ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-20122/2023

17 марта 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  17 марта 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей Воронова Т.А., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефремовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-08АП-710/2025) общества с ограниченной ответственностью «Довгань» на решение от 13.12.2024 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-20122/2023 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «РестАктив» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Довгань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица – ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Танцы», ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Атом-Рест», общество с ограниченной ответственностью «Стилайн», общество с ограниченной ответственностью «Винный Град», ФИО3, Главное управление строительства Тюменской области, Департамент градостроительной политики Администрации города Тюмени, Управа Центрального административного округа города Тюмени, Управление Росреестра по Тюменской области об обязании совершить определенные действия, о взыскании судебной неустойки, 

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Довгань» – ФИО4 по доверенности от 15.02.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «РестАктив» (далее – ООО «РестАктив», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Довгань» (далее – ООО «Довгань», ответчик) об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить незаконно занятую площадь на крыше здания по адресу: 

<

...>, и привести кровлю здания в первоначальное состояние; о взыскании компенсации за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. ежедневно с момента вступления в законную силу решения суда до момента фактического исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Танцы», ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Атом-Рест», общество с ограниченной ответственностью «Стилайн», общество с ограниченной ответственностью «Винный град», ФИО3, Главное управление строительства Тюменской области, Департамент градостроительной политики Администрации города Тюмени, Управа Центрального административного округа города Тюмени.

Решением от 13.12.2024 Арбитражного суда Тюменской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Довгань» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем приведены следующие доводы: суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что размещение террасы на крыше здания привело к увеличению площади помещения и уменьшению размера общего имущества, в связи с чем, для проведения таких работ необходимо согласие всех собственников; судом сделан необоснованный вывод, что проведенная работа по оборудованию террасы является реконструкцией объекта, на которую требуется разрешение на строительство и согласие всех правообладателей объекта; суд необоснованно не принял во внимание и критически отнесся к заключению судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Данкер» (далее – ООО «Данкер»); решение суда первой инстанции неисполнимо, поскольку судом не учтены погодные условия и время на подготовку документации.

В дополнениях к апелляционной жалобе ООО «Довгань» поддержало доводы, изложенные в жалобе. Повторно указало, что при наличии решения общего собрания о передаче спорной части кровли в пользование одному из собственников, согласование всех собственников не требуется. 

ООО «РестАктив» в представленных суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к нему не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

ООО «РестАктив» и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. Кроме того,  ООО «Довгань» заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о проведении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции не усмотрел наличие оснований для его удовлетворения.

На основании части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно абзацу второму пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – Постановление № 23) ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Как следует из материалов дела, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза объекта, расположенного по адресу: 

<

...>, проведение которой поручено эксперту ООО «Данкер».

Заключение эксперта от 04.07.2024 № 1088-2024/н представлено в материалы дела 09.07.2024.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «РестАктив» заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, которое в ходе судебного заседания суда первой инстанции 20.08.2024 отозвано представителем истца, в связи с чем, основания рассматривать указанное ходатайство у суда первой инстанции отсутствовали. 

При этом следует отметить, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертиз не заявлял, напротив, возражал против назначения такой экспертизы по ходатайству истца.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. 

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд исходит из отсутствия правовых оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Довгань» о назначении экспертизы по причине достаточности в материалах дела доказательств для его полного, всестороннего, объективного рассмотрения, что исключает удовлетворение ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы апелляционным судом.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывы и письменные пояснения лиц, участвующих в деле, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «РестАктив» является владельцем нежилых помещений (кадастровые номера 72:23:0218001:17028, 72:23:0218001:17030, 72:23:0218001:17032), расположенных в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

Нежилое здание по указанному адресу согласно выписке из ЕГРН поставлено как самостоятельный объект недвижимости (нежилое здание) на кадастровый учет 25.11.2011 с присвоением кадастрового номера 72:23:0218001:1324, в составе которого находятся следующие нежилые помещения с кадастровыми номерами: 72:23:0218001:17028, 72:23:0218001:17029, 72:23:0218001:17030, 72:23:0218001:17031 72:23:0218001:17032, 72:23:0218001:17035.

Согласно выписке из ЕГРН собственником помещения общей площадью 2 305,8 кв.м с кадастровым номером 72:23:0218001:17029 (этаж 1, этаж 2, антресоль, антресоль 2-го этажа, этаж 3) является ФИО1, который часть помещений передал в аренду ООО «Довгань».

В рамках своей предпринимательской деятельности по оказанию услуг общественного питания, ООО «Довгань» оборудовало летнюю террасу на крыше здания. Терраса расположена на крыше второго этажа, выход на нее осуществляется через проем в несущей стене третьего этажа.

Полагая, что ООО «Довгань» использует часть крыши спорного здания, переоборудовав ее под летнюю террасу, без согласия иных собственников помещений, ООО «РестАктив» 31.07.2023 направило в адрес ООО «Довгань» претензию с требованием освободить незаконно занятую площадь на крыше здания и привести кровлю в первоначальное состояние, пригодное для ее использования по прямому назначению.   

Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 290, 754 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), установив отсутствие в материалах дела согласия всех собственников помещений, доказательств наличия разрешительной документации на реконструкцию, перепланировку объекта, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 287.4 ГК РФ собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.  

В силу пункта 2 статьи 141.4 ГК РФ помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

Как указано в пункте 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (пункт 3 статьи 259.1 ГК РФ).

Согласно статье 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом (пункт 1). Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

Согласно пункту 5 статьи 259.3 ГК РФ недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора усматривается, что в аренду ООО «Довгань» со стороны собственника помещения ФИО1 передана, в том числе, часть крыши здания в целях оборудования летней террасы для оказания услуг общественного питания.

Для разрешения спора между сторонами суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, с постановкой на разрешение эксперта следующих вопросов:

1) Является ли часть кровли здания с кадастровым номером 72:23:0218001:1324, на которой размещена терраса, общим имуществом здания? 

2) Являются ли работы по строительству (обустройству) террасы на части кровли здания с кадастровым номером 72:23:0218001:1324 и устройство дверного проема (прохода, выхода) на нее из здания перепланировкой или реконструкцией и требуется ли для этого получение соответствующего разрешения на перепланировку ли реконструкцию? 

3) Соответствует ли строительство (обустройство) террасы на части кровли здания с кадастровым номером 72:23:0218001:1324 строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим и иным нормам права, создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан? 

По результатам судебной экспертизы ООО «Данкер» представило заключение №1088-2024/н, в котором судебный эксперт при ответе на первый вопрос указал, что часть кровли здания не является общим имуществом здания; изменения в виде оборудованной террасы не требуют получения разрешения на строительство (ответ на вопрос 2); размещение террасы соответствует проектной документации и не создает угрозу и безопасности жизни и здоровью граждан (ответ на вопрос 3).

Вместе с тем, поддерживая выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска, вне зависимости от результатов судебной экспертизы, которое в силу статьи 86 АПК РФ исследуется наравне с другими доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Состав общего имущества относительно нежилого здания законом в данном случае прямо не урегулирован, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (пункт 1 постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановления № 64), пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 ЖК РФ, пунктом 2 Постановления № 64 к общему имуществу отнесены помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, в том числе, применительно к рассматриваемому спору, крыша здания.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) разъяснено, что для реконструкции МКД требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции МКД, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение, использование крыши здания), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в МКД (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции МКД в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции. 

В рассматриваемом случае согласие всех собственников нежилых помещений как в части передачи в аренду ответчику общего недвижимого имущества – крыши здания, так и устройства дверного проема в помещении в целях выхода на террасу (крышу здания) отсутствует.

При этом, вопреки доводам подателя жалобы, в данном случае требуется не большинство голосов, а именно единогласное решение как по вопросу использования общего недвижимого имущества (пункт 5 статьи 259.3 ГК РФ), так и по вопросу реконструкции нежилого помещения, в результате которого происходит уменьшение общего имущества (крыши здания) вследствие оборудования проема в помещении с кадастровым номером 72:23:0218001:17029 для присоединения общего имущества к нежилому помещению (пункт 2 статьи 40 ЖК РФ).

В апелляционной жалобе ООО «Довгань» указывает, что размещение террасы на крыше здания не может привести к увеличению площади помещения и уменьшению размера общего имущества.

В соответствии с  разъяснениями Управления Росреестра в письме от 22.11.2022 №13-01032/22, пунктом 11.2 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, площадь террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле) включается в площадь нежилого помещения. 

Вопреки мнению ответчика, крышей является верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции, террасой –  неотапливаемое помещение, встроенное или пристроенное к зданию в виде ограждённой открытой площадки. Таким образом, преобразование одного в другое изменяет основные параметры здания, в частности площадь помещений и площадь общего имущества.

Действия собственника по реконструкции крыши здания в террасу фактически уменьшили площадь общего имущества, на которое имеются права собственности у иных собственников нежилых помещений в здании.

Довод подателя жалобы о неисполнимости решения суда первой инстанции также подлежит отклонению апелляционным судом на основании следующего. 

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения суда.

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Как разъяснено в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Отклоняя доводы ответчика, связанные с невозможностью исполнения спорной обязанности, в том числе, исходя из температурного режима, отсутствия указания на вид реконструкции, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что доказательств, неоспоримо свидетельствующих об отсутствии технической возможности выполнения указанных выше мероприятий, ответчиком не представлено. Единственная реконструкция, затрагивающая изменение крыши произведена в 2023 году на основании проектной документации, подготовленной ООО «ТМ «Рустика», в связи с чем, ответчику необходимо привести крышу здания в состояние, в котором крыша находилась до работ по ее преобразованию в террасу в 2023 году.

На основании вышеизложенного, поскольку материалами дела установлено единство фасада здания, в отсутствие согласия всех собственников, удовлетворив заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному решению. 

Доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и отклоняются апелляционным судом, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права и направлены на переоценку обстоятельств, в полной мере установленных судом первой инстанции. Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность выводов суда, поэтому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.12.2024 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-20122/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов

Е.С. Халявин