РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-213783/20-64-1504

г. Москва

03 мая 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2023года

Полный текст решения изготовлен 03 мая 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шарабакиным К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "BE СЕРВИС" (125475,

МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ЗЕЛЕНОГРАДСКАЯ, 33, 6, 441, ОГРН: 1097746041975,

Дата присвоения ОГРН: 04.02.2009, ИНН: 7743733240)

к  Индивидуальному  предпринимателю  КОВАЛЕНКО  ВИТАЛИЙ  МИХАЙЛОВИЧ

(ОГРНИП:   311028008400233,   ИНН:   027701143394,   Дата   присвоения   ОГРНИП:

25.03.2011)

- об установлении факта прекращения пользования нежилым помещением, и взыскании

гарантийного депозита,

и по встречному исковому заявлению о расторжении договора аренды № М2-23 заключенного 12.03.2015 между ООО "BE СЕРВИС" и ИП КОВАЛЕНКО В.М. и о взыскании задолженности по договору аренды №М2-23от 12.03.2015 в размере 269 867

руб. 29 коп.,

при участии:

от истца — Казаков СП. 16.11.2021 №77АГ 8460378, удост. адвоката 

от ответчика — Егоров К.А. по дов. от 25.11.2020 №б/н, диплом 

эксперт АНО "СЭ МГЮА им. О.Е. Кутафина — Подкатилина М.Л.

                                                             УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "BE СЕРВИС"  обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Индивидуальному  предпринимателю  КОВАЛЕНКО  ВИТАЛИЮ  МИХАЙЛОВИЧУ  о признании  прекращенным действия договора аренды от 12 марта 2015 года №М2-23, заключенного между ИП Коваленко В.М. и ООО «BE Сервис» с 16 февраля 2020 года, признании  возвращенным ИП Коваленко В.М. с 07.09.2020 года помещение: комната 58г - общей полезной площадью 101,7 кв.м., расположенные на втором этаже блока А по адресу: г. Москва, Магистральный первый тупик, д. 5А, этаж 2, комната 58г, секция А с 07.09.2020 года, взыскании гарантийного депозита в размере 191 750 рублей 02 копейки.

Определением от 11.01.2021г. принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя КОВАЛЕНКО ВИТАЛИЙ МИХАЙЛОВИЧ к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕ СЕРВИС" о расторжении договора аренды №М2-23 заключенного 12.03.2015 между ООО "ВЕ СЕРВИС" и ИП КОВАЛЕНКО В.М. и о взыскании задолженности по договору аренды №М2-23от 12.03.2015 в размере задолженность по Арендной плате по Договору аренды в размере 151 695 руб. 55 коп., пени в размере 42 251 руб. 74  коп., расходы на восстановительный ремонт помещения, в сумме 75 920 руб. 00 коп., почтовые расходы, в размере 680 руб. 52 коп., судебные расходы на  оплаты услуг представителя в размере 25 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании истец просил первоначальные исковые требования удовлетворить по доводам искового заявления  со ссылкой на представленные доказательства. Возражал против удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва.

 Ответчик в удовлетворении первоначальных исковых требований возражает по доводам, изложенным в отзыве на иск и письменных пояснениях, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ. Поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям. 

Суд, рассмотрев заявление, оценив представленные в дело доказательства, выслушав доводы представителей сторон,  приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных требований и о частичном удовлетворении исковых требований по встречному иску, в связи со следующим. 

Как усматривается из материалов дела, 12 марта 2015 года между ООО «BE Сервис» (истец, арендатор)  и ИП Коваленко В.М. (ответчик, арендодатель) был заключен договор аренды №М2-23, в соответствии с которым ООО «BE Сервис» было предоставлено в аренду за арендную плату помещение: комната 58г - общей полезной площадью 101,7 кв.м., расположенные на втором этаже блока А по адресу: г. Москва, Магистральный первый тупик, д. 5А, этаж 2, комната 58г, секция А.

В соответствии с п. 5.1. договор аренды вступает в силу с даты подписания и действует до 07 марта 2016 года, если этот срок не будет продлен или прекращен досрочно в порядке и согласно условиям договора.

После истечения срока действия договора аренды, пользование спорным помещением ООО «BE Сервис» осуществлялось на основании заключенных с ответчиком дополнительных соглашений:

-на основании дополнительного соглашения от 12 февраля 2016 года №2 к Договору аренды №м2-23 от 12 марта 2015 года срок действия договора продлен до 01 марта 2017 года;

-на основании дополнительного соглашения от 21 февраля 2017 года №4 к Договору аренды №м2-23 от 12 марта 2015 года срок действия договора продлен до 25 февраля 2018 года;

на основании дополнительного соглашения от 01 февраля 2018 года №5 к Договору аренды №м2-23 от 12 марта 2015 года срок действия договора продлен до 20 февраля 2019 года. Последним днем аренды сторонами был признан 19 февраля 2019 года;

-на основании дополнительного соглашения от 01 февраля 2019 года №6 к Договору аренды №м2-23 от 12 марта 2015 года стороны договорились возобновить действие договора с 20 февраля 2019 года по 15 февраля 2020 года.

Таким образом, после истечения срока действия договора аренды, право пользования Арендатором спорным помещением было продлено до 15 февраля 2020 года путем заключения отдельных самостоятельных соглашений.

В соответствии с п. 5.2. договора аренды при выполнении условий, указанных в пп. 3.3 и пп. 4.1., Арендатор, при прочих равных условиях, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение или продление Договора Аренды помещения. Для реализации своего преимущественного права в соответствии с настоящим пунктом, арендатор должен направить Арендодателю уведомление в письменной форме, в котором он заявляет о своем желании воспользоваться данным преимущественным правом, не позднее, чем за 70 календарных дней до истечения срока действия договора. В течение 10 рабочих дней после получения такого уведомления Арендодатель обязуется предоставить Арендатору оферту, указывающую новый срок аренды. Если стороны не смогут согласовать новый срок Аренды и новую арендную плату к моменту, когда до истечения срока аренды остается 60 календарных дней, предусмотренное настоящим разделом преимущественное право прекращается, а настоящий договор прекращает действовать по истечении срока аренды.

В соответствии с п. 5.3. договора аренды, если настоящий договор не будет продлен в соответствии с п. 5.2. настоящего договора, его действие прекращается в день окончания срока аренды.

Как указывает истец, после 15 февраля 2020 года срок действия договора аренды между ООО «ВЕ Сервис» и ответчиком не продлялся в соответствии с п. 5.2. договора, дополнительных соглашений не заключалось, самостоятельных договоров также не подписывалось.

Истец указывает на то, что  после истечения срока действия договора, до фактического возврата помещения ответчику он оплачивал фактическое пользование помещением  в размере 175 033 руб. 33 коп. в месяц, что подтверждается выпиской по расчетному счету.

В адрес ИП Коваленко В.М. было направлено уведомление от 03 августа 2020 года, а также письмо от 02.09.2020 года с предложением явиться представителю Арендодателя 07.09.2020 года для передачи помещения обратно арендодателю.

Ответчик в указанную дату не явился, уважительности причин неявки не предоставил, в связи с чем, был составлен Акт возврата №1 от 07.09.2020 года.

Между тем, ответчик в  письме от 04 августа 2020 года №04/08 признавать факт возврата отказался и определил срок  возврата помещения до 04 ноября 2020 года.

Письмом от 04 августа 2020 года №04-2/08  ответчик  попросил увеличить депозит на 50%, установленный договором аренды в соответствии с п. 7.7. на сумму в размере 97 841 руб. 72 коп. (общая сумма депозита 181 916 руб. 70 коп). Истец полагает, что поскольку спорное помещение было фактически возвращено ответчику, от принятия которого он уклонялся, его требования о выплате арендной платы за сентябрь 2020 года и последующие периоды являются незаконными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 7.5. договора аренды в целях обеспечения своих обязательств Арендатор обязуется в течение трех банковских дней с даты подписания настоящего договора, выплатить Арендодателю Гарантийный депозит в размере 181 916 рублей 70 копеек. Факт оплаты гарантийного платежа в  размере 191 750 руб. 02 коп.,  подтверждается выпиской по счету.  

В соответствии с п. 7.10 договора аренды при условии отсутствия материальных претензий со стороны Арендодателя по окончании срока аренды, определенного настоящим договором, гарантийный депозит в полном объеме возвращается Арендатору в течение 3 банковских дней после подписания Акта возврата помещения.

Поскольку договор аренды от 12 марта 2015 года прекратил свое действие, а обязательства ООО «BE Сервис» по оплате аренды исполнены надлежащим образом, истец просит  вернуть сумму гарантийного депозита в размере 191 750 руб. 02 коп., поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания гарантийного депозита.

Направленная ответчику претензия оставлена последним без удовлетворения.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства,  истец  обратился с настоящим заявлением в суд.

В обоснование исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что согласно п.7.3. Договора, арендная плата производится ежемесячно безналичным платежом в срок не позднее, чем за 7 (Семь) банковских дней с начала месяца, за который производится оплата.

Однако, арендная плата неоднократно производилась с нарушением срока предусмотренного п.7.3 Договора.

Пунктом 7.7. Договора, сторонами согласовано, что в случае задержки оплаты Арендатором суммы Арендной Платы более 2 (двух) раз, Гарантийный Депозит увеличивается на 50 % (пятьдесят процентов). Арендатор обязан пополнить сумму Гарантийного Депозита до его текущей установленной величины, в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента получения уведомления от Арендодателя.

30 октября в ООО «BE Сервис» на указанный в Договоре электронный адрес Арендатора было направлено уведомление о расторжении с 04 ноября 2020 года Договора аренды № М2-23, по соглашению сторон, и приему у Арендатора помещения по акту возврата.

В соответствии с п. 6.2. договора, Арендатор обязан передать помещение Арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено или с учетом изменений допущенных по согласованию с Арендодателем. Состояние передаваемого помещения закрепляется сторонами в Акте возврата помещения, подписываемого по форме, приведенной в Приложении №3 к Договору. Передача помещения подтверждается Актом возврата помещения, который подлежит подписанию сторонами в день расторжения Договора.

03 ноября 2020 года представителя Арендатора на приемку помещения не явились, в связи с чем, Арендатор совместно с представителем Управляющей компании произвёл осмотр помещения и составил соответствующий акт осмотра.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что если Арендатор возвращает Помещение в состоянии, не соответствующем условиям п. 6.2. настоящего Договора, Стороны фиксируют подлежащие устранению недостатки Помещения в Акте возврата. В случае пропуска сроков ремонта Помещения Арендатором, Арендодатель имеет право самостоятельно (силами подрядных организаций) осуществить ремонт Помещения, а Арендатор в этом случае обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения соответствующего требования компенсировать указанные расходы Арендодателя.

Соответствующие документы направлены в ООО «BE Сервис».

Так как в ходе проведения осмотра, были выявлены многочисленным повреждения отделки помещения, которые Арендатором самостоятельно устранены не были, чем были нарушены условия п. 6.2 Договора, во исполнение п.6.4 Договора, 16.11.2020 года Арендодателем был заключён Договор на восстановительный ремонт Помещения с подрядной организацией. Стоимость восстановительного ремонта составила 75 920,00 рублей.

Согласно расчету ответчика, у ООО «BE Сервис» образовалась следующая задолженность перед ответчиком:

-134 192,22 рублей по арендной плате за период с 09 по 30 сентября 2020 года поДоговору аренды;

-175 033,33 рублей по арендной плате за период с 01 по 31 октября 2020 года по Договору аренды;

17 503,33 рубля по арендной плате за период с 01 по 03 ноября 2020 года по Договору аренды;

-75 920,00 рублей компенсации за восстановительный ремонт Помещения,предусмотренный п. 6.4 Договора.

При этом, в распоряжении ответчика находится сумма обеспечительного платежа в размере 175 033 руб. 33 коп., которую ответчик обязан вернуть ООО «BE Сервис» в соответствии с п. 7.10, при условий отсутствия материальных претензий со Стороны Арендодателя ИП Коваленко В.М.

На основании изложенного, в ООО «BE Сервис» был направлен Акт сверки по состоянию на 03.11.2020 года, в соответствии с которым задолженность в пользу Индивидуального предпринимателя Коваленко Виталия Михайловича по Договору аренды составляет 193 957 руб. 34 коп.

14 сентября 2020 года истцу была направлена претензия с требованием в течение 3 календарных дней с момента получения погасить задолженность по Договору. Однако претензионные требования на момент подачи искового заявления истцом не исполнены.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно частям 1 и 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Данный вывод подтверждается многочисленной судебной практикой, в частности Определением Верховного суда РФ от 12 декабря 2017 года №32-КГ17-37.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 4  Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, указано, что денежная сумма, уплаченная одной стороной договора в счет обеспечения исполнения своих обязательств по договору, может быть удержана другой стороной в качестве компенсации за досрочный отказ первой стороны от договора, если это предусмотрено договором.

Суд, руководствуясь правилами статьи 431 ГК РФ о выяснении действительной общей воли сторон, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства,  пришел к выводу о том, что при направлении истцом уведомлений о расторжении договора фактически воля истца была направлена на прекращение договорных отношений с ответчиком.

В соответствии с ч.3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено право сторон на расторжение договора по соглашению.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной изон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенномнарушении условий договора другой стороной.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при егоотсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

 Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре. 

Между тем наличие такого права на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке у предпринимателя как субарендатора отсутствует. Договор аренды действует до 05 февраля 2021 года, на основании подписанного сторонами 20.01.2020 г. Дополнительного соглашения № 7, Договором аренды не предусмотрено одностороннее досрочное расторжение Договора аренды со стороны Арендатора.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Истец  заявил ходатайство о фальсификации доказательств, в порядке ст. 161 АПК РФ, оспаривая Дополнительное соглашение №7 от 20 января 2020 года к Договору аренды №М2-23 от 12 марта 2015 года.

На основании п. 2 ст. 161 АПК РФ результаты рассмотрения заявления о фальсификации доказательств арбитражный суд отражает в проколе судебного заседания.

Отклоняя заявление истца о фальсификации доказательств, суд руководствовался следующей позицией.

Фальсификация - это сознательное искажение представляемых доказательств путем их подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл, или ложных сведений.

Субъективная сторона фальсификации доказательств может быть только в форме прямого умысла. Субъекты фальсификации доказательств - лица, участвующие в деле, рассматриваемом арбитражным судом.

Истцом  не указано, кем, по его мнению, сфальсифицированы доказательства, истцом или иными лицами.

Судом не установлено, что имело место сознательное искажение представленных доказательств, то есть в рамках данного дела не установлен прямой умысел лица, участвующего в деле, в фальсификации доказательств. Таким образом, истцом не доказан факт фальсификации.

В соответствии со ст. 161 АПК РФ при проверке достоверности заявлений о фальсификации (при условии доказанности фальсификации) арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Среди мер по проверке фальсификации доказательств закон указывает на проведение экспертизы доказательства. Если назначение экспертизы необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (ч. 1 ст. 82 АПК РФ). Заключение экспертизы либо подтвердит, либо опровергнет доводы о фальсификации доказательств.

Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Определением суда от 01.09.2021г. назначена судебная экспертиза по делу № А40-213783/20-64-1504, проведение которой поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "СОДРУЖЕСТВО ЭКСПЕРТОВ МОСКОВСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ АКАДЕМИИ ИМЕНИ О.Е.КУТАФИНА", эксперту Бодрову Н.Ф. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Кем, Ермолиным Игорем Александровичем, или другим лицом выполнена подпись в графе «АРЕНДАТОР» от имени Генерального директора ООО «ВЕ Сервис» в Дополнительном соглашении № 7 от 20 января 2020 года к Договору аренды № М2- 23 от 12 марта 2015 года? 2. Соответствует ли оттиск печати ООО «ВЕ Сервис» в графе «АРЕНДАТОР» в Дополнительном соглашении № 7 от 20 января 2020 года к Договору аренды № М2-23 от 12 марта 2015 года представленным образцам? 3. Определить по любым реквизитам Дополнительного соглашения № 7 от 20 января 2020 года, соответствует ли дата составления документа дате, указанной в документе. Если дата в документе не соответствует дате его составления, то в каком периоде вышеуказанный документ изготовлен и (или) определить периоды времени, ранее которого реквизиты документы (в том числе рукописные тексты, печати, подписи) не могли быть выполнены. 4. Подвергалось ли Дополнительное соглашение № 7 от 20 января 2020 года искусственному старению, т.е. имеются ли в представленном на исследование документе или реквизитах, признаки (химического, термического, волнового, механического и иного) воздействия на документ в целом или его части?

Согласно Заключению эксперта  № 120-22 от 11 января 2023 г. подпись от имени генерального директора ООО «BE Сервис» Ермолина И.А., расположенная в графе «АРЕНДАТОР» в Дополнительном соглашении №7 от 20 января 2020 года к Договору аренды № М2-23 от 12 марта 2015 года, выполнена  Ермолиным  Игорем Александровичем, образцы подписи которого представлены для сравнения.

 Оттиск просто круглой печати ООО «BE СЕРВИС» в Дополнительном соглашении № 7 от 20 января 2020 года к Договору аренды № М2-23 от 12 марта 2015 года нанесен печатной формой ООО «BE СЕРВИС», образцы оттиска которой представлены для сравнения.

Период выполнения Дополнительного соглашения № 7 от 20 января 2020 года, вероятно, соответствует указанной в документе дате.

Признаки  агрессивного химического,  термического,  волнового, механического и иного воздействия на Дополнительное соглашение № 7 от 20.01.2020г. не обнаружены.

Определением от 21.11.2022г. вызваны эксперты АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "СОДРУЖЕСТВО ЭКСПЕРТОВ МОСКОВСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ АКАДЕМИИ ИМЕНИ О.Е.КУТАФИНА" Бодров Н.Ф., Подкатилина М.Л. и Новиков И.Г. в судебное заседания для дачи пояснений по вопросу нарушения срока изготовления экспертного заключения.

Определением от 17.03.2023г. вызваны эксперты АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "СОДРУЖЕСТВО ЭКСПЕРТОВ МОСКОВСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ АКАДЕМИИ ИМЕНИ О.Е.КУТАФИНА"  Подкатилина Мария Леонидовна и Новиков Илья Геннадьевич в судебное заседания для дачи пояснений по представленному экспертному заключению

В судебном заседании 26.04.2023г. эксперт Подкатилина Мария Леонидовна дала пояснения по заключению эксперта.

В Заключении эксперта в полном объеме описаны все общие и частные признаки подписи и печати, для экспертов было достаточно количество образцов, чтобы сделать однозначный вывод на основании того количества совпадающих признаков, которое имелось. На основании изложенного,  доводы ответчика о том, что экспертами были нарушены положения ст. ст. 5, 8, 10, 16, 17, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не подтверждается материалами дела.

Учитывая, что договор, заключенный между Арендатором и Арендодателем не содержал положений, предоставляющих право Арендатору на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, Арендатор в суд с требованием о досрочном расторжении не обращался, заявление Арендатора не свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения договора, договор в связи с получением Арендодателем заявления Арендатора не прекращал свое действие и соответственно не прекращалось обязательство Арендатора по оплате арендной платы (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.04.2018 № 305-ЭС17-19895).

Согласно правовой позиции, изложенной в п.13  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется, и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

С учетом изложенного, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о необоснованности позиции истца о прекращении договора аренды  от 12 марта 2015 года №М2-23  с 16 февраля 2020 года,  в связи с чем, требование истца в данной части удовлетворению не подлежит.

Соответственно не подлежит удовлетворению требование истца о признании  возвращенным ИП Коваленко В.М. с 07.09.2020 года помещения: комнаты 58г - общей полезной площадью 101,7 кв.м., расположенной на втором этаже блока А по адресу: г. Москва, Магистральный первый тупик, д. 5А, этаж 2, комната 58г, секция А с 07.09.2020 года, поскольку факт возврата помещения  07.09.2020г. документально не подтвержден, двухсторонний акт приема-передачи сторонами не подписан.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Факт наличия оснований для расторжения договора аренды  от 12 марта 2015 года №М2-23 установлен в судебном заседании и подтвержден материалами дела, в связи с чем, суд считает требование Индивидуального предпринимателя Коваленко Виталия Михайловича о расторжении договора аренды от 12 марта 2015 года №М2-23 с 04.11.2020г., с учетом документально подтвержденной даты освобождения помещения, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд усматривает соблюдение истцом установленного ст. 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

Соответственно не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании   суммы гарантийного депозита в размере 191 750 руб. 02 коп., поскольку договор аренды  от 12 марта 2015 года №М2-23 в период с 07.09.2020г. по 04.11.2020г. являлся действующим, помещение ответчику по акту приема-передачи не возращено, а сумма страхового депозита правомерно удержана ответчиком.

Доводы  истца, связанные с  неправомерными действиями ответчика, являются неправомерными и документально не подтвержденными.

В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из вышеуказанных положений Информационного письма № 66 следует, что арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Из положений ст. 1, 10, п. 1 ст. 655 ГК РФ, п. 37 Информационного письма № 66 следует, что арендодатель при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для  арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Ссылка истца на уклонение ответчика  от приятия спорного помещения из аренды судом отклоняется, поскольку документально не подтверждена. 

Принятие Арендатором мер по досрочному возврату помещения до истечения срока действия договора или надлежащего прекращения действия Договора с целью снять с себя обязанность по оплате арендной платы по договору является злоупотреблением правом ответчиком, поскольку свидетельствует о его намерении причинить убытки Арендодателю и лишить его возможности получить арендную плату, на которую он рассчитывал при заключении и последующем перезаключении договора.

Таким образом,  суд полагает, что материалами дела подтверждена задолженность истца по арендной плате по договору аренды    в размере  151 695 руб. 55 коп.,  истец не представил какие-либо доказательства, опровергающие наличие долга по данному договору, следовательно, указанная задолженность подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ. 

Пунктом 7.11. Договора, стороны предусмотрели, что в случае нарушения срока оплаты любых платежей, предусмотренных настоящим Договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю пеню в размере 0.1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности включительно. Обязанность Арендатора уплатить пени возникает только при условии выставления Арендодателем соответствующего письменного требования. При этом уплата Арендатором неустойки (штрафов, пени) не освобождает Арендатора от исполнения принятых на себя обязательств по настоящему Договору Аренды.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку истцом  была допущена просрочка по внесению арендной платы, заявленное ответчиком  требование о взыскании пени  в размере 42 251  руб. 74 коп.,  также подлежит удовлетворению, так как санкция согласована сторонами, факт просрочки оплаты документально подтвержден и размер пени соответствует представленному расчету.

Размер неустойки суд признает соразмерным нарушенному обязательству и оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не усматривает. 

Кроме того, с истца подлежит взысканию стоимость восстановительного ремонта в размере 75 920  руб. 00 коп., исходя из п.п. 6.2, 6.4 договора, поскольку стоимость произведенного ремонта подтверждается представленными в материалы дела доказательствами,  в том числе, договором № 2-а/2/Р от 16.11.2020г.,  сметой расходов,  Актом  выполненных работ № 2863 от 30.12.2020г., , платежным поручением №  1 от 12.01.2021г., ответчик оплату стоимости восстановительного ремонта  не произвел, чем нарушил принятые на себя обязательства.

Протокольным определением от 26.04.2023г. судом отклонено  ходатайство  истца о назначении судебной  экспертизы, с учетом иных предоставленных в материалы дела иных доказательств.

 Кроме того, доказательства перечисления денежных средств по оплате экспертизы на депозит арбитражного суда стороны не представили, что в соответствии со ст. 82 АПК РФ также является основанием для отказа в удовлетворении ходатайства.

В то же время, суд критически относится к представленному истцом Заключению специалиста № 36-23.  

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Согласно п. 2 указанной нормы права лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Следовательно, приведенные нормы закона устанавливают презумпцию вины причинителя вреда. Обязанность по предоставлению доказательств отсутствия вины в причинении вреда законом возложена на ответчика.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности по поддержанию находящегося в аренде имущества в исправном состоянии возложены на арендатора, который обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Соответственно на истца, как на арендатора спорного помещения, должна быть возложена обязанность по возмещению причиненного ответчику ущерба.

Заявленное ответчиком  требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. 00 коп.  и почтовых расходов, в размере 680 руб. 52 коп., подлежит удовлетворению  частично  по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся и расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 г. № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» судебные расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах, подлежат взысканию в соответствии с главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиком не представлено доказательств в подтверждение фактического понесения судебных расходов на оплату услуг представителя, в связи с чем, данные расходы с истца взысканию не подлежат.

Понесенные   истцом почтовые  расходы  в размере 680 руб. 52 коп.  документально подтверждены частично на сумму 454 руб. 88 коп., в связи с чем, подлежат взысканию с  истца  в указанном размере.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с истца, поскольку исковые требования  по встречному иску заявлены обоснованно, а по первоначальному – не обоснованно. Излишне уплаченная госпошлина в размере 519 руб. 0 коп. подлежит возврату Индивидуальному предпринимателю КОВАЛЕНКО В.М.  из средств федерального бюджета на основании ст. 104 АПК РФ и ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 12, 15, 307, 309, 310, 330, 425, 450, 452, 606, 614, 616, 622, 1064   Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 4,  65, 70, 75, 110, 121,  132, 170-175 АПК РФ, суд

                                                           Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать договор от 12.03.2015 №М2-23, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "BE СЕРВИС" и Индивидуальным предпринимателем Коваленко Виталий Михайлович, расторгнутым с 04.11.2020.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "BE СЕРВИС" (125475, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ЗЕЛЕНОГРАДСКАЯ, 33, 6, 441, ОГРН: 1097746041975, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2009, ИНН: 7743733240) в пользу Индивидуального предпринимателя КОВАЛЕНКО ВИТАЛИЙ МИХАЙЛОВИЧ (ОГРНИП:    311028008400233,    ИНН:    027701143394,   Дата   присвоения   ОГРНИП: 25.03.2011) задолженность в размере 151 695 (сто пятьдесят одна тысяча шестьсот девяносто пять) рублей 55 копеек, пени в размере 42 251 (сорок две тысячи двести пятьдесят один) рубль 74 копейки, стоимость восстановительного ремонта в размере 75 920 (семьдесят пять тысяч девятьсот двадцать) рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 454 (четыреста пятьдесят четыре) рубля 88 копеек, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 397 (восемь тысяч триста девяносто семь) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебных расходов отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю КОВАЛЕНКО ВИТАЛИЙ МИХАЙЛОВИЧ (ОГРНИП: 311028008400233, ИНН: 027701143394, Дата присвоения ОГРНИП: 25.03.2011) из Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 519 (пятьсот девятнадцать) рублей 00 копеек, уплаченную платежным поручением от 18.12.2020 №144.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:                                                                     Н.А. Чекмарева