АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-15025/2024

г. Краснодар

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Политотдельское» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации Аксайского района, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по делу № А53-15025/2024, установил следующее.

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Политотдельское» (далее – общество), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о признании недействительными публичных торгов (аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 площадью 152 489 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, Мишкинское сельское поселение, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для животноводства (далее – земельный участок), договора от 25.11.2022 № 208 аренды земельного участка и договоров от 09.08.2023 № 313, от 21.03.2024 его купли-продажи, о применении последствий недействительности ничтожных договоров путем понуждения к возврату земельного участка с предварительным его приведением в первоначальное состояние и к погашению соответствующих записей в Едином государственном реестре недвижимости. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Аксайского района (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Заключение договора аренды земельного участка на торгах не препятствовало его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям. С учетом результатов публичных слушаний в правила землепользования и застройки внесены изменения, вид разрешенного использования земельного участка для животноводств был включен в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности. Само по себе несоблюдение публичными органами нормативных требований при подготовке правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не могло являться препятствием в реализации обществом как собственником объекта недвижимости его исключительного права на земельный участок. Соответствующие акты органов местного самоуправления в установленном порядке не оспорены и не отменены. Правила землепользования и застройки являются действующими, изменения в градостроительный регламент названной территориальной зоны не внесены. Земельный участок правомерно предоставлен для строительства нежилого здания для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Иные основания для вывода о ничтожности договоров аренды и купли-продажи комитет не привел.

Комитет, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Вид разрешенного использования земельного участка для животноводств был незаконно включен в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности. Торги на право заключения договора аренды земельного участка с таким разрешенным использованием проведены с нарушением норм земельного законодательства. Заключенный по их результатам договор аренды земельного участка является недействительным (ничтожным). Ничтожность договора аренды земельного участка повлекла ничтожность договоров его купли-продажи. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение суда первой инстанции и  постановление суда апелляционной инстанции подлежащим частичной отмене, с направлением дела в соответствующей части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что главным архитектором Аксайского района дано заключение от 22.08.2022 № 63.6/6966 о возможности предоставления в аренду земельного участка с разрешенным использованием для животноводства, предусмотренным градостроительным регламентом территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности (П-1). По результатам открытого аукциона, отраженных в протоколе заседания аукционной комиссии от 18.10.2022, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 25.11.2022 № 208 аренды земельного участка на 2 года 6 месяцев с целью строительства нежилого здания площадью 91,85 кв. м для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (далее – нежилое здание).

Общество получило разрешение от 26.06.2023 на ввод возведенного на земельном участке нежилого здания (площадью 92,2 кв. м) в эксплуатацию. Государственный кадастровый учет нежилого здания под кадастровым номером 61:02:0600009:3857 и государственная регистрация права собственности общества на него осуществлены 10.07.2023 (запись с номером регистрации 61:02:0600009:3857-61/186/2023-1).

Комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили без проведения торгов договор от 09.08.2023 № 313 купли-продажи земельного участка. Цена договора составила 490 470 рублей (пункт 2.1). Стороны констатировали, что в соответствии с генеральным планом Мишкинского сельского поселения земельный участок расположен в функциональной зоне производственной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а в соответствии с правилами землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения в территориальной зоне промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности (П-1/3; пункты 3.1, 3.2).

Общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор от 21.03.2024 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания. Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества осуществлена 26.03.2024 (записи с номерами регистрации 61:02:0600009:3800-61/197/2024-7, 61:02:0600009:3857-61/197/2024-3).

Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области направило в администрацию письмо от 20.02.2024 № 26/1094 с указаниями на несоответствие действующих правил землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения, утвержденных решением Собрания депутатов Аксайского района от 19.11.2020 № 537 в редакции решения от 28.12.2022 № 119, классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412. По мнению министерства, разрешенное использование земельного участка для животноводства не могло входить в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности (П-1/3) в качестве одного из основных видов. Вид разрешенного использования земельных участков «животноводство» (код 1.7) был включен в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности по результатам публичных слушаний. Включение в градостроительный регламент производственных зон видов разрешенного использования земельных участков из градостроительного регламента зон сельскохозяйственного использования положениями градостроительного законодательства не предусмотрено.

В порядке досудебного урегулирования спора комитет направил обществу претензию от 11.03.2024 № 63.10/1460 с требованием о возврате земельного участка в течение 30 дней с его предварительным освобождением от нежилого здания. Претензия оставлена обществом без ответа и удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим их лицом. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 71 постановленияот 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснил, что названный перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. При этом с учетом приведенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» рекомендации заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям, то есть по ничтожным основаниям.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статьи 166, 168 Гражданского кодекса). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный даже в отсутствие прямого указания на это в законе (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из оснований возникновения прав на земельные участки, находящихся в публичной собственности, определен договор аренды (статья 39.1). По общему правилу, заключение договора аренды такого земельного участка осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (статья 39.6). По результатам аукциона определяется ежегодный размер арендной платы (пункт 16 статьи 39.11). Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (пункт 17 статьи 39.12). Уполномоченный орган направляет победителю аукциона три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (пункт 20 статьи 39.12). Одним из таких оснований, по которым находящийся в публичной собственности земельный участок не может быть предметом аукциона, является несоответствие его разрешенного использования целям использования, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса). Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в определенный регламентом перечень видов разрешенного использования (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса). 

Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление  градостроительным регламентом в пределах границ соответствующей территориальной зоны видов разрешенного использования земельных участков (часть 9 статьи 1). Виды разрешенного использования земельного участка, представляющие собой конкретные виды деятельности, определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки (пункт 1 части 6 статьи 30). Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур (часть 8 статьи 55). Зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав зон сельскохозяйственного использования (пункт 2 части 9 статьи 35).

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования земельных участков «животноводство» (код 1.7) включен в состав общего вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» (код 1.0).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего. Несоблюдение публичными органами требований законодательства о градостроительной деятельности при подготовке правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования безусловно не повлекло неустранимый порок результатов аукциона и договора аренды. Вид разрешенного использования земельного участка для животноводства включен в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности на основании не оспоренных постановления администрации от 14.05.2020 № 298, постановления председателя Собрания депутатов – главы Аксайского района от 06.10.2020 № 61, протоколов публичных слушаний по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области от 28.01.2020 и заключения об их результатах от 30.10.2020 в порядке подготовки и утверждения изменений правил землепользования и застройки сельского поселения Аксайского района, утвержденном постановлением администрации от 24.05.2017 № 234.

В соответствии с действующими правилами землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения, утвержденными решением Собрания депутатов Аксайского района от 19.11.2020 № 537 в редакции решения от 28.12.2022 № 119, земельный участок с видом разрешенного использования «животноводство» расположен в границах территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности (П-1-/4, П-1/3). Данный вид разрешенного использования предусмотрен градостроительным регламентом этой зоны в качестве основного. Земельный участок правомерно предоставлен обществу для строительства нежилого здания для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции на торгах. Иные оснований для вывода о ничтожности договора аренды комитет не привел.

Вместе с тем, суды при принятии обжалуемых судебных актов не учли следующее.

Положениями Земельного кодекса к основным принципам земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). К исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности, исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). По результатам рассмотрения поступившего заявления уполномоченный орган либо осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17). Одним из оснований принятия отрицательного решения значится обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора купли-продажи земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что предоставление обществу в собственность без проведения торгов земельного участка, площадь которого значительно (многократно) превышает эксплуатационные потребности нежилого здания, могло быть квалифицировано как совершение сделки, нарушающей требования закона, посягающей на публичные интересы, противоречащей явно выраженному законодательному запрету.

В рассматриваемом в рамках настоящего дела случае суду первой инстанции следовало учесть, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования обществом земельного участка всей площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества. Общество не обосновало необходимость предоставления ему земельного участка, площадь которого (152 489 кв. м) более чем в 1653 раза превышает площадь нежилого здания (92,2 кв. м).

Достоверное установление соразмерности (несоразмерности) земельного участка площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилого здания, могло потребовать специальных знаний. В этой связи суду первой инстанции следовало вынести на обсуждение вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы, разъяснить сторонам последствия незаявления соответствующего ходатайства, что соответствовало бы разъяснениям, приведенным в пунктах 3, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».  

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции, о законности осуществленной обществом приватизации всего земельного участка и его дальнейшей продажи предпринимателю.

При таких недостатках суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктами 3, 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса и данными в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснениями, считает необходимым в соответствующей части решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, а дело направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по делу № А53-15025/2024 в части отказа в признании недействительным договора от 25.11.2022 № 208 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 площадью 152 489 кв. м оставить без изменения.

В остальной части обжалуемые судебные акты отменить, а дело № А53-15025/2024 – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

В.Е. Епифанов

Судья

А.И. Мещерин