АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-7957/2020

г. Оренбург

25 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена       17 ноября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено        25 ноября 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи                    Евдокимовой Е.В. при ведении  протокола  секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел  в  открытом судебном заседании дело по первоначальному иску  

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 316565800135575, ИНН 

<

***>,                   г. Оренбург,

к 1. обществу с ограниченной ответственностью "Флора-Дизайн", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,г. Оренбург,

2. обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтстройсервис", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург, 

3. обществу с ограниченной ответственностью "Производственная  строительная компания", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,               г. Оренбург,

4. обществу с ограниченной ответственностью "Скачай.Ру", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург,

5.индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Оренбург,

о взыскании  686 336 руб. 68 коп.,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Флора-Дизайн", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,г. Оренбург,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 316565800135575, ИНН 

<

***>,  г. Оренбург,

о взыскании 350 000 рублей.

В судебном заседании приняли участие представители

от истца: ФИО4  по доверенности от 11.06.2020, паспорт;

от ответчика 1: ФИО5  по доверенности б/н от 20.05.2020, ФИО3 - директор, паспорт (после перерыва).

При рассмотрении дела 10.11.2020 в судебном заседании согласно статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 17.11.2020  до              12 час. 10 мин.

Ответчики  2-5, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков 2-5. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту - истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Флора-Дизайн", обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтстройсервис", обществу с ограниченной ответственностью "Производственная строительная компания", обществу с ограниченной ответственностью "Скачай.Ру", индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании солидарно 414 000 руб. задолженности по арендной плате за пользование нежилым зданием за период февраль 2020, март 2020; о взыскании солидарно задолженности в размере              187 872,98 руб. по оплате расходов на содержание нежилого здания; о взыскании с ООО "Флора-Дизайн" неустойки (штраф, пени) за просрочку внесения арендной платы в размере 213 625 руб. по договору аренды нежилого здания; об обращении взыскания на удерживаемое имущество.

Общество с ограниченной ответственностью "Флора-Дизайн" 20.08.2020 в рамках    настоящего   дела   представило   встречное  исковое   заявление к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 350 000 рублей - суммы гарантийного залога и 5 567 руб. 97 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал первоначальные исковые требования в полном размере; возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика по первоначальному иску возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований в заявленной истцом сумме; заявил ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просит взыскать с ответчика по встречному иску 350 000 рублей - суммы гарантийного залога и 5 567 руб. 97 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, а также  1 537 024 руб. 35 коп. стоимости удерживаемого имущества.

В письменном отзыве ответчик 1 считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению частично в сумме                    122711 руб. 95 коп. с учетом невозвращенного арендодателем гарантийного залога в сумме 350 000 руб. 

По мнению ответчика по первоначальному иску требования истца об уплате штрафов по договорам за 2017, 2018, 2019 годы считает незаконными, поскольку срок действия договоров за данные периоды истек, оплата за аренду нежилого помещения за вышеуказанные периоды была произведена арендатором в полном объеме и задолженность по ним отсутствует. Претензий относительно несвоевременности внесения арендных платежей от арендодателя не поступали.

Начисление штрафа за просрочку арендных платежей по договору аренды от 16.12.2019 за период с января по март 2020 года также по мнению ответчика по первоначальному иску незаконно, поскольку арендодатель воспользовался свои правом и применил по отношению к арендатору одну из санкций, предусмотренной п. 3.19 договора, то есть досрочно в одностороннем порядке расторгнул договор аренды.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) не возражал против уточнения исковых требований.

Часть 1 статьи 49 АПК РФ предоставляет истцу право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд, рассмотрев представленные истцом уточнения встречных  исковых требований, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, в принятии уточнений отказывает,  в связи с одновременным изменением предмета и основания иска. 

После перерыва представителем истца по первоначальному иску заявлено ходатайство об уменьшении первоначальных исковых требований в части задолженности по арендной плате до суммы                   284 383 руб. 70 коп.

Представитель истца по встречному иску заявил ходатайство об уменьшении встречных  исковых требований до суммы 350 000 рублей гарантийного залога.

Часть 1 статьи 49 АПК РФ предоставляет истцу право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

 Учитывая, что ходатайства истца по первоначальному иску и истца по  встречному иску соответствуют требованиям указанной процессуальной нормы, суд считает их подлежащим  удовлетворению. Первоначальные исковые требования рассматривается о взыскании солидарно 686 336 руб. 68 коп., в том числе 284 383 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за пользование нежилым зданием за период февраль 2020, март 2020; о взыскании солидарно задолженности в размере 187 872,98 руб. по оплате расходов на содержание нежилого здания; о взыскании с ООО "Флора-Дизайн" неустойки (штраф, пени) за просрочку внесения арендной платы в размере 213 625 руб. по договору аренды нежилого здания; об обращении взыскания на удерживаемое имущество.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования с учетом принятого уточнения.

Встречные исковые требования  рассматривается о взыскании                350 000 рублей гарантийного залога.

Представитель истца по встречному иску поддержал исковые требования в уточненном размере.

Ответчик 2-5 в нарушение статьи 131 АПК РФ письменные отзывы на иск не представили.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При  рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО "Флора-Дизайн" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 16.12.2019 (т.1, л.д. 27 -33), согласно условиям п. 2.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование (аренду) объект недвижимости: нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 670,2 кв.м. (далее именуемое «помещение 1»), с кадастровым номером 56:44:0119008:54, неположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.2 договора передаваемое по настоящему договору помещение 1 принадлежит ФИО2 на праве  собственности на основании договора дарения от 19 ноября 2016 года, что подтверждается  выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав:

нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 670,2 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0119008:54 - выписка из Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая  проведенную государственную регистрацию прав от 29 ноября 2016г. № 56-56\001\108\2016-7160\2.

Согласно пункту 2.3 договора арендодатель  гарантирует,  что  на момент  заключения  настоящего договора арендуемое помещение  1  не арестовано и не находится под каким-либо иным  обременением,   что   подтверждается  выпиской   из  Управления   Федеральной службой  государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на дату  подписания настоящего договора.

Вспомогательное нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 22,2 кв.м. (далее именуемое «Помещение котельной»), с кадастровым номером 56:44:0119008:55, расположенное по адресу: 

<

...> - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав  от 29 ноября 2016г. № 56-56\001 -56\001\108\2016-7174\2, передается арендатору  в  безвозмездное пользование на время действия настоящего договора аренды исключительно  в целях обеспечения теплоснабжением помещения 1 (пункт 2.4 договора)..

В соответствии с пунктом 2.5 договора помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером  56:44:0119008:9 общей площадью 2772 кв., принадлежащих  ФИО2 на праве собственности  на основании  договора дарения от 19 ноября 2016 года, что подтверждается выпиской из  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав от 29 ноября 2016г. №  56\001-56\001\108\2016-7167\2, который передается арендатору  в безвозмездное пользование  на время действия настоящего договора аренды.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ИП ФИО2  на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:44:0119008:9 общей площадью 2772 кв.м., на котором расположены объекты недвижимости: нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 670,2 кв.м. с кадастровым номером 56:44:01190 08:54, и вспомогательное нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 22,2 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0119008:55. 

Объекты расположены по адресу: 

<

...>, принадлежат истцу на праве собственности на основании договора дарения от 19.11.2016.

Во исполнение условий договора от 16.12.2019 ИП ФИО2 передан ООО "Флора-Дизайн" во временное пользование (аренду) объект недвижимости: помещение, площадью 187,9 кв.м (шоурум), расположенное в нежилом здании, одноэтажное, общей площадью 670,2, с кадастровым номером 56:44:0119008:54, расположенное: адресу: 

<

...>.

Пунктом 3.1 стороны согласовали  арендную плату по договору в размере  364 000 руб.

Согласно пункту 3.2  договора арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого календарного месяца.

Арендатор обязан в течении 5 дней с момента принятия арендуемого помещения и имущества по акту приема-передачи внести арендодателю гарантийный залог согласно п. 3.6 договора. При заключении настоящего договора обязанность по внесению арендатором гарантийного залога в размере 350 000  руб. считается исполненной (пункт 3.6 договора).

Арендная плата считается внесенной арендатором надлежащим образом в день поступления денежных средств на расчетный счет/кассу арендодателя в полном объеме и в сроки, предусмотренные пунктом 3.2., 3.3. настоящего договора (п. 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендатор после подписания акта приема-передачи арендуемых помещений  в течение 5  дней вносит на расчетный счет арендодателя гарантийный залог в размере 350 000 руб.

Целью гарантийного залога является обеспечение возможных обязательств арендатора компенсации и возмещению любого ущерба, нанесенного имуществу арендодателя  арендатором», его персоналом или посетителями арендатора (пункт  3.7 договора).

В обоснование первоначальных исковых требований истец указал, что в нарушение условий договора аренды от 16.12.2019 арендатор обязанность по оплате  арендной платы за февраль, март 2020 года не произвел, задолженность составила  284 838 руб. 60 коп. 

Пунктом 9.1 стороны предусмотрели условия расторжения договора, в частности согласно пункту  9.1 договор  может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при наличии оснований, установленных настоящим договором и законом РФ, в том числе арендодатель имеет право  отказаться от исполнения договора и досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном  порядке в случае однократного не внесения арендатором арендодателю арендной платы в полном объеме в соответствии с пунктом 3.2. настоящего договора, предварительно письменно уведомив арендатора за 5 рабочих дней до даты расторжения.

Договор аренды нежилого помещения от 16.12.2019 расторгнут в одностороннем внесудебном порядке арендодателем согласно уведомлению от 13.03.2020 с 20.03.2020.

Поскольку договор аренды нежилого помещения от 16.12.2019 расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя в порядке, предусмотренном п.9.1. договора в связи невнесением арендатором арендной платы в полном объеме за март 2020 года, согласно уточненному расчету истца по первоначальному иску  размер задолженности за март 2020 года  составил                                 234 838 руб. 70 коп. (364 000руб.:31дн.х20дн).

Разделом 5 договора стороны предусмотрели штрафные санкции.

В соответствии с пунктом 5.2 договора   в случае просрочки уплаты арендных и прочих платежей согласно пунктов 3.2,3.16 и 3.17 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 0,3  % от суммы долга за каждый день просрочки.

Уплата штрафа осуществляется только на основании письменного требования арендодателя  к арендатору  (п. 5.3 договора).

Как усматривается из материалов дела между сторонами были заключены договоры  аренды нежилых помещений от 01.01.2017,   нежилого здания 01.01.2018, нежилого здания от 01.04.2018, нежилого здания от 01.01.2019, (т.1, л.д. 23-43). 

В соответствии с пунктом 5.2 договоров от 01.01.2017, от  01.01.2018, 01.01.2019, как и п. 5.2 договора от 06.12.2019 в случае просрочки уплаты арендных и прочих платежей согласно пунктов 3.2,3.16 и 3.17 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 0,3  % от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца  по первоначальному иску  арендатору ООО "Флора-Дизайн" начислен штраф за просрочку оплаты аренды за 2020 год по состоянию на 17.03.2020 года  по договору от  16.12.2019 в размере 86 058 рублей.

Арендодатель уведомил арендатора, что в соответствии с п.3.10 договора аренды нежилого помещения от 16.12.2019 произвел удержание из гарантийного залога на сумму 86 058  рублей в счет уплаты штрафа в соответствии с п.5.2. договора от 16.12.2019,  остаток гарантийного залога составил 263 942 руб.

Согласно расчету истца по первоначальному иску  арендатору ООО "Флора-Дизайн" начислен штраф за просрочку в оплате арендных платежей за 2017 год по договору 01.01.2017  в размере 22 290  рублей.

 ИП ФИО2 в соответствии со ст. 410 ГК РФ произвел зачет сумм встречных однородных требований, срок которых наступил из гарантийного залога на сумму 22 290 рублей письмом от 18.03.2020.

Согласно расчету истца по первоначальному иску  арендатору ООО «Флора-Дизайн» начислен штраф за просрочку в оплате арендных платежей за 2018 год по договору от  01.01.2018 в размере                              99 210 рублей. 

Арендодатель в соответствии со ст. 410 ГК РФ произвел зачет сумм встречных однородных требований, срок которых наступил из гарантийного залога на сумму 99 210 руб. письмом от 18.03.2020.

Согласно расчету арендатору ООО "Флора-Дизайн" начислен штраф за просрочку в оплате арендных платежей за 2019 год в размере 356 067 руб. 

 ИП ФИО2. соответствии со ст. 410 ГК РФ произвел зачет сумм встречных однородных требований, срок которых наступил из гарантийного залога на сумму 142 442 руб.  письмом от 18.03.2020. После проведения зачета взаимных однородных требований остаток гарантийного залога по расчету истца по первоначальному иску составляет 0  рублей, задолженность ООО "Флора-Дизайн" по оплате штрафа по договору аренды нежилого здания перед ИП ФИО2 составляет 213 625 руб.

Кроме того, 16.12.2019  между ИП ФИО2 (арендодатель) и  ООО "Флора-Дизайн" (арендатор) заключен договор безвозмездного пользования нежилым помещением, согласно условиям которого, ссудодатель обязуется предоставить в безвозмездное временное пользование ссудополучателю,  а ссудополучатель  обязуется принять следующие объекты недвижимости:

Нежилое помещение, площадью 482,3 кв.м, расположенное в одноэтажном здании, общей площадью  670,2 кв.м. и отмеченное в техническом плане здания  (Приложение №1 к настоящему договору), с кадастровым номером 56:44:0119008:54, расположенное  по адресу: 

<

...>; 

 Нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 22,2 кв.м. помещение №2 к настоящему договору технический план здания котельной), с кадастровым номером 56:44:01190 08:55, расположенное по адресу: 

<

...>;

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0119008:9 общей площадью 2772 кв. м. по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.2.1 ссудополучатель обязуется:

поддерживать объекты недвижимости в исправном рабочем состоянии с соблюдением правил его эксплуатации и нести все расходы на его содержание, включая осуществление текущего и  капитального ремонта, в том числе оплата стоимости:

-коммунальных услуг (газ, вода, канализация, электроэнергия, услуги телефонной связи и  т.п.) услуг пожарной безопасности (сигнализации), услуги охраны;

-предоставляемых услуг по техническому обслуживанию; поддержанию в исправности, наладке и регулировке теплоузла и подготовке всей системы к эксплуатации в осенний период; услуг по поддержанию работоспособности систем горячего, холодного водоснабжения канализации (в соответствии с актами разграничения ответственности),

-работ по удалению с крыши здания снега и наледи, очистка кровли от мусора листьев, работ по уборке прилегающей к зданию территории;

-услуги по сбору, вывозу и утилизации бытовых отходов;

-отдельные разовые работы, связанные с улучшением качества эксплуатации  внешнего вида и благоустройства земельного участка;

-расходы, связанные с уплатой налога на имущество в соответствии с предъявленными согласно занимаемой площади нежилого помещения и земельного налога,

Согласно пункту 2.2.2 договора расходы на содержание объектов оплачиваются ссудополучателем после соответствующего письма ссудодателя за оказанные услуги на расчетный счет специализированных организаций оказанным  услугам  и абонентской платы в размере  согласно выставленных ими счетов и в  течении 5 банковский дней с момента выставленных счетов.

Не передавать объекты недвижимости в аренду или в безвозмездное пользование иным, не передавать своих прав и обязанностей по настоящему договору третьим лицам, не отдавать недвижимое имущество в залог без предварительного письменного согласия ссудодателя (п. 2.2.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора ссудополучатель обязуется обеспечить использование объектов в состоянии, отвечающим санитарно-техническим противопожарным нормам безопасности для исключения возникновения источников возгорания,  инфекций, аварий инженерных коммуникаций и т.п.

 В обоснование первоначальных исковых требований истец указал, что в порядке, согласованном в п. 2.2  договора,  счета специализированных  организаций перевыставлялись ссудополучателю  для оплаты стоимости потребленных  коммунальных услуг и иных расходов на содержание  объектов недвижимости, что подтверждается счетами -фактурами № 5025/20Ф от 31.01.2020, № 0007872/0603 от 29.02.2020, № 14530/20Ф от 29.02.2020, № 215 от 18.03.2020,                       № 080000002407 от 30.06.2019, № 080000003746 от 30.09.2019,                    № 080000005191 от 31.12.2019, № 24087/20Ф от 31.03.2020,                   № 001339999/0603 от 31.03.2020, № 6601/Ф2001220 от 31.03.2020,                     № С037409 от 31.09.2020, а также письмами от 13.03.2019,18.03.2020, от 16.03.2020 (опись вложения от  21.03.2020), 24.03.2020 (опись вложения от 21.03.2020), от 09.04.2020.

Согласно расчету истца по первоначальному иску, задолженность ответчика  по возмещению расходов  на содержание объектов недвижимости за период с  января по март 2020 года составила                       187 872 руб. 98 коп.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии с требованием оплаты задолженности и штрафных санкций, однако оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

Поскольку обязательство по оплате арендных платежей по договору аренды от 16.12.2019, а также по оплате  коммунальных и иных эксплуатационных платежей в рамках договора  безвозмездного пользования нежилым помещением от 16.12.2019 полностью не исполнено, истец обратился в арбитражный суд первоначальным иском о взыскании 201 844 руб. основного долга по договору подряда от 04.06.2013 и 84 743 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2013 по 26.05.2017.

Ответчик по первоначальному иску против удовлетворения требований возражал в части, указал на то, что первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению частично в сумме                    122 711 руб. 95 коп. с учетом невозвращенного арендодателем гарантийного залога  в сумме 350 000 руб. 

По мнению ответчика по первоначальному иску требования истца об уплате штрафов по договорам за 2017, 2018, 2019 годы считает незаконными, поскольку срок действия договоров за данные периоды истек, оплата за  аренду нежилого помещения за вышеуказанные периоды была произведена арендатором в полном объеме и задолженность по ним отсутствует. Претензий относительно несвоевременности внесения арендных платежей от арендодателя не поступали.

Начисление штрафа за просрочку арендных платежей по договору аренды от 16.12.2019 за период с января по март 2020 года также по мнению ответчика по первоначальному иску незаконно, поскольку арендодатель воспользовался свои правом и применил по отношению к арендатору одну из санкций, предусмотренной п. 3.19 договора, то есть досрочно в одностороннем порядке расторгнул договор аренды.

В качестве основания встречного иска ответчик указал на то, что ООО «Флора-Дизайн» перечислило на расчетный счет ИП ФИО2. гарантийный  залог в сумме 350 000  рублей, что подтверждается платежными поручениями и распиской от 16.12.2019. 

Согласно п. 3.8. договора весь гарантийный залог возвращается арендодателем арендатору в течении 30 календарных дней после передачи арендатором помещений арендодателю.

Поскольку в настоящее время договор аренды расторгнут, оплаченная сумма гарантийного залога подлежит возврату.

Суд, исходя из заявленных истцом и ответчиком предмета и оснований исковых требований, оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, заслушав пояснения сторон, пришел к выводу об удовлетворении заявленных первоначальных исковых требований частично и отказе во встречных требований, по следующим основаниям. 

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

 В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в том числе, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

 Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование объектом недвижимости, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Учитывая согласованность сторонами в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), фактическое исполнение сторонами условий договора, о чем свидетельствуют передача объекта аренды ответчику и его принятие последним, апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде нежилого помещения на основании договора от  16.12.2019.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, в нарушение условий договора аренды от 16.12.2019 арендатор обязанность по оплате  арендной платы за февраль, март 2020 года не произвел, задолженность составила  284 838 руб. 60 коп. 

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора. 

Пунктом 9.1 стороны предусмотрели условия расторжения договора, в частности согласно пункту  9.1 договор  может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при наличии оснований, установленных настоящим договором и законом РФ, в том числе арендодатель имеет право  отказаться от исполнения договора и досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном  порядке в случае однократного не внесения арендатором арендодателю арендной платы в полном объеме в соответствии с пунктом 3.2. настоящего договора, предварительно письменно уведомив арендатора за 5 рабочих дней до даты расторжения.

Материалами дела подтверждается, что истец реализовал свое право, предусмотренное указанной нормой, на односторонний отказ от договора, договор аренды нежилого помещения от 16.12.2019 расторгнут в одностороннем внесудебном порядке арендодателем согласно уведомлению от 13.03.2020 с 20.03.2020.

По расчету истца задолженность по арендной плате по договору аренды от 16.12.2019 за март 2020 года  составила   234 838 руб. 70 коп. (364 000 руб.:31дн.х20дн).

Поскольку договор аренды нежилого помещения от 16.12.2019 расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя в порядке, предусмотренном п.9.1. договора в связи невнесением арендатором арендной платы в полном объеме за март 2020 года, согласно уточненному расчету истца по первоначальному иску размер задолженности за март 2020 года составил                                 234 838 руб. 70 коп. (364 000руб.:31дн.х20дн).

Таким образом,  задолженности арендной платы за пользование нежилым зданием, одноэтажное, общей площадью 670,2  кв.м. с кадастровым номером 56:44:0119008:54, и вспомогательным нежилым зданием, одноэтажное, общей площадью 22,2  кв.м, с кадастровым номером 56:44:0119008:55, расположенных по адресу: 

<

...> за   период февраль 2020 года, март 2020 года составила 284 838 руб. 70 коп.

Доказательства исполнения обязательства по указанному договору аренды в части внесения арендной платы в размере 284 838 руб. 70 коп. ответчиком в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ, суду не представлены. 

Факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате доказан представленными по делу доказательствами, таким образом, истцом по первоначальному иску обоснованно заявлено требование о взыскании основного долга.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         

Возражая против удовлетворения требований в части взыскания штрафных санкций, ответчик по первоначальному иску указал, что срок действия договоров от 01.01.2017, 01.01.2018, 01.04.2018, 01.01.2019 истек, оплата за аренду нежилого помещения за вышеуказанные периоды была произведена арендатором в полном объеме и задолженность по ним отсутствует. Претензий относительно несвоевременности внесения арендных платежей от арендодателя не поступали.

Начисление штрафа за просрочку арендных платежей по договору аренды от 16.12.2019 за период с января по март 2020 года также, по мнению ответчика по первоначальному иску, незаконно, поскольку арендодатель воспользовался свои правом и применил по отношению к арендатору одну из санкций, предусмотренной п. 3.19 договора, то есть досрочно в одностороннем порядке расторгнул договор аренды.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка. 

В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 5.2 договоров от  01.01.2017, от 01.01.2018, от 01.01.2019, от 16.12.2019   в случае просрочки уплаты арендных и прочих платежей согласно пунктов 3.2,3.16 и 3.17. договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 0,3  % от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца  по первоначальному иску  арендатору ООО "Флора-Дизайн" начислен штраф за просрочку оплаты аренды за 2020 год по состоянию на 17.03.2020 года в размере 86 058 рублей.

В соответствии с п. 3.3  договора аренды от 16.12.2019  арендатор обязан в течении 5 дней с момента принятия арендуемого помещения и имущества по акту приема-передачи внести арендодателю гарантийный залог в размере 350 000 рублей согласно п.3.6. договора. Стороны установили, что при заключении договора обязанность по внесению арендатором гарантийного залога в размере 350 000 рублей исполнена.

Согласно п. 3.9. договора от 16.12.2019 арендатор не имеет права на получение процентов по гарантийному залогу. Гарантийный залог не может рассматриваться сторонами в качестве арендной платы за исключением случаев предусмотренных пунктами 3.7., 3.10. указанного договора.

В соответствии с п. 3.10. договора арендодатель имеет право осуществить удержание из гарантийного залога, если арендатор допустил хотя бы одно из ниже перечисленных нарушений условий договора: не внес (не своевременно внес) в полном объеме арендную плату, пени, штрафы в соответствии с условиями договора; нанес ущерб имуществу арендодателя, что подтверждается соответствующим актом осмотра.

Как усматривается из материалов дела, арендодатель уведомил арендатора, что в соответствии с п.3.10 договора аренды нежилого помещения от 16.12.2019 произвел удержание из гарантийного залога на сумму 86 058  рублей в счет уплаты штрафа в соответствии с п.5.2. договора от 16.12.2019, остаток гарантийного залога составил                        263 942 руб.

Согласно расчету истца по первоначальному иску  арендатору ООО "Флора-Дизайн" начислен штраф за просрочку в оплате арендных платежей за 2017 год по договору аренды от 01.01.2017 в размере                22 290  рублей.

 ИП ФИО2 в соответствии со ст. 410 ГК РФ произвел зачет сумм встречных однородных требований, срок которых наступил из гарантийного залога на сумму 22 290 рублей письмом от 18.03.2020.

Согласно расчету истца по первоначальному иску  арендатору ООО «Флора-Дизайн» начислен штраф за просрочку в оплате арендных платежей за 2018 год по договору от 01.01.2018 в размере                             99 210 рублей. 

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом, для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по-другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству. При этом требования необходимые для прекращения обязательств зачетом, должны быть встречными, однородными и реально существующими.

Арендодатель в соответствии со ст. 410 ГК РФ произвел зачет сумм встречных однородных требований, срок которых наступил из гарантийного залога на сумму 99 210 руб. письмом от 18.03.2020.

Согласно расчету арендатору ООО "Флора-Дизайн" начислен штраф за просрочку в оплате арендных платежей за 2019 год по договору от 01.01.2019 в размере 356 067 руб. 

 ИП ФИО2. соответствии со ст. 410 ГК РФ произвел зачет сумм встречных однородных требований, срок которых наступил из гарантийного залога на сумму 142 442 рублей письмом от 18.03.2020. После проведения зачета взаимных однородных требований остаток гарантийного залога по расчету истца по первоначальному иску составляет 0  рублей, задолженность ООО «ФЛОРА-Дизайн» по оплате штрафа по договору аренды нежилого здания  от 01.01.2019 перед ИП ФИО2 составляет 213 625 руб.

Арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена, (статьи 9, 65 АПК РФ).  

       При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Ссылка ответчика на то, что арендодатель воспользовался своим правом и применил по отношению к арендатору одну из санкций, предусмотренной п. 3.17 договора, то есть досрочно в одностороннем порядке расторгнул договор аренды, в связи с чем не имеет право начислить неустойку в виде штрафа, отклоняется судом, как противоречащая условиям договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации» о заключении и толковании договора»).

 При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (абзац 2 пункта 43 постановления). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (абзац 3 пункта 43 постановления). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (абзацы 4, 5 пункта 43 постановления). 

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (пункт 45 постановления). 

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию, в решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (пункт 46 постановления). 

Из буквального толкования условий договоров, в частности п. 3.17 в совокупности  с пунктом 5.2 договора не усматривается возможность исключения воспользоваться правом на взыскание штрафа в случае просрочки арендатором внесения арендной платы при реализации арендодателем права на односторонний отказ от договора ввиду нарушения его условий арендатором.

Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Оснований для уменьшения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой у суда не имеется в отсутствие соответствующего заявления ответчика (пункт 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Ответчик1 не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих наличие оснований для освобождения его от уплаты неустойки (статья 401 ГК РФ).

Судом при рассмотрении спора по существу установлено, что  между сторонами по договору безвозмездного пользования нежилым помещением от 16.12.2019 сложились отношения, регулируемые нормами ГК РФ .

В силу пункта 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом согласно статье 699 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

С учетом положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание согласование сторонами объектов, подлежащих передаче в пользование, действия сторон по исполнению договора, отсутствие возражений суд приходит к выводу о заключенности договора и регулировании правоотношений сторон в соответствии с его условиями.

В соответствии с пунктом  1 статьи 699 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

В силу нормы п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 ст. 421 названного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Из материалов дела следует и установлено судом, что сторонами в п. 2.2 договора ссуды определили объем и виды обязательств ссудополучателя, связанных с безвозмездным пользованием недвижимым имуществом.

Проанализировав по правилам, установленным ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд  приходит  к выводу о том, что ООО «ФЛОРА-Дизайн» приняло на себя обязательство возместить ссудодателю расходы, понесенные в связи с оплатой стоимости коммунальных услуг (газ, вода, электроэнергия и т.п.).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, в порядке, согласованном в п. 2.2  договора,  счета специализированных  организаций перевыставлялись ссудополучателю  для оплаты стоимости потребленных  коммунальных услуг и иных расходов на содержание  объектов недвижимости, что подтверждается счетами -фактурами № 5025/20Ф от 31.01.2020, № 0007872/0603 от 29.02.2020, № 14530/20Ф от 29.02.2020, № 215 от 18.03.2020, № 080000002407 от 30.06.2019, № 080000003746 от 30.09.2019, № 080000005191 от 31.12.2019, № 24087/20Ф от 31.03.2020, № 001339999/0603 от 31.03.2020, № 6601/Ф2001220 от 31.03.2020,  № С037409 от 31.09.2020, а также письмами от 13.03.2019,18.03.2020, от 16.03.2020 (опись вложения от  21.03.2020), 24.03.2020 (опись вложения от 21.03.2020), от 09.04.2020.

Согласно расчету истца по первоначальному иску, задолженность ответчика  по возмещению расходов  на содержание объектов недвижимости за период с  января по март 2020 года составила                       187 872 руб. 98 коп.

В ходе судебного разбирательства, а также в отзыве, представленном ответчиком 1 в материалы дела, задолженность в указанной сумме не оспаривалась ответчиком.

Поскольку доказательств, подтверждающих перечисление ООО «ФЛОРА-Дизайн» денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг на основании договора безвозмездного пользования  не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), суд удовлетворяет  требования в указанной части в сумме  187 872 руб. 92 коп.

Учитывая изложенные обстоятельства, носящие объективный характер, а также то, что требования истца по первоначальному иску подтверждаются материалами дела, соответствуют требованиям статей 307, 309, 310, 319, 330, 689,699, 606, 614 ГК РФ, они признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 686 336 руб. 68 коп., из которых: 284 838 руб. 70 коп. – задолженность по арендной плате, 187 872 руб. 98 коп. - задолженность по коммунальным платежам, 213 625 руб. – неустойка.

В обоснование требования о взыскании задолженности  в солидарном порядке с ответчиков истец по первоначальному иску ссылается  на то, что  нарушение п. 2.2.3 договора безвозмездного пользования от 16.12.2019, ответчик 1 передал объекты недвижимости в пользование иным юридическим лицам- ИП ФИО3, ООО «Ремонтстройсервис», ООО «ПСК» , ООО «Скачай.ру», единственным выгодоприобретателем и бенефициаром которых является директор ООО «Флора-Дизайн» ФИО3

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, единственным     учредителем     и    директором     ООО     «Флора-Дизайн»,ООО «Ремонтстройсервис», ООО    «Производственная    строительная    компания»,    ООО «Сакачай.ру»        является   ФИО3,   который   также зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. При этом, вышеперечисленные лица осуществляли свою деятельность и пользовались недвижимым имуществом, расположенным по адресу: 

<

...>.

Данный факт был установлен при осмотре объектов недвижимости 13.03.2020 и заактирован. На требование собственника от 19.03.2020 о предоставлении объяснений на каком основании вышеперечисленные лица пользуются недвижимым имуществом, ответ не представлен.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, ООО «Производственная строительная компания» (ООО «ПСК») зарегистрировано 24.11.2017 по адресу (место нахождения): 460028, 

<

...>.

Истец по первоначальному иску ссылается на то факт, что на  протяжении 2017-2020 годов вышеперечисленные лица, являясь взаимосвязанными и аффилированными, действуя по своей сути в лице единственного бенефициара ФИО3 оплачивали арендную плату за арендатора ООО «Флора-дизайн».

При этом, истец по первоначальному иску, как собственник письменного согласия ООО «Флора-дизайн» на передачу в аренду или в безвозмездное пользование иным лицам не давал.

Между тем, истцом по первоначальному иску  не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 322 ГК РФ).

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду (недобросовестный владелец). От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Лицо, распорядившееся чужим имуществом, считается добросовестным, если оно не знало и не могло знать об отсутствии у него правомочий по распоряжению вещью.

Оснований солидарной обязанности (ответственности) ООО "Ремонтстройсервис", ООО "Производственная  строительная компания", ООО "Скачай.Ру", ИП ФИО3 наряду с обязанностью (ответственностью) ООО "Флора-Дизайн",  учитывая все обстоятельства дела суд при рассмотрении дела не установил.

Суд, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований в части обращения взыскания на имущество ответчика и в указанной части отказывая в иске, исходит из того, что доводы истца по первоначальному иску в части обращения взыскания на удерживаемое имущество, как обеспеченных залогом, основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, и данные требования не подлежат удовлетворению.

Истец по первоначальному иску ссылается на то, что 19.03.2020 уведомил ответчика по электронной почте о необходимости в срок  до 20 марта 2020 включительно вывезти из здания и с территории земельного участка, принадлежащего ИП ФИО2. имущество, принадлежащее ООО "Флора-дизайн", а также обеспечить явку представителя 21 марта 2020 года  в 10 часов для возврата имущества  собственнику.

19.03.2020г. уведомил ответчика о том, что в связи с прекращении договора аренды нежилого помещения от 16.12.2019 и договора от 16.12.2019 безвозмездного пользования  нежилым помещением, а также наличием задолженностей в рамках вышеуказанных договоров по арендной плате включая штрафные санкции, и коммунальным платежам, на основании ст. 359 ГК РФ собственник вправе удержать имущество в счет погашения задолженности.

Однако    ответчик    для возврата имущества 21.03.2020 не явился, о чем составлен акт, здание опечатано и передано под охрану.

Оставшееся не вывезенным ответчиком имущество, 21 марта 2020 описано и удержано, о чем ответчик также был письменно уведомлен 22.03.2020.

Ответчик по первоначальному иску оспаривает неявку 21.03.2020, указав, что 21.03.2020, не дождавшись ИП ФИО2, на месте директором ООО «Флора-Дизайн» ФИО3, управляющим делами ООО «Флора-Дизайн» ФИО6 , заместителем директора по безопасности ООО «Флора-Дизайн» составлен акт об отсутствии ФИО2, его представителя на момент передачи здания, по адресу:. 

<

...>. (акт от 21.03.2020).

По данному факту был вызван наряд полиции и зафиксирован заявлением в полицию (акт от 21.03.2020).

По мнению ответчика по первоначальному иску, ИП ФИО2 намеренно и незаконно, а также против воли ответчика завладел имуществом, принадлежащие ООО «Флора-Дизайн», и не позволил ответчику с 20.03.2020 вывезти имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В силу статьи 360 указанного Кодекса требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Если исходить из требований статьи пункта 3 статьи 334 и статьи 360 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора; залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзацах 1 - 3 и 5 пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», при рассмотрении вопроса об установлении и включении в реестр требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, суд при установлении требований кредитора проверяет возникло ли право залогодержателя в установленном порядке(имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него). 

Между тем, судом установлено, что истец и ответчик (должник) не заключали договора залога в обеспечение исполнения обязательств по договору аренды в счет которого удерживается имущество должника, в связи с чем отсутствуют обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права залога на удерживаемое им имущество в силу закона, следовательно - отсутствуют основания для удовлетворения требований в части обращения взыскания на имущество. Удержание имущества должника не является залогом имущества, который возникает в силу договора и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств; такого основания как нахождение вещи должника у кредитора, закон для возникновения залога, равно как и для возникновения права удержания, не предусматривает; указание в статье 360 Гражданского кодекса Российской Федерации на применение порядка реализации удерживаемой вещи как предмета залога не дает оснований утверждать о возможности применения аналогии при рассмотрении вопроса об основаниях возникновения залоговых отношений. 

При этом отсылка, содержащаяся в статье 360 Гражданского кодекса Российской Федерации, об удовлетворении требований кредитора, удерживающего вещь, из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, отсылает взыскателя к нормам параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе к нормам статей 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное имущество, но не делает кредитора, удерживающего вещь по договору аренды, залоговым кредитором.

В отношении встречных исковых требований ООО  "Флора-Дизайн", суд исходит из следующего.

Как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 3.6 договора арендатор после подписания акта приема-передачи арендуемых помещений  в течение 5  дней вносит на расчетный счет арендодателя гарантийный залог в размере 350 000 руб.

Целью гарантийного залога является обеспечение возможных обязательств арендатора компенсации и возмещению любого ущерба, нанесенного имуществу арендодателя  арендатором», его персоналом или посетителями арендатора (пункт  3.7 договора).

Гарантийный залог не может рассматриваться сторонами в качестве арендной платы за исключением случаев предусмотренных пунктами 3.7., 3.10. указанного договора.

В соответствии с п. 3.10. договора арендодатель имеет право осуществить удержание из гарантийного залога, если арендатор допустил хотя бы одно из ниже перечисленных нарушений условий договора: не внес (не своевременно внес) в полном объеме арендную плату, пени, штрафы в соответствии с условиями договора; нанес ущерб имуществу арендодателя, что подтверждается соответствующим актом осмотра.

Как усматривается из материалов дела, арендодатель уведомил арендатора, что в соответствии с п.3.10 договора аренды нежилого помещения от 16.12.2019 произвел удержание из гарантийного залога.

Изложенное положение пункта 3.10 договора соответствует положениям статьям 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет конкретный, понятный и непротиворечивый характер, соответствует иным положениям договора, в силу чего суд апелляционной инстанции не установил оснований для расширительного толкования указанного пункта договора.

При удовлетворении первоначальных исковых требований судом установлена правомерность удержания гарантийного залога в связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, начисления штрафов.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

  В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ государственная  пошлина  относятся на ответчика пропорционально  удовлетворенным исковым требованиям и подлежат взысканию с него в пользу истца в сумме 16 727 руб.  Государственная пошлина в оставшейся части в сумме 2 583 руб. возвращается истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации как излишне уплаченная.

Государственная пошлина в оставшейся части в сумме 111 руб. возвращается истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями  110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Флора-Дизайн" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 686 336 руб. 68 коп., из которых: 284 838 руб. 70 коп. –задолженность по арендной плате, 187 872 руб. 98 коп. - задолженность по коммунальным платежам, 213 625 руб. – неустойка; а также расходы по уплате государственной пошлины в размере                            16 727 руб.  

В удовлетворении остальной части отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 583 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Флора-Дизайн" отказать.

 Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Флора-Дизайн" из федерального бюджета  государственную пошлину в размере 111 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                       Е.В. Евдокимова