АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8137/18 

Екатеринбург

10 декабря 2018 г.

Дело № А76-32486/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Полуяктова А. С., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2018 по делу № А76-32486/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «324» - Хажеев А.Ш. (доверенность от 04.08.2018);

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Челябинской и Курганской областях – Бикмаметова Е.А. (доверенность от 29.01.2018).

общества с ограниченной ответственностью «Капитал 74» - Попов В.В. (доверенность от 20.11.2018).

Общество с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «324» (далее – общество ЧОО «324») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – управление) об изменении договора купли-продажи нежилого помещения от 20.12.2016 № 1, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее – территориальное управление) и обществом ЧОО «324», в части описания предмета купли-продажи, а именно: об изложении пункта 1.2.2 договора в следующей редакции: «Общая площадь – 168,6 кв. м, кадастровый номер 74:36:0406002:225, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Воровского, д. 55».

К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Уралрегионтест», Челябинская региональная общественная организация «Федерация Айкидо», Белов Андрей Сергеевич, общество с ограниченной ответственностью «Капитал 74» (далее – общество «Капитал 74»). 

До принятия решения по существу спора общество  «Капитал 74» заявило о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просило признать недействительными результаты торгов по продаже недвижимого имущества – нежилого помещения № 1 (аптека), общей площадью 209,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0406002:225, адрес: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Воровского, д. 55 (лот № 1), отраженные в протоколе от 14.12.2016№ 051116/0005463/08-2, а также договор купли-продажи нежилого помещения от 20.12.2016 № 1, заключенный между управлением и обществом ЧОО «324».

Определением суда от 03.04.2018 общество «Капитал 74» привлечено к участию в рассмотрении дела по иску общества ЧОО «324» в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, исключено из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Решением суда первой инстанции от 13.06.2018 (судья Жернаков А.С.) в удовлетворении исковых требований общества ЧОО «324» отказано, требования общества «Капитал 74» удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор купли-продажи нежилого помещения посредством публичного предложения № 1 от 20.12.2016, заключенный между обществом с ЧОО «324» и территориальным управлением. В остальной части в удовлетворении требований общества «Капитал 74» отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества «Капитал 74» отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель отмечает, что при вынесении судебных актов по настоящему делу, суды ошибочно не приняли во внимание обстоятельства,  установленные судебными актами по делу № А76-26388/2016 и имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела. Заявитель полагает, что с учетом вывода Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенного в постановлении от 04.09.2017 по делу № А76-26388/2016, у общества «Капитал 74» отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных им в рамках настоящего дела требований, поскольку оспаривание договора купли-продажи нежилого помещения № 1 (аптека) в целом не входит в сферу материальных интересов данного лица, являющегося собственником лишь спорного пристроя площадью 41,3 кв. м. 

Кроме того, по мнению заявителя, судами необоснованно не применены положения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и полагая, что  обращение истца с иском является выражением воли на сохранение сделки в остальной части, в том числе на сохранение цены договора, заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод судов о невозможности признания сделки недействительной в части.

Общество «Капитал 74» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

  В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. 

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. 

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

При рассмотрении настоящего дела суды приняли во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дела № А76-26388/2016. При рассмотрении указанного дела судами установлено, что за обществом «Капитал 74» в Едином государственном реестре недвижимости на праве собственности зарегистрирован объект недвижимого имущества с кадастровым номером 74:36:0406002:2053 – нежилое здание (пристрой к зданию аптеки № 25) общей площадью 41,3 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Воровского, д. 55, запись регистрации от 01.12.2009 № 74-74-01/980/2009-304. За Российской Федерацией в Едином государственном реестре недвижимости на праве собственности зарегистрирован объект недвижимого имущества с кадастровым номером 74:36:0406002:225 – нежилое помещение № 1 (аптека) общей площадью 209,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 55, запись регистрации от 27.03.2014 № 74-74-01/980/2009-304. Распоряжением территориального управления от 13.09.2016 № 489-р оформлено решение о приватизации нежилого помещения № 1 (аптека), путем продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене. На официальном сайте Росимущества 23.09.2016 опубликована информация о проведении аукциона  в отношении обозначенного помещения № 1 (аптека), в том числе аукционная документация с указанием на обременение имущества арендой в пользу третьего лица - Челябинской региональной общественной организации «Федерация Айкидо» по договору аренды от 01.10.2015 № 162. Согласно протоколу от 14.12.2016 итогов проведения продажи по извещению № 051116/0005463/08 победителем по лоту с нежилым помещением № 1 признано общество ЧОО «324», с которым подписан соответствующий договор купли-продажи от 20.12.2016. 

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2017 по делу № А76-26388/2016 исковые требования общества «Капитал 74» удовлетворены частично, признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на помещения общей площадью 41,3 кв. м, составляющие пристрой к зданию, кадастровый номер 74:36:0406002:2053, включенные в состав объекта - нежилое помещение № 1 общей площадью 209,9 кв.м, кадастровый номер 74:36:0406002:225, расположенное по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Воровского, д. 55. В удовлетворении остальной части исковых требований апелляционным судом отказано. Суды пришли к выводу о том, что в Едином государственном реестре прав имеет место двойная регистрация права собственности общества «Капитал 74» и Российской Федерации на один и тот же объект – пристрой к зданию аптеки № 25 площадью 41,3 кв. м (в качестве отдельного объекта и в составе другого объекта – нежилого помещения № 1, соответственно), действительным собственником пристроя к зданию аптеки является общество «Капитал 74», тогда как право собственности Российской Федерации на пристрой к зданию аптеки № 25 в составе нежилого помещения № 1 зарегистрировано без наличия на то оснований.

После вступления в законную силу судебных актов по делу № А76-26388/2016 в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения № 1 (аптека), кадастровый номер 74:36:0406002:225, адрес: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Воровского, д. 55, выполнены кадастровые работы по уменьшению площади помещения в связи с исключением из площади помещения 41,3 кв. м, составляющих площадь пристроя к зданию. 

В Единый государственный реестр недвижимости в отношении нежилого помещения № 1 (аптека), кадастровый номер 74:36:0406002:225, внесены изменения, согласно которым площадь помещения составляет 168,6 кв.м 

Суды установили, что общество ЧОО «324» оплатило стоимость приобретенного по договору купли-продажи от 20.12.2016 № 1 имущества в полном объеме в сумме 7 148 000 руб., однако передача имущества покупателю не состоялась, что стороны не оспаривают. 

Общество ЧОО «324» обратилось в управление с претензией, в которой указало на то, что, как следует из решения суда, управление не имело право продавать имущество в таком состоянии, которое указано в договоре купли-продажи от 20.12.2016, ввиду того, что у него отсутствовало право собственности на помещение в заявленном им объеме; считало, что договор купли-продажи нежилого помещения посредством публичного предложения от 20.12.2016 № 1 подлежит изменению, так как продавцом были существенно нарушены условия договора купли-продажи, а именно условие о предмете договора. Истец потребовал от ответчика внесения изменений в договор купли-продажи нежилого помещения посредством публичного предложения от 20.12.2016 № 1.

Письмом от 13.10.2017 № 09663 управление отказалось от изменения договора, сославшись на то, что предмет договора от 20.12.2016 № 1 является его существенным условием, изменение которого возможно только по решению суда. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, на существенное нарушение продавцом условий договора купли-продажи нежилого помещения посредством публичного предложения от 20.12.2016 № 1, истец обратился в арбитражный суд с иском о внесении изменений в данный договор купли-продажи. 

Общество «Капитал 74», ссылаясь на отсутствие у управления права реализовать помещение, составляющее пристрой к зданию площадью 41,3 кв. м, управленю не принадлежащий, что делает сделку купли-продажи в силу статей 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной, и на то, что объект продажи и его стоимость должны быть идентичны как в извещении о проведении торгов, протоколе итогов проведения торгов, так и в заключаемом по итогу их проведения договоре купли-продажи, что исключает возможность внесения изменений в такой договор, при определении стоимости недвижимого имущества расчетной единицей является стоимость 1 кв.м, начальная цена имущества, реализованного со спорных торгов, определялась на основании отчета об оценке, изменение площади недвижимого имущества должно повлечь и изменение выкупной стоимости, что является недопустимым в соответствии с законом, обратилось в суд как третье лицо, заявляющее вышеуказанные самостоятельные требования относительно предмета спора.

Выявив, что территориальное управление при заключении договора купли-продажи № 1 от 20.12.2016 посредством публичного предложения распорядилось имуществом, не принадлежащим Российской Федерации, поскольку в состав приватизируемого имущества - объекта с кадастровым номером 74:36:0406002:225 - нежилое помещение № 1 общей площадью 209,9 кв. м по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Воровского, д. 55, - были включены помещения общей площадью 41,3 кв. м, составляющие пристрой к зданию площадью 41,3 кв. м, литер А1, кадастровый номер 74:36:0406002:2053, принадлежащие на праве собственности обществу «Капитал 74»,  руководствуясь положениями  пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что договор купли-продажи нежилого помещения посредством публичного предложения от 20.12.2016№ 1, заключенный между обществом ЧОО «324» и территориальным управлением, является ничтожной сделкой, нарушающей публичный порядок и права и законные интересы третьего лица – общества «Капитал 74». 

При таких обстоятельствах следует признать, что суды обоснованно удовлетворили заявленные обществом «Капитал 74»  требования.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Отклоняя доводы общества управления о том, оспаривание договора купли-продажи от 20.12.2016 № 1 в целом не входит в сферу материальных интересов общества «Капитал 74», суды правомерно руководствовались положениями статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях недействительности части сделки и исходили из положений  статьи 217, пункта 8 статьи 448,  статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 13, 18, 23 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», также учитывая, что продажа спорного объекта движимости обществу ЧОО «324» состоялась посредством публичного предложения. 

Кроме того, суды приняли во внимание, что общество ЧОО «324» настаивало на изменении существенных условий заключенного посредством публичного предложения договора купли-продажи от 20.12.2016 № 1  в части описания предмета купли-продажи - указания такой существенной характеристики недвижимости как площадь. 

Учитывая, что согласно отчету от 20.07.2016 № К16-15/41-1-240 об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности», стоимость приватизируемого имущества определялась исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м площади объектов-аналогов, умноженной на площадь приватизируемого нежилого помещения,  суды верно признали, что изменение площади предмета купли-продажи влечет фактическое изменение выкупной цены (в том числе влияет на определение значений выкупной цены для целей проведения аукциона на основании распоряжения территориального управления от 13.09.2016 № 489-р), что противоречит подпункту 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2018 по делу № А76-32486/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Челябинской и Курганской областях – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           А.С. Полуяктов 

 

В.А. Купреенков