АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-784/2016

г. Краснодар

12 января 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2017 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом “Черноморский”» –  Безбородова В.В. (доверенность от 26.10.2016), в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Стройэнергокомплекс» (ИНН 7710470557, ОГРН 1037710056120),  заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Энерготехмонтаж 2000», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом “Черноморский”» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 (судьи Соловьева М.В., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу № А32-784/2016, установил следующее.

ООО «Стройэнергокомплекс» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) с требованиями: 

 – признать незаконными действия управления по погашению записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве № 102/94, 103/97, 109/4, 111/6, 113/8, 115/9, 116/17, 117/18, 193/63, 196/65, 197/66, 198/67, 199/68, 201/77, 202/78, 203/79, 204/80  и 205/81, заключенным с застройщиком ООО «Торговый Дом “Черноморский”» (далее – торговый дом) в отношении квартир № 4, 6, 8, 9, 17, 18, 62, 65 – 68, 77 – 81, 94 и 97 в жилом доме № 87, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Одоевского (далее – жилой дом) и возложить обязанность на управление аннулировать записи о погашении записей о государственной регистрации вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве в отношении вышеназванных квартир.

 – признать незаконным бездействие управления по невнесению сведений о правах залогодержателя общества на квартиры и возложить обязанность на управление зарегистрировать обременение в виде залога (ипотеки), возникшего в силу закона в пользу общества в отношении следующих квартир в жилом доме:

– № 1 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1381;

– № 2   площадью 64,3 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1254;

– № 3 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1382;

– № 4 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1384;

– № 6 площадью 67,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1257;

– № 7 площадью 54,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109016:1251;

– № 8 площадью 62,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109016:1247;

– № 9 площадью 53,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1252;

– № 10 площадью 53,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1246;

– № 12 площадью 66,4 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1228;

– № 17 площадью 120,2 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1250;

– № 18 площадью 66,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109016:1239;

– № 21 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1344;

– № 22 площадью 54,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1209;

– № 23 площадью 120,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1388;

– № 25 площадью 54,2 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1192;

– № 26 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1370;

– № 28 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1210;

– № 30 площадью 66,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1679;

– № 38 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1377;

– № 39 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1376;

– № 40 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1389;

– № 41 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1339;

– № 42 площадью 64,1 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1185;

– № 43 площадью 60,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109016:1353;

– № 44 площадью 61,2 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1249;

– № 45 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1354;

– № 46 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1368;

– № 47 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1680;

– № 48 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1360;

– № 49 площадью 63,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1369; 

– № 50 площадью 60,1 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1335;

– № 51 площадью 61,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1373;

– № 52 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1310;

– № 53 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1303;

– № 54 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1282;

– № 55 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1314;

– № 56 площадью 63,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1318;

– № 57 площадью 60,1 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1319;

– № 58 площадью 61,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1297;

– № 59 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1298;

– № 60 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1283;

– № 61 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1285;

– № 62 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1286;

– № 63 площадью 63,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1304;

– № 65 площадью 61,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1317;

– № 66 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1313;

– № 67 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1307;

– № 68 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1320;

– № 69 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1293;

– № 70 площадью 63,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1345;

– № 71 площадью 60,1 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1341;

– № 72 площадью 61,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1342;

– № 73 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1358;

– № 74 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1361;

– № 75 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1349;

– № 77 площадью 63,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1364;

– № 78 площадью 60,1 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1378;

– № 79 площадью 61,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1379;

– № 80 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1347;

– № 81 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1362;

– № 82 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1363;

– № 83 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1338;

– № 84 площадью 63,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1340;

– № 85 площадью 60,1 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1343;

– № 86 площадью 61,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1352;

– № 87 площадью 55,0 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1351;

– № 88 площадью 64,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1346;

– № 89 площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1348;

– № 91 площадью 63,5 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1337;

– № 94 площадью 120,7 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1330;

– № 97 площадью 120,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109016:1281;

– № 160 площадью 64,1 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1245;

– № 161 площадью 53,5 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1334;

– № 162 площадью 53,5 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1386;

–  № 201 площадью 118,9 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1218;

– № 227 площадью 120,6 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1278; 

– № 228 площадью 53,5 кв. м с кадастровым номером  23:49:0109016:1196 (далее – спорные квартиры; уточненные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

     	Решением суда первой инстанции от 20.06.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.10.2016, суд обязал управление зарегистрировать обременение в виде залога (ипотеки) в пользу общества в отношении спорных квартир. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе торговый дом просит решение от 20.06.2016 и постановление от 26.10.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что судами нарушены нормы процессуального и материального права, не применены нормы материального права, подлежащие применению (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Расторжение обществом договоров участия в долевом строительстве жилого дома и его отказ при рассмотрении дела № А32-46528/2014 от взыскания денежных средств, уплаченных  по данным договорам, влечет прекращение залога. Ввиду того, что Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) предусмотрен специальный порядок внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о расторжении договора участия в долевом строительстве, документов, представленных на государственную регистрацию (одностороннего отказа и заявлений торгового дома) достаточно для проведения соответствующих регистрационных действий, как следствие, оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных статьей 20 Закона № 122-ФЗ не было. На основании изложенного торговый дом считает, что восстановление записей о залоге в отношении спорных квартир  является незаконным.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.  

В судебном  заседании представитель торгового дома поддержал доводы жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Поскольку судебные акты в части отказа в удовлетворении требований общества не обжалуются, в указанной части они судом кассационной инстанции не проверяются.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя торгового дома,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что торговый дом (застройщик) и ООО «Энерготехмонтаж 2000» заключили договоры участия в долевом строительстве жилого дома, права и обязанности участника долевого строительства по которым уступлены обществу на основании договоров уступки прав, а именно:

1. Договор от 10.04.2012 № 139/70  в отношении квартиры № 70, договор уступки прав от 01.11.2012 № 139/70/1У;

2. Договор от 10.04.2012 № 147/85 в отношении квартиры № 85, договор уступки прав от 01.11.2012 № 147/85/2У;

3. Договор от 10.04.2012 № 148/86 в отношении квартиры № 85, договор уступки прав от 01.11.2012 № 148/86/ЗУ;

4. Договор от 10.04.2012 № 149/87 в отношении квартиры № 87; договор уступки прав от 01.11.2012 № 149/87/4У;

5. Договор от 10.04.2012 № 145/83 в отношении квартиры № 83, договор уступки прав от 01.11.2012 № 145/83/5У;

6. Договор от 10.04.2012 № 150/88 в отношении квартиры № 88, договор уступки прав от 01.11.2012 № 150/88/6У;

7. Договор от 12.07.2012 № 159/2 в отношении квартиры № 2, договор уступки прав от 01.11.2012 № 159/2/7У;

8. Договор от 12.07.2012 № 160/3 в отношении квартиры № 3, договор уступки прав от 01.11.2012 № 160/3/8У;

9. Договор от 12.07.2012 № 161/10 в отношении квартиры № 10, договор уступки прав от 01.11.2012 № 161/10/9У;

10. Договор от 12.07.2012 № 163/12 в отношении квартиры № 12, договор уступки прав от 01.11.2012 № 163/12/10У;

11. Договор от 12.07.2012 № 166/25 в отношении квартиры № 25, договор уступки прав от 01.11.2012 № 166/25/11У;

12. Договор от 12.07.2012 № 169/28 в отношении квартиры № 28, договор уступки прав от 01.11.2012 № 169/28/12У;

13. Договор от 12.07.2012 № 158/1 в отношении квартиры № 1, договор уступки прав от 01.11.2012 № 158/1/13У;

14. Договор от 12.07.2012 № 167/26 в отношении квартиры № 26, договор уступки прав от 25.12.2012 № 167/26/14У;

15. Договор от 12.07.2012 № 174/38 в отношении квартиры № 38, договор уступки прав от 25.12.2012 № 174/38/15У;

16. Договор от 12.07.2012 № 175/39 в отношении квартиры № 39, договор уступки прав от 25.12.2012 № 175/39/16У;

17. Договор от 12.07.2012 № 179/50 в отношении квартиры № 50, договор уступки прав от 25.12.2012 № 179/50/17У;

18. Договор от 12.07.2012 № 178/49  в отношении квартиры № 49; договор уступки прав от 01.07.2013 № 178/49/18У;

19. Договор от 30.04.2013 № 203/79  в отношении квартиры № 79, договор уступки прав от 01.07.2013 № 203/79/19У;

20. Договор от 30.04.2013 № 197/66  в отношении квартиры № 66, договор уступки прав от 01.07.2013 № 197/66/20У;

21. Договор от 30.04.2013 № 199/68  в отношении квартиры № 68, договор уступки прав от 01.07.2013 № 199/68/21У;

22. Договор от 30.04.2013 № 198/67  в отношении квартиры № 67, договор уступки прав от 01.07.2013 № 198/67/22У;

23. Договор от 30.04.2013 № 196/65  в отношении квартиры № 65, договор уступки прав от 01.07.2013 № 196/65/23У;

24. Договор от 30.04.2013 № 204/80 в отношении квартиры № 80, договор уступки прав от 01.07.2013 № 204/80/24У;

25. Договор от 30.04.2013 № 202/78  в отношении квартиры № 78, договор уступки прав от 01.07.2013 № 202/78/25У;

26. Договор от 30.04.2013 № 205/81  в отношении квартиры № 81, договор уступки прав от 01.07.2013 № 205/81/26У;

27. Договор от 30.04.2013 № 201/77  в отношении квартиры № 77, договор уступки прав от 01.07.2013 № 201/77/27У;

28. Договор от 30.04.2013 № 193/62  в отношении квартиры № 62, договор уступки прав от 01.07.2013 № 193/62/28У;

29 Договор от 10.04.2012 № 151/89  в отношении квартиры № 89, договор уступки прав от 15.01.2014 № 151/89/29У;

30. Договор от 10.04.2012 № 146/84  в отношении квартиры № 84, договор уступки прав от 15.01.2014 № 146/84/ЗОУ;

31. Договор от 12.07.2012 № 176/40 в отношении квартиры № 40, договор уступки прав от 15.01.2014 № 176/40/31У;

32. Договор от 12.07.2012 № 177/48  в отношении квартиры № 48, договор уступки прав от 15.01.2014 № 177/48/32У;

33. Договор от 11.11.2012 № 102/94  в отношении квартиры № 94, договор уступки прав от 01.10.2013 № 102/94/50У;

34. Договор от 11.11.2012 № 103/97  в отношении квартиры № 97, договор уступки прав от 01.10.2013 № 103/97/51У;

35. Договор от 18.01.2012 № 111/6  в отношении квартиры № 6, договор уступки прав от 01.10.2013 № 111/6/52У;

36. Договор от 18.01.2012 № 113/8  в отношении квартиры № 8, договор уступки прав от 01.10.2013 № 113/8/53У;

37. Договор от 18.01.2012 № 112/7  в отношении квартиры № 7, договор уступки прав от 01.10.2013 № 112/7/54У;

38. Договор от 18.01.2012 № 109/4  в отношении квартиры № 4, договор уступка прав от 01.10.2013 № 109/4/55У;

39. Договор от 27.01.2012 № 116/17  в отношении квартиры № 17, договор уступки прав от 01.10.2013 № П6/17/56У;

40. Договор от 27.01.2012 № 115/9  в отношении квартиры № 9, договор уступки прав от 01.10.2013 № 115/9/57У;

41. Договор от 27.01.2012 № 117/18  в отношении квартиры № 18, договор уступки прав от 01.10.2013 № 117/18/58У;

42. Договор от 27.01.2012 № 120/30  в отношении квартиры № 30, договор уступки прав от 01.10.2013 № 120/30/59У;

43. Договор от 27.01.2012 № 124/41  в отношении квартиры № 41, договор уступки прав от 01.10.2013 № 124/41/60У;

44. Договор от 01.03.2012 № 127/44  в отношении квартиры № 44, договор уступки прав от 01.10.2013 № 127/44/61У;

45. Договор от 01.03.2012 № 126/43  в отношении квартиры № 43, договор уступки прав от 01.10.2013 № 126/43/62У;

46. Договор от 01.03.2012 № 125/42  в отношении квартиры № 42, договор уступки прав от 01.10.2013 № 125/42/63У;

47. Договор от 01.03.2012 № 129/46  в отношении квартиры № 46, договор уступки прав от 01.10.2013 № 129/46/64У;

48. Договор от 01.03.2012 № 128/45  в отношении квартиры № 45, договор уступки прав от 01.10.2013 № 128/45/65У;

49. Договор от 01.03.2012 № 131/55  в отношении квартиры № 55, договор уступки прав от 01.10.2013 № 131/55/66У;

50. Договор от 01.03.2012 № 132/56 в отношении квартиры № 56, договор уступки прав от 01.10.2013 № 132/56/67У;

51. Договор от 01.03.2012 № 133/57  в отношении квартиры № 57, договор уступки прав от 01.10.2013 № 133/57/68У;

52. Договор от 01.03.2012 № 130/47  в отношении квартиры № 47, договор уступки прав от 01.10.2013 № 130/47/69У;

53. Договор от 01.03.2012 № 134/58  в отношении квартиры № 58, договор уступки прав от 01.10.2013 № 134/58/70У;

54. Договор от 01.03.2012 № 136/60  в отношении квартиры № 60, договор уступки прав от 01.10.2013 № 136/60/71У;

55. Договор от 01.03.2012 № 137/61  в отношении квартиры № 61, договор уступки прав от 01.10.2013 № 137/61/72У;

56. Договор от 01.03.2012 № 138/69  в отношении квартиры № 69, договор уступки прав от 01.10.2013 № 138/69/73У;

57. Договор от 01.03.2012 № 135/59  в отношении квартиры № 59, договор уступки прав от 01.10.2013 № 135/59/74У;

58. Договор от 10.04.2012 № 142/73  в отношении квартиры № 73, договор уступки прав от 01.10.2013 № 142/73/75У;

59. Договор от 10.04.2012 № 141/72  в отношении квартиры № 72, договор уступки прав от 01.10.2013 № 141/72/76У;

60. Договор от 10.04.2012  № 140/71 в отношении квартиры № 71, договор уступки прав от 01.10.2013 № 140/71/77У;

61. Договор от 10.04.2012  № 143/74 в отношении квартиры № 74, договор уступки прав от 01.10.2013 № 143/74/78У;

62. Договор от 10.04.2012 № Н4/75  в отношении квартиры № 75, договор уступки прав от 01.10.2013 № 144/75/79У;

63. Договор от 30.04.2012 № 190/52  в отношении квартиры № 52, договор уступки прав от 01.10.2013 № 190/52/80У;

64. Договор от 30.04.2012 № 191/53  в отношении квартиры № 53, договор уступки прав от 01.10.2013 № 191/53/81У;

65. Договор от 30.04.2012 № 206/82  в отношении квартиры № 82, договор уступки прав от 01.10.2013 № 206/82/82У;

66. Договор от 30.04.2012 № 188/23 в отношении квартиры № 23, договор уступки прав от 01.10.2013 № 188/23/83У;

67. Договор от 30.04.2012 № 208/91  в отношении квартиры № 91, договор уступки прав от 01.10.2013 № 208/91/84У;

68. Договор от 30.04.2012 № 186/21  в отношении квартиры № 21, договор уступки прав от 01.10.2013 № 186/21 /85У;

69. Договор от 30.04.2012 № 192/54  в отношении квартиры № 54, договор уступки прав от 01.10.2013 № 192/54/86У;

70. Договор от 30.04.2012 № 189/51  в отношении квартиры № 51, договор уступки прав от 01.10.2013 № 189/51/87У;

71. Договор от 30.04.2012 № 187/22  в отношении квартиры № 22, договор уступки прав от 01.10.2013 № 187/22/88У;

72. Договор от 30.04.2012 № 194/63  в отношении квартиры № 63, договор уступки прав от 01.10.2013 № 194/63/89У;

73. Договор от 21.05.2013 № 234/201  в отношении квартиры № 201, договор уступки прав от 01.10.2013 № 234/201/90У;

74. Договор от 21.05.2013 № 229/161  в отношении квартиры № 161, договор уступки прав от 01.10.2013 № 229/161/91У;

75. Договор от 21.05.2013 № 236/227  в отношении квартиры № 227, договор уступки прав от 01.10.2013 № 236/227/92У;

76. Договор от 21.05.2013 № 228/160  в отношении квартиры № 160, договор уступки прав от 01.10.2013 № 228/160/93У;

77. Договор от 21.05.2013 № 230/162  в отношении квартиры № 162, договор уступки прав от 01.10.2013 № 230/162/94У;

78. Договор от 21.05.2013 № 237/228  в отношении квартиры № 228, договор уступки прав от 01.10.2013 № 237/228/95У.

Согласно пункту 3.1 договоров долевого участия в строительстве застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод эксплуатацию объекта недвижимости.

Цена объектов долевого строительства и порядок расчетов между сторонами по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве согласованны в 4 разделе.

Оплата по вышеуказанным договорам участниками в долевом строительстве произведена ООО «Энерготехмонтаж 2000» в пользу застройщика в полном объеме.

Согласно пункту 5.2 вышеперечисленных договоров, за исключением нижеуказанных договоров долевого участия, застройщик обязался окончить строительство объектов недвижимости не позднее первого квартала 2013 года.

По договорам долевого участия от 30.04.2013 № 203/79 в отношении квартиры № 79; от 30.04.2013 № 198/67 в отношении квартиры № 67; от 30.04.2013 № 197/66в отношении квартиры № 66; от 30.04.2013 № 199/68 в отношении квартиры № 68; от 30.04.2013 № 196/65 в отношении квартиры № 65; от 30.04.2013 № 204/80 в отношении квартиры № 80; от 30.04.2013 № 202/78 в отношении квартиры № 78; от 30.04.2013 № 205/81 в отношении квартиры № 81; от 30.04.2013 № 201/77 в отношении квартиры № 77; от 30.04.2013 № 193/62 в отношении квартиры № 62; от 11.04.2012 № 102/94в отношении квартиры № 94; от 11.04.2012 № 103/97 в отношении квартиры № 97; от 18.01.2012 № 111/6 в отношении квартиры № 6; от 18.01.2012 № 113/8 в отношении квартиры № 8; от 18.01.2012 № 112/7 в отношении квартиры № 7; от 18.01.2012 № 109/4 в отношении квартиры № 4; от 27.01.2012 № 116/17 в отношении квартиры № 17; от 27.01.2012 № 115/9 в отношении квартиры № 9; от 27.01.2012 № 117/18 в отношении квартиры № 18 срок окончания строительства объекта недвижимости с учетом подписанных дополнительных соглашений продлен до третьего квартала 2013 года.

Поскольку строительство многоквартирного дома не завершено в установленный договорами срок, общество 05.12.2014 направило застройщику телеграмму, в которой известило об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве на основании пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального законаот 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и потребовало возвратить денежные средства, уплаченные в счет цены вышеуказанных договоров в сумме 336 156 800 рублей, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами по состоянию на 01.12.2014 в сумме 74 057 736 рублей 79 копеек.

Общество 08.12.2014 повторно уведомило застройщика о расторжении договоров участия в долевом строительстве недвижимого объекта и возврате денежных средств и процентов за пользование денежными средствами.

В связи с неисполнением застройщиком обязательства по возврату денежных средств общество обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании стоимости расторгнутых договоров участия в долевом строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами.

При рассмотрении дела № А32-46528/2014 в Арбитражном суде Краснодарского края установлено, что по предписанию Управления государственного строительного надзора Краснодарского края строительство 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Одоевского, д. 87, приостанавливалось на период с 15.01.2013 по 01.07.2014 на основании норм Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи, развитии г. Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты в Российской Федерации».

При определении наличия либо отсутствия оснований для констатации факта нарушения срока передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве с окончанием срока строительства в первом квартале судом было учтено данное обстоятельство (приостановление строительства дома) и срок исполнения обязательства был продлен на три месяца.

Суд сделал вывод о том, что данный срок (срок окончания строительства) является сроком, который фактически приостановлением был блокирован.

По договорам участия долевого строительства, по которым окончание срока строительства предусматривалось в третьем квартале 2013 года с учетом приостановления строительства на период с января 2013 года по 01.07.2014 срок исполнения обязательства, соответственно, подлежал продлению на девять месяцев, т. е. до первого квартала 2015 года.

Следовательно, односторонний отказ от 05.12.2014, а затем и от 08.12.2014 от исполнения договоров долевого участия правомерен только в отношении договоров со сроком окончания строительства в первом квартале 2013 года.

С учетом изложенного, общество в деле № А32-46528/2014 заявило об отказе от исковых требований в части взыскании стоимости расторгнутых договоров и процентов за пользование чужими денежными средствами по договорам № 203/79, 198/67, 197/66, 199/68, 196/65, 204/80, 202/78, 205/81, 201/77, 193/62, 102/94, 103/97, 111/6, 113/8, 112/7, 109/4, 116/17, 115/9, 117/18, т. к. эти договоры предусматривали срок окончания строительства в третьем квартале 2013 года, поэтому в отношении договоров отказ общества от 05.12.2014, а затем и от 08.12.2014 от исполнения договоров долевого участия с учетом приостановления строительства на период с 15.01.2013 по 01.07.2014, по мнению общества, являлся незаконным.

Определением арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2015 по делу № А32-46528/2014 принят отказ общества от иска в части взыскании стоимости расторгнутых договоров и процентов за пользование чужими денежными средствами по договорам № 203/79, 198/67, 197/66, 199/68, 196/65, 204/80, 202/78, 205/81, 201/77, 193/62, 102/94, 103/97, 111/6, 113/8, 112/7, 109/4, 116/17, 115/9, 117/18, производство по делу в этой части прекращено.

Общество считает, что с учетом заявленного отказа от требований о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены вышеуказанных договоров, у общества сохранилось право требования квартир по вышеуказанным договорам долевого участия, поскольку договоры долевого участия не могли быть расторгнуты в одностороннем порядке на основании уведомления общества от 08.12.2014.

Однако, получив уведомления и выписки из ЕГРП от 29.10.2015 в отношении квартир № 4, 6 – 9, 17, 18, 62, 65 – 68, 77 – 81, 94 и 97,  являющихся предметом вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве, по которым было прекращено производство в части требований в части взыскании стоимости расторгнутых договоров и процентов за пользование чужими денежными средствами, обществу стало известно о том, что обременения в его пользу на земельный участок и объекты долевого строительства сняты и на дату получения выписок и уведомлений из ЕГРП никакие права на квартиры по вышеуказанным договорам долевого участия и земельный участок не зарегистрированы.

Кроме того, из уведомления управления от 23.10.2015 о приостановлении государственной регистрации права обществу стало известно о том, что записи о прекращении ограничения (обременения) права на квартиры по вышеуказанным договорам долевого участия внесены управлением на основании заявления торгового дома, который представил отказ общества от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 08.12.2014.

По мнению общества, управление не выполнило обязанность по правовой экспертизе законности сделки по одностороннему расторжению договоров участия, по которым общество отказалось от взыскания денежных средств. Поскольку управление участвовало в деле № А32-46528/2014, следовательно, ему должно было быть известно о том, что срок передачи квартир блокировался приостановлением строительства, в связи с чем уведомление от 08.12.2014 об одностороннем отказе от исполнения договоров, предусматривавших срок окончания строительства в третьем квартале 2013 года, являлось незаконным и не могло служить основанием для расторжения указанных договоров.

Каких-либо документов, свидетельствующих о возврате застройщиком денежных средств обществу вследствие расторжения договоров участия в долевом строительстве в органы государственной регистрации не представлялось, в связи с чем у управления не имелось каких-либо оснований для исключения записей об ипотеке в пользу общества из сведений из ЕГРП.

Общество считает, что основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке в пользу общества не возникли. В этом случае прекращение записи об ипотеке участника долевого строительства должно осуществляться на основании пункта 1 статьи 25 Закона № 214-ФЗ, то есть по решению суда или на основании совместного заявления сторон.

Таким образом, по мнению общества, управление лишило заявителя права залога при отсутствии на это законных оснований и в нарушение порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с заявлением в суд.

По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Кодекса для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.

Удовлетворяя требования общества о признании незаконным бездействия управления по невнесению сведений о правах залогодержателя общества на спорные квартиры и возложении обязанности на управление зарегистрировать обременение в виде залога (ипотеки), возникшего в силу закона в пользу общества в отношении спорных квартир суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом, то есть данный закон является специальным по отношению к Гражданского кодекса и Закону № 102-ФЗ.

Согласно статье 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом обеспечивается в том числе и обязательство застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства. Обязанность возвратить денежные средства в случае одностороннего отказа от договора долевого участия предусмотрена статьей 9 Закона № 214.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.             Закон № 214-ФЗ не предусматривает снятие залога в силу самого факта одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что документов, свидетельствующих о возврате застройщиком денежных средств обществу вследствие расторжения договоров участия в долевом строительстве в органы государственной регистрации не представлялось, суды пришли к верному выводу о том, что основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке в пользу общества не возникли, и удовлетворили требования общества о признании незаконным бездействия управления по невнесению сведений о правах залогодержателя общества на вышеуказанные квартиры и обязании заинтересованного лица зарегистрировать обременение в виде залога (ипотеки), возникшего в силу закона в пользу общества в отношении указанных квартир. 

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 по делу № А32-784/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий					                                  Е.В. Улько

Судьи									                      Е.И. Афонина

									                      О.Л. Рассказов