АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело №А48-7243/2019

г.Калуга

18 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2021 года

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей

В.И. Смирнова

М.М. Нарусова

ФИО1 

при участии в заседании 

от истца: 

общества с ограниченной ответственностью «РусъТара» 

 

от ответчика: 

общества с ограниченной ответственностью «Стемал»

 

от третьих лиц:

ФИО2

 

общества с ограниченной ответственностью «Европарус»

 

 

ФИО3 - конкурсный управляющий;

 

не явились, извещено надлежащим образом;

 

не явились, извещён надлежащим образом;

 

не явились, извещено надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Орловской области от 04.02.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу №А48-7243/2019, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Русъ-Тара» (далее - истец, ООО «Русъ-Тара») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стемал» (далее - ответчик, ООО «Стемал») о расторжении договора аренды от 13.07.2016.

В порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен ФИО2 (далее - третье лицо 1, ФИО2)

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - временный управляющий ФИО4 (далее - третье лицо 2, ФИО4); ООО «Европарус» (далее - третье лицо 3).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 04.02.2021 в удовлетворении искового заявления ООО «Русъ-Тара» и третьего лица ФИО2 к ООО «Стемал» о расторжении договора аренды от 13.07.2016 отказано. Суд взыскал с ООО «Русъ-Тара» в пользу ООО «Стемал» расходы, понесенные на оплату экспертизы в размере 10 000 рублей.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 решение Арбитражного суда Орловской области от 04.02.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушения судами процессуального и материального права.

ООО «Стемал» в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Определением от 27.09.2021 в порядке статьи 18 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на 11.10.2021.

Представитель истца в судебном заседании просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Иные стороны по делу в судебное заседание представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, отзывах на неё, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, установлено судами, ООО «Русъ-тара» на праве собственности принадлежат земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, ул.Раздольная, д.105, кадастровый №57:10:0040101:5882 площадью 6 947,8 м?, на котором находится нежилое помещение кадастровый №57:25:00000004892 площадью 4 996,5 м?.

Ответчику - ООО «Стемал» на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область,

Орловский район, ул.Раздольная, д.105, кадастровый №57:10:0040101:5883, площадью 26 000 м? (т. 1, л. д.20)

13.07.2016 между ООО «Русъ-тара» (арендодатель) и ООО «Стемал» (арендатор) заключен договор аренды, предметом которого является передача в аренду земельного участка кадастровый №57:10:0040101:5882 и нежилого помещения кадастровый №57:25:00000004892, расположенных по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновское с/п, ул.Раздольная, д.105.

Срок действия договора до 31.12.2027 (т.д.1, л.д.8-11).

Актом приема - передачи от 13.07.2016 подтверждается факт передачи недвижимого имущества в аренду ответчику (т.1, л.д.12).

Согласно условиям пункта 5.3 указанного договора арендатор на протяжении всего срока действия аренды имеет право возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в порядке, предусмотренным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внесена соответствующая запись регистрации договора аренды от 29.07.2016 №57-57/001-57/001/007/2016-6403/1.

29.08.2016 между ООО «Европарус» и ООО «Стемал» заключен договор генерального строительного подряда №ГП-01/2016 по строительству завода по производству цементно-стружечной плиты (ЦСП) мощностью 35 тыс.кубических метров в год с цехом по структурированию и лакированию цементно-стружечных плит мощностью 10,5 тыс. кубических метров в год, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, ул.Раздольная, д.105.

19.02.2018 между ООО «Стемал» и ООО «Европарус» подписан акт приема-передачи строительной площадки.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что на арендованном земельном участке производятся строительные работы.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Договором.

Договор может быть прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в срок 30 календарных дней, заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд (пункт 6.2 договора).

Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в порядке, предусмотренном пунктом 6.3 в случаях, когда арендатор использует земельный участок и помещение не в соответствии с их целевым назначением или способами, приводящими к их порче (пункт 6.4 договора).

Истец утверждает, что вследствие производства ответчиком строительно-монтажных работ арендованному имуществу причинен существенный ущерб, а именно: имеются факты повреждения кровельного покрытия и неоднократный залив имущества ООО «Русь-Тара», что подтверждается актом о заливе помещений от 22.04.2019, а также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.05.2019.

24.01.2019 ООО «Русь-Тара» направило ООО «Стемал» отказ от договора аренды, на который арендатор ответил отказом.

15.04.2019 арендодатель направил в адрес арендатора требование №19/64 об устранении порчи имущества, которое также оставлено ООО «Стемал» без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком требования истца о расторжении договора аренды явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела определением Арбитражного суда Орловской области от 03.12.2019 производство по делу приостанавливалось, в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Реал-Консалт».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1)   Имеется ли факт протечки кровли помещения, назначение: нежилое, общей площадью 4996,5 м?, этаж 1, кадастровый номер 57:25:000000:4892, расположенного по адресу: 

<

...>?

2)   В каком техническом состоянии находится помещение, назначение: нежилое, общей площадью 4996,5 м?, этаж 1, кадастровый номер 57:25:000000:4892, расположенное по адресу: 

<

...>, после протечки кровли (при положительном ответе на вопрос 1)?

3)     Каков размер ущерба, причинённого помещению, назначение:нежилое, общей площадью 4996,5 м?, этаж 1, кадастровый номер57:25:000000:4892, расположенному по адресу: 

<

...>, после протечки кровли (при положительном ответе на вопрос 1)?

С учетом результатов проведенного экспертного исследования, в ответе на первый вопрос экспертом ФИО5 указано, что имеются протечки кровли помещения, назначение: нежилое, общей площадью 4996,5 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 57:25:000000:4892, расположенного по адресу: 

<

...>. Протечки расположены в основном в зоне установки водоприёмных решёток и зонах водоразделов между уклонами кровли.

На последующие вопросы судебный эксперт указал, что нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, после протечки кровли находится в следующем состоянии:

- каркас помещения №12 находится в работоспособном состоянии -категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается;

- подшивной потолок помещения №12 в месте его примыкания к оси «М» находится недопустимом состоянии - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Остальная часть потолка помещения №12 между осями «М-Л» характеризуется как ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Дефекты потолка сушильной камеры могли появиться как от залития так и в процессе сушки древесины, поскольку этот технологический процесс сопровождается большим выделением влаги.

Состояние подшивного потолка сушильной камеры характеризуется как работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Прежнее кровельное рулонное покрытия крыши помещения 12 характеризуется недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Новое кровельное рулонное покрытие крыши помещения 12 характеризуется как работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Определить размер ущерба, причиненного помещению после протечки кровли не представляется возможным, поскольку не нанесен ущерб в результате залития каркаса здания. Определить размер ущерба от залития подшивного потолка невозможно, поскольку нельзя определить те дефекты, которые могли возникнуть в период действия договора аренды от 13.07.2016, а какие возникли ранее, до его заключения. Дефекты прежнего кровельного покрытия над помещением возникли до заключения договора аренды от 13.07.2016, так и в период его действия, поэтому определить объем работ по ремонту кровли от дефектов, возникших в период действия договора от 13.07.2016 невозможно. Дефекты потолка сушильной камеры могли появиться как от залития, так и в процессе сушки древесины, поскольку этот технологический процесс сопровождается большим выделением влаги.

С учётом результатов экспертизы решением Арбитражного суда Орловской области от 04.02.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021, в удовлетворении искового заявления ООО «Русъ-Тара» и третьего лица ФИО2 к ООО «Стемал» о расторжении договора аренды от 13.07.2016 отказано. 

Суды указали на отсутствие оснований для расторжения договора аренды от 13.07.2016, так как в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих существенное ухудшение имущества в результате действий арендатора.

Не согласившись с решением и постановлением ФИО2 обратился с кассационной жалобой.

Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы с учетом следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Судами установлено, что в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды от 13.07.2016 договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в порядке, предусмотренном пункт 6.3 в случаях, когда арендатор:

-использует земельный участок и помещение не в соответствии с их целевым назначением или способами, приводящими к их порче;

-не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу земельного участка;

- более двух раз подряд по истечении установленного пункт 4 договора срока не вносит арендную плату.

Помимо этого, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Отказывая в удовлетворении требований суды пришли к выводу, что часть имущества была передана с повреждением кровли, что приводило к заливу помещений, поэтому невозможно установить когда именно возникли повреждения помещений, в том числе подшивного потолка помещения №12. 

Кроме того, судами установлено, что арендодатель препятствовал ремонту кровли со стороны арендатора.

В кассационной жалобе арендодатель, не оспаривая передачу помещений с недостатками, обращает внимание на то, что ответчик полностью снял кровельное покрытие без установки временной кровли или какой-либо инженерной защиты, что влечёт ещё большее повреждение части имущества, при этом производству ремонтных работ истец не препятствовал. 

Суд округа считает, что вышеуказанные доводы не имеют подтверждения материалами дела, являются иной оценкой обстоятельств дела, установленных судами и не свидетельствуют о существенных нарушениях договора аренды земельного участка и сооружения со стороны ответчика.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Поэтому суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу, что именно на истце лежит бремя доказывания того обстоятельства, что действия арендатора (ответчика) существенно ухудшают имущество арендодателя.

Результаты досудебного заключения ООО «Цитадель» в котором сделан вывод, что техническое состояние конструкций и инженерных систем здания цеха (нежилое помещение, переданное в аренду ответчику, помимо земельного участка) после протечек кровли, оценивается ограниченно-работоспособное и аварийное, безопасная эксплуатация здания цеха невозможна без проведения ремонтно-восстановительных работ, опровергнуты заключением судебной экспертизы, в которой эксперт пришел к выводу о невозможности установления времени возникновения дефектов с учетом продолжительности и условий эксплуатации указанного помещения самим истцом, а также представленном в материалы дела Техническом отчете и заключении по результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций существующего цеха и административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: 

<

...>, изготовленного ОАО «Граждан Проект» в 2014 году, то есть до даты заключения спорного договора аренды (т. 5, л.д. 19-133).

Таким образом, по результатам судебной экспертизы не установлено повреждение спорного имущества в связи с ненадлежащей эксплуатации предмета аренды со стороны ООО «Стемал».

Довод жалобы о том, что демонтаж кровельного покрытия произведён ответчиком с нарушением установленных требований, не может быть принят, поскольку разрешение указанного вопроса требует специальных познаний, но перед экспертом такой вопрос стороной истца не ставился.

Ссылка подателя жалобы на то, что ответчик длительное время не производит восстановительных работ кровли и данное обстоятельство является самостоятельным фактором, ухудшающим состояние имущества, подлежит отклонению с учётом установленных судами по материалам дела обстоятельств создания истцом препятствий арендатору в пользовании и ремонте арендованным имуществом.

Так, судами установлено, что ненадлежащее состояние кровли повлекло необходимость производства строительно-восстановительных работ с привлечением строительной организации - ООО «Европарус», с которой арендатор заключил договор генерального строительного подряда №Гп-01/2016 по строительству завода по производству цементно-стружечной плиты (ДСП) и 19.02 2018 передал подрядчику строительную площадку, в том числе для восстановительных работ кровли помещения.

Однако, ООО «Европарус» не смогло завершить строительные работы, в связи с препятствиями со стороны ООО «Русъ-тара», что было подтверждено в ходе рассмотрения дела самим третьим лицом, показаниями свидетеля Н., пояснившего суду, что ФИО2, как участник ООО «Русъ-тара», оказывал препятствия в проведении строительных работ на кровле переданного в аренду нежилого помещения. 

В результате вся крыша строящегося завода выполнена в полном соответствии с проектной документацией, за исключением кровельного покрытия, размещающегося над производством ООО «Русъ-Тара», по прежнему находящегося в полученном в аренду ответчиком помещении, что следует из экспертного заключения, а также установлено в ходе выездного судебного заседания.

В материалы дела представлена переписка между сторонами, которая также подтверждает, что с момента начала работ по устройству новой кровли ООО «Стемал» неоднократно обращался к ООО «Русь-Тара» с требованием освобождения пятна застройки от оборудования, принадлежащего ООО «Русь-Тара» и его арендаторам, а также судебные акты по делу №А48-8444/2018, в рамках которого были удовлетворены исковые требования ООО «Стемал» к ООО «Русь-тара» об устранении препятствий в пользовании земельными участками с кадастровыми номерами 57:10:0040101:5882, 57:10:0040101:5883 путем вывоза имущества, принадлежащего ответчикам.

На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанции, что продолжающаяся протечка кровли нежилого помещения вызвана, в том числе действиями самого истца, в связи с чем основания для расторжения договора аренды от 13.07.2016 отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности принятого по делу судебного акта, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статей 286, 287 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых решения и постановления, так как судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит                                    

Определение Арбитражного суда Центрального округа от 12.07.2021 предоставлялась ФИО2 отсрочка оплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы в сумме 3 000 рублей.

В виду не представления в суд округа подтверждения оплаты указанный пошлины, она подлежит взысканию с заявителя жалобы в силу статьи 333.21 НК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 04.02.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу №А48-7243/2019 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 (г.Орел) государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                   В.И. Смирнов

 

Судьи                                                                                               М.М. Нарусов

 

                                                                                                     ФИО1