Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-148612/19-150-1180

г. Москва

10 октября 2019г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2019г.

В полном объеме решение изготовлено 10 октября 2019г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ЭЛРУС" (121351 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ ДОМ 54 СТР 2 ЭТ 1 ПОМ I КОМ 3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2018, ИНН: 

<

***>)

к АО "КК ЖБИ № 9" (121351, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ, ДОМ 54, СТРОЕНИЕ 4, ЭТАЖ 2 КОМ 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.01.2003, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным одностороннего отказа от договора № 111-ЖБ/2018 от 01.09.2018;

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭЛРУС» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО «КК ЖБИ № 9» с требованием о признании незаконным отказа арендодателя от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2018г. № 111-ЖБ/2018, выраженного в уведомлении о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке от 27.02.2019г. № 02-02-01/02-02-01/209, в соответствии со ст.ст. 129, 166, 167, 168 ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв ответчика, пояснив, что ответчиком с нарушением требований договора направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в связи с чем оно является недействительным, а договор аренды недействующим, п. 6.2.1 договора разъясняет случаи, в которых арендодатель имеет право направить в адрес арендатора односторонний отказ от исполнения договора в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что ответчиком было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 31.03.2019г. в соответствии с требованиями договора сторон, п. 6.2.1 договора не является дополнением к п. 6.2 договора он предусматривает самостоятельные основания для расторжения договора, а также различные основания для расторжения договора.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

В соответствии со свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 28.02.2008г. № 77АЖ 424699 нежилое здание площадью 2 156,9 кв.м с условным номером 77-77-12/016/2005-352, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности ОАО «Кунцевский комбинат железобетонных изделий № 9».

Между АО «Кунцевский комбинат железобетонных изделий № 9» (арендодатель) и ООО «ЭЛРУС» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2018г. № 11-ЖБ/2018, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 216,50 кв.м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, этаж 1, помещение I, комната 1 (часть), комнаты 3, 6 (часть), 2, 4, 5, в соответствии с реестром и схемой нежилых помещений, содержащихся в приложении №№ 1, 2 к договору.

В п. 8.5 договора установлено, что договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ответчиком обязательства по передаче объекта аренды в пользование истца подтверждается обоюдным актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.09.2018г.

В соответствии с п. 6.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон и оформляются дополнительным соглашением к договору. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок.

Согласно п. 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его в одностороннем порядке, направив в адрес арендатора соответствующее уведомление не менее, чем за 30 календарных дней до дня расторжения договора. Договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

В п. 6.2.1 договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, направив в адрес арендатора соответствующее уведомление, в случаях:

- неисполнения, неполного либо ненадлежащего исполнения арендатором предусмотренных в договоре обязательств по внесению арендной платы;

- неисполнения, неполного либо ненадлежащего исполнения арендатором предусмотренных в договоре обязательств по внесению обеспечительного платежа (в т.ч. денежных средств, требуемых для восстановления размера обеспечительного платежа после его удержания, и/или доплаты обеспечительного платежа при увеличении арендной платы и/или площади арендуемого помещения);

- ухудшения состояния помещений по причинам, за которые отвечает арендатор;

- воспрепятствования арендатором допуску в помещения представителей арендодателя и/или сотрудников государственных и муниципальных органов;

- иного существенного нарушения договора арендатором.

Существенными нарушениями договора считается неисполнение арендатором обязанностей, предусмотренных п.п. 2.3.1, 2.3.3-2.3.19 договора.

Арендодатель обязан направить в адрес арендатора уведомление об одностороннем расторжении договора не менее, чем за 10 календарных дней до дня расторжения договора, а в случае расторжения договора в связи с неисполнением, неполным либо ненадлежащим исполнением арендатором предусмотренных в договоре обязательств по внесению обеспечительного платежа (в т.ч. денежных средств, требуемых для восстановления размера обеспечительного платежа после его удержания и/или доплаты обеспечительного платежа при увеличении арендной платы и/или площади арендуемого помещения) – не менее чем  за 5 календарных дней до дня расторжения договора.

Договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке от 27.02.2019г. № 02-02-01/02-02-01/209, в котором уведомил о расторжении договора с 31.03.2019г. на основании п. 6.2 договора и требовал вернуть переданные в аренду помещения.

В ответном письме от 05.03.2019г. № 1 истец возражал против расторжения договора, указав, что условиями договора предусмотрены случаи, при наступлении которых арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора.

Впоследствии истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 01.04.2019г. № 3, в котором сообщал о том, что не согласен с расторжением договора и требования не ограничивать доступ к арендуемому помещению.

В письме от 11.04.2019г. № 02-02/02-02-01/412 ответчик сообщил истцу о том, что договор аренды считается расторгнутым с 31.03.2019г. на основании п. 6.2 договора

Основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ.

Пунктом 2 названной статьи также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Поскольку оспариваемый истцом односторонний отказ ответчика от исполнения договоров направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договоров, односторонний отказ отвечает критериям, предъявляемым ст.ст. 153, 154 ГК РФ к гражданско-правовым сделкам.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Вместе с тем, в соответствии с п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 К РФ РФ).

При этом, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку исходя из совокупного толкования договора сторон следует, что п. 6.2 и 6.2.1 договора сторон предусматривают самостоятельные основания для расторжения договора, а также сроки направления уведомления о расторжении договора, кроме того, сторонами заключен договор аренды на неопределенный срок и в п. 6.2 договора предусмотрен иной срок для расторжения договора, чем в ч. 2 ст. 610 ГК РФ, при этом истцом не представлено доказательств надлежащего исполнения договора аренды, суд не находит оснований для удовлетворения требования о признании незаконным отказа арендодателя от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2018г. № 111-ЖБ/2018, выраженного в уведомлении о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке от 27.02.2019г. № 02-02-01/02-02-01/209.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 10, 155, 166, 167, 168, 431, 606, 610 ГК РФ, ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья:                                                                                                     С.В. Маслов