ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-11075/2022

город Ростов-на-Дону

12 января 2023 года

15АП-22394/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Н.В. Нарышкиной, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.04.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 09.11.2022 по делу №А32-11075/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к жилищно-строительному кооперативу «Триумф», открытому акционерному обществу» Агрофирма «Кудепса»,

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании ничтожным договора, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу «Триумф», открытому акционерному обществу» Агрофирма «Кудепса» (далее – ответчики, кооператив, общество), заявив требования:

                   о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения №04-26/12С от 20.12.2006 к договору аренды земельного участка №04-24/194/С, заключенного между АО «Агрофирма «Кудепста» и жилищно-строительным кооперативом «Монолит»;

                   о признании недействительным (ничтожным) договора №18/18 от 12.03.2007, заключенного между жилищно-строительным кооперативом «Монолит» и жилищно-строительным кооперативом «Триумф», о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению №04-26/12С от 20.12.2006 к договору аренды земельного участка №04-24/194/С;

                   о применении последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим права аренды жилищно-строительного кооператива «Триумф» и обязании возвратить в федеральную собственность земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1036;

                   об указании, что решение по настоящему делу является основанием для внесения ФГБУ «ФКП Росреестр» по Краснодарскому краю изменений в государственный кадастр недвижимости, а именно аннулировании записи об обременении земельного участка с кадастровым номером в виде договора №18/18 от 12.03.2007, заключенный между жилищно-строительным кооперативом «Монолит» и жилищно-строительным кооперативом «Триумф» о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению №04-26/12С от 20.12.2006 к договору аренды земельного участка №04-24/194/С.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2022в удовлетворении исковых требований отказано.

Установив, что пунктом 6.1.3 договора аренды от 27.04.2006 №04-24/194/С арендатору предоставлено право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, суд не усмотрел признаки ничтожности договора о передачи прав и обязанностей №18/18 от 12.03.2007.

Судом принято во внимание, что законность дополнительного соглашения №04-26/12С от 20.12.2006 к договору аренды земельного участка №04-24/194/С и договора о передаче прав и обязанностей №18/18 от 12.03.2007 ранее установлена вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2020 в рамках дела №А32-10946/2018.

Суд также признал обоснованным заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности.

Управление обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на следующее:

                   изменение категории земель земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 явилось существенным изменением обстоятельств,из которых стороны исходили при заключении договора;

                   продолжение нахождения в пользовании общества спорного земельного участка на праве аренды предоставило обществу необоснованное преимущество на получение в аренду земельного участка, предназначенного для иных видов использования;

                   обращение с требованием об изменении разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, недопустимо.

В отзыве кооператив жалобу не признал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указав на непредоставление истцом доказательств для признания сделок недействительными и пропуск срока исковой давности.

В судебном заседании ответчика просил решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле,  явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика,  апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании постановления №5/1 «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственным предприятиям города» от 09.01.1997 администрацией города Сочи выдан АО агрофирма «Кудепста» государственный акт КК-2 №426001766 от 14.05.1998 о предоставлении обществу земельного участка площадью 716,07 га в бессрочное (постоянное) пользование для сельскохозяйственного использования.

Управлением принято решение в форме распоряжения от 22.03.2006 №04-04/1123С о переоформлении открытому обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в Адлерском и Хостинском районах города Сочи на право аренды сроком на 49 лет.

Земельные участки расположены во второй зоне округа санитарной охраны курорта, частью в зоне курортных парков и других земельных насаждений общего пользования, частью в зоне сельскохозяйственного использования, частью в зоне жилой застройки, рекреационного жилья по генплану города Сочи.

Участки имели категорию земли поселений и находились частично в Адлерском, частично в Хостинском районах. Целью предоставления их в аренду обществу являлась застройка микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса. В перечень участков по распоряжению входил и земельный участок №18 площадью 155384 кв.м.

27.04.2006 управлением и обществом подписан договор №04-24/194/С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0013 общей площадью 155384 кв.м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок №18 с целью предоставления: для застройки микрорайона «Кудепста – 3» и жилого комплекса, в границах указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Стороны установили срок действия договора аренды с 27.04.2006 по 27.04.2055 (пункт 2.1. договора аренды).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке уполномоченным государственным органом.

18.06.2006 АО «Агрофирма «Кудепста» и Жилищно-строительным кооперативом «Монолит» подписан договор передачи прав и обязанностей арендатора.

20.12.2006 сторонами сделки уступки подписано дополнительное соглашение №04-26/12С, которым стороны согласовали переход прав и обязанностей по договору к новому арендатору с 18.07.2006.

Общество исключено из реестра юридических лиц 19.03.2012 без правопреемников в результате завершения процедуры банкротства.

12.03.2007 ЖСК «Монолит» передал договором №18/18 права и обязанности арендатора Жилищно-строительному кооперативу «Триумф».

Во исполнение распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.06.2012 №520-р «Об изъятии земельного участка для федеральных нужд в целях размещения: олимпийского объекта федерального значения» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0013 разделен на два участка. Часть площадью 60 кв.м была изъята, первоначальный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 площадью 155265 кв.м.

Переданный по договору аренды от 27.04.2006 земельный участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0013 общей площадью 155384 кв.м.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:13, расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский (земельный участок №18), поставлен на кадастровый учет 03.04.2006 на основании заявки о постановке на государственный кадастровый учет от 03.04.2006№49/06-01-0643 и приложенных документов (распоряжение филиала территориального Управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи №04-04/1123С от 22.03.2006 «О переоформлении открытому акционерному обществу «Агрофирма «Кудепста» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи»; описание земельных участков от 13.03.2006), с категорией земель: «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием: «для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса».

В соответствии с приказом Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 №475-П «Об утверждении материалов по описанию прохождения границ кадастровых кварталов кадастрового района город Сочи №23:49» кадастровый номер земельного участка 23:49:0408000:13 изменился на 23:49:0402056:1006. В дальнейшем, на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 30.01.2012 №2349/1-0/12-246 и приложенного межевого плана от 26.01.2012, на кадастровый учет 01.02.2012 были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402056:1035, с категорией земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: для размещения олимпийского объекта: «Воздушные линии (ПО кВ) от станции «Псоу» до подстанции «Адлер», от подстанции «Адлер» до подстанции «Кудепста», от подстанции «Кудепста» до подстанции «Хоста» (проектные и искательские работы, реконструкция)» и 23:49:0402056:1036, с категорией земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием, «для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса», образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1006.

Таким образом, согласно государственному акту КК-2 №426001766 АОЗТ Агрофирме «Кудепста» предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения пл. 716 га, категории земли на земли населенных пунктов и вида разрешенного использования: «для застройки микрорайона» «Кудепста-3» и жилого комплекса», который в последующем был переведен из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.

По мнению истца, изменение категории земель земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 явилось существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В обоснование заявленных требований управление ссылается на то, что деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствий с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). То есть цель использования участка является существенным условием договора его аренды. Арендаторы обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначение и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации). В то же время целевое назначение в совокупности с видом разрешенного использование земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него. Поэтому при решении вопроса о возможности продолжения арендных правоотношений сторон и внесения в договор изменений в части категории земель и вида разрешенного использования земельного участка арендодатель связан установленными порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования и ограничениями в обороте земель. В соответствии частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Таким образом, по доводам истца, продолжение нахождения в пользовании у ответчика спорного земельного участка на праве аренды предоставило ответчику необоснованное преимущество на получение в аренду земельного участка, предназначенного для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

Ввиду того, что земельный участок категории «земли населенных пунктов» передан в аренду кооператива для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса, образованного из исходного участка земель категории «сельскохозяйственного назначения» в нарушение публичной процедуры предоставления, управление полагает, что дополнительное соглашение №04-26/12С от 20.12.2006 и договор №18/18 от 12.03.2007 являются недействительными (ничтожными) сделками.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу. 

Поскольку оспариваемые управлением сделки заключены до 01.09.2013, к ним применяется первоначальная редакция статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1 – 3 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 24.09.2009 и дополнительного соглашения от 09.11.2011, сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В обоснование иска, с учетом уточнения, равно как и в обоснование апелляционной жалобы, управление указало на нарушение публичной процедуры предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.03.2015 редакции предусматривалось, что уполномоченные действовать от имени публично-правовых образований органы обязаны обеспечить управление и распоряжение находящимися в собственности и (или) в ведении таких образований земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в действовавшей в момент заключения договора аренды редакции (далее – Закон №101-ФЗ), правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом №101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае поступления только одного заявления и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускалось при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае поступления двух и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки должны были предоставляться в аренду на торгах. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществлялось в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 10 Закона №101-ФЗ).

Вопреки изложенным в апелляционной жалобе доводам, пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности предусмотрены в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающей предоставление в субаренду земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного арендатору на срок более 5 лет, с уведомлением об этом арендодателя (пункты 6, 9).

Особенности применения норм статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации о праве арендатора в пределах срока договора аренды передавать земельный участок в субаренду разъяснены в пунктах 15 – 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (пункт 15).

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16).

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18).

Из содержания приведенной правовой нормы с учетом указанных разъяснений следует, что права и обязанности по долгосрочному договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть переданы третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, действующее земельное законодательство не содержит ограничений, на которых настаивает управление.

Договор аренды от 27.04.2006 №04-24/194/С в пункте 6.1.3 содержит корреспондирующее названным выше нормам права условие о праве арендатора в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Как верно указано судом первой инстанции, судебные акты, вынесенные при рассмотрении дела №А32-10946/2018, не содержат выводов о ничтожности дополнительного соглашения от 20.12.2006 №04-26/12С к договору аренды земельного участка №04-24/194/С и договора о передаче прав и обязанностей от 12.03.2007.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований является правомерным.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильные выводы суда и не могут быть положены в основу отмены или изменения принятого по делу судебного акта.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемого судебного акта, апелляционным судом не выявлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2022 по делу №А32-11075/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                                          Н.Н. Мисник

 

                                                                                                          Н.В. Нарышкина