АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4807/2018

г. Чебоксары

18 марта 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 11 марта 2019 года.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Баландаевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "ПитстоП", 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Гражданская, 7, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

к открытому акционерному обществу "Чебоксарский электротехнический завод", Россия, 428005, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Гражданская. д. 7, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Техномаш», Россия, 428005, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Гражданская. д. 7, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

о взыскании 5 725 436 руб.

   при участии: 

от истца – ФИО2 по дов-ти от 08.11.2018, ФИО3 по дов-ти от 31.10.2018 б/н, 

от ответчика – ФИО4 по пост. дов. от 26.06.2017 б/н,

от третьего лица - ФИО4 по пост. дов. от 26.06.2017 б/н. 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ПитстоП" (далее - Истец)  обратилось  в суд с иском к открытому акционерному обществу "Чебоксарский электротехнический завод" (далее - Ответчик)  о взыскании  стоимости неотделимых улучшений  в сумме 5 725 436 руб.

Исковые требования мотивированны  наличием права,  в связи с расторжением  договора субаренды от 25.11.2018 года,  на возмещение стоимости  неотделимых улучшений нежилых производственных и офисных помещений площадь. 885,8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> , определенной по результатам проведенной  ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания» оценки согласно отчету № 1355/04 от 02.04.2018 года.

 Представители Истца поддержали иск по основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, дополнительных пояснениях.

 Представитель Ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзывах.

Представитель Третьего лица  иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве (т. 1 л.д. 150-151).

В судебном заседании 14.12.2018 допрошен в качестве свидетеля оценщик ООО «Чебоксарская экспертно- сервисная компания» ФИО5, который ответил на вопросы суда и представителей сторон.

В судебном заседании 20.02.2019 допрошен в качестве свидетеля директор ООО «Техноверсия»  ФИО6, который ответил на вопросы суда и представителей сторон.

Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 03.11.2011 между ОАО «ЧЭТЗ» (арендодатель) и ООО «Техномаш» (арендатор) заключен договор аренды  производственных помещений №1/11 на нежилые производственные и офисные помещения общей  площадю 885,8 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 12-17).

08 ноября 2011 г. между ООО «Техномаш» (Арендодатель) и ООО «Питстоп» (Арендатор), был заключен договор   субаренды производственных помещений, по условиям которого   Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение нежилые производственные помещения, нежилые офисные помещения (далее по тексту «арендуемые помещения»), а также прилегающую к арендуемой части здания заранее оговоренную территорию, для обслуживания и организации временной охраняемой стоянки как обслуживающихся автомобилей, так и собственной техники «Арендатора», адрес передаваемых помещений: 

<

...>, общая площадь нежилых производственных помещений составляет 756 квадратных метров; общая   площадь передаваемых нежилых офисных помещений составляет   129,8 квадратных метров (т. 1 л.д. 19-25).

 Факт передачи объектов аренды подтверждается актом приема-передачи от 25.11.2011 (т. 4 л.д. 109).

Истец,  арендуя спорны помещения по договору от 08.11.2011 б/н за свой счет произвел реконструкцию производственных нежилых помещений, в том числе возведения пола путем поднятия его уровня на высоту 1 метр, устройства цементных стяжек и укладки плит покрытий, установки сэндвич-панелей, оконных блоков, ворот с приводом, кладкой стен и перегородок моечных боксов, оборудование туалета, устройство бытовых помещений персонала мойки и сервиса, электротехнические работы с установкой светильников, прожекторов, вентиляционные работы, обшивку стен и потолков, водопровод, оборудование очистных сооружений и монтаж двух колодцев, капитальный ремонт офисных помещений с изменением полового покрытия, установкой новых оконных блоков, реконструкцией дверных проемов, установка оборудования в помещении санузла, заливкой пола с покрытием плиткой в санузле и душевой и др.

Согласно отчету № 1355/04 лицензионного оценщика ООО «ЧЭСКО» от 02 апреля 2018 года, рыночная стоимость работ по улучшению арендуемых помещений по состоянию на 31 декабря 2011 года составила 5 725 436 руб. (т. 1 л.д. 28-78).

04 декабря 2017 года ОАО «ЧЭТЗ» и ООО «Техномаш» заключили соглашение о расторжении основного договора аренды.

01 января 2018 года собственник помещений ОАО «ЧЭТЗ» передал нежилые помещения ООО «АвтоВИП» для осуществления работ по обслуживанию, ремонту и мойке автомашин.

С исковым заявлением о взыскании  стоимости неотделимых улучшений  в сумме 5 725 436 руб. ООО «Питстоп» обратилось в суд.

Проанализировав представленные доказательства, выслушав объяснения представителей сторон, показания свидетелей, суд приходит к выводу, что исковые требования  удовлетворению не подлежат      ввиду следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, из содержания вышеуказанных норма следует, что наличие согласия арендодателя на проведение тех или иных работ по улучшению арендованного имущества предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и осуществления улучшений, но также объема и стоимости таких работ, что даст арендодателю возможность выразить свое отношение (согласие либо несогласие) по поводу производимых арендатором улучшений.

Соответственно в предмет доказывания в данном случае входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно разделу 5.5 договора субаренды от 08.11.2011 б/н арендатор имеет право по согласованию с арендодателем оборудовать арендуемый объект по своему усмотрению в соответствии с назначением арендуемых помещений.

Разделом 5.6 договора субаренды от 08.11.2011 б/н предусмотрено, что Арендатор производит за свой счет работы по благоустройству и улучшению внутреннего и внешнего вида арендуемого помещения  и прилегающей к арендуемой части здания территории.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 25.11.2011 (т. 4 л.д. 109) к договору  субаренды производственных помещений от 08.11.2011 б/н. следует, что помещения переданы в пригодном для использования в целях, согласно договору субаренды состоянии, стороны на момент приема-передачи помещений друг к другу претензий не имеют. Акт подписан  должностными лицами   истца и ответчика и заверен их печатями.

Согласно пункту 6.3 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 16.04.2012) по соглашению сторон, неотделимыми улучшениями Арендованного объекта недвижимости признаются созданные Арендатором в результате реконструкции улучшения, которые невозможно демонтировать без ухудшения качественных характеристик помещений, а именно: производственные помещения: изменение полового покрытия помещений автомоечного отделения с поднятием уровня пола до нулевой отметки (на 1м), устройства помещения для туалета с установкой сантехнического оборудования; установка ворот на вновь смонтированные  дверные проемы автомоечного отделения; устройство перегородок моечных боксов, устройство бытовых помещений персонала мойки и сервиса,         устройство бетонных желобов для пескоулавливателей автомойки; устройство очистных сооружений с установкой двух дополнительных емкостей для ж.б. колец, монтаж дополнительных канализационных сетей как внутри здания, так и вне арендуемого помещения,   монтаж оконных проемов с установкой новых пластиковых окон;  монтаж дверного проема с установкой дверного полотна;        Офисные помещения:     изменение полового покрытия помещений; установка новых пластиковых окон; реконструкция дверных проемов с установкой новых дверных полотен, заливка пола в помещении санузла с покрытием керамической плиткой; заливка пола в помещении душевой с покрытием керамической плиткой;   установка  сантехнического  оборудования  с  монтажом  водопровода и канализации в помещении санузла.

Судом не принимаются доводы Истца, что указанный пункт дополнительного соглашения от 16.04.2012 года к договору субаренды от 08.11.2011 года является подтверждением факта выполнения всего объема спорных работ и согласованием стоимости неотделимых улучшений как то предусмотрено пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из буквального толкования  указанного пункта,  сторонами согласован перечень работ, который  отнесен сторонами к неотделимым улучшениям объекта субаренды, при этом, не содержит согласования Арендодателем ни  объема каждого вида работ, ни его стоимости. 

Кроме того, из представленных в материалы дела первичных документов следует, на которые ссылается Истец, в качестве подтверждающих приобретение материалов, работ, следует, что работы производились до октября 2012 года.

Стоимость неотделимых улучшений определена Истцом на основании   отчета № 1355/04 об определении стоимости работ по реконструкции (проведению улучшений) арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> д 7 лицензионного оценщика ООО «ЧЭСКО» от 2 апреля 2018 года, рыночная стоимость работ по улучшению арендуемых помещений по состоянию на 31 декабря 2011 года составила 5 725 436 руб. (т. 1 л.д. 28-78).

Из содержания вышеуказанного отчета (том 1 л.д.  28-87) следует,  что оценка произведена без проведения непосредственного осмотра объекта субаренды и выявления фактического выполнения в арендованном Истцом  недвижимом имуществе, расположенном по адресу: 

<

...> д 7,  всех видов и объемов,  отраженных в отчете  № 1355/04 работ. 

В судебном заседании 14.12.2018 допрошен в качестве свидетеля оценщик ООО «Чебоксарская экспертно- сервисная компания» ФИО5, который на вопросы суда и представителей сторон, при этом подтвердил, что осмотр объекта субаренды произведен не был, оценка произведена на основании перечня работ, предоставленного ООО «ПитСтоп» (том 1 л.д. 84-86).

Доводы Истца о недопуске к объекту субаренды для проведенная осмотра документально не подтверждены, доказательств обращения к Ответчику для обеспечения доступа в спорные нежилые помещения  для осмотра в целях оценки фактически выполненных работ, документального оформления факта недопуска, в материалы дела не представлено. 

Также в материалы дела не представлены доказательства  извещения Ответчика о месте и времени проведения  оценки Истцом.

При таких обстоятельствах, судом принимаются доводы Ответчика, Третьего лица,  о том, что   указанная оценка не является достаточным доказательством стоимости неотделимых улучшений.

В материалы дела истцом представлены документы, подтверждающие фактическое приобретение материалов  и производства работ и услуг на суму 1779012,46 руб., а также фактически понесенные  затраты на отделку фасада арендуемого здания в сумме 42227,69 руб.   (договор подряда  (т. 2 л.д. 93-105),  товарные чеки, товарные накладные (т. 2 л.д. 110-142, т. 3 л.д. 28-198, т. 4 л.д. 84-90), переписка с Ответчиком и Третьим лицом.

 Из представленных документов не усматривается согласования с Арендодателем   конкретных видов, объема и стоимости, подлежащих выполнению в спорных помещениях работ, каких-либо согласованных смет, актов осмотра, приемки выполненных работ, подписанных Арендодателем либо собственником спорных объектов аренды в материалы дела не представлено. 

Судом установлено,  что   представленные договора подряда (т. 2 л.д. 93-105)   не позволяют идентифицировать объект, на котором проводились работы, не позволяют идентифицировать проводились ли какие-либо работы вообще по этим договорам.   В то же время   сметы,   акты приема-передачи выполненных работ,  справки КС-2, КС-3 к указанным договорам в материалы дела не представлены.

 Доказательств вручения либо направления в адрес Ответчика проектно-сметной документации на предполагаемые работы по улучшению арендованного имущества с целью получения предварительного согласия на проведение работ по улучшению арендуемого имущества в материалы дела Истцом также  не представлено.

Таким образом, суд приходит к   выводу о том, что Истцом в нарушение требований  статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации,  не подтвержден документально факт проведенных улучшений арендованного имущества в заявленном объеме, согласования с Истцом конкретного объема проведения работ, материалов, с использованием которых планировалось проведение работ, их стоимости,  проектно-сметной документации,   соответственно, оснований для взыскания несогласованной и не признаваемой  Ответчиком  стоимости неотделимых улучшений,  не имеется.

Доводы Истца судом не принимаются с учетом изложенных оснований.

На основании изложенного исковые требования ООО «ПистоП» о взыскании с открытого акционерного общества "Чебоксарский электротехнический завод"    стоимости неотделимых улучшений  в сумме 5 725 436 руб. удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПитстоП" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 46627 руб. (сорок шесть тысяч шестьсот двадцать семь руб.).

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

О.Н. Баландаева