АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14683/19

06 августа 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   30 июля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            06 августа 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Южтехмонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о понуждении к заключению договора аренды

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.01.2019;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 18.01.2019;

установил:

закрытое акционерное общество «Южтехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021903:26 сроком на 20 лет.

Определением суда от 30.05.2019 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Прокопчук С.П. на судью Захарченко О.П.

Проведя предварительное судебное заседание в соответствии со статьей 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определением от 13.06.2019 назначил дело к судебному разбирательству.

В ходе судебного заседания представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, представил отзыв на исковое заявление. 

В судебном заседании, назначенном на 30.07.2019, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17 час. 45 мин. 30.07.2019, после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства. 

Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ЗАО «Южтехмонтаж» заключен договор аренды № 112и от 28.10.2004 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021903:26, площадью 11127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации производственной базы.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 04.05.1992 по 04.05.2017 (пункт 2.1 договора).

Права и обязанности по договору аренды № 112и от 28.10.2004 перешли к ЗАО «Южтехмонтаж» в порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке от ЗАО РМП-2 «Южтехмонтаж» (правопредшественник по договору аренды) к ЗАО «Южтехмонтаж».

По окончании срока договора аренды истец продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны Департамента, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

07.06.2017 ЗАО «Южтехмонтаж» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии со стандартом предоставления муниципальной услуги СТ-301-20-3.2 «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов».

Письмом от 04.07.2017 № 59-30-14107/14 Департамент отказал заявителю в оказании данной муниципальной услуги в соответствии с подпунктом 25 пункта 2.9.2., подпунктами 2, 3 пункта 2.9.3. административного регламента № АР-301-20 муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов», утвержденного Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.01.2016 № 65.

 В качестве оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов Департаментом указано следующее:

- площадь застройки земельного участка составляет 3282,5 кв.м, следовательно, площадь испрашиваемого земельного участка 11127 кв.м несоразмерна, а именно превышает в три и более раз застроенную площадь земельного участка;

- границы испрашиваемого земельного участка пересекают границы капитального объекта недвижимости, входные узлы (площадки со ступенями) капитального строения, кроме того, граница земельного участка пересекает два временных и один объект недвижимости, расположенные на смежных земельных участках  с кадастровыми номерами 61:44:0021903:40, 61:44:0021903:41, 61:44:0021903:14;

- временное строение электрической подстанции расположено за границами испрашиваемого земельного участка;

- фактическое использование земельного участка не соответствует виду его разрешенного использования. На земельном участке расположены складские помещения, административные здания, гаражи, жилые помещения (бывшее общежитие), а также временные объекты: площадка открытого хранения металлоконструкций и изделий, оборудованная козловым краном на рельсовых путях, строение контейнерного типа, строение электрической подстанции, а также разрушенные здания (фундаменты).

Истцом указанный отказ в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспорен.

Обращаясь с рассматриваемым иском, истец указывает на то, что является собственником расположенных на земельном участке помещений, пользуется земельным участком продолжительное время, не имеет задолженности по арендным платежам, в связи с чем полагает, что основания отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок отсутствуют.   

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. 

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. 

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные разъяснения применимы при рассмотрении заявленного спора по настоящему делу.

По правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истцом заявление с предложением заключить договор аренды на новый срок с приложением проекта договора аренды земельного участка подано в Департамент 17.06.2019 в процессе рассмотрения настоящего дела судом.

Департамент, рассмотрев направленное истцом заявление о заключении договора аренды с проектом договора аренды земельного участка, письмом от 17.07.2019 № 59.30-16186/14 указал истцу на необходимость обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в соответствии с административным регламентом № АР-301-20 муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов», утвержденным Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.01.2016 № 65.

Вместе с тем, Департаментом при рассмотрении указанного заявления истца был направлен межведомственный запрос в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону о предоставлении сведений, содержащихся в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) в отношении испрашиваемого земельного участка. 

В соответствии с полученной от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону информацией, указанной в письме от 27.06.2019 № 59-34-2/24626, согласно топографическому плану, имеющемуся в ИСОГД (подготовленному на основании топографической съемки М 1:500, выполненной в 2010 году), в границах земельного участка расположены капитальные объекты недвижимости. Граница земельного участка пересекает капитальный объект (цех), лестничный марш объекта капитального строительства (общежитие), три крыльца объекта капитального строительства (АБК). Также имеется пересечение границы земельного участка с объектами, расположенными на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0021903:40, 61:44:0021903:14 и 61:44:0021903:41. Земельный участок расположен в охранных зонах трех воздушных линии электропередач, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости (КН 61.44.2.560, 61.44.2.14, 61.44.2.7).

Согласно акту обследования земельного участка № 2245 от 10.07.2019, выполненному Департаментом на основании поступившего заявления ЗАО «Южтехмонтаж», на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021903:26, расположены объекты недвижимого имущества, а именно нежилые помещения и здания, находящиеся в собственности ЗАО «Южтехмонтаж», а также жилые помещения (бывшее общежитие), находящееся в собственности третьих лиц. Общая площадь застройки (с учетом фундаментов) составляет 3282,5 кв.м. Также на территории земельного участка расположены временные объекты: площадка открытого хранения металлоконструкций и изделий, оборудованная козловым краном на рельсовых путях, строение контейнерного типа, строение трансформаторной подстанции, бытовка. Кроме того, на земельном участке расположен объект недвижимости – котельная, правоустанавливающие документы на который не представлены. Строение трансформаторной подстанции расположено за границами земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ввиду следующего.

Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

При этом следует учитывать, что ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

В случае нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства).

Истец реализовал право на судебную защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 № 14711/05), заявив иск об обязании Департамента  заключить договор аренды земельного участка.

Такие требования подлежат разрешению с учетом правил о заключении договора в обязательном порядке (абзац седьмой пункта 4 постановления от 24.03.2005 № 11), а также предполагают обязанность истца доказать обоснованность заявленных требований по правилам статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, он предоставляется на основании договора аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно части 31 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьями 39.15 и 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

Статья 11.3 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» устанавливает, что до 1 января 2020 года основаниями для принятия органами исполнительной власти Ростовской области и органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности Ростовской области, муниципальной собственности, или на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов наряду с основаниями для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, являются, в том числе:

1) превышение площади земельного участка, занятого зданиями, сооружениями, предельных размеров земельных участков, установленных градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности;

2) несоответствие фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования;

3) пересечение границами земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка, объектов капитального строительства, за исключением линейных объектов;

4) пересечение границами земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка, одной из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;

5) отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости подтверждения имущественных прав на здания, сооружения, расположенные на земельном участке, отсутствие документов, подтверждающих имущественные права, возникшие на данные объекты недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с подпунктом 3.2.1.7 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону» в случае если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна, а именно в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка (за исключением земельных участков, занимаемых индивидуальными жилыми домами, объектами незавершенного строительства), уполномоченным органом Администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка и о получении в порядке, установленном Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» экспертного заключения о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий, строений, сооружений.

При этом согласно абзацу 5 подпункта 3.2.1.7 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668 в случае, когда основанием для отказа является несколько самостоятельных причин, одной из которых является несоразмерность и установление соразмерности не повлечет предоставление земельного участка, мероприятия по получению экспертного заключения не проводятся.

Вышеуказанные основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов также отражены в административном регламенте № АР-301-20 муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов», утвержденном Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.01.2016 № 65.

Таким образом, названные нормы права устанавливают необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01 марта 2011 года № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Истец данным процессуальным правом не воспользовался, ходатайства о назначении соответствующей судебной экспертизы об определении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий, строений, сооружений не заявлял.

Таким образом, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности истца.

Кроме того, истец не представил доказательств устранения или отсутствия на момент рассмотрения судом исковых требований по настоящему делу обстоятельств, послуживших основанием для отказа Департамента в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов при рассмотрении соответствующих заявлений ЗАО «Южтехмонтаж» в порядке административной процедуры предоставления публичного земельного участка в аренду.

Оценив в совокупности указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

           СудьяО.П. Захарченко