АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                дело № А45-21977/2017

город Новосибирск

08.12.2018

резолютивная часть решения объявлена 06.12.2018

в полном объёме решение изготовлено 08.12.2018

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью ДИСКУС ПЛЮС

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ДОСТОЙНЫЙ СЕРВИС

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

при участии в судебном заседании представителей 

истца: ФИО2 по доверенности от 29.10.2018, служебное удостоверение

ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.07.2017, удостоверение адвоката

третьего лица: ФИО4 по доверенности от 15.10.2018, удостоверение адвоката

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью ДИСКУС ПЛЮС задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.10.2011 № 108848 в размере 1 875 868 рублей 37 копеек за период с июня 2014 года по май 2017 года, неустойки в размере 281 545 рублей 15 копеек за период с 24.03.2015 по 26.07.2017.

В аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:071585:60 общей площадью 2 710 кв. м. Срок договора первоначально определён сторонами с 27.10.2011 по 27.10.2014.

В материалах дела имеются договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.10.2011 № 108848, дополнительное соглашение от 24.10.2014, разрешение на ввод жилого дома № 64 в эксплуатацию от 20.02.2015 № Ru 54303000-54.

В процессе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности с учётом даты обращения в арбитражный суд.

На определение суда об истребовании доказательств от 12.07.2018 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сообщило, что согласно данным единого государственного реестра недвижимости 23.06.2015 была проведена первая государственная регистрация на объект недвижимого имущества – квартиру № 90 в жилом доме по адресу: 

<

...>.

Жилой дом по адресу: 

<

...> расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071585:60, введён в эксплуатацию 20.02.2015.

С учётом фактических обстоятельств, установленных в процессе судебного разбирательства, мэрией города Новосибирска представлены технические расчёты по размеру арендной платы за период с 17.08.2014 по 23.06.2015 и неустойки.

Изучив доводы искового заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью ДИСКУС ПЛЮС был заключён договор аренды земельного участка от 27.10.2011 № 108848, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:071585:60 общей площадью 2 710 кв. м. в целях строительства многоквартирного жилого дома.

Срок договора первоначально определён сторонами с 27.10.2011 по 27.10.2014.

Дополнительным соглашением от 24.10.2014 стороны продлили срок действия договора до 27.10.2017, изменили условия внесения арендных платежей (ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем) и размер неустойки (0, 05 % за каждый день просрочки от суммы задолженности за истекший месяц).

В соответствии с пунктом 7.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.10.2014 № 1 с момента перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности арендатора по договору прекращаются.

Согласно пункту 2.4.8 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По смыслу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что обязательства по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.10.2011 № 108848 обществом с ограниченной ответственностью ДИСКУС ПЛЮС надлежащим образом не исполнены, требования действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений нарушены.

Такое поведение ответчика нельзя признать добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, в связи с чем заявленные мэрией города Новосибирска исковые требования признаны судом обоснованными.

Вместе с тем в процессе судебного разбирательства ответчиком заявлено о применении исковой давности по предъявленным мэрией города Новосибирска требованиям.

Исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истёкшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку с исковым заявлением мэрия города Новосибирска, являясь арендодателем по договору, то есть лицом, которое помимо прочего контролирует поступление арендных платежей и знает о моменте возникновения задолженности по договору, обратилась в арбитражный суд 17.08.2017, срок исковой давности в отношении задолженности, образовавшейся ранее 17.08.2014, истцом пропущен.

На определение суда об истребовании доказательств от 12.07.2018 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сообщило, что согласно данным единого государственного реестра недвижимости 23.06.2015 была проведена первая государственная регистрация на объект недвижимого имущества – квартиру № 90 в жилом доме по адресу: 

<

...>.

При таких условиях по смыслу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведёнными в пунктах 66 и 67 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с 23.06.2015 земельный участок с кадастровым номером 54:35:071585:60 перешёл в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, построенном и введённом в эксплуатацию на этом земельном участке, а договор аренды  земельного участка на территории города Новосибирска от 27.10.2011 № 108848 прекратил своё действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также согласуется с пунктом 7.6 этого договора.

Таким образом, период начисления арендной платы по заявленным мэрией города Новосибирска в рамках настоящего спора требованиям ограничен датами 17.08.2014 и 23.06.2015.

В пределах этого периода значимость при определении размера арендной платы имеют даты 27.10.2014 (истечение трёхлетнего срока для строительства многоквартирного жилого дома), 20.02.2015 (дата ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию).

В силу пункта 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п, в случае если по истечении трёх лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства не введён в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере.

Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п, содержащее штрафную санкцию за несвоевременное освоение переданного в аренду земельного участка, действовало в период спорных правоотношений, в этой связи подлежит применению вопреки возражениям ответчика, основанным на неверном толковании правил о применении законодательства во времени.

С учётом даты предоставления земельного участка с кадастровым номером 54:35:071585:60 в аренду – 27.10.2011 трёхлетний срок освоения земельного участка в целях жилищного строительства истекает 27.10.2014, следовательно, с этой даты подлежит применению двойной коэффициент, действовавший в этот период времени.

20.02.2015 жилой дом № 35/1 по улице Татьяны Снежиной в городе Новосибирске на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071585:60 был введён в эксплуатацию, следовательно, с этого момента правовых оснований для применения двойного коэффициента не имеется.

Довод мэрии города Новосибирска о необходимости начисления двойного коэффициента с 17.08.2014 со ссылкой на ранее заключённые сторонами договоры аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.04.2008 № 4тко, от 01.07.2008 № 7тко судом проверен и признан подлежащим отклонению.

По условиям названных договоров в аренду были предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:071585:009 и 54:35:071585:0010 площадью 103 024 кв. и 143 442 кв. м соответственно.

Комплексное освоение участков в целях жилищного строительства включает в себя:

деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков,

обеспечение поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учёта земельных участков в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утверждённой в установленном порядке уполномоченным органом,

работы по обустройству участка посредством строительства и выполнения иных работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке,

жилищное и иное строительство – работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утверждённой в установленном порядке проектной документацией, с видами разрешённого использования участка, нормативами градостроительного проектирования, документацией по планировке.

Таким образом, условия названных договоров предполагают не только жилищное строительство, но и другие действия, необходимые и непосредственно предшествующие строительству.

Поскольку договоры № 4тко и № 7тко заключены в целях комплексного освоения земельных участков общей площадью 246 466 кв. м, правовых оснований для применения с 17.08.2014 к правоотношениям сторон по договору от 27.10.2011 № 108848 штрафной санкции в виде двойного размера арендной платы не имеется.

Кроме того, названные договоры расторгнуты по взаимному согласию сторон с 10.10.2011.

Согласно пунктам 2 соглашений о расторжении от 27.10.2011 соглашения со дня их подписания сторонами одновременно приобретают силу актов приёма-передачи, в соответствии с которыми арендатор передал, а арендодатель принял земельные участки, охарактеризованные и согласованные сторонами в приложении 1 к договорам.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:071585:60 был заключён мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью ДИСКУС ПЛЮС 27.10.2011,  земельный участок с кадастровым номером 54:35:071585:60 передан арендодателем арендатору согласно пункту 7.2 договора в момент его подписания.

Следовательно, применение санкции за нарушение сроков строительства по указанному договору возможно только с 27.10.2014.

Проверив технический расчёт, представленный мэрией города Новосибирска, в котором предусмотрено начисление арендной платы за период с 17.08.2014 по 22.06.2015 с учётом начисления двойного коэффициента в период с 27.10.2014 по 19.02.2015, суд счёл его верным, в связи с чем взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность в размере 145 537 рублей 85 копеек за период с 17.08.2014 по 22.06.2015, неустойка в размере 1 667 рублей 68 копеек за период с 24.03.2015 по 23.06.2015.

Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ДИСКУС ПЛЮС в пользу мэрии города Новосибирска 145 537 рублей 85 копеек задолженности и 1 667 рублей 68 копеек неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ДИСКУС ПЛЮС в доход федерального бюджета 2 305 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова