АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-17004/2020

г.Тверь

13 августа 2021 года

изготовлено в полном объеме

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва секретарем судебного заседания ФИО2, при участии представителей: истца – ФИО3 по доверенности (до перерыва), ФИО4 по доверенности (после перерыва), ответчика – ФИО5 по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, г.Тверь 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройГарант», г. Тверь 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области

о  взыскании задолженности

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее – истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройГарант» (далее – ответчик, Общество) пени за период с 16.10.2020 по 03.12.2020 в размере 373 501,31 руб. (с учетом уточнений).

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал относительно заявленных требований, просил снизить размер неустойки в порядке статей 333 и 404 ГК РФ.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте проведения разбирательства по делу, ходатайств не направил. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 15 июля 2021 г. объявлялся перерыв до 21 июля 2021 г. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 02.10.2019 № 16-а/2019 (далее – договор), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование был передан земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400010:3, площадью 4886,5 кв.м, расположенный по адресу: местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Срок договора установлен до 01.04.2024.

Передача земельного участка была оформлена актом приема-передачи от 02.10.2019.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 15 244 951,54 руб. в год.

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата вносится следующими частями:

- не позднее 15.04. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.07. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.10. – ½ годовой суммы.

Пунктом 4.4.10 договора, предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном размере вносить арендную плату за землю.

В соответствии с пунктом 5.2. договора в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с тем, что арендная плата ответчиком вносилась не в полном объеме и не своевременно, Министерством были начислены пени за период с 16.10.2020 по 03.12.2020 в размере 373 501,31 руб.

Полагая свои права нарушенными уклонением ответчика от уплаты задолженности по пени, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проанализировав в совокупности собранные по делу доказательства, заслушав доводы, пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли. В частности одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Право сдачи имущества в аренду согласно статье 608 ГК РФ, принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт нарушения ответчиком договорных обязательств надлежащим образом подтвержден материалами дела, ответчиком не оспаривается.

Ответчиком не представлено в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каких-либо доказательств перечисления денежных средств по пени за просрочку оплаты по договору аренды за спорный период.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу об  обоснованности заявленных истцом требований.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства ответчик на основании статьи 333 ГК РФ просил уменьшить неустойку.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление №7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 73 указанного Постановления указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В силу пункта 75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В пункте 77 Постановления № 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В соответствии с пунктом 81 Постановления № 7, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, что выразилось в предоставлении некорректных/устаревших сведений в отношении земельного участка при заключении договора аренды размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 ГК РФ.

В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. 

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из однократной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка находящегося в собственности Тверской области с кадастровым номером 69:40:0400010:3, заключен по результатам аукциона. 

Участок предоставляется арендатору для целей среднеэтажной жилой застройки (пункт 1.2 договора).

Приложением к договору является выписка ЕГРН от 23 января 2019 года №КУВИ-001/2019-1273383, в разделе «Особые отметки» информация о том, что границы земельного участка не установлены, отсутствует (том 1, л.д. 19-28.

Заключив договор аренды, ответчик обратился в кредитную организацию для открытия невозобновляемой кредитной линии (ЭСКРОУ счетов застройщика). После проверки комплекта документов специалистами Сбербанка было установлено, что  в разделе «Особы отметки» содержится информация о том, что границы земельного участка не установлены. 

Истцом данный факт не оспорен.

Как пояснило Управление Росреестра по Тверской области, по сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400010:3, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

...>, зарегистрирован Договор аренды № 16-а/2019 от 02.10.2019, дата регистрации 21.10.2019.

На момент государственной регистрации вышеуказанного договора аренды ЕГРН содержал сведения об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400010:3 в соответствии с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 22.01.2019, являющейся неотъемлемой частью договора.

На основании заявления Министерства имущественных и земельных отношений от 23.11.2020 и межевого плана от 19.11.2020 в отношении вышеуказанного земельного участка в ЕГРН 02.12.2020 внесены изменения в связи с уточнением местоположения его границ.

С учетом изложенного, суд считает, что имеются основания для снижения неустойки на основании статей 404 и 333 ГК РФ.

В данном случае, суд приходит к выводу, что ответчик, добросовестно полагая, что границы земельного участка установлены, не мог знать о том, что в ЕГРН будут внесены изменения, и границы участка будут уточнены на основании заявления истца.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд полагает, что задержка открытия кредитной линии произошла не по вине ответчика. Поскольку финансирование Обществу было произведено только 29.12.2020, то внести оплату по договору аренды ответчик смог лишь 30.12.2020.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства возникновения задолженности по арендной плате, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения размера ответственности ответчика за нарушение срока перечисления арендной платы до 43 371,05 руб.

При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167–171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройГарант» (место нахождения 

<

...> помещение II, офис 7 , ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, зарегистрировано Межрайонной ИФНС России № 12 по Тверской области 19.09.2016) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН 

<

***>, ИНН6905003320, дата гос.регистрации 02.12.2002г.) 43371,05 руб. пеней и в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб. 

В остальной части  в удовлетворении требований отказать.

Исполнительные листы выдать в порядке ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ.

Судья                                                                                      Е.А. Бачкина