Дело № А11-14673/2022

г. Владимир

20 марта 2024 года.

Резолютивная часть решения изготовлена 12.03.2024.

Полный текст решения изготовлен 20.03.2024.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Хитевой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юридические решения» (127055, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г.Владимир,ОГРНИП:312332727700035, ИНН: 

<

***>) о взыскании

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2   к обществу с ограниченной ответственностью «Юридические решения» о взыскании 

При участии представителей:

от истца – ФИО3, по доверенности от 01.03.2023 сроком действия на 1 год, копия диплома;

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 01.03.2024 сроком действия на 1 год.

информация о движении дела была размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Юридические решения» (далее – ООО «Юридические решения», Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель) о взыскании суммы страхового депозита в размере 135 000 руб. по договору аренды нежилого помещения от 07.06.2019 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.10.2022 по 06.12.2022 в размере 1470 руб. 21 коп., с последующим начислением до полного исполнения решения арбитражного суда. 

Исковые требования основаны на статьях 381.1, 395, 606, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, ИП ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к ООО «Юридические решения» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 07.06.2019 за период с октября 2022 года по декабрь 2022 года в размере 345 000 руб. и неустойки за просрочку внесения арендных платежей в сумме 500 000 руб. по состоянию на 01.03.2022.

Определением арбитражного суда от 15.03.2023 встречное исковое заявление принято к производству.

Встречное исковое заявление основано на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование своей позиции Общество, указало, что Предприниматель сознательно уклонился от принятия здания, от возврата ключей от здания. ООО «Юридические Решения» принимало 

решение

 о прекращении арендных отношений не на основании собственного предпринимательского (коммерческого) решения о смене аренды с учетом поиска помещения с более низкой суммы арендной платы, а на основании критических обстоятельств - состояния помещения и соответствия его эксплуатации под офисное здание. ООО «Юридические Решения» является дочерним обществом ПАО Промсвязьбанка (далее - ПСБ). Основным учредителем, который принимает основополагающие решения, является ПСБ. В 2022 году ПСБ провел аудит всех обособленных подразделений ООО «Юридические Решения». По результатам проведенного аудита ранее арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 64, к. 1 были выявлены недостатки. В соответствии с выводами эксперта установлено, что в текущем состоянии безопасная эксплуатация нежилого помещения как офисного здания невозможна, так как создают угрозу жизни и здоровью сотрудников ООО «Юридические Решения». Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.  Фактическая эксплуатация помещения, переданного в аренду, была прекращена 30.09.2022,  ИП ФИО2 был должным образом извещен, выразил согласие на прекращение арендных отношений, но немотивированно отказался от подписания акта приема-передачи.

Предприниматель в обобщенной позиции указал, что заключение специалиста №СТ-15/2022 от 29.08.2022, представленное арендатором, не является надлежащим доказательством наличия каких-либо нарушений, поскольку ИП ФИО2 не был приглашен 22.08.2022 на осмотр, осуществленный специалистом ФИО5 Из Заключения (в том числе приложенных фотоматериалов) не следует само наличие указанных нарушений. Таким образом, факт нарушения констатирован специалистом в отсутствие каких-либо доказательств. Никаких требований к арендодателю об устранении каких-либо недостатков от арендатора не поступало. Более того даже при наличии каких-либо нарушений, арендатор не доказал, что именно арендодатель должен отвечать за выявленные нарушения. Обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности возлагается, как на собственника помещения, так и на лицо его использующее. Истинной причиной освобождения арендатором арендованного помещения была необходимость расширения, увеличения штата сотрудников арендодателя. Отсутствие со стороны арендатора желания идти на компромиссы, привели к невозможности согласовать условия расторжения договора аренды, которые бы учитывали интересы, как арендатора, так и арендодателя.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения  встречных исковых требований.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

07.06.2019 года между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Юридические решения» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 287 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 64, к. 1.

Помещение расположено в отдельно стоящем 3-х этажном здании (назначение – нежилое здание, наименование – торгово-офисный центр). Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение) (пункт 1.3 договора). 

Согласно пункту 1.7 договора целевое использование нежилого помещения, согласно договоренности сторон - офисное. 

Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 520,36 рублей за 1 м3 в месяц (1 -2 этаж) и 303 руб. за квадратный метр на 3 этаже. Согласно техпаспорту, площадь первого этажа составляет 113 м, площадь второго этажа - 108 м, площадь третьего этажа – 66 м. Размер арендной платы за первый и второй этажи составляет 115 000 (сто пятнадцать тысяч) рублей в месяц, за третий этаж- 20000 (двадцать тысяч) рублей в месяц. Общий размер арендной платы за арендуемое помещение составляет 135000 (сто тридцать пять тысяч) рублей в месяц (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату арендодателю безналичным путем не позднее 10 числа расчетного месяца. За каждый день просрочки - 2% от общей суммы арендной платы.

В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг (электро-, тепло-, водоснабжение, телефонная связь, интернет, вывоз ТБО и др.). Арендатор возмещает арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими соответствующие услуги по дополнительному счету, выставляемому арендодателем (п. 2.3. договора)

В соответствии с пунктом 2.4. договора арендатор в качестве гарантии обеспечения исполнения своих обязательств передает арендодателю денежную сумму (страховой депозит) в размере месячной арендной платы, который подлежит зачету в счет оплаты за последний месяц аренды, либо возврату при расторжении договора аренды в случае возврата помещения в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.

Согласно пункту 4.1. договора срок аренды помещения определяется с 01.07.2019 по 30.05.2020.

При обоюдном соглашении сторон настоящий договор может быть изменен по предварительному уведомлению за 10 дней до предполагаемой даты. Досрочное расторжение настоящего договора осуществляется на основании действующего законодательства Российской Федерации (пункт 5.1 договора).

В силу пункта 5.2 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, в случаях, когда арендатор: -грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое Помещение не по целевому назначению; -существенно ухудшает состояние арендуемого помещения.

Дополнительными соглашениями срок аренды продлевался.

Дополнительным соглашением №4 от 01.06.2022 изменен пункт 2.1 договора, в соответствии с которым размер арендной платы за первый и второй этажи составляет 140 000 руб. в месяц, за третий этаж плата составляет 20 000 руб. в месяц. Общий размер арендной платы за арендуемое помещение составляет 160 000 руб. в месяц. 

Срок аренды нежилого помещения установлен  с 01.06.2022 до 31.12.2022. 

Данное помещение передано Обществу по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2019.

01.09.2022 Общество со ссылкой на пункт 5.2 договора направило Предпринимателю письмо с соглашением о расторжении договора, ввиду увеличения штата сотрудников, что делает его использование крайне затруднительным. Кроме того, принимая решение о расторжении договора, Общество руководствуется общими требованиями к организации рабочих мест согласно Трудовому кодексу, СанПиН и т.д.

23.09.2022 Предприниматель предложил Обществу арендовать помещение до окончания срока действия договора. В ином случае предлагаю компенсировать мой ущерб в размере месячной аренды октябрь, ноябрь, декабрь.

05.10.2022 Обществом повторно было направлено в адрес Предпринимателя письмо об оформлении акта приема-возврата нежилого помещения и сообщено о возврате задолженности в сумме 135 000 руб. (обеспечительный платеж).

Посчитав, что у ИП ФИО2 образовалась задолженность в сумме обеспечительного платежа – 135 000 руб. в связи с прекращением договорных отношений ООО «Юридические решения» обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании арендной платы в сумме 345 000 руб. 

Проанализировав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующему выводу. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации приведены случаи, при которых договор аренды, может быть расторгнут по требованию арендатора, однако данная норма права не содержит запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. 

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 5.1 договора стороны предусмотрели, что при обоюдном соглашении сторон настоящий договор может быть изменен по предварительному уведомлению за 10 дней до предполагаемой даты. Досрочное расторжение настоящего договора осуществляется на основании действующего законодательства Российской Федерации.

В силу пункта 5.2 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, в случаях, когда арендатор: -грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое Помещение не по целевому назначению; -существенно ухудшает состояние арендуемого помещения.

Таким образом, договором не предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора.

В статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 этой статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Согласно пункту 3 статьи 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации, предусмотренное договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

По смыслу пункта 3 статьи 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации, обязанность по выплате указанной в нем денежной суммы возникает у соответствующей стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение его условий, то есть в результате соответствующего изменения или расторжения договора (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, с момента осуществления такого отказа (изменения условий обязательства) первоначальное обязательство прекращается или изменяется и возникает обязательство по выплате определенной денежной суммы.

В соответствии с пунктом 2.4. договора арендатор в качестве гарантии обеспечения исполнения своих обязательств передает арендодателю денежную сумму (страховой депозит) в размере месячной арендной платы, который подлежит зачету в счет оплаты за последний месяц аренды, либо возврату при расторжении договора аренды в случае возврата помещения в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.

Оценив по правилам статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также условия договора  суд пришел к выводу, об отсутствии оснований для возврата страхового депозита. 

При таких обстоятельствах суд отказывает ООО «Юридические решения» в удовлетворении требования о взыскании задолженности в сумме 135 000 руб.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, производное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации также не подлежит удовлетворению.

Довод Общества о том, что причиной одностороннего отказа арендатора от исполнения договора аренды является наличие нарушений санитарных и противопожарных норм в арендованных помещениях, вследствие которых создается угроза жизни и здоровью людей, находящихся в этих помещениях судом отклоняется. Положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают расторжение договора в одностороннем во внесудебном порядке. 

Расходы по уплате государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО «Юридические решения».

Рассмотрев встречные исковые требования, суд пришел к следующему выводу. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Дополнительным соглашением №4 от 01.06.2022 изменен пункт 2.1 договора, в соответствии с которым размер арендной платы за первый и второй этажи составляет 140 000 руб. в месяц, за третий этаж плата составляет 20 000 руб. в месяц. Общий размер арендной платы за арендуемое помещение составляет 160 000 руб. в месяц. 

Срок аренды нежилого помещения установлен  с 01.06.2022 до 31.12.2022. 

Условия договора не содержат оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Однако представленная в материалы дела переписка сторон, а именно письмо арендатора от 01.09.2022, ответ арендодателя от 23.09.2022, письмо арендатора от 05.10.2022, а также письмо арендодателя от 11.10.2022 с предложением считать дату расторжения договора 15.11.2022 свидетельствует о том, что между сторонами велись переговоры по вопросу расторжения договора аренды.

В материалах дела также имеется акт приема–возврата помещения от 30.09.2022, в котором содержится отметка о том, что Предприниматель от подписи отказался, данный документ и ключи получил 01.11.2022.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор прекратил свое действие 01.11.2022. 

Оценив по правилам статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы документы, арбитражный суд пришел к выводу, что поскольку спорный договор прекратил свое действие 01.11.2022, то оснований для взыскания арендной платы до 31.12.2022 не имеется.

Таким образом, учитывая обеспечительный платеж в сумме 135 000 руб. с ООО «Юридические решения» в пользу ИП ФИО2 подлежит взысканию долг в сумме 30 333 руб. за период с 01.10.2022 по 01.11.2022.

Довод Предпринимателя о том, что указанные ключи он вернул арендатору, судом рассмотрен и отклонен как документально не подтвержденный.

ИП ФИО2 также заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 500 000 руб. за период с 11.10.2022 по 01.03.2022.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату арендодателю безналичным путем не позднее 10 числа расчетного месяца. За каждый день просрочки – 2 % от общей суммы арендной платы.

Из материалов дела следует, что Обществом  нарушены сроки по внесению арендной платы, предусмотренные договором. 

Следовательно, Предприниматель обоснованно предъявил требование о взыскании пеней. 

Вместе с тем Обществом заявлено ходатайство о снижении неустойки.

Рассмотрев ходатайство Общества о снижении размера начисленной неустойки, суд счел возможным его удовлетворить и в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизить истребуемый размер пени по следующим основаниям.   

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-О снижение неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

На основании пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В данном случае, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, отсутствие доказательств причинения истцу убытков неисполнением обязательств, компенсационный характер неустойки, направленной на восстановление нарушенного права, соблюдение баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, суд приходит  к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до 5 000 рублей. Суд учитывает компенсационный характер пени, длительность периода просрочки. 

В остальной части встречных исковых требований суд отказывает. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина в сумме  2688 руб. взыскивается с ООО «Юридические решения» в пользу ИП ФИО2 (пропорционально удовлетворенным требованиям).

Руководствуясь статьями 17, 110, 156, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юридические решения» в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО2 задолженность в сумме 30 333 руб., пени в сумме 5000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 2688 руб.

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                   А.Н. Хитева