Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13981/2017

г. Хабаровск

17 января 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 10.01.2018

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А. И. Колосовой, 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ДНС Амур» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 690078, 

<

...>)

к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304272435700212, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 664 218 руб. 82 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 24.08.2017;

от ответчика – Д.Ю. Беленького по доверенности от 08.12.2017

Общество с ограниченной ответственностью «ДНС Амур» (далее – ООО «ДНС Амур») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО3) о взыскании долга по договору аренды помещения № 01/03.2016 от 06.04.2016 в размере 625 307 руб. 86 коп., неустойку в размере 8 081 руб. 89 коп.

Истец в судебном заседании 28.11.2017 поддержал заявленное ранее ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать с ответчика 625 307 руб. 96 коп. переплаты по договору и невозвращенного обеспечительного платежа, 38 910 руб. 96 коп. неустойки за просрочку возврата обеспечительного платежа.

Судом уточнения приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании истец уточненные требования подержал. Иск мотивирован расторжением договора аренды помещения № 01/03.2016 от 06.04.2016 по соглашению сторон, образованием переплаты по арендным платежам на дату расторжения договора и неисполнением арендодателем обязанности по возврату обеспечительного платежа, что явилось основанием для начисления неустойки. Представитель подтвердил факт оплаты ответчиком 375 773 руб. 67 коп. по платежному поручению № 242 от 21.12.2017, уточнений суммы иска в связи с произведенной оплатой не заявил. Нормативно иск обоснован положениями статей 309, 1102, 330 ГК РФ.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что сумма переплаты 375 773 руб. 70 коп. возвращена истцу в ходе рассмотрения спора, оставшееся сальдо состоит из 234 534 руб. 19 коп. неоплаченного арендатором арендного платежа за июль 2016 года в связи с ошибочным выставлением счета не за полный месяц аренды, а также 15 000 руб., выставленных согласно акту № 192 от 17.05.2017 за работы по демонтажу и укладке поврежденной напольной плитки в арендованных помещениях, которые удержаны арендодателем из суммы обеспечительного платежа. В отношении неустойки возражал, ссылаясь на то, что договором не предусмотрена возможность начисления неустойки в случае невозврата части обеспечительного платежа. 

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 26.12.2017 по 10.01.2018, о чем стороны извещены в публичном порядке путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 06.04.2016 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «ДНС Амур» (арендатор) заключен договор аренды помещения № 01/03.2016, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в «Многофункциональном торговом центре по ул. Шкотова» в 

<

...> (установлено согласно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилое здание. Участок находится примерно в 45 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>), общей площадью 800 кв. м на 2 этаже, а арендатор обязуется принять указанное помещение и производить оплату за пользование им.

В соответствии с пунктом 1.6 договора срок аренды составляет 11 месяцев с даты приема-передачи помещения.

Платежи и порядок расчетов по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной арендной платы и переменной арендной платы (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора, переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемом помещении услуги:

- электроснабжение;

- горячее и холодное водоснабжение.

Сумма ежемесячной постоянной арендной платы определяется как произведение общей площади помещения и арендной ставки за 1 квадратный метр площади помещения. Арендная ставка составляет 900 рублей за первые шесть месяцев аренды помещения за 1 кв. м площади помещения в месяц, и 1 000 руб. за 1 кв. м площади помещения в месяц  – начиная с 7 месяца аренды до окончания срока действия договора (пункт 3.3 договора).

Пункт 3.11 договора устанавливает, что платеж за первый месяц аренды в размере 720 000 руб. и за последний месяц аренды в размере 800 000 руб. арендатор уплачивает в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора. Платеж за последний месяц является суммой обеспечительного платежа. В случае расторжения договора до окончания срока аренды по инициативе арендатора обеспечительный платеж за последний месяц возвращается в течение 5 дней с момента подписания акта передачи помещения.

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему в соответствии с пунктом 3.11 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатору при неполучении арендной платы в срок более 10 календарных дней. В случае зачета арендодатель уведомляет арендатора о произведенном зачете, по адресу, указанному в разделе 9 договора. Арендатор обязан в течение 3 рабочих дней с даты осуществления зачета восстановить сумму денежных средств, переданных арендатором в соответствии с пунктом 3.11 договора (пункты 3.12, 3.13 договора).

В соответствии с пунктом 7.5. договора, в случае несвоевременной передачи арендодателем помещения либо его части в аренду, возврата обеспечительного платежа арендодатель обязуется выплатить арендатору пеню из расчета 0,1 % от размера месячной постоянной арендной платы за каждый день просрочки.

Помещение передано арендатору 06.05.2016 по акту доступа в помещение.

Дополнительным соглашением от 07.06.2016 стороны на основании совместного акта об измерении параметров помещения установили, что общая площадь арендуемого помещения составляет 897,6 кв. м, а также дополнили пункт 3.11 договора абзацем: пересчитанная арендная плата в связи с изменением фактической площади арендуемого помещения оплачивается в течение 3 рабочих дней с момента выставления счета на оплату. Сумма платежа за первый месяц аренды составляет – 807 840 руб., за последний месяц аренды – 897 600 руб.

Дополнительным соглашением № 2 от 20.12.2016 стороны изложили пункт 3.3.1 договора в иной редакции, изменив арендные ставки за 1 кв. м площади помещения в месяц.

Дополнительным соглашением № 3 от 24.03.2017 стороны вновь изложили пункт 3.3.1 договора, согласовав следующие  арендные ставки за 1 кв. м площади помещения в месяц:

- 900 руб. за первые 6 месяцев аренды помещения с момента подписания акта приема-передачи;

- 1 000 руб. – с 01.09.2016 по 10.09.2016;

- 850 руб. – с 11.09.2016 по 31.12.2016;

- 850 руб. – с 01.01.2017 по 31.03.2017;

- 900 руб. – с 01.04.2017 по 01.05.2017.

Соглашением от 17.05.2017 стороны расторгли договор аренды, помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи 17.05.2017.

Полагая, что на дату расторжения договора аренды у арендатора имелась переплата по арендным платежам, а также ссылаясь на неисполнением арендодателем обязанности по возврату обеспечительного платежа, ООО «ДНС Амур» 13.07.2017 направило в адрес ИП ФИО3 претензию с требованием о возврате соответствующей суммы.

Неисполнение обязанности по возврату обеспечительного платежа явилось основанием для начисления неустойки в размере 38 910 руб. 96 коп. 

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «ДНС Амур» в арбитражный суд  с настоящим иском.

Учитывая представленные доказательства, суд признал  иск подлежащим  удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила о взыскании неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Условиями заключенного между сторонами договора аренды в пункте 3.11 предусмотрено, что произведенный арендатором платеж за последний месяц аренды является обеспечительным платежом, который подлежит возврату арендатору в течение 5 дней с момента подписания акта передачи помещений в случае расторжения договора до окончания срока аренды по инициативе последнего (за исключением случаев, когда инициатива арендатора была вызвана нарушением договора арендодателем). 

Договор расторгнут сторонами по соглашению 17.05.2017, этой же датой сторонами подписан акт возврата помещений арендодателю.

В пункте 3.8. договора аренды указано, что арендная плата за неполный месяц исчисляется пропорционально фактическому количеству дней аренды.

Поскольку последний месяц аренды был неполным, арендная плата за  май 2017 года составит 492 232 руб. 30 коп. Данный размер арендной платы за данный месяц определен обеими сторонами.

Истец, ссылаясь на выставленные арендодателем и оплаченные арендатором в период действия договора счета, данные акта сверки за период с 01.04.2016 по 31.12.2016, указал на наличие на момент расторжения договора аренды у него переплаты по договору аренды  и  невозврат части обеспечительного платежа, которые в общей сумме составили 625 307 руб. 86 коп. в соответствии с расчетом, приведенным в уточнениях исковых требований.

Ответчик наличие у него обязанности по возврату части обеспечительного платежа, полученного в виде арендной платы за последний месяц аренды, не оспаривал. При этом ИП ФИО3 оплатил ООО «ДНС Амур» 375 773 руб. 67 коп. по платежному поручения № 242 от 21.125.2017 в соответствии со своим расчетом выставленных и оплаченных счетов за весь период действия договора. Истец получение этих денежных средств подтвердил, уточнять исковые требования отказался, следовательно, в этой части иск удовлетворению не подлежит.

 Судом установлено, что оставшаяся спорной сумма в размере 249 534 руб. 19 коп. (625 307 руб. 86 коп. – 375 773 руб.) состоит из 234 534 руб. 19 коп. арендной платы за девять дней июля 2016 года и удержанных из обеспечительного платежа 15 000 руб. убытков в виде стоимости работ по демонтажу и укладке поврежденной напольной плитки (акт № 192 от 17.05.2017).

При проверке доводов сторон в отношении размера арендной платы за июль 2016 года судом установлено, что арендатором за этот период оплачена арендная плата в размере 573 305 руб. 81 коп. на основании счета арендодателя № 31 от 08.07.2016 и акта № 22 от 31.07.2016. Эта же сумма арендной платы указана и в акте сверки, подписанном сторонами за период 2016 года. 

Вместе с тем, из условий договора (с учетом дополнительного соглашения № 3 от 24.03.2017) следует, что  размер арендной платы за июль 2016 года  составляет 807 840 руб. 

В обоснование уплаты за данный спорный месяц аренды в сумме 573 305 руб. 81 коп. истец указал на наличие конклюдентных действий сторон об изменении размера арендной платы за указанный период. Данные доводы судом признаны неправомерными, поскольку из счета и акта за июль 2016 года следует, что сумма в размере 573 305 руб. 81 коп. выставлена к оплате за период с 10.07.2016 по 31.07.2016. Помещения в аренду по акту переданы арендатору 06.05.2016. Доказательств того, что в период с 1 по 9 июля 2016 года арендатор по каким-либо причинам не имел возможности использовать переданные ему в аренду помещения либо сторонами было согласовано освобождение его от оплаты арендной платы за этот период, в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены.

Поскольку материалами дела подтверждается пользование помещениями арендатором  в течение всего периода действия договора, он обязан оплатить аренду за весь период. В этой связи доводы ответчика об ошибочности выставления им счета на сумму 573 305 руб. 81 коп. признаны судом обоснованными. 

Доводы истца об отсутствии у него обязанности оплатить аренду без соответствующих бухгалтерских документов со ссылкой на положения налогового законодательства судом отклонены как не имеющие правового значения, поскольку несвоевременность выставления счета не освобождает арендатора от обязанности оплатить пользование по договору. Кроме того,  после выявления ошибки ответчик направил истцу акт и счет на сумму  234 534 руб. 19 коп. за период 01.07.2016 по 09.07.2016, что соответствует положениям пункта 3.7 договора аренды.

Таким образом, произведенный в сумме 234 534 руб. 19 коп. платеж не подлежит возврату арендатору, в этой части требования также не подлежат удовлетворению.

Денежные средства в сумме 15 000 руб. в соответствии с представленными ответчиком актом сверки и актом № 192 от 17.05.2017 удержаны последним из обеспечительного платежа в счет возмещения убытков.

Между тем, из анализа положений пунктов 3.11- 3.13 договора аренды в совокупности следует, что  оплата аренды за последний месяц аренды является обеспечением исполнения обязательства арендатора только по оплате арендных платежей, поэтому удержание из обеспечительного платежа суммы убытков является неправомерным. В этой части обеспечительный платеж подлежит возврату истцу, следовательно, 15 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Обязанность оплатить арендодателем неустойку в случае несвоевременного возврата обеспечительного платежа в размере 0,1 % от размера месячной арендной платы за каждый день просрочки установлена пунктом 7.5. договора.

Доводы ответчика о том, что в данном случае такая обязанность не наступила, поскольку обеспечительный платеж подлежал возврату не полностью, а в части, отклонён судом как основанный на ошибочном толковании условий договора, так как из буквального толкования пункта 7.5  (статья 431 ГК РФ) следует, что обязанность оплатить неустойку предусмотрена вне зависимости от размера подлежащего возврату обеспечительного платежа. При этом размер неустойки определяется исходя из суммы месячного аренного платежа.

Истец просит взыскать неустойку в размере 38 910 руб. 96 коп. за период с 22.05.2017 (5 дней после возврата помещений арендатором по акту в соответствии с пунктом 3.11) по 12.07.2017 (дата предъявления претензии) по ставке 0,1% от ежемесячной арендной платы в сумме 762 960 руб. (действовавшей в период с 11.09.2016 по 31.03.2017), что является правом истца и не ухудшает положение ответчика.

Размер неустойки судом проверен, признан верным. Требования в этой части признаны судом обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в сумме 53 910 руб. 96 коп.

Расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика и истца по правилам статьи 110 АПК РФ исходя из размера уточненной суммы иска (664 218 руб. 82 коп.). При этом расчет пропорции следует производить исходя из правомерно заявленной суммы в размере 429 684 руб. 63 коп., так как 375 773 руб. добровольно оплачены ответчиком истцу в ходе рассмотрения спора, при это отказ от иска в этой части не заявлено, что является процессуальным правом истца.

При этом госпошлина в сумме 616 руб. 21 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета в связи с увеличением суммы исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДНС Амур» сумму в размере 15 000 руб. и неустойку в размере 38 910 руб. 96 коп., всего 53 910 руб. 96 коп., а также 10 536 руб. судебных расходов по госпошлине, в остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДНС Амур» в доход федерального бюджета 616 руб. 21 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается  через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                  А. А. Панина