АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Постовая ул., д. 32, Краснодар, 350035

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru, e-mail: info@krasnodar.arbitr.ru,

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                  Дело № А32-40842/2022

29.03.2024

 

Резолютивная часть решения объявлена 20.03.2024

Полный текст решения изготовлен 29.03.2024

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи П.А. Дунюшкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.В. Киреевой, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар

к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Центральный отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, г. Сочи

третье лицо: ООО «Лекс-1», г. Сочи,

о признании незаконным решения (уведомления о приостановлении государственной регистрации прав) от 20 июля 2022 г. № КУВД001/2022-30435635/1,

 

при участии представителей:

от заявителя: ФИО1 – по доверенности,

от заинтересованного лица: не явился, уведомлен,

от третьего лица: не явился, уведомлен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Центральный отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, г. Сочи о признании незаконным решения (уведомления о приостановлении государственной регистрации прав) от 20 июля 2022 г. № КУВД001/2022-30435635/1, об обязании Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Центрального отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды в виде договора аренды от 19.06.2001 г.

Заявитель настаивает на удовлетворении заявленных требований.

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом.

В судебном заседании от 13.03.2024 по правилам ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 09-25 час 20.03.2024. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Дело рассматривается по правилам статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ).

Суд, исследовав материалы дела, изучив все документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующее.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 19.06.2001 между ГУ «Сочинский национальный парк» (арендодатель) и ООО «Лекс» (арендатор) заключен договор аренды (земельного участка, природного объекта), по условиям которого обществу передан в аренду земельный участок, природный объект площадью 1,5 га, расположенный в Мацестинском лесничестве, в квартале 93 выдел 21, сроком на 49 лет.

В соответствии с п. 2.3 договора разрешенными видами пользования (деятельности) на предоставляемом в аренду земельном участке, природном объекте являются: размещение, проектирование, строительство пансионата семейного типа, осуществление какой-либо иной деятельности на предоставляемом участке, природном объекте допускается по дополнительному соглашению сторон и на основании соответствующей лицензии.

В соответствии с п. 8.1 договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка в целях, не предусмотренных п. 2.3 договора (не целевое использование).

Дополнительным соглашением от 05.02.2007 г. изменен вид разрешенного использования с «размещение, проектирование, строительство пансионата семейного типа» на «обустройство и эксплуатация гостиничного комплекса».

Согласно сведениям из ЕГРН Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:3 площадью 15 000 кв. м, вид разрешенного использования - «размещение, проектирование, строительство пансионата семейного типа», категория земель - «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, Мацестинское лесничество, квартал 93, выдел 21 (запись о государственной регистрации права № 23-23- 01.19-3.3.2001-25 от 30.07.2001 г.).

Между ФГБУ «Сочинский национальный парк», ООО «Лекс» и ООО «Лекс-1» заключено дополнительное соглашение от 01.12.2016 № б/н, согласно которому в связи с реорганизацией ООО «Лекс» в форме выделения из него ООО «Лекс-1», правопреемником по договору аренды от 19.06.2001 г. № б/н является ООО «Лекс-1».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.06.2013 г. №534 «О расширении территории Сочинского национального парка» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2017 г. №729) земельный участок исключен из границ особо охраняемой природной территории федерального значения «Сочинский национальный парк».

03.06.2022 г. между МТУ Росимущества, ФГБУ «Сочинский национальный парк» и ООО «Лекс-1» заключено дополнительное соглашение, которым заменили арендодателя указанного участка ФГБУ «Сочинский национальный парк» на МТУ Росимущества.

МТУ Росимущества направило в адрес ООО «Лекс-1» уведомление от 16.07.2022 г. № 23-ИА-09/13957 о расторжении договора аренды (земельного участка, природного объекта) от 19.06.2001 г. в одностороннем порядке.

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея 18 июля 2022 г. обратилось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Центрального отдела г. Сочи с заявлением о погашении указанной записи об аренде.

Уведомлением от 20 июля 2022 г. № КУВД-001/2022-30435635/1 заинтересованным лицом принято решение о приставлении государственной регистрации прав.

В обоснование принятого решения о приостановлении регистрационных действий заинтересованное лицо ссылается на то, что договор аренды земельного участка от 19.06.2001 заключен и зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу ЗК РФ, таким образом, правоотношения сторон, связанные с расторжением указанного договора возникли в июле 2022, то есть после введения в действие ЗК РФ, в связи с чем заявления о прекращении аренды должны быть предоставлены от обеих сторон договора или их соглашение, либо факт прекращения договора аренды должен был устанавливаться судом.

Полагая, что данное решение нарушает права и интересы МТУ Росимущества, последний обратился с настоящими требованиями в суд.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Уведомление Управления о приостановлении государственной регистрации мотивирован ссылкой на статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В силу статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что Управление направило в адрес Общества уведомление об одностороннем расторжении Договора, мотивировав тем, что деятельность в границах спорного земельного участка согласно установленному пунктом 2.3 Договора целевому назначению не осуществляется, что даёт право арендодателю в порядке пункта 8.1 Договора расторгнуть его в одностороннем порядке.

Полагая, что Договор расторгнут в одностороннем порядке, Управление направило в адрес Управления заявление о погашении регистрационной записи об аренде.

В рамках дела №А32-36261/2022 Арбитражным судом Краснодарского края были рассмотрены требования Общества к Управлению о признании недействительным уведомления от 06.07.2022 № 23-ИА-09/13957 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:3 площадью 15 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество, квартал 93, выдел 21 (далее – спорный земельный участок) от 19.06.2001 (далее – договор от 19.06.2001) (далее – уведомление № 23-ИА-09/13957); о признании договора от 19.06.2001 действующим.

В рамках данного дела, управление обратилось к обществу со встречным исковым заявлением о расторжении заключенного между ФГБУ «Сочинский национальный парк» и обществом договора от 19.06.2001 (запись государственной регистрации от 30.07.2001 № 23-01.19-3.3.2001-26); обязании общества возвратить спорный земельный участок управлению по акту приема-передачи; указании в резолютивной части решения суда, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о прекращении права аренды в виде договора от 19.06.2001 спорного земельного участка с погашением в ЕГРН записи от 30.07.2001 № 23-01.19-3.3.2001-26.

Решением суда от 16.03.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.06.2023, требования общества удовлетворены. Суд признал недействительным уведомление № 23-ИА-09/13957, а договор от 19.06.2001 – действующим. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора от 19.06.2002 ФГБУ «Сочинский национальный парк» обладало правом распоряжения земельными участками, находящимися в его пользовании; общество осуществляло и осуществляет подготовительные мероприятия, необходимые для целевого использования спорного земельного участка, что свидетельствует о заинтересованности общества в сохранении договорных отношений аренды и освоении спорного земельного участка; управление не доказало нарушение обществом условий договора от 19.06.2001 о целевом использовании спорного земельного участка, соответственно, основания для расторжения договора от 19.06.2001 отсутствуют.

Суды установили, что общество предпринимает действия, которые направлены на использование спорного земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, состоящие в том числе в следующем: заключение с ООО «Леанол» агентского договора от 07.08.2006 № А/2-2006 на организацию разработки концепции предпроектного анализа строительства, организация выполнения буровых разведочных работ и инженерно-строительных изысканий; заключение с ООО «Стар Девелопмент» договора от 01.03.2007 № 002-RS по развитию и управлению проектом; заключение с ООО «Коллиерз Интернешнл» договоров возмездного оказания услуг от 18.06.2007 № 120-1/06-07 и от 03.04.2008 № 46/04-08 на оказание консалтинговых услуг по проекту строительство гостиницы и апартаментов на земельных участках; получение от ООО «Коллиерз Интернешнл» отчета «Определение базовых параметров проекта будущего строительства многофункционального комплекса гостиницы и апартаментов, по адресу: г. Сочи, Мацестинское лесничество, квартал 93, выдел 91 и г. Сочи, Мацестинское лесничество, квартал 91, выдел 14»; получение ответа ТУ Росимущества в Краснодарском крае от 13.04.2017 № 09/4766 о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2016 о замене стороны 9 А32-36261/2022 обязательства на основании универсального правопреемства, согласно которому правопреемником по договору аренды от 19.06.2001 является общество; заключение с АО «НЭО Центр» договора от 27.08.2019 № ОКНИП-СО-1698/19 на проведение оценки; заключение с ООО «Кушман Энд Вейкфилд» договора от 12.10.2021 на предоставление консультационных услуг по разработке концепции строительства гостиничного комплекса в Хостинском районе г. Сочи; получение в Администрации города Сочи плана мероприятий по подготовке земельного участка к получению разрешения на строительство; подготовка и направление письма главе города Сочи от 30.11.2021 об изменении функциональной зоны земельного участка, позволяющей реализовать проект по строительству гостиничного комплекса, в связи с принятием нового Генплана города Сочи, которое планируется в 2023 году; проведение мероприятий по замене в 2022 году арендодателя по договору от 19.06.2001; подготовка и направление письма главе города Сочи от 08.08.2022 по вопросу исключения спорного земельного участка из первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта; согласование с АО АКБ «ЦентроКредит» возможности предпроектного финансирования строительства гостиничного комплекса.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Следовательно, факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены в судебных актах, приобретают качество достоверности, пока акт не отменен или не изменен.

Установленные решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2023 года по делу №А32-36261/2022 обстоятельства, имеющие преюдициальное значение, не подлежат переоценке при рассмотрении настоящего дела.

В связи с чем, довод МТУ Росимущества о том, что договор аренды земельного участка от 19.06.2001 расторгнут в одностороннем порядке, что является основанием для погашения регистрационной записи об аренде, судом откланяется как несостоятельный.

Довод Управления о том, что регистрирующим органом не проведена правовая экспертиза документов, признаётся судом необоснованным, поскольку решение о приостановлении государственной регистрации принято на основании статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В силу ст. 1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс введён в действие со дня его официального опубликования (30.10.2001).

Договор заключён до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, правоотношения сторон, связанные с расторжением (прекращением) Договора, возникли в июле 2022 года, то есть уже после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 7 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации применяется к земельным отношениям, возникшим до введения его в действие, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с расторжением (прекращением) Договора, подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Таким образом, надлежащими документами для осуществления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды могут являться следующие документы: соглашение сторон о расторжении договора аренды; заявления обеих сторон о прекращении ограничения (обременения) права аренды; решение суда, вступившее в законную силу, о признании договора прекращенным.

С учётом изложенного, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований Управления о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 20.07.2022 №КУВД-001/2022-30435635/1 и об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                         П.А. Дунюшкин