СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                                           Дело № А45-24406/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2022 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

ФИО1,

судей

 

ФИО2

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г.,  рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 (№ 07АП-2564/2021(3)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2021 по делу № А45-24406/2020 (судья Абаимова Т.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 308253935800017, г. Владивосток) к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» (630049, 

<

...>, помещ. 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании  625 650 рублей.

            Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 317502400026425, Московская область).

В судебном заседании участвуют представители:

от ответчика - ФИО6 по доверенности от 17.11.2021 (веб-конференция);

от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» (далее - ООО «Недвижимость Сибири», общество) о взыскании 375 000 руб. основного долга по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2018 № 21 и 250 650 руб. неустойки за период с 09.06.2020 по 03.09.2020 и неустойки на сумму основного долга в размере 375 000 руб., начиная с 04.09.2020 в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен субарендатор нежилого помещения - индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5). 

Определением от 05.11.2020 суд первой инстанции принял к производству встречное исковое заявление ООО «Недвижимость Сибири» к ИП ФИО4, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, об изменении условий договора аренды от 01.05.2018 № 21. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2021 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 15.02.2021) первоначальные исковые требования удовлетворены частично - с ООО «Недвижимость Сибири» в пользу ИП ФИО4 взыскано 122 419 руб. 35 коп. основного долга, неустойка в размере 10 162 руб. 74 коп. за период с 09.06.2020 по 03.09.2020, с 04.09.2020 неустойка в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства; расходы по уплате госпошлины в размере 5 555 руб. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021, принятым по апелляционным жалобам общества и предпринимателя, решение суда оставлено без изменения.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2021 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 отменены в части удовлетворения первоначального иска индивидуального предпринимателя ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» о взыскании основного долга и неустойки. В указанной части дело направлено  на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 оставлены без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» - без удовлетворения.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2021 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 сумму основного долга в размере 10 500 рублей, неустойку в размере 913,50 рублей за период с 09.06.2020 по 03.09.2020, с 04.09.2020 неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства; расходы по уплате госпошлины в размере 487 рублей. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование своих требований апеллянт указывает на ошибочность принятия судом первой инстанции в качестве основания расторжения договора аренды письма арендодателя от 20.04.2020, в котором арендатору было сообщено о том, что в случае непогашения задолженности по договору, договор аренды будет расторгнут с 01.05.2020. Данное письмо нельзя признать надлежащим уведомлением о расторжении договора, поскольку соглашение о расторжении с актом приема-передачи (возврат) помещения, подписанные Арендодателем, не направлялись Арендатору и арендные правоотношения продолжались. 

По мнению апеллянта, судом не учтен тот факт, что между сторонами продолжались арендные отношения, велась переписка. Судом указано, что истец не представил письменных доказательств мотивированного отказа от принятия помещения 02.07.2020, направленного ответчику. Между тем, в материалы дела истцом была представлена вся имеющаяся между сторонами переписка, в том числе уведомление от 01.07.2020 о наличии задолженности и о том, что для подписания акта приема-передачи помещения необходимо погасить оставшуюся задолженность.

Кроме того, апеллянт указывает, что ответчик документально не подтвердил фактическое воспрепятствование истцом в пользовании арендуемым помещением, от третьего лица (Субарендатор) также не было представлено документов, что он в силу прямых действий истца не мог осуществлять предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что суд первой инстанции верно установил дату расторжения договора, исходя из того, что письмо истца от 20.04.2020 содержит явное и выраженное волеизъявление истца, направленное на расторжение договора аренды, поэтому в данном случае выраженный отказ от договора, совершенный в предусмотренном п. 6.1 договора порядке, повлек прекращение действия договора с 01 июня 2020 года, то есть с первою числа месяца, следующего за месяцем после направления уведомления о расторжении договора. Также в своем отзыве ответчик отметил, что суд первой инстанции обоснованно не признал уведомление от 01.07.2020 в качестве мотивированного отказа от принятия помещения после расторжения договоры аренды, поскольку наличие задолженности арендатора перед арендодателем по договору аренды не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия, возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, истец и третье лицо своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, ссылался на то, что истцом чинились препятствия в доступе к имуществу для вывоза имущества.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Недвижимость Сибири» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.05.2018 № 21 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое помещение - павильон № 20 общей площадью 42,0 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: 

<

...>, под размещение магазина ювелирных изделий и часов, организации ломбардной деятельности, торговли футлярами и иными аксессуарами, скупки изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, микрофинансовой деятельности, выдачи микрозаймов (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 договора помещение сдается в аренду с 01.05.2018 по 31.03.2019. 

Пунктом 1.3 договора предусмотрено право арендатора сдавать помещение в пользование или в субаренду третьим лицам, осуществляющим деятельность под товарным знаком "585". 

В силу подпунктов «е», «ж» пункта 2.2 договора в обязанности арендатора в частности входит: письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении помещения с первого числа месяца, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении; при его расторжении арендатор обязан передать арендодателю помещение в исправном состоянии по акту передачи. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата состоит из постоянной и переменной части. 

Размер постоянной части арендной платы за всю арендуемую площадь составляет 300 000 руб. ежемесячно без НДС (пункт 3.2 договора). 

Переменная часть арендной платы равна стоимости услуг по электроснабжению и определяется по установленному арендатором электросчетчику (пункт 3.3 договора). 

На основании пункта 3.4 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. За каждый день просрочки платежа удерживается 1% с оставшейся суммы платежа, предусмотренного пунктом 3.2. 

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора, если арендатор не откажется от заключения договора на новый срок, договор считается перезаключенным на новый срок (11 месяцев) на аналогичных условиях. Указанный порядок перезаключения договора аренды действует не менее 5 (пяти) одиннадцатимесячных сроков аренды.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия с 1 числа следующего месяца, предупредив арендатора за один месяц до расторжения.

12.03.2020 арендатор обратился к арендодателю с письмом о снижении арендной платы до 160 158 руб., что составляет 20% от товарооборота. 

Письмом от 19.03.2020 арендатор просил арендодателя зачесть обеспечительный платеж в размере 300 000 руб. за апрель 2020 года. 

Дополнительным соглашением от 23.03.2020 № 1 стороны изменили размер постоянной части арендной платы с 01 апреля 2020 года, определив его в размере 270 000 руб. ежемесячно (без НДС). 

Уведомлением от 29.03.2020 арендатор сообщил арендодателю о приостановлении деятельности в связи с ограничениями, просил подписать соглашение о невозможности использовать объект по целевому назначению. 

В письме от 03.04.2020 арендодатель сообщил о снижении арендной платы за апрель 2020 года на 50% - до 150 000 руб. 

Письмом от 20.04.2020 ИП ФИО4 уведомила ООО «Недвижимость Сибири» о расторжении договора с 01.05.2020. В ответном письме от 20.04.2020 общество просило считать договор аренды перезаключенным на новый срок, не отказываться от исполнения договора и снизить арендную плату на период действия ограничительных мер. 

В письме от 15.05.2020 арендатор просил арендодателя уменьшить арендную плату и предоставить отсрочку, в случае отказа в предоставлении отсрочки просил считать данное письмо уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно уведомлению арендодателя от 16.06.2020 в связи с наличием задолженности в размере 405 000 руб. ИП ФИО4 опечатан вход в павильон до погашения задолженности.

Телеграммой от 22.06.2020, направленной истцу, арендатор повторно сообщил об отказе от договора с 28.06.2020; телеграммой от 02.07.2020 - просил явиться истца 02.07.2020 в 15:00 для подписания акта приема-передачи помещения и передачи ключей.

Поскольку арендодатель не явился для приемки-передачи помещения, письмом от 02.07.2020 арендатор направил предпринимателю акт возврата от 28.06.2020, соглашение от 28.06.2020 о расторжении договора, подписанные в одностороннем порядке, сообщил, что ключи переданы в администрацию ТЦ «Зеленые Кирпичики».

13.07.2020 комплект ключей направлен арендатором почтой арендодателю.

Предпринимателем обществу направлена претензия от 02.07.2020, в которой арендодатель сообщил о том, что размер арендной платы за апрель 2020 года составляет 50% от предусмотренной договором суммы арендной платы, то есть 135 000 руб., за май в размере 30% от предусмотренной договором суммы арендной платы, то есть 81 000 руб., за июнь в размере 70% от предусмотренной договором суммы арендной платы, то есть 189 000 руб., и с учетом зачтенного обеспечительного взноса у арендатора на 01.07.2020 имеется задолженность по арендной плате за июнь 2020 года в размере 105 000 руб.

В претензии от 21.07.2020 арендодатель сообщил, что долг по арендной плате за июнь - 105 000 руб., за июль - 270 000 руб., просил его оплатить, а также предусмотренную договором неустойку, предложил арендатору явиться 22.07.2020 в 13-00 для подписания акта приема-передачи помещения.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате, предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании 375 000 руб. основного долга по арендной плате и 250 650 руб. неустойки.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из прекращения договора аренды между сторонами 02.07.2020, отсутствия у ООО «Недвижимость Сибири» возможности пользоваться арендованным имуществом с 16.06.2020 по причине опечатывания помещения самим арендодателем.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого решения, исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пп. ж пункта 2.2. договора аренды при его расторжении арендатор обязан передать арендодателю помещение в исправном состоянии по акту передачи. 

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что по смыслу положений статей 611 (пункт 1), 614 (пункт 1) и 615 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Как верно указал суд первой инстанции со ссылками на изложенные нормы и разъяснения, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Обязанность арендодателя по предоставлению имущества по владение и пользование арендатору вытекает из договора аренды, встречной по отношению к ней является обязанность по внесению платы за пользование таким имуществом.

При прекращении договора аренды у арендатора возникает обязанность по возврату арендодателю имущества из аренды, которое арендодатель должен принять.

В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда. Такие разъяснения содержатся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Из пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» следует, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.).

Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Применительно к договору аренды при его расторжении обязательства сторон прекращаются, за исключением обязательств, имеющих целью урегулирование отношений после прекращением договора, если договором не предусмотрено иное.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» указано, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Как следует из постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа при рассмотрении дела судом округа доводов о несогласии с выводом суда первой инстанции по установленной им дате расторжения договора – 02.07.2020 в кассационной жалобе ООО «Недвижимость Сибири» не было приведено, предпринимателем ФИО4  также не были обжалованы судебные акты в кассационном порядке в указанной части. В связи с этим выражение ИП ФИО4 в отзыве на кассационную жалобу иного мнения относительно даты расторжения договора не может быть принято во внимание.

После отмены судебного акта и направления дела на новое рассмотрение участвующие в деле лица заявляли доводы и настаивали на том, что договор был прекращен в иное время. Так, истец настаивал в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе на том, что договор аренды считается расторгнутым с 02.09.2020, через два месяца после направления 02.07.2020 арендатором арендодателю соглашения от 21.05.2018 № 21.

 В целях разрешения продолжающихся при новом рассмотрении дела разногласий у сторон в отношении даты прекращения договора судом апелляционной инстанции данный вопрос поставлен на обсуждение. Представитель ответчика заявила и настаивала на том, что договор аренды между истцом и ответчиком следует считать расторгнутым с 01.06.2020, а датой фактического возврата имущества является 02.07.2020.

Проверив при новом рассмотрении дела данные доводы ответчика, апелляционный суд признает их соответствующими материалам дела.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия с 1 числа следующего месяца, предупредив арендатора за один месяц до расторжения Договора. 

Письмом от 20.04.2020 ИП ФИО4 сообщила ООО «Недвижимость Сибири» о расторжении договора аренды с 01.05.2020. 

Учитывая положения пункта 6.1 договора аренды о праве арендодателя отказать от договора в одностороннем порядке и о необходимости предупреждения об этом за месяц, договор аренды следует считать расторгнутым в одностороннем порядке арендодателем с первого числа следующего месяца, то есть 01.06.2020. 

Оснований для признания письма арендодателя от 20.04.2020 не надлежащим уведомлением о расторжении договора, исходя из его содержания, судом апелляционной инстанции, вопреки доводам жалобы истца, не установлено. Воля арендодателя на отказ от договора в данном письме ясно выражена, указанная же в нем дата 01.05.2020 не может являться датой прекращения договора, поскольку дата прекращения определяется в соответствии с условиями пункта 6.1 договора.

То обстоятельство, что арендатор после получения письма от 20.04.2020 об отказе арендодателя от договора продолжал переписку и направлял письма арендодателю от 15.05.2020 об уменьшении арендной платы и предоставлении отсрочки (в случае отказа в предоставлении отсрочки просил считать данное письмо уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды) и в дальнейшем повторно сообщал об отказе арендодателя от договора, никак не влияют на то, что первоначально об отказе от договора заявлено арендодателем при наличии такого права.

Та переписка, которая имелась между сторонами, не подтверждает наличие между ними соглашения по вопросу о продолжении договора либо по вопросу о согласовании даты прекращения договора. Направленное арендатором соглашение арендодателем подписано не было, в связи с чем не подтверждает иную дату прекращения договора. Также материалы дела не подтверждают, что арендодатель уведомил арендатора об изменении его намерений на отказ от договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя. Доводы истца о том, что договор прекратился только с 02.09.2020 не соответствуют материалам дела, в связи с чем отклоняются.

В этой связи, несмотря на направление ответчиком писем арендодателю, договор аренды между сторонами считается прекращенным с 01.06.2020 в силу одностороннего отказа арендодателя от договора, в связи с чем после указанной даты прекратились и обязательства сторон, исполнение которых предполагалось на будущее время, за исключением обязательств, связанных с прекращением договора.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Часть вторая статьи 622 ГК РФ направлена на защиту имущественных интересов арендодателя в случае нарушения другой стороной договора аренды обязанности по возврату арендованного имущества, обеспечивает реализацию гарантий, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации.

Данная норма подлежит применению во всех случаях невыполнения бывшим арендатором обязанности по возврату имущества, за исключением случаев уклонения арендодателя от приемки имущества.

По смыслу разъяснений, изложенных в пунктах 37, 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора, в таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 ГК РФ). 

Телеграммой ответчик сообщал истцу о необходимости явки 02.07.2020 представителя арендодателя для передачи помещения по акту, предпринимателем действий по приемке помещения не совершено. Обоснованность отказа в приемке помещения 02.07.2020, о которой ответчик его уведомил, истцом в ходе рассмотрения дела не подтверждена, разумных причин, по которым предприниматель не обеспечила прием помещения, не усматривается. Обществом предприняты меры по организации передачи имущества арендодателю 02.07.2020, при отсутствии мотивированного отказа от приемки помещения арендатор направил письмом от 02.07.2020 акт возврата.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции у ответчика уточнен вопрос о передаче ключей, из его объяснений следует, что администрацией торгового центра 02.07.2020 ключи не были приняты, истец не явился, в связи с чем ключи направлены почтой.

Учитывая, что необходимые меры по организации передачи имущества истцу ответчиком предприняты 02.07.2020, разумные основания для отказа в приемке имущества не подтверждены, акт и ключи направлены почтой в разумный срок после  уклонения истца от их приемки, со стороны арендатора просрочка в возврате помещения имела место только до 02.07.2020. После указанной даты обязанность по возврату имущества из аренды арендатором считается исполненной.

В соответствии с указаниями суда округа подлежал проверке вопрос о наличии либо отсутствии препятствий в период с 16.06.2020 по 02.07.2020.

Из пояснений ООО «Недвижимость Сибири» следует, что фактическое пользование спорного имущества могло осуществляться арендатором только в период с 01.06.2020 по 15.06.2020, поскольку с 16.06.2020 арендодатель опечатал вход в арендованное помещение.

Апелляционный суд отмечает, что поскольку договор был прекращен 01.06.2020, обязательство арендодателя по предоставлению имущества в пользование также прекратилось. Вместе с тем, вопрос о возможности доступа в помещение имеет значение для определения обоснованности взимания арендной платы в связи с неисполнениям обязанности по возврату имущества в порядке статьи 622 ГК РФ, поскольку при реальном создании арендодателем препятствий к доступу в помещение для его освобождения взимание такой платы будет необоснованным.

Из материалов дела усматривается, что уведомлением от 16.06.2020 арендодатель сообщил арендатору, что в связи с наличием задолженности в размере 405 000 руб. ИП ФИО4 опечатан вход в павильон до погашения задолженности. 

ООО «Недвижимость Сибири» представлена фотография, содержащая изображение опечатанного посредством листа бумаги входа в помещение с печатью ИП ФИО4

Вместе с тем, при рассмотрении дела установлено, что в помещении вплоть до 28.06.2020 в спорном помещении находилось имущество субарендатора ИП ФИО5, имущество арендатора находилось до 02.07.2020. Вывод данного имущества осуществлялся данными лицами самостоятельно, обращений к истцу по поводу возможности доступа в помещение со стороны данных лиц не было (такие обращения не подтверждены). Ответчик располагал ключами от помещения, организовывал вывоз имущества в то время, которое считал необходимым.

Реальных препятствий для входа в помещение со стороны истца создано не было, в частности материалы дела не подтверждают смену замков либо установку дополнительных запоров, не подтверждено привлечение охраны, нет также доказательств перекрытия электричества либо иных ресурсов. Доводы же ответчика о том, что препятствия имелись в виде письма и наклейки из бумаги, не могут быть признаны обоснованными, поскольку сам ответчик такой запрет, очевидно, не считал необходимым соблюдать, несмотря на наклейку и письмо в помещение фактически входил.

Вплоть до 02.07.2020 ответчик со своими ключами беспрепятственно попадал в спорное помещение и вывозил свое имущество, делая это в то время, когда считал необходимым. Таким образом, со стороны истца препятствий ответчику осуществлять доступ в помещение не было создано.

Указания же ответчика на то, что в период с 16.06.2020 по 02.07.2020 истец не предоставлял ему помещение для целей осуществления предпринимательской деятельности не согласуются с его же позицией о прекращении договора с 01.06.2020.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, принимая во внимание, что спорное помещение было освобождено ИП ФИО5 28.06.2020, а ответчиком только 02.07.2020, меры по организации возврата помещения были предприняты ответчиком 02.07.2020, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об уклонений со стороны арендодателя от приемки арендованного имущества 02.07.2020.

При этом в ситуации прекращения договора и осуществления действий по вывозу имущества вплоть до 02.07.2020 путем неоднократного без согласования с истцом доступа к помещение суд не имеет оснований для вывода о создании предпринимателем препятствий для исполнения арендатором своих обязательств в период с 16.06.2020 по 02.07.2022.

В этой связи требования истца о взыскании арендной платы подлежат частичному удовлетворению в размере 122 419, 35 руб. за июнь 2020 года в размере 105 000,00 руб. и за 2 дня июля 2020 года – 17 419,35 руб. (270 000,00:31х2).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу положений, предусмотренных статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Принимая во внимание частичное удовлетворение требования о взыскании основной задолженности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что неустойка за период с 09.06.2020 по 03.09.2020 начисленная на задолженность за июнь 2020 года на сумму 105 000,00 руб. составит 91 350,00 руб.; неустойка за период с 07.07.2020 по 03.09.2020 начисленная на задолженность за июль 2020 года в размере 17 419, 35 руб. составит 10 277,40 руб., всего 101 627,4 руб.

При этом в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки. 

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела. Для применения указанной нормы арбитражный суд должен располагать заявлением ответчика и данными, позволяющими достоверно установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Все доказательства о наличии обстоятельств, позволяющих суду решить вопрос об уменьшении размера неустойки, должны быть представлены заинтересованной стороной в суд первой инстанции.

Оценив соразмерность взыскиваемой неустойки, исходя из компенсационного характера гражданско-правовой ответственности и фактических обстоятельств дела, суд пришел к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и с целью установления баланса интересов сторон счел возможным снизить размер заявленной к взысканию неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации из расчета 0,1%.

Суд апелляционной инстанции полагает, что уменьшение суммы неустойки в данном случае способствует установлению баланса интересов сторон, перерасчет неустойки произведен исходя из подлежащей взысканию суммы основного долга.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2021 по делу № А45-24406/2020 подлежит изменению в связи с несоответствием выводы суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Государственная пошлина по иску и настоящей жалобе подлежит распределению пропорционально удовлетворенным требованиям на основании ст. 110 АПК РФ, расходы общества по его жалобам с учетом результатов рассмотрения спора по существу взысканию не подлежат.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2021 по делу № А45-24406/2020 изменить и изложить в следующей редакции.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Сибири» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 308253935800017) 122 419 рублей 35 копеек задолженности, 10 162 рубля 74 копейки неустойки за период с 09.06.2020 по 03.09.2020, неустойку с 04.09.2020 в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки по дату фактического исполнения обязательства, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 662 рубля 46 копеек.

            В остальной части в удовлетворении иска отказать.

            В остальной части в удовлетворении апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО4 отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий  

 

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2

 

ФИО3