АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-7786/2020

г. Нижний Новгород                                                                   10 сентября 2020  года

Дата объявления резолютивной части решения 24 августа 2020 года.

Дата изготовления решения в полном объеме 10 сентября 2020  года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: 

судьи Дерендяевой Анастасии Николаевны (шифр 57-132),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Махневой И.И., после перерыва - секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Нижегородского областного союза потребительских обществ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Нижний Новгород, к ответчику: Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

об урегулировании разногласий,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 - доверенность от 15.10.2019;

от ответчика: ФИО3 - доверенность от 14.02.2020 №Сл-326-72769/20;

установил:

заявлено требование об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка № 18-5906.

Представитель истца в судебном заседании 18.08.2020 заявила ходатайства об истребовании от ответчика дополнительных доказательств по делу; об уточнении исковых требований, согласно которому просит исключить пункт 2.3 из текста договора; изложить пункт 8.3 в следующей редакции: "Неотъемлемой частью договора являются приложения №№1, 2, 3"; исключить пункт 9.4 из текста договора; исключить приложение №4.

Представитель ответчика в судебном заседании 18.08.2020 исковые требования не признала.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

18.08.2020 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 24.08.2020 до 16 часов 00 минут.

В указанное время рассмотрение дела продолжено с участием представителей сторон.

Представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика представила письменный отзыв на иск, по изложенным в нем доводам исковые требования не признала.

Ходатайства истца об истребовании от ответчика дополнительных доказательств по делу судом отклонено, в связи с отсутствием правовых оснований для его удовлетворения, предусмотренных положениями статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.12.2019 Нижегородский областной союз потребительских обществ (далее - истец) обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - ответчик) с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории городского округа город Нижний Новгород, или земельного участка, находящегося в собственности Нижегородской области, на котором расположены здания, сооружения на праве аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 19 798 кв. м., с кадастровым номером 52:18:0030236:200, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, на 49 лет, для размещения складов и административно-производственных корпусов.Месторасположение земельного участка: г. Нижний Новгород, Канавинский р-он, ул. Высоковольтная, д. 16.

Письмом от 24.01.2020 № Исх-326-25418/20 Министерство предложило заявителю подписать проект договора №18-5906г  аренды  земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030236:200. Письмо получено заявителем 29.01.2020.  

В пункте 2.3 договора в предложенной Министерством редакции предусмотрено, что при использовании участка до заключения настоящего договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с момента фактического использования участка с 01.01.2017.

Согласно пункту 8.3 договора неотъемлемой частью договора являются приложения №№1 ,2 ,3 ,4.

Приложением №4 установлен расчет арендной платы за период фактического использования (пункт 9.4 договора).

В Приложении № 3 установлен расчет арендной платы.

Письмом от 30.01.2020 №01-10-06 Нижегородский областной союз потребительских обществ направил в адрес Министерства Протокол разногласий от 30.01.2020 к договору аренды № 18-5906 г.

Истец полагает необходимо исключить из договора пункты 2.3, 9.4, Приложение №4; изложить пункт 8.3 договора: Неотъемлемой частью договора является приложения №№1 ,2 ,3.

Письмом от 05.02.2020 №Исх-326-43762/20 ответчик указал на то, что протокол разногласий к договору не может быть подписан, просил подписать предложенную редакцию договора и возвратить документы в Министерство.

В связи с возникшими разногласиями при заключении договора аренды земельного участка, Нижегородский областной союз потребительских обществ обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

По правилам части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательством порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В рамках рассматриваемого дела между сторонами возникли разногласия по спорному договору аренды земельного участка относительно условий оплаты за фактическое использование земельного участка, начиная со дня фактического использования.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных условий договора, возникшие разногласия правомерно переданы истцом на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Таким образом, применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно лишь по соглашению сторон. Понуждение стороны договора к несению обязательств по договору за период фактического использования земельного участка до момента заключения договора законодательством не предусмотрено.

Из материалов дела видно, что арендатор выразил несогласие на включение в договор условий о плате за фактическое пользование земельным участком.

Таким образом, необходимость включения в положения договора аренды условий по оплате фактического пользования земельным участком отсутствует.

Учитывая, что понуждение стороны сделки к отражению в договоре обязанности по оплате периода фактического использования земельного участка до момента заключения самого договора нормами действующего законодательства не предусмотрено, при наличии спора по оплате фактического пользования Министерство вправе обратиться к арендатору с соответствующим требованием в самостоятельном порядке.

В ходе рассмотрения дела Министерство подготовило и представило арендатору новый проект договора аренды, исключив из него положения об оплате за фактическое пользование земельным участком, и изменив условия Приложения №3 к договору с отражением вида разрешенного использования «Предпринимательство» и размером арендной платы в сумме  242874.68 руб. ежемесячно (письмо от 16.07.2020 №Исх-326-313845/20). Письмо от 16.07.2020 №Исх-326-313845/20 получено представителем Нижегородского областного союза потребительских обществ 17.07.2020, о чем свидетельствует соответствующая отметка на письме.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Однако со стороны арендатора измененные условия не приняты, проект договора с приложением не подписаны.

Из доводов сторон следует, что неурегулированным остался вопрос о расчете и размере арендной платы, предусмотренным Приложением №3 к договору аренды, поскольку каждая из сторон настаивает на разных редакциях пункта 2 Приложения №3 к договору. При этом, судом учтены положения пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора": если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Так, в материалы дела представлено Приложение № 3 к договору аренды №18-5906г «Расчет арендной платы», подписанное со стороны арендодателя и арендатора, предусматривающее вид разрешенного использования - "Деловое управление" и размер арендной платы в сумме 143241.04 руб. в месяц.

Министерством же предложена следующая редакция Приложения №3: вид разрешенного использования «Предпринимательство» и размер арендной платы в сумме  242874.68 руб. в месяц.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 названного Кодекса). 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий договора аренды земельного участка №18-5906г необходимо производить, исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" установлена методика исчисления арендной платы за земельные участки (далее - Методика).

Предложенная ответчиком редакция пункта 2 Приложения №3 к договору основана на изменении положений Методики с 20.04.2020 и акте обследования земельного участка от 16.01.2020 №12757, составленного представителями Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, в котором отражено, что целевое использование земельного участка (согласно документам ГКН) является под административно-производственные корпуса и зону ожидания техобслуживания и ремонта автомашин; фактическое использование земельного участка: под нежилыми строениями с прилегающей территорией.

Вместе с тем, довод ответчика о необходимости применения пункта 4 Методики в редакции постановления Правительства Нижегородской области от 09.04.2020 N 281, судом не принимается в силу следующего.

Согласно пункту 4 Методики, в редакции действующей на момент согласования сторонами условий договора (до обращения с настоящим исковым заявлением), в  случае если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению Кври. С учетом указанной редакции Методики ответчиком произведен расчет арендной платы в пункте 2 Приложения №3 к договору, который впоследствии передан в суд для урегулирования возникших между сторонами разногласий.

Согласно пункту 4 Методики, в редакции постановления Правительства Нижегородской области от 09.04.2020 N 281 и действующей с 20.04.2020, в случае, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, содержание которых включено в вид, общий для группы данных видов разрешенного использования, при определении значения Кври земельного участка применяется значение, соответствующее общему виду, в содержание которого они включены.

Пунктом 3  постановления Правительства Нижегородской области N 247 от 04.05.2016 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" поручено министерству  имущественных  и  земельных  отношений Нижегородской области: 1) осуществлять расчет арендной платы в соответствии с Методикой, утвержденной настоящим постановлением, по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков; 2) по договорам аренды земельных участков, заключенным до дня вступления в силу настоящего постановления, осуществлять перерасчет арендной платы в соответствии с Методикой, утвержденной настоящим постановлением, по обращениям арендаторов с момента соответствующего обращения.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В материалах дела имеется подписанное в двустороннем порядке Приложение №3 с согласованным видом разрешенного использования «Деловое управление» (л.д. 26). Соответственно между сторонами разногласия по условиям пункта 2 приложения №3 к договору на момент его подписания  отсутствовали. 

Сторонами не оспаривается, что арендатор не обращался к Министерству с заявлением о перерасчете арендной платы.

На основании вышеизложенного правовые основания для изложения пункта 2 приложения №3 к договору в редакции, предложенной ответчиком в ходе рассмотрения дела, отсутствуют.

Таким образом, подлежат урегулированию условия пункта 2 Приложения №3 к договору в изначально согласованной редакции с указанием вида разрешенного использования – "Деловое управление" с установлением арендной платы в размере 143241.04 руб. в месяц.

На основании части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, оценив по вышеуказанным правилам процессуального законодательства представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем считает необходимым урегулировать разногласия в редакции, предложенной арендатором.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180-182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Принять договор аренды земельного № 18-5906 в редакции истца, а именно: 

- исключить пункт 2.3 из текста договора; 

- изложить пункт 8.3 в следующей редакции: "Неотъемлемой частью договора являются приложения №№1, 2, 3";

- исключить пункт 9.4 из текста договора; 

- изложить пункт 2 Приложения № 3 к договору в следующей редакции: 

Вид разрешенного использования

Кадастровая стоимость

(руб)

Кври

Ки

Арендная плата (руб)

ежегодно 

ежемесячно

Деловое управление 

   36992310.16

       0.034937

1.33 

1718892.45

    143241.04

Итого:

 1718892.45

    143241.04

- исключить приложение №4.

Взыскать с Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г.Н.Новгород (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), в пользу Нижегородского областного союза потребительских обществ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Нижний Новгород, расходы по государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья                                                                   А.Н.Дерендяева