СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-7638/2017-ГК

г. Пермь

28 июня 2017 года

Дело № А60-1884/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии представителя истца, органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск», - Михалевой А.А., доверенность от 11.10.2016,

представителя ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Д2», - Уткиной Л.А., доверенность от 27.03.2017,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, 

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Д2»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 апреля 2017 года 

по делу № А60-1884/2017,

принятое судьей Куклевой Е. А.,

по иску органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск»

к обществу с ограниченной ответственностью «Д2» (ОГРН 1136617000959, ИНН 6617022781)

об  обязании освободить нежилое помещение,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Д2» (ОГРН 1136617000959, ИНН 6617022781)

к органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск»

о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды,

установил:

Орган местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Д2» (далее – ответчик, общество) об освобождении и передаче по акту приема-передачи нежилого здания общей площадью 70,8 кв. м, этажность 1, подземная этажность 0, инвентарный номер 1223/02/36-02, литер 1, расположенногопо адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленинского Комсомола, 19.

В соответствии со ст. 132 АПК РФ общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к комитету о признании одностороннего расторжения договора аренды №16-14 от 02.06.2014 недействительным. Встречный иск принят судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением суда от 11.04.2017 первоначальный иск удовлетворен. Суд обязал общество освободить и передать по акту приема-передачи нежилое здание общей площадью 70,8 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 1223/02/36-02, литер 1, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленинского Комсомола, 19 в течение одного календарного месяца с даты вступления решения в законную силу. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований, отказе в удовлетворении требований комитета об освобождении арендованного имущества.

В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что суд неверно истолковал условия договора аренды от 02.06.2014 № 16-14. Считает, что по условиям договора музей спорта должен появиться не позднее 01.06.2024. В течение двух лет комитет не предъявлял никаких претензий к арендатору относительно сроков реализации инвестиционной программы по созданию торгово-развлекательного комплекса (и музея спорта), а также порядка пользования имуществом. Указывает, что суд необоснованно истолковал условие о пользовании арендованным объектом по назначению (торгово-развлекательный комплекс) с момента заключения сделки, то есть с 02.06.2014. Поведение арендодателя общество расценивает как злоупотребление правом, недобросовестное, направленное на причинение ущерба заявителю. 

Истец в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным отзыве, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 02.06.2014 по результатам открытого конкурса между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 16-14 аренды имущества, принадлежащего городскому округу Краснотурьинск на праве собственности, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование нежилое здание общей площадью 70,8 кв. м, этажность: 1, подземная этажность: 0, инвентарный номер: 1223/02/36-02, Литер: 1, расположенное по адресу: 624440, Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленинского Комсомола, д. 19, на срок с 02.06.2014 по 01.06.2024 (п. 1.1, 1.3. договора).

Целевое назначение использования передаваемого в аренду имущества: торгово-досуговый развлекательный комплекс (п. 1.2. договора).

В соответствии с п. 2.1.5. договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, а также за состоянием, сохранностью и надлежащим использованием переданного в аренду имущества и прилегающего к нему земельного участка.

Согласно п. 2.1.1. договора арендодателю предоставлено право изымать из владения и пользования арендатора имущество, переданное по договору, или его часть, если имущество или его часть не используется арендатором или используется не по назначения, или используется с нарушением условий договора или передано в пользование другим лицам, по любым видам договоров (сделок) без согласия арендодателя, что подтверждается актом комиссии, созданной арендодателем. При этом в одностороннем порядке по инициативе арендодателя изменяются условия договора, касающиеся изъятой части имущества.

В соответствии с пунктом 3.2.6 договора на арендатора возложена обязанность содержать объект аренды, фасад объекта аренды в надлежащем санитарном состоянии, производить текущий, капитальный ремонт, реконструкцию (перепланировку) за счет собственных средств, которые арендатору не возмещаются.

Согласно п. 3.2.8 договора арендатор обязан при прекращении договора аренды по истечение его срока или досрочном расторжении на условиях, определяемых действующим законодательством и договором, вернуть арендодателю в течение 5 рабочих дней по акту приема-передачи переданное в аренду имущество.

Пунктом 3.2.15 предусмотрена обязанность арендатора за свой счет выполнять и соблюдать инвестиционную программу.

Согласно условиям инвестиционной программы торгово-досуговый развлекательный комплекс должен включать в себя спорт-бар и музей спорта.

В приложении № 3 к договору изложена инвестиционная программа по оборудованию и организации помещения водонапорной башни (л.д. 34).

В п. 6.2.1 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет безусловное право на односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке в случае, если арендатор использует имущество не по указанному в договоре назначению.

В п. 6.2.3 договора предусмотрено, что еще одним основанием для его расторжения арендодателем в одностороннем порядке является неиспользование арендатором имущества, подтвержденное актом комиссии.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке  27.01.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.01.2017 № 66/001/009/2017-8609.

Объект аренды передан ответчику по акту приемки-передачи помещений от 02.06.2014 (л.д. 31).

Собственником указанного имущества является городской округ Краснотурьинск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.12.2012 серии 66АЕ № 629179.

21.10.2016 комиссией арендодателя в присутствии директора общества проведена проверка использования по назначению имущества, по результатом которой был составлен акт от 21.10.2016. 

В ходе проверки установлено, что с момента передачи имущества в аренду  (т.е.   спустя  более  двух  лет)   его  основные  характеристики  не изменились. При внешнем осмотре не усматривается, и ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих исполнение пунктов 3.2.2., 3.2.15. договора, а именно использование имущества исключительно по прямому назначению как торгово-досуговый развлекательный комплекс и выполнение инвестиционной программы, предусматривающей финансирование на разработку проекта, устройство электроснабжения и вентиляции, текущий ремонт и покупку мебели и оборудования для размещения в здании спорт-бара и музея спорта.

Комитет в адрес общества направил уведомление от 28.10.2016 № 01-11/ю/2663 об одностороннем расторжении договора, полученное ответчиком 21.11.2016 (л.д. 17-18).

Ссылаясь на то, что имущество арендодателю не возвращено, комитет обратился в суд с иском об освобождении нежилого помещения и передаче его по акту приёма-передачи.

Предъявляя встречный иск, общество указало на надлежащее исполнение им обязанности по внесению арендной платы, использование объекта недвижимости арендатором в соответствии с условиями договора аренды № 16-14 от 02.06.2014; согласно инвестиционной программы  целевое использование в виде «торгового-досугового развлекательного комплекса» возникает только после окончания процесса осуществления капитальных вложений арендатором в данный объект недвижимости. Также ответчик указал, что договор аренды не устанавливает жестких сроков реализации инвестиционной программы. Указанный договор дает право арендатору использовать фасад арендуемого объекта в качестве рекламной площади, в том числе, с целью дополнительного источника поступления арендатору денежных средств для финансирования инвестиционной программы и внесению арендной платы по договору аренды № 16-14 от 02.06.2014, а также выплаты налогов.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства и приведенные сторонами доводы в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, признал требования комитета подлежащими удовлетворению, а оснований для удовлетворения встречного иска е усмотрел.

Апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит в силу следующего.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно условиям конкурса на заключение договора аренды и заключенного по его результатам договора аренды, целевое назначение использования передаваемого в аренду имущества – торгово-досуговый развлекательный комплекс.

Суд соглашается с указанием общества на то, что с даты передачи объекта аренды арендатору исходя из технических характеристик объекта, указанных в акте приема-передачи от 02.06.2014, спорный объект не может использоваться непосредственно в качестве торгово-досугового развлекательного комплекса, а этот объект должен появиться в результате реализации обществом инвестиционного проекта в период действия договора.

Однако исходя из буквального содержания условий договора и смысла договора в целом, с момента заключения договора общество должно совершать действия, результатом которых явилось бы возникновения этого объекта, в том числе реализовывать инвестиционную программу, согласованную в приложении № 3 к договору и осуществлять капитальные вложения в данный объект недвижимости.

Исходя из добросовестного поведения арендатора первоначально должен быть разработан проект по оборудованию и организации помещения водонапорной башни под торгово-досуговый комплекс и определены этапы его реализации.

В акте приема-передачи стороны указали техническое состояние объекта при передаче его в аренду и на то, что на объекте необходимо проведение работ по восстановлению объекта в части стен (требуется ремонт), окон (требуется замена), дверей (требуется частичная замена), внутренней отделки (требуется частично ремонт).

В соответствии с пунктом 3.2.6 на арендатора возложена обязанность содержать объект аренды, фасад объекта аренды в надлежащем санитарном состоянии, производить текущий, капитальный ремонт, реконструкцию (перепланировку) за счет собственных средств, которые арендатору не возмещаются.

Документального подтверждения надлежащего содержания объекта  аренды ответчиком не представлено. Согласно акту проверки использования по назначению арендованного имущества с момента передачи имущества в аренду  (т.е.   спустя  более  двух  лет)   его  основные  характеристики  не изменились. При внешнем осмотре не усматривается, и ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих исполнение пунктов 3.2.2., 3.2.15. договора, а именно использование имущества по прямому назначению – совершения действий по оборудованию здания в торгово-развлекательный комплекс.

Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспорено, что фактически объект аренды использовался для размещения на нём рекламных конструкций. Все представленные в материалы дела договоры о проведенных на объекте работах подтверждают, что работы проводились по изготовлению рекламных конструкций и их монтажу (л.д. 158-160, 174-176).

Представленный договор от 28.11.2016 на выполнение технического обследования строительных конструкций подписан после отказа арендодателя от договора и получения отказа арендатором.

Суд принимает довод общества о том, что им заключен договор на выполнение электромонтажных работ согласно Техническим условиям (приложение к договору об осуществлении технологического присоединения). Однако выполнение указанных работ само по себе не свидетельствует о свершении обществом всех необходимых и достаточных действий для реализации инвестиционного проекта по оборудованию объекта аренды в торгово-досуговый комплекс.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом фактических обстоятельств и условий договора арендатором имущество используется не по целевому назначению ввиду чего арендодателем правомерно заявлено о расторжении договора аренды.

По условиям договора аренды при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю в течение 5 рабочих дней по акту приема-передачи переданное в аренду имущество.

Поскольку договор аренды прекращен, а имущество арендатором не возвращено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования комитета, обязав общество вернуть объект по акту приема-передачи.

Отказывая в удовлетворении встречного иска общества о признании незаконным одностороннего отказа комитета от договора и его расторжении, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что такой отказ возможен в силу условий договора, а также из того, что предусмотренные договором основания для одностороннего расторжения договора имелись.

Доводы общества о том, что объект им использовался строго в соответствии с условиями договора, позволяющими ему изготовление и монтаж рекламных мест на фасаде здания, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

При этом апелляционный суд отмечает, что размещение и монтаж рекламных мест на фасаде здания являлось одним из этапов проекта, а не самостоятельным целевым использованием объекта.

Как указывалось выше, целевое назначение использования передаваемого в аренду имущества: торгово-досуговый развлекательный комплекс (п. 1.2. договора), но по указанному в договоре целевому назначению объект не используется.

Целью инвестиционной программы являлось размещение в арендуемом здании спорт-бара и музея спорта. Однако к реализации указанной цели арендатор не приступил.

Отсутствие сроков реализации проекта не дает право арендатору не использовать имущество по прямому назначению. При добросовестном осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей в течение срока действия договора общество могло и должно было совершить действия, направленные на оборудование переданного объекта для той цели, для которой он передавался, или хотя бы приступить к этому. Чего обществом сделано не было.

При таких обстоятельствах отказ арендодателя от договора по причине неиспользования арендатором имущества в соответствии с целевым назначением является законным и основан на положениях договора (п. 2.1.1., 2.1.3, 2.1.5, 6.2., 6.2.1, 6.2.3, 6.4), ввиду чего оснований для удовлетворения встречного иска судом первой инстанции правомерно не установлено.

Приведенные заявителем жалобы доводы признаются судом не способными повлечь отмену или изменение решение суда. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 апреля 2017 года по делу № А60-1884/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

 

Т.Л. Зеленина 

 

Т.В. Макаров