/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-18399/2018-ГК

г. Пермь

21 января 2019 года

Дело № А71-5625/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2019 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Н.А.,

при участии:

от истца – Ярыгина Я.Ю., доверенность от 02.02.2015, паспорт;

от ответчика – Мунтяну П.В., доверенность от 14.11.2018, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации муниципального образования город Ижевск в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска,

 на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики  от 16 октября 2018 года  по делу № А71-5625/2018,

принятое судьей Коньковой Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ганимед» (ОГРН1135902000255, ИНН 5902231132)

к Администрации муниципального образования город Ижевск в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска

третьи лица: Кузин Рудольф Фазгамович, публичное акционерное общество Национальный Банк «ТРАСТ» (ОГРН 1027800000480, ИНН 7831001567), общество с ограниченной ответственностью «Ижкомсервис» (ОГРН 1021801154880, ИНН 1834019272), общество с ограниченной ответственностью «Центр Ресторантс» (ОГРН 1071831007060, ИНН 1831123910), общество с ограниченной ответственностью «Евролифт» (ОГРН 1141831002543, ИНН 1831166776), общество с ограниченной ответственностью «Стройгарант» (ОГРН 1181832006498, ИНН 1832148459)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ганимед» (далее – ООО «Ганимед», истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Ижевск в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее – администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №6634 от 11.09.2017 купли-продажи (купчей) земельного участка с кадастровым номером 18:26:010614:59 (по преамбуле договора, пунктам 1.1., 2.1.).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.10.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик - администрация, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части утверждения пункта 2.1. договора в редакции истца, принять в этой части новый судебный акт с утверждением пункта 2.1. договора в редакции ответчика, установив выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:010614:59 в размере 9 945 000 руб.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что на момент подачи искового заявления спор между истцом и ответчиком по условиям договора отсутствовал. Проект протокола разногласий к проекту купли-продажи земельного участка № 6634 был направлен в адрес Управления не подписанный ни истцом, ни согласованный с третьими лицами (остальными собственниками помещений). По мнению апеллянта, ООО «Стройгарант» и Кузин Р.Ф. не являются универсальными правопреемниками Арехтюка И.Ю., следовательно, они не приобрели права требовать выкуп земельного участка по цене 2015 года.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 29.12.2015 в администрацию поступили заявления ООО «Ганимед», ООО «Ижкомсервис», ООО «Центр Ресторанс», ПАО Национальный банк «ТРАСТ» и Арехтюка И.Ю. о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 18:26:010614:59 площадью 7870 кв.м, по адресу г.Ижевск, ул.Пушкинская, д.223, по основаниям, предусмотренным пунктом 6 статьи 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска от 25.01.2016 №01-09-ОА232 в предоставлении земельного участка было отказано.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.10.2016 по делу №А71-6754/2016 признано незаконным решение Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска об отказе в представлении земельного участка в собственность, выраженное в письме от 25.01.2016 №01-09-ОА232, как несоответствующие Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральному закону от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; на администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителей.

В октябре 2017 года администрация направила в адрес истца и третьих лиц для подписания договор №6634 от 11.09.2017 купли-продажи (купчей) земельного участка (далее – договор).

Не согласившись с предложенной администрацией редакцией преамбулы и пунктов 1.1., 2.1. договора, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий. Администрация отказалась от заключения договора на предложенных истцом условиях. 

Возникшие при заключении договора разногласия переданы по иску общества «Ганимед» на рассмотрение арбитражного суда.

Удовлетворяя заявленные требования об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из необходимости установления цены земельного участка в размере 2 777 126 руб. 25 коп., определенной по состоянию на дату подачи заявки.

Исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции оснований для изменения (отмены) судебного акта не усматривает в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В ходе рассмотрения дела в суде стороны пришли к соглашению о признании обстоятельств, не подлежащих дальнейшему доказыванию, согласовав включение в договор преамбулу, пункта 1.1. и раздел договора «Подписи сторон» в предложенной истцом редакции. Между сторонами остались не согласованными условия договора по пункту 2.1.

Материалами дела  подтверждается наличие между сторонами разногласий касательно  условий о  цене выкупа земельного  участка. 

Выкупная стоимость земельного участка определена истцом исходя из кадастровой стоимости на дату подачи заявления о предоставлении участка в собственность – 29 декабря 2015 года. Истец просит принять пункт 2.1. в следующей редакции: «2.1. Цена земельного участка составляет 2 777 126 руб. 25 коп. (два миллиона семьсот семьдесят семь тысяч сто двадцать шесть руб. 25 коп.) из них:

ООО «Ганимед» оплачивает 2 410 823 руб. 30 коп.,

ООО «Стройгарант» оплачивает 59 152 руб. 80 коп.,

ООО «Ижкомсервис» оплачивает 38 046 руб. 60 коп.,

ООО «Центр Ресторантс» оплачивает 25 549 руб. 60 коп.,

ПАО Национальный Банк «ТРАСТ» оплачивает 90 256 руб. 60 коп.,

Кузин Р.Ф. оплачивает 99 143 руб. 40 коп.

Выкупная цена определена в соответствии с Постановлением Правительства Удмуртской Республики № 100 от 17.03.2015 г.».

Ответчик настаивает на цене земельного участка в размере 9 945 000 рублей, исходя из существующей кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19 апреля 2017 года №115, ссылаясь на изменение состава собственников помещений на момент заключения договора.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственникам расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этими лицами соответствующего заявления.

Судом установлено, что заявления ООО «Ганимед», ООО «Ижкомсервис», ООО «Центр Ресторанс», ПАО Национальный банк «ТРАСТ» и Арехтюка И.Ю. о выкупе земельного  участка подано в администрацию  29.12.2015. В связи  с отказом  Администрации города Ижевска (решение  Управления земельных ресурсов и землеустройства от 25.01.2016 №01-09-ОА232)  в предоставлении земельного участка,  ООО «Ганимед» обратилось  в суд  с заявлением о  признании  отказа незаконным.  Вступившим в законную силу судебным актом по  делу №А71-6754/2016 решение Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска об отказе в представлении земельного участка в собственность, выраженное в письме от 25.01.2016 №01-09-ОА232, признано незаконным, на администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителей.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о  возникновении между сторонами  разногласий о цене выкупаемого имущества при заключении договора купли-продажи, проект которого был подготовлен администрацией во исполнение решения суда по делу №А71-6754/2016, в рамках  указанного судебного  акта подтверждено наличие у общества исключительного права на выкуп земельного  участка на момент обращения с заявлением от 29 декабря 2015 года, руководствуясь  приведенными выше нормами права и   правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, сформированной в определении от 24.07.2018  № 301-ЭС18-1930, в силу которых определяющим критерием установления цены при выкупе земельного участка является факт обращения собственников недвижимого имущества с надлежащим заявлением, суд первой инстанции  пришел  к правильным выводам о необходимости урегулирования разногласий и  установлении цены приобретения земельного  участка в размере 2 777 126 руб. 25 коп.,  исходя из кадастровой стоимости земельного  участка на дату подачи заявления о предоставлении участка в собственность.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с судебным актом в части установления цены приобретения земельного  участка в размере 2 777 126 руб. 25 коп., так как  ООО «Стройгарант» и Кузин Р.Ф. не являются универсальными правопреемниками Арехтюка И.Ю., следовательно, они не приобрели права требовать выкуп земельного участка по цене 2015 года, отклоняются. 

Поскольку  земельный участок с кадастровым номером 18:26:010614:59 является неделимым и предназначен для эксплуатации и обслуживания здания, при  этом все собственники здания совместно обратились в уполномоченный орган 29.12.2015 с заявлением о выкупе, последующее изменение состава собственников здания не должно повлечь для собственников  негативные последствия в виде изменения цены выкупа, так как невозможность  реализации исключительного  права  явилась следствием  неправомерных действий администрации, что подтверждено  решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.10.2016 и определением о наложении судебного штрафа за неисполнение судебного акта по делу №А71-6754/2016, длящихся на протяжении более двух с половиной лет. 

В этой связи суд  первой инстанции  правомерно  указал, что изменение состава собственников здания не может служить основанием для увеличения выкупной цены земельного участка, поскольку нарушает права и законные интересы лиц, подавших заявление о выкупе 29.12.2015.

Довод апеллянта об  отсутствии на момент подачи искового заявления спора между истцом и ответчиком по условиям договора, так как проект протокола разногласий к проекту купли-продажи земельного участка № 6634 был направлен в адрес Управления не подписанный ни истцом, ни согласованный с третьими лицами (остальными собственниками помещений), представляется не  обоснованным. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. 

Как разъяснено в п. 39 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"  по итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Учитывая тот факт, что  наличие разногласий между сторонами при заключении договора купли-продажи  в сложившейся ситуации представляется очевидным, ненаправление протокола разногласий к проекту купли-продажи земельного участка № 6634,  не может  свидетельствовать  о добровольном  принятии истцом  условий договора в предложенной ответчиком редакции в силу ст.ст.  421, 432 ГК РФ. 

На наличие разногласий также указывает подписанный истцом и третьими лицами в ходе рассмотрения настоящего дела протокол разногласий к проекту купли-продажи земельного участка № 6634 от 13.06.2018.

В соответствии с разъяснениями п. 42 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

При названных  обстоятельствах  решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16 октября 2018 года по делу № А71-5625/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

Т.В. Макаров 

 

 

Ю.В. Скромова