ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-6313/2022

г. Вологда

14 марта 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 14 марта 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и ФИО1, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Похоронный дом» представителя ФИО3 по доверенности от 17.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем  веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Похоронный дом» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 ноября 2022 года по делу № А05-6313/2022,

у с т а н о в и л :

администрация городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163069, Архангельская обл., 

<

...>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Похоронный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163045, 

<

...>; далее – ООО «Похоронный дом») о взыскании 6 322 руб. 52 коп. штрафа за нарушение пункта 2.2.5 договора аренды от 28 июня 2016 года № 57/16ок.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 10 ноября 2022 года заявленные исковые требования удовлетворены полностью. 

ООО «Похоронный дом» с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на нарушение норм материального и процессуального права. Как указал ответчик в жалобе, удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на непроведение ответчиком капитального ремонта помещения, в то время как претензия истца, переписка сторон, предмет иска касались текущего ремонта помещения. Договор не содержит ни сроков, ни объема работ по текущему ремонту. Истцом заявлено требование о взыскании штрафа за нарушение пункта 2.2.5 договора в связи с констатацией факта (не проведен ремонт), при этом требование о проведении ремонта истец не заявлял. Суд неправомерно сослался на отчет об оценке, который ответчику не предоставлен. Само по себе наличие недостатков не свидетельствует о нарушении условий договора, поскольку договор не содержит ни сроков, ни объемов текущего ремонта. В связи с необоснованным является вывод суда о нарушении условий договора ответчиком.

Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещена надлежащим образом, представителя в суд не направила, в отзыве на апелляционную жалобу отклонила доводы жалобы, просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель ООО «Похоронный дом» в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 28 июня 2016 года Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «СпецТрест» (арендатор) заключили договор аренды № 57/16ок, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 12,2 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: 

<

...>, для использования под оказание ритуальных услуг и организацию похорон.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещений от 01.07.2016 в надлежащем техническом состоянии. 

В пункте 1.3 договора установлен срок договора аренды на 5 лет с момента его государственной регистрации.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 08.07.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. 

Как указано в пункте 1.4 договора, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться помещениями, и ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, последний считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28 февраля 2019 года к договору аренды нежилых помещений от 28 июня 2016 года № 57/16ок изменено наименование арендатора на ООО «Похоронный дом». Данное соглашение зарегистрировано 18.03.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Согласно уведомлению от 16.10.2020 № 03-12/1473, с учетом пункта 3.4 договора, месячная арендная плата за пользование помещениями с 01.12.2020 составила 3 161 руб. 26 коп. Данное уведомление 21.10.2020 получено ответчиком.

Пунктом 2.2.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан содержать помещения и их инженерно-техническое оборудование в полной исправности, чистоте и порядке, производить текущий и капитальный ремонт помещений за свой счет.

В силу пункта 4.3. договора в случае нарушения арендатором других условий договора (за исключением тех условий договора, ответственность за нарушение которых предусмотрена пунктами 4.1 и 4.2 договора), арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере двухмесячной арендной платы за помещения, установленной на момент обнаружения арендодателем нарушения условий договора.

Представителем Администрации 24.09.2021 произведена проверка выполнения арендатором условий договора аренды от 28 июня 2016 года № 57/16ок нежилого помещения, площадью 12,2 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, по результатам которой составлен акт от 24.09.2021. Согласно данному акут в ходе проверки выявлено, что помещение используются арендатором как подсобное помещение для хранения ритуальных принадлежностей; субаренды не выявлено; в нарушении пункта 2.2.5 договора помещение содержится арендатором в неудовлетворительном состоянии, косметический ремонт за период пользования не проводился, на потолке и стенах имеется отслоение отделочного слоя штукатурки, шелушение, обои имеют разрывы, частично оторваны. К данному акту приложены фотоматериалы, подтверждающие наличие указанных недостатков.

Уведомлением от 27.09.2021 № 03-12/1007 Администрация предложила ООО «Похоронный дом» произвести косметический ремонт арендованного помещения, привести его в надлежащее состояние и уплатить штрафные санкции в размере 6 322 руб. 52 коп. 

Администрация (продавец) и ООО «Похоронный дом» (покупатель) 15 ноября 2021 года заключили договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 12, согласно которому продавец продал покупателю нежилое помещение, площадью 12,2 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер: 29:22:040712:1357, адрес объекта: Архангельская обл., муниципальный округ «Город Архангельск», г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Гагарина, д. 14, помещение. Сторонами подписан акт приема-передачи помещений. 

Ссылаясь на то, что ответчик не уплатил штраф по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции, изучив обстоятельства дела, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, признал заявленные требования обоснованными по праву и размеру и удовлетворил иск в полном объеме.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пенями) признается денежная сумма, установленная законом или договором, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора.

В пункт 2.2.5 договора стороны включили условие о том, что арендатор обязан содержать помещения и их инженерно-техническое оборудование в полной исправности, чистоте и порядке, производить текущий и капитальный ремонт помещений за свой счет.

При этом пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором других условий договора (за исключением тех условий договора, ответственность за нарушение которых предусмотрена пунктами 4.1 и 4.2 договора), арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере двухмесячной арендной платы за помещения, установленной на момент обнаружения арендодателем нарушения условий договора.

Факт нарушения арендатором пункта 2.2.5 договора подтверждается актом проверки выполнения условий договора аренды нежилых помещений от 24.09.2021 и ответчиком надлежащими доказательствами не оспорен. 

Кроме того, в соответствии с отчетом об оценке № 2018/3-21рс об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого помещения первого этажа общей площадью 12,2 кв. м (кадастровый номер 29:22:040712:1357) по адресу: 

<

...>, спорное помещение находится в неудовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта (без отделки).

Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно сослался на данный отчет об оценке, который ему не предоставлен, не могут быть приняты апелляционной коллегией во внимание. Указанный отчет об оценке составлен непосредственно перед заключением договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 15 ноября 2021 года № 12. В соответствии с отчетом определена цена выкупаемого ответчиком помещения с учетом его технического состояния. Соответственно, ответчик знаком с данным документом.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что  материалами дела подтвержден факт нахождения помещения в неудовлетворительном состоянии, требующем ремонта, поэтому истец обоснованно, согласно пункту 4.3 договора начислил ответчику штраф  в размере 6 322 руб. 52 коп. 

Расчет суммы штрафа проверен судом и признан обоснованным, поскольку рассчитан и начислен в соответствии с условиями договора. Факт нарушения условий договора со стороны ответчика установлен материалами дела.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск.

Доводы подателя жалобы о недоказанности факта нарушения со стороны арендатора условий договора отклоняются судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 2.2.5 договора арендатор обязан содержать помещения и их инженерно-техническое оборудование в полной исправности, чистоте и порядке, производить текущий и капитальный ремонт помещений за свой счет.

Актом проверки от 24.09.2021 установлено, что помещение содержится арендатором в неудовлетворительном состоянии, косметический ремонт за период пользования не проводился, на потолке и стенах имеется отслоение отделочного слоя штукатурки, шелушение, обои имеют разрывы, частично оторваны. 

Данный акт подтверждает факт нарушения арендатором пункта 2.2.5 договора и правомерно принят судом в качестве надлежащего доказательства.

Утверждение ответчика о том, что истцом заявлено требование о взыскании штрафа за нарушение пункта 2.2.5 договора в связи с констатацией факта (не проведен ремонт), при этом требование о проведении ремонта истец не заявлял, не имеет правового значения для дела, поскольку пунктом 4.3 договора предусмотрена уплата штрафа за нарушение условий договора. При этом судом установлен факт нарушения арендатором пункта 2.2.5 договора. Из содержания пункта 4.3 договора и смысла статьи 330 ГК РФ не следует, что штраф может быть начислен только после направления претензии об устранении допущенного нарушения.

Кроме того, претензией от 27.09.2021 № 03-12/1007 истец предложил ответчику произвести косметический ремонт арендованного помещения до 01.11.2021 и уплатить штраф в сумме 6 322 руб. 52 коп. Однако на момент заключения договора купли-продажи от 15 ноября 2021 года нарушения условий договора аренды ответчиком не устранены, ремонт в помещении не произведен. 

В обоснование жалобы ответчик также сослался на то, что суд первой инстанции указал на непроведение капитального ремонта помещения, в то время как претензия истца, переписка сторон, предмет иска касались текущего ремонта помещения. Договор не содержит ни сроков, ни объема работ по текущему ремонту. 

Апелляционный суд считает, что данные доводы не имеют правового значения для дела ввиду того, что по условиям договора предусмотрен штраф за нарушение пункта 2.2.5 договора, которым на арендатора возложена обязанность содержать помещения и их инженерно-техническое оборудование в полной исправности, чистоте и порядке, производить текущий и капитальный ремонт помещений за свой счет. Арендатор помещение в надлежащем виде за весь период действия договора не содержал, ремонт не производил, что подтверждается актом проверки от 24.09.2021, фотоматериалами и ответчиком не опровергнуто.

Мнение подателя жалобы о том, что само по себе наличие недостатков не свидетельствует о нарушении условий договора, поскольку договор не содержит ни сроков, ни объемов текущего ремонта, является ошибочным и противоречит содержанию пунктов 2.2.5 и 4.3 договора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергают их и сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 ноября 2022 года по делу № А05-6313/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Похоронный дом» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

 

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько