АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-25201/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  30 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 июня 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Севастьяновой М.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «ВИРА-Строй» на решение от 08.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 06.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Полосин А.Л., Фертиков М.А.) по делу № А45-25201/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «ВИРА-Строй» (630110, г. Новосибирск, ул. Театральная, д. 42, ОГРН 1115476030780, ИНН 5401345428) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) об обязании произвести перерасчет арендных платежей, о взыскании денежных средств.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Надежкина О.Б.) в заседании участвовали представители: 

от общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «ВИРА-Строй» – Кальмуцкий В.О. по доверенности от 21.12.2018;

от мэрии города Новосибирска – Байдина И.В. по доверенности от 24.12.2018, Мищенко Д.В. по доверенности от 16.11.2018. 

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «ВИРА-Строй» (далее – ООО СК «ВИРА-Строй», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) в котором просило:

–  обязать произвести перерасчет арендной платы за период действия дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т (далее – договор аренды) за период с 03.12.2015 по 19.01.2017 исходя из арендной платы 17 116 000 руб. в год;

–  взыскать 5 492 741,98 руб. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по дополнительному соглашению № 1 к договору аренды;

–  взыскать 58 239 265,51 руб. убытков, связанных с освоением земельного участка для целей многоэтажного строительства; 

–  взыскать 32 046 598,72 руб. убытков, связанных с оплатой арендных платежей за земельный участок.

Решением от 08.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. 

ООО СК «ВИРА-Строй» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в перерасчете арендной платы за период действия дополнительного соглашения № 1 к договору аренды за период с 03.12.2015 по 19.01.2017 исходя из арендной платы 17 116 000 руб. в год, во взыскании неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы по дополнительному соглашению № 1 к договору аренды в сумме 5 492 741,98 руб., принять новый судебный акт об удовлетворения требований общества в указанной части. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: причиной повышения арендной платы по дополнительному соглашению № 1 явилось изменение назначения земельного участка с малоэтажного на многоэтажное строительство, при этом воспользоваться правом на многоэтажное строительство истец не смог; после расторжение дополнительного соглашения № 1, то есть после изменения разрешенного использования земельного участка на вид, предусмотренный договором аренды в первоначальной редакции, цена договора также была изменена на цену, установленную посредством торгов, таким образом, единственной причиной повышения арендной ставки явилось изменение разрешенного использования земельного участка, чего стороны делать не имели право; поскольку истец не получил встречного предоставления по дополнительному соглашению № 1, общество вправе потребовать возврата излишне уплаченной арендной платы, определяемой как разница между ценой, указанной в дополнительном соглашении № 1 и первоначальном договоре аренды. 

В отзывах на кассационную жалобу мэрия и департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска просят обжалуемые судебные акты оставить без  изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.

Кроме того, часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ ограничивают процессуальные полномочия суда кассационной инстанции проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые фактические обстоятельства и повторно оценивать исследованные судами первой и апелляционной инстанций имеющиеся в деле доказательства.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением мэрии от 30.06.2014 № 5556 «О предоставлении на торгах в форме аукциона для строительства земельного участка по ул. Заслонова в Дзержинском районе» принято решение о предоставлении комиссией по организации и проведению торгов в сфере земельных отношений на торгах в форме аукциона для строительства земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:013135:31 по ул. Заслонова в Дзержинском районе площадью 72 069 кв. м с видом разрешенного использования: многоквартирные малоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками (зона жилой застройки Ж-2).

На основании данного постановления земельный участок был выставлен на открытый аукцион. Извещением о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Новосибирск, Дзержинский район, ул. Заслонова, предусмотрено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка: разрешенное использование – многоквартирные малоэтажные дома, в том числе, со встроенными или встроено-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками (зона жилой застройки Ж-2). Извещение о проведении данного аукциона опубликовано в Бюллетене органов местного самоуправления города Новосибирска от 15.07.2014 № 52, а также на официальном сайте торгов № 150714/0149892/01.

По результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка победителем признан истец (протокол о результатах аукциона от 19.08.2014 № 376).

Мэрия 02.09.2014 заключила с победителем торгов ООО СК «ВИРА-Строй» договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 119320т.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды разрешенное использование спорного земельного участка: многоквартирные дома, в том числе, со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения и автостоянками (зона жилой застройки Ж-2). Изменение разрешенного использования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к договору.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды, являющегося, в том числе, актом приема-передачи земельного участка, истцу был передан в аренду без каких-либо замечаний земельный участок с кадастровым номером 54:35:013135:31, площадью 72 069 кв. м. 

Истец 09.12.2014 получил в главном управлении архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска справки №№ 30.12-19314/13, 30.12-19314/15, из которых узнал, что спорный земельный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6).

Согласно предоставленной главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска выписки из Правил землепользования и застройки города Новосибирска (приложение к справке от 09.12.2014 № 30.12-19314/15), зона Ж-6 позволяет возводить на земельных участках: индивидуальные жилые дома; многоквартирные малоэтажные дома (не более двух квартир).

Указанная зона не позволяет возводить малоэтажные многоквартирные дома свыше двух квартир, а также многоквартирные малоэтажные дома со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, как это предусмотрено договором аренды.

Полагая, что сохранение зоны Ж-6 значительным образом ограничивало права истца в освоении земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и конкурсной документацией, общество обратилось в мэрию с заявлением о внесении изменений в карту градостроительного зонирования территории города Новосибирска.

Истец 15.12.2014 обратился в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска с заявлением от 15.12.2014 № 586А/14 о переводе зоны Ж-2 (зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами) в зону Ж-1 (зона застройки жилыми домами смешанной этажности).

Мэрия 24.02.2015 провела публичные слушания, по итогам которых было принято решение об одобрении изменении вида территориального зонирования, согласно которому спорный земельный участок был отнесен к территориальной зоне Ж-1. Указанное решение было утверждено советом депутатов города Новосибирска от 31.03.2015 № 1315.

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки города Новосибирска (приложение к справке от 13.07.2015 № 30.12-9401/15), одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Ж-1 является: «многоквартирные 14 – 18 этажные дома, в том числе, с помещениями общественного назначения, автостоянками».

Истец обратился в мэрию с заявлением от 13.04.2015 № 156/15 о внесении изменений в заключенный договор аренды земельного участка, касающихся вида разрешенного использования земельного участка. 

На основании заявления истца от 13.04.2015 № 156/15 и решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (протокол от 11.06.2015 № 404, подпункт 7.4) об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:013135:31 на «многоквартирные 14 – 18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; центральные тепловые пункты; трансформаторные подстанции» 15.03.2016 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды. 

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения № 1 пункт 1.3 договора аренды был согласован в следующей редакции:

«Разрешенное использование: многоквартирные 14 – 18 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, центральные тепловые пункты, трансформаторные подстанции».

Также была повышена арендная плата с 17 116 000 руб. в год до 21 981 000 руб. в год.

Мэрия и общество 25.08.2017 заключили соглашение о расторжении дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, которое зарегистрировано в установленном порядке 12.09.2017 за № 54:35:013135:31-54/001/2017-7.

Из пункта 1 соглашения о расторжении договора усматривается, что по взаимному согласию стороны признали дополнительное соглашение № 1 к договору аренды расторгнутым с 08.08.2017.

Полагая, что в результате неправомерного повышения размера арендной платы в период действия дополнительного соглашения № 1 к договору аренды на стороне мэрии возникло неосновательное обогащение в размере разницы в цене арендной платы в сумме 5 492 741,98 руб., общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 606, 611, 612, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 65 АПК РФ, установив, что между истцом и мэрией 15.03.2016 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым был увеличен размер годовой арендной платы, указанное дополнительное соглашение расторгнуто по соглашению от 25.08.2017, таким образом, у мэрии имелись основания начислять годовую арендную плату в размере 21 981 000 руб. за период с 15.03.2016 по 19.01.2017, учитывая, что оплата арендных платежей за земельный участок осуществлены истцом по своему усмотрению, принимая во внимание, что истец по собственной инициативе обратился с заявлением о переводе зоны Ж-2 в зону Ж-1, пришел к выводу о том, что арендные платежи за землю, оплаченные истцом за период с 15.03.2016 (с даты заключения дополнительного соглашения № 1 к договору аренды) по 19.01.2017 (до введения обеспечительных мер о приостановлении начислений арендных платежей по договору аренды) в сумме 5 492 741,98 руб. в понимании статьи 1102 ГК РФ для мэрии неосновательным обогащением не являются.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Между тем судами не было учтено следующее.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, в том числе, – из неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со статьей 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Таким образом, необходимость применения кондикции как общей защитной меры может возникнуть и при наличии договорных отношений между сторонами. 

В данном случае истец исполнил договорную обязанность при невозможности получить встречное удовлетворение по договору.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что основанием для перечисления повышенной арендной платы согласно дополнительному соглашению явилось предоставление истцу возможности осуществлять строительство в соответствии с иным видом разрешенного использования земельного участка.

Однако в последующем согласно решению от 19.12.2016 Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее – УФАС по Новосибирской области) мэрия была признана нарушившей Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». При оспаривании мэрией в рамках дела № А45-1763/2017 указанного решения было установлено, что положения дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, изменяющего вид разрешенного использования земельного участка, противоречат действующему земельному законодательству (часть 17 статьи 39.8 ЗК РФ). Решением от 24.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по указанному делу, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований мэрии к УФАС по Новосибирской области было отказано.

Стороны 25.08.2017 заключили соглашение о расторжении дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, которое было зарегистрировано в установленном порядке.

В рамках дела № А45-293/2017 Арбитражный суд Новосибирской области подтвердил факт нарушения закона при заключении дополнительного соглашения № 1, но отказал антимонопольному органу в иске к мэрии и обществу о признании недействительным дополнительного соглашения от 15.03.2016 № 1 по тому основанию, что на момент рассмотрения дела оспариваемый договор расторгнут по соглашению сторон.

Поскольку цель предоставления со стороны истца части арендной платы в повышенном размере не может быть достигнута, решением по делу № А45-293/2017 в иске о признании сделки недействительной отказано, исполнение имело место в связи с договором, из существа обязательств арендодателя и арендатора о встречном характере исполнения невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, суды должны были применить к спорным правоотношениям положения статьи 1102 ГК РФ о праве приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, вывод судов о том, что спорная сумма арендных платежей не является неосновательным обогащением мэрии, основан на неправильном применении норм материального права.

Вместе с тем в связи с отказом в иске в полном объеме суды не устанавливали и не проверяли расчет суммы, перечисленной истцом по дополнительному соглашению и не оценивали представленные доказательства, поэтому в отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 АПК РФ), решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в части отказа во взыскании 5 492 741,98 руб. излишне оплаченной арендной платы по дополнительному соглашению к договору аренды, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы не рассматривается, поскольку на основании части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-25201/2016 в части отказа во взыскании 5 492 741 рублей 98 копеек излишне уплаченной арендной платы по дополнительному соглашению к договору аренды отменить. В этой части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В остальной части решение от 08.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-25201/2016 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Т.А. Зиновьева

										М.А. Севастьянова