с чем довод заявителя о том, что в случае выделения доли истцом, в аренде у ответчика останется только земельный участок, приходящийся на долю ответчика (1/8), что приведет к прекращению договора на основании статьи 413 ГК РФ является необоснованным и правомерно отклонен судами.

Таким образом, учитывая, что в данном случае права и законные интересы арендатора земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21 не нарушаются, поскольку у общества сохраняется право аренды в силу преемственности арендных отношений, в том числе на выделенный земельный участок, а наличие указанных возражений ООО "Курск-Агро" относительно размера и местоположения земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21, препятствует дальнейшему государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав ООО "Пчелка" на образуемый земельный участок, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Данные выводы согласуется с выводами, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, от 17.01.2018 № 306-КГ17-20894, а также от 31.08.2018 № 310-КГ18-14595 по спору между теми же лицами.

Ссылка ответчика на определение Верховного Суда Российской Федерации               от 15.11.2016 N 32-КГ16-23 отклонена судами, установившими, что обстоятельства настоящего дела и дела N 32-КГ16-23 не тождественны.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы. Выводы судов не противоречит материалам дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и действующему законодательству. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами не свидетельствует о неправильном применении судом норм права. Нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобе доводы не подтверждают.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся согласно                части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 23.03.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 по делу № А35-4081/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

ФИО1 

 

Судьи 

ФИО2

 

ФИО3