АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-14839/2018

г. Краснодар

28 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.02.2020

Полный текст решения изготовлен 28.02.2020

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – истец, Управление Росимущества) к обществу с ограниченной ответственностью «Краснодар строй центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350066, 

<

...> (далее – ответчик, ООО «КСЦ», общество), к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Неопроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350038, 

<

...> (далее – ООО «СЗ «Неопроект», компания)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кубанский государственный университет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350040, 

<

...> (далее –

университет);

2. администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее – администрация)

3. управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар (далее – управление Росреестра)

ФИО2 (ОГРНИП 316231200052983, ИНН 

<

***>), г. Краснодар.

о признании дополнительного соглашения недействительной (ничтожной) сделкой

при участии

от истца: ФИО3 – по доверенности

от ответчиков: ФИО4, ФИО5 – по доверенности

от администрации: Бакинец Н.А. – по доверенности

от университета: ФИО6 – по доверенности,

от иных лиц: не явился, извещен 

 

УСТАНОВИЛ:

Управление Росимущества обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края в суд с иском к ООО «КСЦ» о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 27.01.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.01.2008 № 7700000827 в части изменения пункта 2 и подпункта 3.1 договора.

Требования мотивированы нарушением порядка заключения дополнительного соглашения (в обход публичных процедур), а также неверным расчетом размера годовой арендной платы за 2016 год, который прямо противоречит нормам права.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены университет и администрация.

Определением суда от 09.07.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО СК «Неопроект», являющееся в настоящее время арендатором спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого апелляционного суда от 13.12.2018 решение от 05.10.2018 изменено, дополнительное соглашение от 27.01.2017, заключенное управлением и обществом, признано недействительным в части пункта 3.1 договора аренды от 16.01.2008 № 7700000827, касающегося арендной платы; в остальной части судебный акт первой инстанции оставлен без изменения, в доход федерального бюджета с общества взыскано 12 тыс. рублей (с учетом определения от 16.01.2019 об исправлении опечатки).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу №А32-14839/2018 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал на то, что судами нижестоящих инстанций при рассмотрении дела не учтен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируемый главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также переходные положения, установленные Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Не установлены условия, позволяющие арендатору приобрести спорный земельный участок без публичных процедур. Дополнительное соглашение о продлении срока аренды по договору от 16.01.2008 № 7700000827 заключено 27.01.2017, тогда как разрешение на строительство № RU23-43-5003-2017 застройщику выдано лишь 19.10.2017, регистрация права собственности компании на незавершенный строительством объект осуществлена 24.09.2018, то есть на момент заключения дополнительного соглашения от 27.01.2017 незавершенного строительством объекта фактически не существовало.

Также суд кассационной инстанции разъяснил, что в целях правильного рассмотрения настоящего исследовать правомерность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования университета (государственного бюджетного учреждения) на право аренды суды, тогда как для разрешения настоящего спора необходимо дать оценку договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 на предмет соответствия закону, а также последующим действиям сторон по переуступке прав в отношении закрепленного за учреждением земельным участком. Более того, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды разрешенное использование земельного участка, указываемое в договоре аренды, должно соответствовать цели предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, названной в государственном акте. Если в государственном акте отсутствует указание на возможность использования земельного участка в целях жилищного строительства, то заключение договора аренды с соответствующим разрешенным использованием может быть произведено только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Также судам необходимо проверить довод управления об изменении при переоформлении прав вида разрешенного использования спорного земельного участка с «для строительства зданий и сооружений научно-исследовательского центра» на «для строительства многоэтажных жилых домов».

20 марта 2019 года ООО СК «Неопроект» изменило наименование на ООО «СЗ Неопроект».

В материалы дела 16.12.2019 поступило ходатайство ООО «СЗ Неопроект» о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления фальсификации при заключении дополнительного соглашения от 27.01.2017.

Ходатайство судом рассмотренного и отклонено ввиду отсутствия процессуальной необходимости. Так, в качестве основания для признания дополнительного соглашения в части продления срока действия договора истец указывает на нарушение процедуры продления срока действия договора, а не фальсификацию факта подписания территориальным управлением спорного дополнительного соглашения.

В судебном заседании 18.12.2019 ООО «Неопроект» заявило составу суда отвод. Заявление принято судом к рассмотрению.

Заявление об отводе судом рассмотрено и отклонено.

Также определением суда от 18.12.2019 к рассмотрению принято ходатайство неопределенного круга лиц о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора председателя ТСЖ «Надежда» ФИО7

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04.02.2020 объявлен перерыв до 17 часов 45 минут 11.02.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

Ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора председателя ТСЖ «Надежда» ФИО7 судом рассмотрено и отклонено по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта.

Под третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, понимаются такие участвующие в деле лица, которые вступают в дело на стороне истца или ответчика для охраны собственных интересов, поскольку судебный акт по делу может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта.

Из анализа указанных положений процессуального закона следует, что третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

При решении вопроса о привлечении к участию в деле такого лица арбитражный суд должен дать оценку характеру спорного правоотношения и определить юридический интерес нового участника процесса по отношению к предмету по первоначально заявленному иску.

Так, предметом рассмотрения настоящего спора является дополнительное соглашение от 27.01.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.01.2008 № 7700000827, заключенные между территориальным управлением и университетом, права и обязанности арендатора, по которым переданы последовательно обществу и компании.

Таким образом, собственники помещений многоквартирных жилых домов, расположенных рядом с земельным участком, являющим предметом договора от 16.01.2008 № 7700000827, не являются сторонами указанных сделок, взаимосвязь основного спорного правоотношения между сторонами настоящего дела и указанными лицами отсутствует.

В силу указанного ходатайство удовлетворению не подлежит.

Суд отмечает, что согласно части 1 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разбирательство дел в арбитражных судах открытое.

В открытом судебном заседании вправе присутствовать любой гражданин.

Учитывая изложенное, суд не препятствует в допуске в судебное заседание желающим присутствовать в нем гражданам.

Как следует из материалов дела, 12.10.2005 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок земель населенных пунктов площадью 7 588 кв. м, кадастровый номер 23:43:0402016:13, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Старокубанская, вид разрешенного использования – «для строительства многоэтажных жилых домов»; 10.01.2006 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования университета на указанный земельный участок, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.03.2018, 11.05.2018 (т. 1, л. д. 79-89; 106, 107).

На основании распоряжения управления от 03.12.2007 № 960-р «О переоформлении Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования Кубанский государственный университет права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, расположенным в г. Краснодаре» управление (арендодатель) и университет (арендатор) заключили договор аренды от 16.01.2008 № 7700000827 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402016:13 общей площадью 7 588 кв. м для строительства многоэтажных жилых домов, на срок с 03.12.2007 по 03.12.2017 (т. 1, л. д. 20-24); договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 03.12.2007 по 03.12.2017. Согласно пункта 2.2. договора договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (его территориальных органах).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы за участок составил 4 103 280 рублей, который установлен в соответствии с отчетом № О-07-904 об оценке рыночной стоимости земельного участка и определении величины арендной платы за его использование, выполненным ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» (пункт 3.2 договора). Размер ежегодной арендной платы установлен на действительную дату оценки - 11.12.2007, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами (пункт 3.3 договора). В случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору (пункт 3.5).

Дополнительным соглашением от 05.12.2008 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды: размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2009 составил 4 452 058 рублей 08 копеек (т. 3, л. 

<

...>).

01 декабря 2016 года права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 университет передал обществу (т. 1, л. д. 122-124).

27 января 2017 года управление и общество подписали дополнительное соглашение к договору от 16.01.2008 № 7700000827 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, которым срок аренды продлен до 03.12.2020 (пункт 2 договора), размер годовой арендной платы на 2016 год установлен в размере 2 297 414 рублей 38 копеек (пункт 3.1 договора) согласно подпункту «д» пункта 3 постановления № 582 (т. 1, л. д. 33-35).

На основании указанного дополнительного соглашения департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдал обществу разрешение на строительство от 19.10.2017 № 23-43-5003-2017 многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями и подземной парковкой по адресу: ул. Старокубанская, 123/А в г. Краснодаре, сроком до 19.10.2020 (т. 1, л. д. 127-130).

На момент рассмотрения дела на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства площадью 28 574,1 кв. м, право собственности застройщика на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре невидимости 24.09.2018.

На основании распоряжения управления от 27.03.2018 № 194-р «О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в собственность муниципального образования город Краснодар» земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402016:13 площадью 7 588 кв. м передан в муниципальную собственность (т. 2, л. д. 75-76); 18.04.2018 на данный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования город Краснодар (т. 1, л. д. 99).

По договору уступки прав и обязанностей арендатора от 06.04.2018 общество передало, а индивидуальный предприниматель ФИО2 - принял права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827. В свою очередь ФИО2 по договору уступки от 10.05.2018 передал, а компания - приняла права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 (т. 2, л. д. 120-124).

Управление, полагая, что дополнительное соглашение от 27.01.2017 является недействительной (ничтожной) сделкой в части изменения пунктов 2 и 3.1 договора аренды, обратилось с иском в арбитражный суд.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В пунктах 74, 75, 78 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так суд кассационной инстанции по настоящему делу указал, что в рассматриваемом случае условия, позволяющие арендатору приобрести спорный земельный участок без публичных процедур, не установлены, дополнительное соглашение о продлении срока аренды по договору от 16.01.2008 № 7700000827 заключено 27.01.2017, тогда как разрешение на строительство № RU23-43-5003-2017 застройщику выдано лишь 19.10.2017, регистрация права собственности компании на незавершенный строительством объект осуществлена 24.09.2018 (т. 4, л. 

<

...>), то есть на момент заключения дополнительного соглашения от 27.01.2017 незавершенного строительством объекта фактически не существовало.

Отменяя судебные акты нижестоящих инстанции и направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал на то, что правомерность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования университета (государственного бюджетного учреждения) на право аренды суды не исследовали, тогда как для разрешения настоящего спора необходимо дать оценку договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 на предмет соответствия закону, а также последующим действиям сторон по переуступке прав в отношении закрепленного за учреждением земельным участком.

Так, на основании пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещным правом наряду с правом собственности, в частности, является право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации могут создаваться в форме общественных или религиозных организаций (объединений), некоммерческих партнерств, учреждений, автономных некоммерческих организаций, социальных, благотворительных и иных фондов, ассоциаций и союзов, а также в других формах, предусмотренных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к спору редакции) учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (пункт 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации (пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации правом получения земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование наделялись только некоммерческие организации, созданные в форме государственных или муниципальных учреждений. Указанное право, возникшее у соответствующего учреждения до вступления в силу Земельного кодекса (статья 1 Закона № 137-ФЗ), переоформлению не подлежало (пункт 2 статьи 3 названного Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.01.2020 по делу № А32-21377/2018.

Ввиду вышеизложенного, суд пришел к выводу, что действия территориального управления по прекращению (переоформлению) существовавшего ранее у университета права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды являются незаконными.

Таким образом, договор аренды земельного участка 16.01.2008 № 7700000827, заключенный между территориальным управлением и университетом является недействительной (ничтожной сделкой).

При этом, как следует из постановления главы администрации города Краснодара от 18.12.1995 № 172 «О предоставлении Государственному научно – исследовательскому центру прогнозирования и предупреждения геологических и техногенных катастроф земельного участка в Карасунском административном округе» Государственному научно – исследовательскому центру прогнозирования и предупреждения геоэкономических и техногенных катастроф из земель государственной застройки в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 7 588 кв. м для строительства зданий и сооружений научно – исследовательского центра по ул. Старокубанской в Карасунском административном округе в границах, указанных на прилагаемой топосъемке (т. д. 3 л. д. 179 - 180).

Согласно передаточного акта к договору о присоединении Федерального государственного научного учреждения «Центр прогнозирования и предупреждения геоэкономических и техногенных катастроф» к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Кубанский государственный университет», утвержденному 18.08.2006 университету передан спорный земельный участок (т.д. 3, л. д. 160-161).

Таким образом, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды разрешенное использование земельного участка, указываемое в договоре аренды, соответствует цели предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования (для строительства зданий и сооружений научно – исследовательского центра), названной в государственном акте.

В отсутствие в государственном акте указания на возможность использования спорного земельного участка в целях жилищного строительства, свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства мог быть заключен только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В частности недействительность первой сделки влечет порочность и делает недействительными все последующие сделки с данной вещью.

В силу указанного суд приходит к выводу, что в силу недействительности договора аренды от 16.01.2008 № 7700000827, недействительными являются пункт 2 и 3.1 дополнительного соглашения от 27.01.2017, следовательно, иск управления подлежит удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в части применения последствий ничтожной сделки.

Так, в силу абзаца второго пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды от 16.01.2008 № 7700000827) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске. Пропуск срока исковой давности в том числе позволяет суду не исследовать доводы иска по существу, поскольку в любом случае не позволяет удовлетворить иск.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормы главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации «Исковая давность» в действующей редакции применяются в соответствии с правилами действия закона во времени, изложенными в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года. Десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года.

Таким образом, специальный срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации при оспаривании ничтожной сделки лицом, не являющимся стороной сделки, исчисляемый как не превышающий 10 лет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения такой сделки не подлежит применению в настоящем деле.

Сделка заключена в 2008 году, согласно специальным правилам подлежала оспариванию в течение трех лет с начала ее исполнения, каковым надлежит считать регистрацию перехода права. Положения статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент совершения данной сделки не предполагали исключения в определении начала течения срока исковой давности для случаев оспаривания сделки лицом, не являющимся ее стороной.

Вместе с тем, предметом настоящего спора являются требования о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 27.01.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.01.2008 № 7700000827 в части изменения пункта 2 и подпункта 3.1 договора, которыми продлен срок действия договора и установлен размер арендной платы.

Суд приходит к выводу, что применение последствий недействительности сделки возможно в рамках дела о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, заявленной заинтересованным лицом, а не в рамках спора о признании недействительными пунктов дополнительного соглашения от 27.01.2017.

 

В силу указанного положения абзаца второго пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении по инициативе суда последствий недействительности ничтожной сделки, в рамках настоящего дела не применимы.

 

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО7 отклонить.

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 27.01.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.01.2008 № 7700000827 в части изменения пункта 2 и подпункта 3.1 договора.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко