Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2006/2019

город Псков

01 октября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 24 сентября 2019 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Государственного предприятия Псковской области «Управление недвижимостью» (место нахождения: 180019, Г. Псков, ул. Труда, д. 51, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дубрава» (место нахождения: 180002, Псковская область, Псковский район, д. Опочицы, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 38136 руб. 21 коп.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 14.05.2019;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2018; ФИО4, директор, 

установил:

Государственное предприятие Псковской области «Управление недвижимостью» (далее – истец, Предприятие) обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дубрава» (далее – ответчик, ООО «Дубрава», Общество) о взыскании 38136 руб. 21 коп., в том числе: 28327  руб. 31 коп. задолженности за период с мая 2018 года по  декабрь 2018 года по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию в рамках договора аренды от 01.09.2005 №102; 9808 руб. 92 коп. пени за период с 02.07.2018 по 24.09.2019 (с учетом увеличения требований, принятого судом протокольным определением от 24.09.2019).

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве, а также в дополнительных письменных пояснениях.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Государственным предприятием Псковской области «Логистические системы» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Дубрава» (арендатором) 01.09.2005 заключен договор аренды №102, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение имущество – нежилые помещения на седьмом этаже здания по адресу: 

<

...>, кабинеты №№ 708,709,710 (далее – имущество), для использования под офис. Общая площадь сдаваемого в аренду имущества 40,1 кв.м. Передача имущества подтверждается актом приема передачи от 01.08.2005 (л.д. 21 т.1).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается с 01.08.2005 – бессрочно.

Согласно пункту 3.1. договора ежемесячная оплата составляет 8151 руб. 53 коп. и перечисляется ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца по реквизитам указанным в разделе 3 договора, - в областной бюджет в размере 60%, или 4890 руб. 92 коп., арендодателю в размере 40%, или 3260 руб. 61 коп. по реквизитам, указанным в договоре.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен Комитетом в случае изменения базовой ставки арендной платы и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, не чаще одного раза в год путем письменного уведомления.

Пунктом 4.2.1. настоящего договора сторонами предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением №1 от 20.04.2006 (л.д. 23 т. 1) внесены изменения в пункт 3.1. договора, в соответствии с которым согласно расчету (приложение № 2) арендатор вносит арендную плату наследующих условиях: арендная плата в сумме 8151,53 руб. в месяц перечисляется ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, в том числе: - в областной бюджет в размере 60%, или 4890,92 руб.; - арендодателю в размере 40%. или 3260,61 руб. Кроме того НДС составляет сумму 1467,28 руб. и подлежит перечислению арендодателю.

Указанные изменения согласованы сторонами, а также Государственным комитетом Псковской области по экономическому развитию и имущественным отношениям, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон. Дополнительное соглашение не содержит каких-либо возражений, замечаний.

Дополнительным соглашением №2  от 10.01.2007 (л.д.24 т.1) сторонами внесены изменения в пункт 3.1. договора, в соответствии с которыми последний абзац пункта 3.1. договора согласован сторонами в следующей редакции: «НДС не уплачивается в связи с тем, что с 01.01.2007г. арендодатель в соответствии с налоговым законодательством РФ не является плательщиком НДС».

Пункт 3.2. договора согласован в следующей редакции: «Сумма арендной платы может быть пересмотрена Арендодателем путем письменного уведомления Арендатора в случаях: 3.2.1. На размер НДС в случае возникновения у арендодателя обязанности уплаты НДС, предусмотренной налоговым законодательством РФ; 3.2.2. При внесении изменений в действующее законодательство Российской Федерации или Псковской области, в методику расчета арендной платы, утверждаемую Администрацией Псковской области». 

Указанные изменения согласованы сторонами, а также Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, не содержат каких-либо возражений.

10.04.2007 между сторонами заключено дополнительное соглашение №3 (л.д. 25 т.1), согласно которому пункт 3.1 договора сторонами согласован в следующей редакции: 3.1. Арендная плата в сумме 8151,53 руб. в месяц перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем, в областной бюджет по реквизитам, согласованным сторонами. Арендная плата не облагается НДС в связи с тем, что с 01.01.2007 г. арендодатель в соответствии с налоговым законодательством РФ не является плательщиком НДС».

Кроме того пункт 3.3. договора изложен в следующей редакции: 3.3. арендатор оплачивает арендодателю стоимость услуг, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием имущества и мест общего пользования, а также возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг. Размер оплаты составляет:

3.3.1.услуг, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием арендованного Имущества и мест общего пользования - 100 (сто) рублей в месяц за один квадратный метр арендованной площади;

3.3.2.коммунальных  услуг - на   основании счетов поставщиков коммунальных услуг соразмерно доле арендованных по настоящему договору помещений ко всем используемым помещениям в здании, находящимся во владении в том числе и третьих лиц.

Оплата сумм, предусмотренных п. 3.3., производится Арендатором в десятидневный срок на основании представляемых ежемесячно Арендодателем счетов.

Стоимость услуг, предусмотренная п. 3.3.1., может быть увеличена Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, для чего составляется дополнительное соглашение к настоящему договору».

В пункте 4.1, подпунктах 4.2.1, 4.2.3 Договора слова «0,5%» заменить словами «0,1%».

Изменения согласованы сторонами и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, не содержат каких-либо возражений.

01.01.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение №4 (л.д. 26 т.1), согласно которому пункт 3.1 договора изложен в новой редакции: арендная плата в сумме 8151,53 рублей в месяц перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем на расчетный счет арендодателя. Арендная плата НДС не облагается, в связи с тем, что с 01.01.2007г. арендодатель в соответствии с налоговым законодательством РФ не является плательщиком НДС.»

Изменения согласованы сторонами и  Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, не содержат каких-либо возражений.

Дополнительным соглашением №5 от 01.02.2008 (л.д. 27 т.1) внесены изменения в соответствии с которыми слова  «Логистические системы» заменены на «Управление недвижимостью» в соответствующем падеже. Кроме того изменен пункт 3.1 договора, в соответствии с которым арендная плата в сумме 12227, 29 рублей в месяц перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем на расчетный счет арендодателя.

В пункте 3 дополнительного соглашения № 3 от 10.04.2007 года к договору, подпункт 3.3.1. касающегося оплаты услуг, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием арендованного имущества-100 (сто) рублей, исключить.

Изменения согласованы сторонами и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон,  не содержат каких-либо возражений.

Дополнительным соглашением №6 от 01.07.2008 (л.д. 28-30 т.1) сторонами с согласия Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям внесены изменения в пункт 1.1 договора, согласно которому  «арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение имущество – нежилые помещения, расположенные  по адресу: 

<

...>, а именно  кабинеты №№ 6,7 на шестом этаже (далее – имущество), для служебного использования. Общая площадь сдаваемого в аренду имущества 51,1 кв.м. Реестровый номер С60002040002. Ранее занимаемые кабинеты №№708,709,710 передаются арендатором арендодателю по акту приема-передачи. Кроме того изменен пункт 3.1 договора, в соответствии с которым арендная плата в сумме 15581, 41 рублей в месяц перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем на расчетный счет арендодателя. арендная плата не облагается НДС, в связи с тем, что с 01.01.2007 г. арендодатель в соответствии с налоговым законодательством РФ не является плательщиком НДС».

Изменения согласованы сторонами и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, не содержат каких-либо возражений. 

26.12.2008 дополнительным соглашением №7 (л.д. 31-32 т.1), с учетом пунктом 4 статьи 346.13 Налогового кодекса Российской Федерации об утрате права на применение упрощенной системы налогообложения с 01.10.2008 перехода арендодателя на общую систему налогообложения с НДС - 18%, стороны с согласия Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям внесли изменения в пункт 3.1 договора, согласно которому «арендатор обязан вносить арендную плату в сумме 18386,06 руб. в месяц, в том числе НДС-2804,65 руб. в соответствии с расчетом (приложение №2) ежемесячно не позднее 30 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Арендная плата облагается НДС в связи с тем, что с 01.10.2008 г. Арендодатель в соответствии с налоговым законодательством РФ является плательщиком НДС. 

3.2.Сумма арендной платы может быть пересмотрена Арендодателем путем письменного уведомления Арендатора в случаях: 3.2.1.При внесении изменений в действующее законодательство Российской Федерации или Псковской области, в применяемую методику расчета арендной платы. 3.3.Арендатор возмещает арендодателю стоимость страховых взносов, коммунальных услуг на основании счетов поставщиков коммунальных услуг соразмерно доле арендованных по настоящему договору помещений ко всем используемым помещениям в здании, находящихся во владении, в том числе и третьих лиц. 3.4. Оплата сумм, предусмотренных п..3.3., производится Арендатором в десятидневный срок на основании представляемых ежемесячно Арендодателем счетов. 3.5. Оплата арендной платы, коммунальных услуг и страховых взносов производится отдельными платежными поручениями, на основании выставляемых Арендодателем счетов».

Изменения согласованы сторонами и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон,  не содержат каких-либо возражений.

16.11.2011 дополнительным соглашением №8 (л.д. 33 т.1), сторонами внесено изменения в пункт 3.3, 3.4, 3.5 следующего содержания: «3.3. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость фактических затрат, связанных с предоставлением коммунальных услуг и услуг по обслуживанию и текущей эксплуатации арендуемого Имущества, вспомогательных помещений, мест общего пользования, общих элементов и конструкций в здании, земельного участка под зданием, включая затраты на: холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, ликвидацию аварийных ситуаций, сбор и вывоз мусора, санитарную обработку помещений в здании, уборку и ремонт мест общего пользования, содержание в санитарном состоянии прилегающей к зданию, территории, обслуживание и ремонт лифтов, инженерных коммуникаций и сетей (вентиляции, охранной сигнализации, противопожарного, сантехнического, тепло-, электро- и прочего оборудования), плату за землю, охрану и страхование Имущества, административные услуги.

Услуги предоставляются Арендодателем и специализированными организациями - поставщиками в соответствии с заключенными Арендодателем договорами об оказании коммунальных услуг и иных договоров. Эксплуатационное обслуживание включает в себя накладные расходы (содержание административно - управленческого персонала, включая обязательные отчисления, предусмотренные действующим законодательством РФ).

Пункт 3.4. договора гласит «Расчет затрат производится Арендодателем, исходя из расходов по содержанию здания и земельного участка под зданием, в соответствии с единой Методикой расчета размера возмещения коммунальных и эксплуатационных затрат пользователями помещений, утвержденной приказом Арендодателя № 106 от 24.08.2010г. и согласованной с Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям».

Пункт 3.5. Договора изложить в следующей редакции: «Оплата за предоставленные услуги, предусмотренные п. 3.3. настоящего Договора, производится Арендатором на основании представляемых ежемесячно Арендодателем счетов, счетов-фактур и актов выполненных работ. Счета должны быть оплачены Арендатором на расчетный счет Арендодателя в течение 10 рабочих дней с момента их получения».

Добавлен раздел 3 договора пунктом 3.6. следующего содержания: «3.6. Оплата арендной платы,  эксплуатационных и коммунальных услуг производится отдельными платежными поручениями».

Добавлен раздел 3 договора пунктом 3.7. следующего содержания: «3.7. Арендодатель вправе выставить арендатору требование о возмещении понесенных им затрат на содержание помещений, не предусмотренных п.3.3. договора, если эти затраты являются обязательными и установлены действующим законодательством при обязательном условии подписания сторонами дополнительного соглашения».

Второй абзац раздела 7 Договора изложен в новой редакции, изменены реквизиты.

Изменения согласованы сторонами, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, не содержат каких-либо возражений.

09.12.2015 дополнительным соглашением №11 (л.д. 36 т.1) стороны внесли изменения в настоящий договор, касающиеся обязанностей арендодателя, пункт 2.1. раздела 2 договора дополнен подпунктом 2.1.4. следующего содержания: «2.1.4. Заключить Договоры со специализированными организациями на предоставление услуг по страхованию, охране, вывозу мусора из мест общего пользования и прилегающей к зданию территории, обслуживанию и ремонту инженерных коммуникаций и сетей (вентиляции, охранной сигнализации, противопожарного, сантехнического, электро-, тепло и прочего оборудования) в здании».

Пункт 2.1. раздела 2 Договора дополнить подпунктом 2.1.5. следующего содержания: «2.1.5. Заключить Договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг на своевременную и бесперебойную подачу электроснабжения, водоснабжения и отопления в переданное Пользователю Имущество и места общего пользования в здании».

Пункт 2.1. раздела 2 Договора дополнен подпунктом 2.1.6. следующего содержания: «2.1.6. Содержать в надлежащем состоянии прилегающую к зданию территорию».

В подпункте 2.2.2. пункта 2.2. раздела 2 исключено предложение следующего содержания: «Аналогичные требования распространяются на прилегающие к зданию территории».

Пункт 2.2. договора дополнен подпунктом 2.2.15. следующего содержания: «2.2.15. Заключить договор на вывоз мусора с площади помещений, занимаемых по договору аренды, со специализированной организацией, осуществляющей данную услугу».

В абзаце втором пункта 3.3. договора слова «сбор и вывоз мусора» заменить словами «сбор и вывоз мусора из мест общего пользования и территории, прилегающей к зданию».

Изменения согласованы сторонами, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон,  не содержат каких-либо возражений.

24.02.2016 дополнительным соглашением №12 (л.д. 37 т.1) стороны внесли изменения в настоящий договор, в соответствии с которым раздел 6 договора дополнен пунктом 6.4. следующего содержания: «на настоящий договор действие статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется». А также в абзаце втором раздела 7 договора слова «Филиал ОАО Банк ВТБ в г. Пскове» заменить словами  «Филиал ПАО Банк ВТБ в г. Пскове».

Изменения согласованы сторонами и  Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, не содержат каких-либо возражений.

Дополнительным соглашением №13 от 16.01.2017 (л.д. 38-40 т.1) стороны внесли изменения в настоящий договор, в соответствии с которыми пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: «1. 1. В связи с освобождением помещения Арендатор передает, а Арендодатель принимает кабинет № 6 на шестом этаже здания площадью 17,8 кв.м. по акту приема-передачи от 12.01.2017 г. согласно Приложению № 1 к дополнительному соглашению № 13 от 16.01.2017 г. (Приложение № 5 к Договору аренды от 01.09.2005 г. № 102).

Во временном пользовании и владении Арендатора остается имущество - часть здания, а именно: нежилое помещение № 7, расположенное на шестом этаже здания по адресу: 

<

...>, (далее — Имущество), для служебного использования. Общая площадь арендуемого имущества — 333 кв.м. Кадастровый номер здания: 60:27:0050306:26».

Пункт 1.2. Договора изложен в следующей редакции: «1.2. Дата и состав переданного в аренду Имущества определяется в Приложении № 1 к настоящему Договору в редакции Дополнительного соглашения № 6 от 01.07.2008 г. (Акт приема-передачи от 25.08.2008 г.), действующему в части кабинета № 7 на шестом этаже площадью 33,3 кв.м. в состоянии, соответствующем указанному в Акте), и в Приложении № 3 к дополнительному соглашению № 13 от 16.01.2017 г. (Приложение № 3 к Договору аренды от 01.09.2005 г. № 102)».

Абзац первый пункта 3.1. Договора изложен в следующей редакции: «3.1. На основании независимой оценки определения рыночной арендной платы недвижимого имущества размер ежемесячной арендной платы без учета коммунальных и эксплуатационных платежей составляет 10 256 (Десять тысяч двести пятьдесят шесть) рублей 40 копеек, в том числе НДС 18% - 1 564 рубля и 54 копейки согласно Приложению № 2 к дополнительному соглашению № 13 от 16.01.2017 г.(Приложение № 2 к Договору аренды от 01.09.2005 г. № 102). Арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 30 числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя. Вся информация и анализ, использованный для определения рыночной стоимости величины ставки арендной платы за использование имуществом, находится в отчете об оценке № 0002/ОЦ-01/17, проведенной НЭК «Мосэкспертиза-Псков».

Пункт 2.2. Договора дополнен подпунктом 2.2.16. следующего содержания: «2.2.16.   Если   в   случае   проведения   Арендатором   ремонтных  работ  или перепланировки, согласованной с Арендодателем в письменном виде, происходит изменение размера арендуемых площадей или их назначение, что влечет за собой изменение размера арендной платы, Арендатор выполняет за свой счет все необходимые процедуры, связанные с оценкой размера арендной платы, внесением изменений в техническую документацию и реестр имущества области или возмещает Арендодателю стоимость понесенных последним расходов».

Изменения согласованы сторонами, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, не содержат каких-либо возражений.

Дополнительным соглашением №14 от 11.12.2017 (л.д. 41 т.1) стороны внесли изменения в настоящий договор, касающиеся обязанностей арендодателя, в соответствии с которыми подпункт 2.1.4. пункта 2.1. раздела 2 Договора изложен в следующей редакции: «2.1.4. Заключить Договоры со специализированными организациями на предоставление услуг по страхованию и охране имущества, уборке мест общего пользования, обслуживанию и ремонту инженерных коммуникаций и сетей (вентиляции, охранной сигнализации, лифтового хозяйства, противопожарного, сантехнического, электро-, тепло и прочего оборудования) в здании».

Пункт 3.1. раздела 3 Договора изложен в следующей редакции: «3.1. На основании независимой оценки определения рыночной стоимости величины ставки арендной платы недвижимого имущества размер ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных платежей составляет 10123 руб. 20 коп., согласно Приложению № 1 к дополнительному соглашению № 14 от 11.12.2017 г. (Приложение № 2 к Договору аренды от 01.09.2005 г. № 102). Вся информация и анализ, использованный для определения рыночной стоимости величины ставки арендной платы за использование имуществом, находится в отчете об оценке № 0055 - 1/ОЦ-12/17 от 11.12.2017 года по объекту № 3, проведенной НЭК «Мосэкспертиза-Псков» по состоянию на 08 декабря 2017 г.

Арендная плата не облагается НДС в связи с тем, что с 01.01.2018 года Арендодатель перешел на упрощенную систему налогообложения и в соответствии с налоговым законодательством РФ не является плательщиком НДС.

Арендная плата, установленная в абзаце первом пункта 3.1. настоящего договора, перечисляется ежемесячно не позднее 30 числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя. В графе «Назначение платежа» указывать: «Арендная плата по договору № 102 за период». Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Акты выполненных работ за текущий месяц предоставляются Арендодателем не позднее 20 числа месяца следующего за текущим месяцем».

Пункт 3.2. Договора дополнен подпунктом 3.2.2. следующего содержания: «3.2.2. На размер НДС в случае возникновения у Арендодателя обязанности уплаты НДС, предусмотренной налоговым законодательством Российской Федерации».

Пункт 3.4. раздела 3 Договора изложен в следующей редакции: «3.4. Расчет затрат по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию производится Арендодателем в соответствии с Методикой формирования фактической стоимости услуг по содержанию и эксплуатации зданий и помещений, находящихся у Арендодателя в хозяйственном ведении или в аренде, и их возмещения пользователями помещений, утвержденной приказом Арендодателя от 20 ноября 2017 года № 218».

В пункте 3.5. раздела 3 Договора исключено слово «счетов-фактур».

Настоящее дополнительное соглашение  вступает в силу с момента подписания его Сторонами. Условия настоящего дополнительного соглашения распространяют действие на отношения сторон с 01 января 2018 года.

Изменения согласованы сторонами, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон,  не содержат каких-либо возражений.

25.12.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи в связи с расторжением договора аренды №102 от 01.09.2005 и освобождением  арендатором помещений (л.д. 130 т. 3).

Истцом за период с мая по декабрь 2018 года были начислены и предъявлены к оплате затраты по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию в соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения № 14 от 11.12.2017. 

ООО «Дубрава» взятые на себя обязательства по договору надлежащим образом не исполнило, частично оплатило вышеуказанные затраты, в связи с чем у ответчика  образовалась задолженность перед истцом в размере 28327 руб. 31 коп. за период с мая по декабрь 2018 года. Кроме того, истцом начислена неустойка в размере 9808 руб. 92 коп. за просрочку уплаты коммунальных и эксплуатационных расходов за период с 02.07.2018 по 24.09.2019.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия № 218 от 04.04.2019 с требованием погашения задолженности в размере 28327 руб. 31 коп. и неустойки (с приложением расчета задолженности и пени), которая последним оставлена без ответа и удовлетворения.

В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик требование не признал, ссылаясь на неправомерность начисление арендной платы в размере эксплуатационных расходов арендодателя.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Истцом заявлено о неисполнении ответчиком обязательств по оплате затрат по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию. Договором стороны согласовали условия о размере арендных платежей, сроке и порядке их уплаты.

В соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и при недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается. В соответствии со статьями 9, 41 указанного Кодекса риск наступления негативных последствий совершения или не совершения лицом, участвующим в деле, процессуальных действий и неисполнения процессуальных обязанностей несет это лицо.

Истцом в материалы дела представлен подробный расчет коммунальных и эксплуатационных расходов за спорный период с приложением доказательств, подтверждающих размер задолженности. Суд, исследовав и проверив представленный истцом расчет, признает его арифметически верным.

Возражения ответчика касаются определения размера эксплуатационных расходов, определяемых в соответствии с Методикой формирования фактической стоимости услуг по содержанию и эксплуатации зданий и помещений, находящихся у Арендодателя в хозяйственном ведении или в аренде, и их возмещения пользователями помещений, утвержденной приказом Арендодателя от 20 ноября 2017 года № 218 (далее - Методика №218), а также определения размера данных расходов с учетом рентабельности и налога на имущества.

Данные доводы ответчика не принимаются судом по следующим основаниям.

Статьей 614 ГК РФ определен состав арендной платы.

Пунктом 3.3. договора в первоначальной редакции предусмотрено обязанность арендатора возмещать арендодателю все расходы, связанные с текущей эксплуатацией и  содержанием арендованного имущества и мест общего пользования соразмерно доле используемых помещений ко всем арендуемым помещениям в здании. Данный пункт также содержал состав расходов на текущую эксплуатацию и содержание арендуемого имущества.

Дополнительным соглашением № 3 от 10.04.2018 пункт 3.3. договора изложен в следующей редакции: 3.3. арендатор оплачивает арендодателю стоимость услуг, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием имущества и мест общего пользования, а также возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг. Размер оплаты составляет:

3.3.1.услуг, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием арендованного Имущества и мест общего пользования - 100 (сто) рублей в месяц за один квадратный метр арендованной площади; Дополнительным соглашением № 5 от 01.02.2018 данный пункт был исключен.

3.3.2.коммунальных  услуг - на   основании счетов поставщиков коммунальных услуг соразмерно доле арендованных по настоящему договору помещений ко всем используемым помещениям в здании, находящимся во владении в том числе и третьих лиц.

  Сторонами дополнительным соглашением № 8 были внесены изменения, касающиеся стоимости и состава фактических затрат, связанных с предоставлением коммунальных услуг и услуг по обслуживанию и текущей эксплуатации арендуемого имущества, а также определено, что расчет затрат производится Арендодателем, исходя из расходов по содержанию здания и земельного участка под зданием, в соответствии с единой Методикой расчета размера возмещения коммунальных и эксплуатационных затрат пользователями помещений, утвержденной приказом Арендодателя № 106 от 24.08.2010г. и согласованной с Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям».

Пункт 3.4. раздела 3 Договора, в редакции дополнительного соглашения №14 изложен в следующей редакции: «3.4. Расчет затрат по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию производится Арендодателем в соответствии с Методикой формирования фактической стоимости услуг по содержанию и эксплуатации зданий и помещений, находящихся у Арендодателя в хозяйственном ведении или в аренде, и их возмещения пользователями помещений, утвержденной приказом Арендодателя от 20 ноября 2017 года № 218».

Все дополнительные соглашения подписаны ответчиком без каких - либо замечаний и возражений. Доказательств того, что дополнительное соглашения №14 было подписано под влияем обмана, заблуждения, ответчиком не представлено. 

Методика формирования фактической стоимости услуг по содержанию и эксплуатации зданий и помещений, находящихся у Арендодателя в хозяйственном ведении или в аренде, и их возмещения пользователями помещений, утвержденной приказом Арендодателя от 20 ноября 2017 года № 218 ответчиком не оспорена. Довод ответчика о том, что Методика № 218 не соответствует действующему законодательству, поскольку в нее истцом включены услуги, которые истец не оказывает ответчику, является несостоятельным и основанным на неправильном толковании норм действующего законодательства. Пунктом 3.3. дополнительного соглашения от 16.11.2011, подписанного сторонами,  предусмотрен состав вышеуказанных затрат, Методика № 218 соответствует положениям данного пункта. 

Решением суда от 24.06.2019 по делу №А52-742/2019 в удовлетворении требований о признании пункта 4 дополнительного соглашения №14 от 11.12.2017 недействительным и применении последствий ничтожности сделки отказано. Указанное решение суда вступило в законную силу.

Поскольку ответчиком доказательств, свидетельствующих о выполнении условий, предусмотренных вышеуказанным пунктом дополнительного соглашения, а именно по оплате  расходов по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию в материалы дела не представлены, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца о взыскании с ответчика задолженности по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию в размере 28327 руб. 31 коп.

Поскольку ответчик задолженность в размере 28327 руб. 31 коп. не оплатил, истец в соответствии с пунктом 4.2.1. дополнительного соглашения №3 от 10.04.2007 к договору начислил ответчику неустойку в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 02.07.2018 по 24.09.2018 в размере 9808 руб. 92 коп. за просрочку уплаты коммунальных и эксплуатационных расходов.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором сумму – неустойку (пеню) за весь период просрочки. Размер пени, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, предусмотрен сторонами в договоре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Оценивая совокупность установленных обстоятельств в свете приведенных норм права, суд полагает факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, а также нарушение сроков оплаты арендных платежей в 2016 году установленным, в связи с чем, требования о взыскании неустойки истцом заявлены обоснованно.

Пунктом 4.2.1., в редакции дополнительного соглашения №3 от 10.04.2007 к договору, сторонами предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения №14, арендная плата  перечисляется ежемесячно не позднее 30 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Судом проверен расчет пени за период с 07.03.2018 по 11.09.2018 в размере 2 051 руб. 75 коп. за просрочку уплаты коммунальных и эксплуатационных расходов и признан арифметически верным.

С учетом изложенного с ответчика следует взыскать в пользу истца 38136 руб. 21 коп., в том числе: 28327 руб. 31 коп. задолженности; 9808 руб. 92 коп. неустойки.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2000 руб. 00 коп. 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дубрава» в пользу Государственного предприятия Псковской области «Управление недвижимостью» 38136 руб. 21 коп., в том числе: 28327 руб. 31 коп. задолженности; 9808 руб. 92 коп. неустойки, а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Выдать исполнительный лист.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяЖ.В. Бударина