АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-23329/2018 

Дата принятия решения –  13 декабря 2018 года.

Дата объявления резолютивной части –  06 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью "Сиб тор Инвест К", г. Абакан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Общества с ограниченной ответственностью "ТОР Каз Инвест",  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) ,Общества с ограниченной ответственностью "Компания Гранд" ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании отсутствующим права собственности  на незавершенный строительством объект, назначение нежилое, площадь застройки 798,3 кв. м. степень готовности 70%, инв. №15079, лит А, а

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

с участием:

от истца ООО "Сиб тор Инвест К", г. Абакан –ФИО2 по доверенности от 09.08.2018г.

от истца ООО "ТОР Каз Инвест"-ФИО2 по доверенности от 11.01.2018г. 

от ответчика  – ФИО3, ФИО4 по доверенности от 23.08.2018г. , после перерыва также ФИО1,  паспорт,

от третьего лица - не явился, извещен 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы, Общество с ограниченной ответственностью "Сиб тор Инвест К", Общество с ограниченной ответственностью "ТОР Каз Инвест", Общество с ограниченной ответственностью "Компания Гранд", - обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Казань, о признании отсутствующим права собственности  на незавершенный строительством объект, назначение нежилое, площадь застройки 798,3 кв. м. степень готовности 70%, инв. №15079, лит А, а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

В судебном заседании истец заявил об уточнении исковых требований просил прекратить право собственности ответчика на незавершенный строительством объект, назначение нежилое, площадь застройки 798,3 кв. м. степень готовности 70%, инв. №15079, лит А, а. В обоснование уточненного требования истец ссылается на незаконность решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о регистрации права собственности. 

В  уточнении исковых требований судом отказано, поскольку исходя из предмета и основания уточненных требований истец фактически оспаривает действия регистрирующего органа, что является новым требованием как по своему предмету так и по основаниям требования.

Учитывая, что истцу в уточнении требования было отказано, ходатайство о привлечении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в качестве соответчика по уточненному требованию также было отказано.

Истец в судебном заседании иск поддержал, настаивал на его удовлетворении.

Ответчик иск не признал, представил отзыв на исковое заявление, дал пояснения по существу заявленных требований, заявил о пропуске срока исковой давности.

Заслушав доводы истца, ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, взаимоотношения сторон обусловлены заключенным договором инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007, согласно условиям которого Общество с ограниченной ответственностью "Астра Групп", выступившее в качестве инвестора, передает ответчику, выступившему в качестве застройщика, инвестиции в сумме, установленной настоящим договором, для реализации инвестиционного проекта.

Распределение долей в объекте инвестиционной деятельности производится сторонами в следующем соотношении: доля инвестора – 91,9% общей площади, что составляет 3 625 кв.м. от общего количества площадей объекта инвестиционной деятельности; доля застройщика – 8,1% общей площади, что составляет 320 кв.м. от общего количества площадей объекта инвестиционной деятельности, расположенных на 3 (третьем) этаже, объекта инвестиционной деятельности, а также одно машиноместо, расположенное в подвальном помещении объекта инвестиционной деятельности. Указанная доля является вознаграждением застройщика за выполнение им своих функций по выполнению настоящего договора (пункт 2.1. в редакции соглашения № 3-ДС о внесении изменений и дополнений в договор инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007).

Объект инвестиционной деятельности – административно-офисный центр общей проектной площадью 3 945 кв.м., планируемая площадь застройки 740,4 кв.м., создаваемый по адресу: 

<

...> (бывшая – 50 лет Октября), дом 4а, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектно-сметной документацией, на земельном участке, общей площадью 1 020 кв.м., кадастровый номер: 16:50:050146:0007, являющимся землепользованием, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения офисных помещений, расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...>, принадлежащего инвестору  на праве собственности, что устанавливается договором купли-продажи земельного участка и находящегося на нем здания от 28.12.2006, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационный службы по Республике Татарстан 28.02.2007, запись регистрации № 16-16-01/062/2007-146; удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АА 209031, повторно выданным 30.05.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, запись регистрации № 16-16-01/062/2007-146 (пункт 1.4. в редакции соглашения № 3-ДС о внесении изменений и дополнений в договор инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007).

Размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами в размере 70 000 000 (семьдесят миллионов) рублей и может быть извещен по соглашению сторон (пункт 3.1.). 

По завершению строительства и ввода Обьекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию, при условии выполнения Инвестором обязательств но внесению инвестиций, Стороны подписывают Акт о результатах реализации настоящего инвестиционного договора, и Застройщик передает Инвестору 91,9 % обшей плошали Объекта инвестиционной деятельности (пункт 2.1.1.3 в редакции соглашения № 3-ДС о внесении изменений и дополнений в договор инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007).

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2 договора Инвестор обязан осуществить финансирование по настоящему договору в полном объёме и в порядке, установленном настоящим договором; осуществить со своей стороны приёмку Объекта инвестиционной деятельности по настоящему договору путём подписания акта приёма-передачи.

Застройщик обязан используя внесенные Инвестором инвестиции, обеспечить реализацию Инвестиционного проекта, в том числе: обеспечить управление строительством и осуществление контроля за его ходом в строгом соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и техническими регламентами, строительными нормами и правилами; организовать производство строительных работ, обеспечить строительство материалами и оборудованием; в установленном порядке обеспечить передачу территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций на обслуживание; получить правовой акт (разрешение) на ввод его эксплуатацию; в течение десяти рабочих дней после получения правового акта (разрешения) на ввод Объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию уведомить Инвестора о завершении строительства и о готовности Объекта к передаче и передать Инвестору и/или привлеченным им соинвесторам по акту приёмки-передачи Объект инвестиционной деятельности (п.4.3.1 договора).

В силу п.4.3.3 договора заказчик обязан передать Инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у Застройщика, для государственной регистрации права собственности на Объект инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 5.3 договора инвестирования (в редакции соглашения № 3-ДС от 30.06.2010) право собственности на доли в Объекте инвестиционной деятельности, указанные в пункте 2.1 настоящею Договора, оформляется Сторонами самостоятельно, по факту передачи Застройщиком Инвестору Объекта инвестиционной деятельности и подписания Перечня распределения помещений. Каждая из Сторон обязуется в течение пяти рабочих дней, с даты получения от другой Стороны письменного запроса, предоставить обратившейся Стороне соответствующий комплект документов, необходимый для оформления права собственности и отсутствующий у другой Стороны.

29.08.2007 ответчиком получено разрешение на строительство административно-офисного центра №RU16301000-235-гр.

01.11.2008 между ООО "Астра Групп" (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "Астра Групп" передало ответчика в аренду в целях осуществления строительства Административно-офисного центра земельный участок общей площадью 1 020 кв.м., кадастровый номер: 16:50:050146:0007, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения офисных помещений, расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...>.

Как пояснили стороны, действия по реализации вышеуказанного инвестиционного проекта осуществлялись до конца 2008 года, когда было приостановлено финансирование инвестиционного проекта.

13.11.2009 за ответчиком было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, степень готовности – 70%, площадь застройки 782,9 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

...>.

Судом установлено, что ООО "Астра Групп" в рамках дела №А65-11456/2011 обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Казань, о признании права собственности на 919/1000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенное строительством здание по адресу: РТ, 

<

...> А.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.09.2011 по делу №А65-11456/2011 в иске отказано. При принятии указанного решения суд исходил из того, что условие инвестиционного договора породило лишь обязательственные отношения между его сторонами и дало им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Также суд со ссылкой на пункт 2 статьи 8 и статью 219 ГК РФ пришел к выводу, что право общей долевой собственности на объект недвижимого имущества у истца не возникло. Заявленное же истцом требование о признании права подлежит рассмотрению судом как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку истец не обращался к ответчику о передаче имущества по акту приема-передачи, суд расценил требования истца как не обоснованные.

Согласно договору № 1/S-AG-ц  от 14.05.2015  уступки права и обязанностей по договору инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007 инвестор Общество с ограниченной ответственностью "Астра Групп" передал, а новые инвесторы Общество с ограниченной ответственностью "Сиб ТОР Инвест К", Общество с ограниченной ответственностью "ТОР Каз Инвест" и Общество с ограниченной ответственностью "Компания "ГРАНД" приняли принадлежащее инвестору права и обязанности по договору инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007 (с дополнительными соглашениями №№ 1-2, 3-ДС от 30.06.2010). 

В частности, ООО "Астра Групп" передало: 

- ООО "Сиб ТОР Инвест К" 39% принадлежащих инвестору прав и обязанностей по Инвестиционному договору. Объем передаваемых прав по Инвестиционному договору составляет право требования передачи 35,85 % доли в праве общей долевой собственности завершенного строительством Административно-офисного центра по адресу: 

<

...> (далее - Объект) к ИП ФИО1, являющейся Застройщиком Объекта.

- ООО "ТОР Каз Инвест" 58,5% принадлежащих Инвестору прав и обязанностей по Инвестиционному договору. Объем передаваемых прав по Инвестиционному договору составляет право требования передачи 53,75 % доли в праве общей долевой собственности завершенного строительством Объекта к ИП ФИО1, являющейся Застройщиком Объекта.

- ООО "Компания "ГРАНД" - 2,5% принадлежащих Инвестору прав и обязанностей по Инвестиционному договору. Объем передаваемых прав по Инвестиционному договору составляет право требования передачи 2,3 % доли в праве общей долевой собственности завершенного строительством Объекта к ИП ФИО1, являющейся Застройщиком Объекта

В указанном договоре № 1/S-AG-ц  от 14.05.2015 уступки права и обязанностей по договору инвестирования содержится указание и подпись ИП ФИО1 о том, что она подтвердила наличие у ООО «Астра Групп» права Инвестора по Договору инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26 апреля 2007 года (с дополнительными соглашениями №№ 1-2, № 3-ДС от 30 июня 2010 года) требовать передачи 91,9 % доли в праве общей долевой собственности завершенного строительством Административно-офисного центра по адресу: 

<

...> ИП ФИО1, являющейся Застройщиком Объекта, и исполнение Инвестором обязательств по Инвестиционному договору на сумму 75 635 027, 27 рублей. Также ИП ФИО1 дала свое согласие на перевод прав и обязанностей Инвестора по Договору инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26 апреля 2007 года (с дополнительными соглашениями №№ 1-2, № 3-ДС от 30 июня 2010 года) с ООО «Астра Групп» на Новых инвесторов - ООО «Сиб ТОР Инвест К», ООО «ТОР Каз Инвест», ООО «Компания «Гранд».

15 мая 2015 года ООО «Астра Групп» на основании договоров купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок №1/АГ-С, №2/АГ-С, №4/АГ-С передало доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:050146:7, расположенный под объектом «Сиб ТОР Инвест» - 18/50 доли, ООО «ТОР Каз Инвест» - 28/50 доли и ФИО1. - 4/50 доли.

Согласно п.4 указанных договоров на земельном участке возведен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 60:50:050146:7:2,площадь застройки 798,3 кв.м., степень готовности 70%, принадлежащий ФИО1

15.01.2016г. между ООО «ТОР Каз Инвест» (заказчик) и ответчиком (застройщик) был заключен договор поручения, по которому застройщик поручает, а заказчик принял на себя выполнение функций заказчика при строительстве и вводе в эксплуатацию Административно-офисного центра по адресу: 

<

...>.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2018 по делу №А65-21045/2018 договор поручения от 15.01.2016г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью "ТОР Каз Инвест" признан расторгнутым с 01.12.2017г.

Истцы указывают, что строительство Объекта, законсервированного в 2009 году и возобновленного с апреля 2016 года, осуществлялось инвестором - ООО «ТОР Каз Инвест», принявшим обязательства Застройщика на основании Договора поручения от 15 января 2016. 

Как указывают истцы, в январе 2018 года строительство здания было завершено и 06 февраля 2018 получено Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в т.ч. требованиям энергетической учета используемых энергетических ресурсов за номером 14/р, номер дела 299/01. В настоящее время проводится работа по подготовке документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Полагая, что указанный Объект, в настоящее время находится во владении инвестора - ООО «ТОР Каз Инвест» в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» и Договором поручения от 15 января 2016г. истцы обратились с настоящим иском в суд.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно статьи 6 Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом в соответствии со ст.1 указанного закона капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54).

Исходя из содержания отношений сторон по договору инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007 (с учетом дополнительными соглашениями №№ 1-2, 3-ДС от 30.06.2010), в рамках которых ООО "Астра Групп" как инвестор предоставил ответчику как застройщику земельный участок общей площадью 1 020 кв.м., кадастровый номер: 16:50:050146:0007 в целях строительства административно-офисного центра общей проектной площадью 3 945 кв.м., планируемая площадь застройки 740,4 кв.м., и инвестиции (собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, иное имущество, вкладываемое инвестором), а ответчик как сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54, квалифицирует названный договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

При этом последующая после заключения 15 мая 2015 года договоров купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок №1/АГ-С, №2/АГ-С, №4/АГ-С регистрация доли ответчика в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:050146:0007, не изменяет указанной правовой квалификации отношений сторон, поскольку передача такой доли ответчику с учетом ее размера (8% площади земельного участка) соотносима с условием договора инвестирования о передаче ответчику 8,1% общей площади в самом объекте и связано с обязательством инвестора предоставить ответчику часть помещения в возведенном здании как формой оплаты по договору.

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с п.1 ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, действия ответчика как стороны, получившей от инвестора земельный участок для строительства и инвестирование, по оформлению и регистрации за собой права собственности на объект незавершенного строительства нельзя признать правомерными и соответствующими условиям договора инвестирования и разъяснениям, содержащимся в п.6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и пояснений сторон, строительство объекта инвестиционной деятельности в настоящее время завершено, готовятся документы по получению акта о вводе объекта в эксплуатацию.

Таким образом, объект незавершенного строительства, в отношении которого за ответчиком зарегистрировано право собственности на момент рассмотрения спора фактически отсутствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункты 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Настоящие требования о признании зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства заявлены истцами, как участниками отношений, вытекающих из договора инвестирования и считающими себя владельцами и собственниками (сособственниками) объекта инвестирования.

Вместе с тем, как следует из буквального содержания условий договора инвестирования (пункты 2.1.1.3, 4.3.1.4, 4.3.1.5 договора) обязательство ответчика по передаче объекта (долей в объекте) инвестиционной деятельности в размерах и характеристиках, предусмотренных договором, и соответствующее право истцов требовать такого предоставления, возникает после получения ответчиком правового акта (разрешения) на ввод Объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию. 

Такое условие инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В этой связи доводы истцов о том, что они являются собственниками и владельцами объекта инвестирования и вправе воспользоваться вещно-правовыми способами защиты своих прав (в том числе путем признания права или признания права отсутствующим) до получения акта о вводе Объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию являются не обоснованными.

Более того как пояснил представитель истцов, сама по себе регистрация права собственности на объект незавершенного строительства за ответчиком не является препятствием для регистрации прав истцами на завершенный строительством объект инвестиционной деятельности в соответствии с условиями инвестиционного договора после ввода такого объекта в эксплуатацию.

Таким образом, учитывая, что у истцов право собственности на объект инвестирования в соответствии с условиями договора не возникло, а сам объект незавершенного строительства, в отношении которого за ответчиком зарегистрировано право собственности на момент рассмотрения спора фактически отсутствует, правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства не имеется.

Кроме того ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). 

Истечение срока исковой давности, о применение которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (п.57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Как следует из материалов, согласно п.4 договоров купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок №1/АГ-С, №2/АГ-С, №4/АГ-С на земельном участке возведен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 60:50:050146:7:2, площадь застройки 798,3 кв.м., степень готовности 70%, принадлежащий ФИО1

Соответственно учитывая доводы и основания исковых требований, истцы должны были узнать о нарушении своего права не позднее 15.05.2015. 

Учитывая, что истцы обратились с настоящим иском только 31.07.2018, срок исковой давности ими пропущен.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Вывод суда об отказе в иске с учетом существующих в настоящее время обстоятельств дела не препятствует истцам при наличии к тому оснований обратиться за защитой нарушенных прав на основании статьи 398 ГК РФ и пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья                                                                                                             К.П. Андреев