420/2017-29642(4) 

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-5037/2016

г. Киров

27 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.  Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2017 года.  

Второй арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Хоровой Т.В., судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

без участия в судебном заседании представителей сторон, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального  казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города  Ярославля»  

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.05.2017 по делу   № А82-5037/2016, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.,  

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2  

(ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>) 

к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),  

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных  участков города Ярославля» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),  

к Мэрии города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),  о признании действующим договора аренды земельного участка от 23.12.2009  

 № 22217-и 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Истец,  ИП ФИО2, Предприниматель) обратилась с иском в Арбитражный суд  Ярославской области к Департаменту архитектуры и земельных отношений  мэрии города Ярославля (далее – Департамент), к муниципальному казенному  учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»  (далее – Агентство, Ответчик) и к Мэрии города Ярославля (далее – Мэрия) о  признании договора аренды находящегося в государственной собственности  земельного участка от 23.12.2009 № 22217-и, заключенного с ИП ФИО2,  действующим.  

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.05.2017 иск  удовлетворен.  

Агентство с принятым решением суда не согласилось и обратилось во  Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение  суда отменить и принять по делу новый судебный акт  

Агентство считает, что оно как арендодатель обладает безусловным правом  на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) отказаться от договора аренды в любое время, предупредив другую  сторону в установленный срок.  

Согласно сложившейся судебной практике отказ от договора аренды  является безусловным правом арендодателя; основания для отказа значения не  имеют.  

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает, что его действия  никаких негативных последствий для ИП ФИО2 не повлекли.  

При этом возложение на сторону договора необходимости доказать  наличие оснований для прекращения договора аренды, заключенного на  неопределенный срок, означает невозможность реального применения  подпункта 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ.  

Таким образом, Агентство считает, что решение от 14.05.2017 подлежит  отмене, так как оно принято с нарушением норм материального права и при  неверной оценке обстоятельств дела.  

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу против  изложенных в ней доводов возражает, считает решение суда первой инстанции  законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.  

Департамент и Мэрия отзывы на жалобу не представили.  

В судебном заседании апелляционного суда 10.08.2017 представитель  Агентства изложил свою позицию по апелляционной жалобе.  

Судебное разбирательство по делу в порядке статьи 158 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации откладывалось до 11 часов 30  минут 21.09.2017.  

В связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске)  дальнейшего участия в рассмотрении дела судьи Черных Л.И. произведена ее  замена на судью Немчанинову М.В., поэтому рассмотрение апелляционной  жалобы начато сначала.  

Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором  указал, что поддерживает позицию Агентства, изложенную последним в  апелляционной жалобе.  

Стороны явку своих представителей в судебное заседание 21.09.2017 не  обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим  образом. Департамент ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие  своего представителя.  

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей  сторон.  

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от  14.05.2017 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке,  установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  полагая, что у Агентства не имелось оснований для отказа от исполнения  договора аренды № 22217-и находящегося в государственной собственности  земельного участка, ИП Ароян Р.З. обратилась с соответствующим иском в суд.  

Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 10, 12,  168, 307, 610, 622 ГК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации», статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  ЗК РФ), Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах  государственного регулирования торговой деятельности в Российской  Федерации» (далее – Закон № 381-ФЗ), Определением Конституционного Суда  Российской Федерации от 29.01.2015 № 225-О, решением муниципалитета  г.Ярославля от 07.12.2015 № 629 «Об организации торгов на право размещения  нестационарных торговых объектов и объектов сферы услуг в области досуга на  территории города Ярославля», требования Предпринимателя признал  обоснованными.  

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзывов  на жалобу, выслушав представителя Агентства, исследовав материалы дела, не  нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из  нижеследующего.  

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами,  а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не  предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла  гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями  закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в  соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми  требованиями.  

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от  исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении  обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать  добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно  оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также  предоставляя друг другу необходимую информацию.  

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во  временное пользование.  

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие  имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные  средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в  процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды  

должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить  имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.  

Согласно пункту 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления  осуществляются управление и распоряжение земельными участками,  находящимися в муниципальной собственности.  

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за  исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть  предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским  законодательством и ЗК РФ.  

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или  частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон,  договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3  статьи 450 ГК РФ).  

Правовые последствия прекращения договора аренды предусмотрены в  статье 622 ГК РФ и состоят в том, что арендатор обязан вернуть арендодателю  имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за  все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.  

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения  стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные  интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения  цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию  (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по  основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом  (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  При этом в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой  сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным  лицом, указанным в законе.  

Статьей 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев,  предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка,  нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой,  если из закона не следует, что должны применяться другие последствия  нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Из пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует, что сделка, нарушающая требования  закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы  либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из  закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие  последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской  Федерации, изложенной в пункте 7 постановления от 23.06.2015 № 25 «О  применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского  кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет,  установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела  такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2  

статьи 168 ГК РФ).  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  23.12.2009 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля  (впоследствии реорганизовано в ДАЗО мэрии г. Ярославля) в лице МКУ  «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и  ФИО2 (арендатор) заключен договор № 22217-и аренды  находящегося в государственной собственности земельного участка, в  соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор  принимает в аренду и использует земельный участок площадью 578 кв. м, с  кадастровым номером 76:23:031010:18, расположенный по ул. Городской вал, у  дома № 5 в Кировском районе для эксплуатации временного мини-магазина.  

Договор действует с 14.10.2009 на неопределенный срок. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от  23.12.2009, в котором указано, что арендатор использует участок с 14.10.2009.  

Уведомлением от 08.09.2015 № 4661 (получено 16.09.2015 лично ФИО2) арендодатель сообщил Предпринимателю о прекращении договора аренды  в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, указав, что договор подлежит  прекращению по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.  

Материалами дела подтверждается, что предметом договора аренды  является предоставление земельного участка, находящегося в государственной  собственности, для эксплуатации временного мини-магазина, то есть  нестационарного торгового объекта.  

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках,  находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании  схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с  Законом № 381-ФЗ.  

Положениями Закона № 381-ФЗ регулируются отношения между органами  местного самоуправления и хозяйствующими субъектами в связи с  осуществлением торговой деятельности.  

Согласно статье 10 Закона № 381-ФЗ размещение торговых мест должно  осуществлять в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых  объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития  территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения  площадью торговых объектов. Названная схема разрабатывается и утверждается  органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом  муниципального образования.  

При этом в части 6 статьи 10 Закона № 381-ФЗ установлено, что  утверждение схемы не может служить основанием для пересмотра мест  размещения нестационарных торговых объектов, эксплуатация которых была  начата до утверждения указанной схемы.  

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от  29.01.2015 № 225-О положения закона направлены на обеспечение условий для  предоставления населению торговых услуг, стабильности прав хозяйствующих  субъектов, осуществляющих торговую деятельность, возможности  долгосрочного планирования ими своего бизнеса, на недопущение передела  рынка, сокращения или прекращения торгового бизнеса, ухудшения положения  субъектов предпринимательской деятельности при изменении органами  публичной власти схемы размещения нестационарных торговых объектов,  

сокращения сферы торговых услуг.  

Таким образом, Закон № 381-ФЗ предоставляет предпринимателям  конституционные гарантии сохранения торговых мест, эксплуатация которых  была начата до утверждения органами местного самоуправления схем  размещения нестационарных торговых объектов. По смыслу закона эти гарантии  реализуются муниципальными органами путем включения в схему объектов,  эксплуатация которых осуществлялась хозяйствующими субъектами на  законных основаниях до утверждения такой схемы.  

Во исполнение названного выше закона решением муниципалитета города  Ярославля от 19.11.2015 № 612 была утверждена схема размещения  нестационарных торговых объектов, в которую, в том числе, включен и спорный  земельный участок, используемый Истцом на основании договора аренды.  

07.12.2015 муниципалитетом было принято решение № 629, согласно  которому граждане, эксплуатирующие по состоянию на 01.03.2015 года  нестационарные торговые объекты на основании договора аренды вправе в  течение трех месяцев заключить договор на право размещения нестационарного  торгового объекта без проведения торгов (впоследствии в решение вносились  изменения, касающиеся срока, в течение которого имеется возможность  перезаключить договор).  

На дату вынесения Арбитражным судом Ярославской области  резолютивной части решения от 27.04.2017 согласно решению муниципалитета  г. Ярославля № 629 для заключения договора на право размещения  нестационарного торгового объекта, в редакции решения муниципалитета  г.Ярославля от 03.03.2016 № 664, установлен срок - шесть месяцев, в редакции  от 30.05.2016 № 705 - семь месяцев, в редакции от 08.12.2016 № 772 - до  25.12.2016.  

Между тем уведомление о прекращении договора аренды было направлено  Агентством ИП ФИО2 08.09.2015, то есть до утверждения муниципалитетом  города Ярославля Схемы размещения нестационарных торговых объектов и  принятия вышеназванных решений.  

Таким образом, спорное уведомление было направлено Предпринимателю  в период, когда отсутствовали местные нормативные акты, позволяющие ему  обратиться за заключением договора для использования торгового места.  

Кроме того, трехмесячный срок для прекращения договора, установленный  законом, практически весь пришелся на период до момента принятия  уполномоченными органами вышеназванных решений. При этом, если  исчислять трехмесячный срок с даты вручения уведомления арендатору  (16.09.2015), то срок использования земельного участка по договору истекает  16.12.2015. А решение муниципалитета г. Ярославля от 07.12.2015 № 629 «Об  организации торгов на право размещения нестационарных торговых объектов и  объектов сферы услуг в области досуга на территории города Ярославля»  вступило в силу 13.12.2015.  

В письме от 27.10.2015 № 5571 Агентство сообщило ИП ФИО2, что  Схема и комплекс сопутствующих нормативных актов находятся в стадии  разработки, их утверждение планируется в текущем году.  

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, в период до  13.12.2015 имелась правовая неопределенность, фактически Истец был лишен  возможности использовать установленный законом трехмесячный срок на  

урегулирование с органами местного самоуправления вопросов по размещению  своего торгового объекта.  

Расторжение договора влечет последствия, предусмотренные статьей 622  ГК РФ в виде освобождения земельного участка, что в данном случае не  соответствует целям Закона № 381-ФЗ, предоставившего гарантии сохранения за  Предпринимателем права пользования земельным участком в целях размещения  торгового места, и, вопреки выводам Конституционного Суда Российской  Федерации (Определение от 29.01.2015 № 225-О), нарушает стабильность права  на осуществления предпринимательской деятельности, препятствует  возможности ее долгосрочного планирования.  

Как уже было указано выше, в силу требований пункта 3 статьи 307 ГК РФ  стороны обязательства должны учитывать права и законные интересы друг  друга, взаимно оказывать необходимое содействие для достижения цели  обязательства, предоставлять друг другу необходимую информацию.  

Агентство располагало информацией о проводимой органами местного  самоуправления работе по подготовке правовых актов, регламентирующих  размещение нестационарных торговых объектов, на что указывает в  апелляционной жалобе. В данном случае, действуя активно и разумно,  Агентство могло разъяснить ИП ФИО2, что в силу закона № 381-ФЗ право  пользования земельным участком будет сохранено, и предложить оформить  договор пользования торговым местом в соответствии с новым  законодательством после утверждения Схемы.  

Вместо этого Агентство направило уведомление со ссылкой на статью 610  ГК РФ, но не учло, что отношения с ИП ФИО2 в данном случае  регулируются не только этой правовой нормой, но и Законом № 381-ФЗ,  являющимся специальным для данного вида правоотношений.  

В такой ситуации усматривается нарушение законного интереса Истца,  создается угроза нарушения его права на ведение предпринимательской  деятельности. В силу статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты права является  пресечение действий, создающих такую угрозу.  

Таким образом, право Истца подлежит судебной защите, а доводы  Агентства в соответствующей части отклоняются.  

Суд апелляционной инстанции учитывает также, что Агентство не лишено  права прекратить договор аренды в том периоде, когда у Предпринимателя  появилась гарантия сохранения за ним торгового места, то есть после  утверждения схемы и начала работы по заключению договоров на размещение  нестационарных торговых объектов.  

При оценке довода Агентства о его праве отказаться от договора без  объяснения мотивов, апелляционный суд учитывает следующее.  

Действительно, в силу статьи 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на  неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от  договора без объяснения причин, заблаговременно предупредив об этом другую  сторону. И это право является безусловным, как указывает Агентство, ссылаясь  на пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66  «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».  

Однако по смыслу норм ГК РФ об аренде отказ от договора означает  наступление правовых последствий в виде возврата арендодателю имущества  (статья 622 ГК РФ). То есть воля стороны, инициировавшей прекращение  

договора, должна быть направлена на фактическое прекращение аренды,  результатом чего должен стать возврат имущества.  

В данном же случае Агентство действий по возврату спорного участка  обратно не предпринимало, ИП ФИО2 продолжала эксплуатировать  временный торговый объект, что соответствует деятельности, предусмотренной  в спорном договоре. Между тем, в пункте 1.3 договора стороны определили, что  при расторжении договора он считается расторгнутым со дня фактической  передачи арендатором земельного участка по акту.  

Таким образом, направление спорного уведомления не имело своей целью  действительного прекращения отношений по использованию земельного  участка, поэтому не может повлечь за собой правовые последствия в виде  прекращения договора аренды.  

При этом формальное преждевременное направление уведомления о  прекращение договора (без реального освобождения земельного участка)  повлечет за собой возникновение правовой неопределенности во  взаимоотношениях сторон, что является недопустимым.  

В результате рассмотрения настоящего дела апелляционный суд пришел к  выводу, что в сложившейся ситуации решение суда направлено на защиту  интересов наиболее слабой стороны договора, обладающей, по сравнению с  контрагентом, меньшими возможностями для реализации своих прав. Решением  сохраняется стабильность, правовая определенность в отношениях сторон до  заключения нового договора на пользование торговым местом, и не исключается  возможность расторгнуть договор аренды после того, как гарантии прав ИП  ФИО2 будут соблюдены.  

При таких обстоятельствах Второй арбитражный апелляционный суд  признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.05.2017  

законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм  материального и процессуального права, а также с учетом фактических  обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы Агентства по  изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену  судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса  Российской Федерации Агентство освобождено от уплаты государственной  пошлины, в связи с чем госпошлина по его апелляционной жалобе взысканию не  подлежит.  

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй  арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.05.2017 по делу   № А82-5037/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу  муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных  участков города Ярославля» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) – без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго- Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный  суд Ярославской области.  

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской  Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно  обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.  

Председательствующий Т.В. Хорова  

О.Б. Великоредчанин 

Судьи 

М.В. Немчанинова