ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-14404/2020

Дело № А41-10437/20

13 октября 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 октября 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области: ФИО2, по доверенности от 31.07.2020;

от ООО «Инвестиционно-строительная компания «Комфорт»: ФИО3, по доверенности от 09.04.2020;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области : не явились, извещены;

от Министерства жилищной политики Московской области: не явились, извещены, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28 июля 2020 года по делу №А41-10437/20 по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Комфорт», третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "Комфорт" со следующими требованиями:

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 06 августа 2007 года  №ЮА-38, расположенного по адресному ориентиру: 

<

...> вблизи д. 84, кадастровый No 50:10:0010104:12, общей площадью 1 700 кв. м. с видом разрешенного использования - «для многоэтажного жилищного строительства», сроком на 49 лет;

2. Обязать ООО Инвестиционно-строительную компанию «Комфорт» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: 

<

...> вблизи д. 84, кадастровый No 50:10:0010104:12, общей площадью 1 700 кв. м, с видом разрешенного использования - «для многоэтажного жилищного строительства», в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Министерство жилищной политики Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 июля 2020 года по делу №А41-10437/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом  неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 06.08.2007 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Спецмонтажавтоматика» заключен договор аренды земельного участка. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:10:010104:0012, общей площадью 1700 кв.м., категори земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для многоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> вблизи д. 84.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

08 февраля 2008 года между ООО «Спецмонтажавтоматика» и ООО «Стройинвест-Химки» был заключен договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды в соответствии с условиями которого все права и обязанности по Договору аренды земельного участка №ЮА-38 от 06.08.2007 перешли в пользу ООО «Стройинвест-Химки».

01 апреля 2013 года между ООО «Стройинвест-Химки» и ООО «Галактик М» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с условиями которого все права и обязанности по Договору аренды земельного участка No ЮА-38 от 06.08.2007 года перешли в пользу ООО «Галактик М».

25 февраля 2015 года между ООО «Галактик М» и ООО «Макси-Билдинг» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды в соответствии с условиями которого все права и обязанности по Договору аренды земельного участка No ЮА-38 от 06.08.2007 года перешли в пользу ООО «Макси-Билдинг».

16 марта 2015 года между ООО «Макси-Билдинг» и ООО Инвестиционно-строительная компания «Комфорт» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды в соответствии с условиями которого все права и обязанности по Договору аренды земельного участка No ЮА-38 от 06.08.2007 года перешли в пользу ООО Инвестиционно- строительная компания «Комфорт».

Поскольку арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением (п. 4.4.2. договора), администрация провела осмотр участка, о чем составлен акт от 21.11.2019.

Из акта следует, что земельный участок не осваивается в соответствии с видом разрешенного использования. При таких обстоятельствах в претензии истец предложил ответчику расторгнуть договор в связи с неосвоением участка.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

В обоснование исковых требований истец ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010104:12 по целевому назначению.

При этом истец ссылается на результаты обследования земельного участка, согласно которым на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, а также иные строения, какая-либо деятельность на участке не ведется.

В апелляционной жалобе истец приводит аналогичные доводы.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 №18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 ЗК РФ в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010104:12 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

 Ответчиком в рассматриваемом случае проведены подготовительные работы, а так же действия, направленные на освоение земельного участка.

А именно, ответчиком получены: Технические условия ОАО «Химкинский водоканал» на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоснабжения №81 от 14.02.2016 для целей проектирования и строительства объекта на присоединение к существующим сетям водопровода и канализации, Заключение о согласовании строительства объекта от 22.09.2017 Федерального агентства воздушного транспорта, исх. №5.15.2.-5875, Заключение МСК №001355 Федерального агентства по недропользованию об отсутствии (наличии) полезных ископаемых предстоящей застройки в недрах под участком, письмо Главного управления культурного наследия Московской области от 07.02.2018 №32исх.-568, Градостроительный план земельного участка №RU50301000-MSK006060, Технические условия МБУ «Химдор» на присоединение въезда-выезда с территории объекта от 16.05.2018, Технические условия МУП ГО Химки Химводосток на отведение поверхностных сточных вод от 22.05.2018, проект договора на выполнение комплекса мероприятий по освобождению земельного участка от 07.08.2018, заключены договор №34ГТЭ-18 от 17.05.2018 на выполнение инженерно-геодезических, геологических и экологических изысканий, Договор №01-09-19 ПР на выполнение проектных работ.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованно выводу о том, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды не имеется.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28.07.2020 по делу  №А41-10437/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова

 В.Н. Семушкина