ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-61118/2022

01 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     26 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 февраля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Черемошкиной В.В.

судей  Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца: ФИО2 (генеральный директор) ФИО3 (доверенность от 05.03.2020)

от ответчика: ФИО4, ФИО5 . (доверенность от 01.02.2022)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-38795/2022)  общества с ограниченной ответственностью "СК Эксклюзив" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2022 по делу № А56-61118/2022 (судья Бугорская Н.А.), принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью "СК Эксклюзив" 

к обществу с ограниченной ответственностью "РУСИЧ-Шушары" 

о понуждении к исполнению обязательства в натуре, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СК Эксклюзив» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РУСИЧ-Шушары» о присуждении к исполнению ООО «Русич-Шушары» предварительного договора от 29.05.2020 № РШ/Э-ПД, а именно, окончании строительством здания склада общей площадью 53 211 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353, и регистрации права собственности ответчика на указанный объект недвижимости; об обязании ООО «Русич-Шушары» заключить с ООО «СК «Эксклюзив» основной договор аренды нежилых помещений на условиях, указанных в Приложении № 2 к предварительному договору аренды от 29.05.2020 № РШ/Э-ПД; о взыскании с ООО «Русич-Шушары» процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за период просрочки обязанности по заключению основного договора аренды от 22.01.2022 по 15.06.2022 в размере 2 874 887 руб. 52 коп.; о взыскании с ООО «Русич-Шушары» процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за период просрочки обязанности по заключению основного договора аренды с 16.06.2022 по дату фактического исполнения ответчиком своей обязанности по заключению основного договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2022, в иске отказано. 

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, а именно обязать ответчика  закончить строительством здание склада общей площадью 53 211 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353, зарегистрировать право собственности ответчика на указанный объект недвижимости и заключить с ООО «СК Эксклюзив» основной договор аренды нежилых помещений на условиях, указанных в приложении № 2 к предварительному договору аренды № РШ/Э-ПД от 29.05.2020, а также присудить в пользу истца судебный штраф на случай неисполнения ответчиком судебного решения в размере 1 149 877,36 рублей за каждый день неисполнения судебного решения с даты вступления решения в законную силу до даты государственной регистрации основного договора аренды ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, на нарушение и неправильное применение норм материального права.

Податель жалобы указывает, что действительность и исполнимость предварительного договора № РШ/Э-ПД от 29.05.2020 подтверждена вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-112457/2021.

Судом первой инстанции никак не мотивирован отказ в удовлетворении требования о присуждении ответчика к исполнению договора в части окончания строительства складского комплекса; предварительный договор № РШ/Э-ПД от 29.05.2020 ошибочно квалифицирован исключительно как предварительный договор.

Также истец полагает ошибочными выводы суда первой инстанции  о том, что доказательств, не получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию исключительно в результате бездействия ответчика, при наличии условий для выдачи такого документа, им в материалы дела не представлено,  а также  о том, что переход права собственности к ответчику на объект строительства, условиями  заключённого  с  истцом   договора  не  предусмотрен.  

Общество с ограниченной ответственностью "РУСИЧ-Шушары" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Истец считает выводы суда первой инстанции обоснованными.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Тринадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Белые ночи» (арендодатель) и ООО «СК «Эксклюзив» (арендатор) заключен предварительный договор аренды от 20.02.2020 № БЦ/Э-ПД в отношении здания – склада ориентировочной площадью около 53 211 кв.м., которое будет создано в будущем на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1511001:1195 площадью 82442 +/- 100 кв.м. по адресу: г.Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353. 

В преамбуле к предварительному договору согласовано, что арендодатель станет собственником Здания, возведенного на земельном участке согласно проектной документации. 

По окончании строительства и ввода здания в эксплуатацию, здание будет поставлено на кадастровый учет, на него будет зарегистрировано право собственности арендодателя, здание будет соответствовать всем необходимым требованиям нормативных актов. 

По условиям пункта 1.1 Предварительного договора, его предметом является заключение сторонами в будущем договора аренды недвижимого имущества на условиях, предусмотренных Предварительным договором и Приложением № 2 к нему, при этом оговорено, что на момент заключения Предварительного договора аренды, его объект не является самостоятельным объектом прав. 

В пункте 1.2 Предварительного договора отражено, что арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания в течение 15 календарных месяцев с даты подписания Предварительного договора, при условии зачисления на расчетный счет арендодателя Обеспечительного платежа в размере и в порядке, указанном в пункте 2.7 Предварительного договора. 

В срок, не превышающий двух календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию, арендодатель обязуется зарегистрировать право собственности на Здание и заключить с арендатором Основной договор аренды. 

Срок основного договора аренды согласован в пункте 1.5. Предварительного договора – на 15 лет. 

Согласно пункту 2.1 Предварительного договора, стороны обязались в течение 10 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание и получение выписки из ЕГРН, но не позднее двух календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию подписать Основной договор аренды на условиях, оговоренных в Предварительном договоре (приложение № 2 к договору). 

В пунктах 2.3, 2.4 Предварительного договора, не позднее, чем за два календарных месяца до предполагаемой даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания Арендодатель обязан направить арендатору Уведомление о готовности Объекта для доступа. 

Не позднее трех календарных дней с даты получения Арендодателем разрешения на ввод в эксплуатацию Здания, арендодатель и арендатор подписывают Акт доступа к Объекту по форме Приложения № 3 к Предварительному договору. 

С даты подписания Акта доступа арендатор вправе приступить к проведению в помещениях общестроительных, отделочных и иных монтажных работ, а также любых иных разрешенных законодательством работ, проведение которых необходимо для организации операционной деятельности арендатора (пункт 2.9 договора). 

Пунктом 2.7 Предварительного договора предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа в размере 41 670 000 руб., который, в случае подписания основного договора подлежит зачету в счет соответствующей суммы обеспечительного платежа по основному договору аренды (пункт 2.7.1 предварительного договора). 

В пункте 3.1 договора указано, что он вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращает свое действие с момента полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств. 

По инициативе арендодателя, Соглашением от 29.05.2020 предварительный договор с ООО «Белые ночи» был расторгнут и на аналогичных условиях заключен предварительный договор от 29.05.2020 № РШ/Э-ПД между ООО «РУСИЧ-Шушары» и ООО «СК «Эксклюзив». 

Дата получения арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласована в пункте 1.2 нового договора – не позднее 20.07.2021. 

При заключении Договора сторонами зачтены в счёт оплаты Обеспечительного платежа по Договору денежные средства в размере 50 004 000 руб. 

14.05.2020 заключен трёхсторонний договор генерального строительного подряда №14/05/20-ГЕН/1 между Заказчиком - ООО «РУСИЧ-Шушары», Генподрядчиком - ООО «Р-Индустрия» и Техзакачиком – ООО «Концерн РУСИЧ» в отношении возводимого объекта на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1511001:1195. 19.05.2020 строительная площадка передана Генподрядчику - ООО «Р-Индустрия» по Акту приемки-передачи строительной площадки по Договору генподряда. 

03.11.2020 ООО «Р-Индустрия», действуя в качестве Генподрядчика в рамках Договора генподряда заключило с Обществом с ограниченной ответственностью «БИК-Генподрядная компания». 

Предусмотренный Предварительным договором Объект в эксплуатацию не введен. На месте строительства, как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами имеется объект незавершенного строительства, отдельные помещения в котором передавались по акту доступа представителям истца: 27.09.2021 по акту доступа предоставлен доступ в помещение морозильной камеры 1.109 общей площадью 4 232,4 кв.м. и зону экспедиции перед камерами площадью 864 кв.м.; 03.11.2021 – помещение морозильной камеры № 1.10 площадью 4 163 кв.м. и зону экспедиции площадью 144 кв.м. с доклевеллерами в количестве 2-х единиц. 

Впоследствии, 09.11.2021 на объекте строительства произошел пожар, в результате которого уничтожена часть строительных конструкций.

Строительство здания склада общей площадью 53 211 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353, не окончено, разрешение на ввод его в эксплуатацию не получено, право собственности ответчика на указанный объект недвижимости не зарегистрировано. 

Основной договор аренды нежилых помещений на условиях, указанных в Приложении № 2 к предварительному договору аренды от 29.05.2020 № РШ/Э-ПД между  ООО «Русич-Шушары» и  ООО «СК «Эксклюзив» не заключен.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об  отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Согласно пункту 1 Статьи 740 ГК РФ По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Таким образом, существенными условиями договора строительного подряда условия, позволяющие определить конкретный вид работы а так же условие о начальном и конечном сроке выполнения работ.

Из текста предварительного договора аренды № РШ/Э-ПД от 29.05.2020 не усматривается, что сторонами было достигнуто соглашение по существенным условиям договора подряда, а так же согласованы обязанности сторон по сдаче-приемке результата выполненных работ и его по оплате.

Следовательно, суд первой инстанции, квалифицируя договор исключительно как предварительный, вопреки доводам подателя жалобы об обратном, сделал верный вывод о том, что  основания для предъявления к арендодателю требований в порядке статьи 308.3 ГК РФ об окончании строительства объекта, предусмотренного предварительным договором, у истца отсутствуют. 

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требования об обязании ответчика закончить строительством здание склада общей площадью 53 211 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353.

Пунктом 1.2 Предварительного договора предусмотрено, что арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания в течение 15 календарных месяцев с даты подписания Предварительного договора, при условии зачисления на расчетный счет арендодателя Обеспечительного платежа в размере и в порядке, указанном в пункте 2.7 Предварительного договора. 

Вместе с тем, исходя из положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации подтверждается исключительно разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, для  возложения на ответчика  обязанности, по регистрации права собственности на указанный, созданный в результате строительства, объект недвижимости истцу необходимо доказать реальную  возможность совершения ответчиком таких действий, которые, в данном случае, обусловлены фактом наличия условий для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, определенных в статье 55 ГК РФ.

Как установлено арбитражными судами при рассмотрении дела А56-112457/2021 к 15.10.2021 здание в эксплуатацию не введено. Доказательств ввода здания в эксплуатацию в последующий период в материалы дела не представлено.

При этом, сам истец, заявляя требование об обязании закончить строительством объект и ссылаясь на факт отсутствия акта ввода в эксплуатацию складского комплекса фактически признает отсутствие условий для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку осуществить государственную регистрацию права собственности на юридически отсутствующий объект недвижимости невозможно, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требования о возложении на ответчика такой обязанности.

Отсутствие как самого объекта так и права собственности либо иного права ответчика, допускающего  заключение им  основного договора аренды, исключает саму возможность его передачи в аренду истцу, в том числе на условиях указанных в приложении № 2 к предварительному договору аренды № РШ/Э-ПД от 29.05.2020.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает вывод суда первой инстанции относительно необходимости отказа в удовлетворении исковых требований о возложении на ответчика обязанности по заключению основного договора аренды на условиях указанных в приложении № 2 к предварительному договору аренды № РШ/Э-ПД от 29.05.2020 правильным.

Также при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ.

В удовлетворении данного требования судом отказано, поскольку положениями статьи 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за нарушение денежного обязательства а обязанность по заключению основного договора аренды денежной не является и за ее нарушение не может быть применена ответственность согласно данной норме

В просительной части апелляционной жалобы истец просил присудить в пользу истца судебный штраф на случай неисполнения ответчиком судебного решения в размере 1 149 877,36 рублей за каждый день неисполнения судебного решения с даты вступления решения в законную силу до даты государственной регистрации основного договора аренды. Расчет штрафа приведен истцом в заявлении от 01.09.2022.

Поскольку в удовлетворении требований об обязании ответчика  закончить строительством здание склада общей площадью 53 211 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353, зарегистрировать право собственности ответчика на указанный объект недвижимости и заключить с ООО «СК Эксклюзив» основной договор аренды нежилых помещений на условиях, указанных в приложении № 2 к предварительному договору аренды № РШ/Э-ПД от 29.05.2020 отказано, оснований для назначения штрафа так же не имелось.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции вынесен законный и обоснованный судебный акт, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем, решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 21.10.2022  по делу №  А56-61118/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина