АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело №  А32-68884/2023

г. Краснодар

04 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие                              в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),                                          ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1                (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2025 по делу № А32-68884/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1                                         (далее – предприниматель) о взыскании 3 425 638 рублей 86 копеек долга по арендной плате с 30.09.2022 по 31.12.2023, а также неустойки в размере 260 298 рублей 03 копеек           по состоянию на 27.11.2023.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                              от 17.02.2025, исковое заявление удовлетворено частично. С предпринимателя в пользу администрации взысканы  неосновательное обогащение в размере 1 342 236 рублей               77 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере                     74 309 рублей 90 копеек. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. Суды исходили из недействительности (ничтожности) договора от 21.06.2006                         № 4900003949 аренды земельного участка, поскольку администрация не могла распоряжаться федеральным имуществом. Размер арендной платы за земельный участок, ограниченный в обороте и находящийся в государственной или муниципальной собственности, когда размер такой платы определялся не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органом, надлежит устанавливать на основании принципов, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582). При расчете платы за использование участка суды исходили из ставки земельного налога (1,5%) для земельных участков, предназначенных для эксплуатации производственной базы. В связи с недействительностью сделки требование о взыскании договорной неустойки суд первой инстанции переквалифицировал в требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.  

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Податель жалобы полагает, что правомерно произвел расчет арендной платы по договору. Суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, указав на недействительность договора аренды, а также переквалифицировав требование о взыскании неустойки.  

В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Ответчик полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению, поскольку истец не привел нарушения, допущенные судами первой и апелляционной инстанций. 

Стороны представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3                                           статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                       (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить                             и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В рамках настоящего дела администрация предъявила требования о взыскании долга и неустойки по договору от 21.07.2006 № 4900003949 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:62 площадью 6101,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, улица Авиационная, 54, с видом разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации производственной базы». Срок действия договора установлен до 30.01.2055. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. На основании договора от 24.08.2021 права и обязанности арендатора данного участка перешли к предпринимателю. 

В пункте 3.3 договора аренды установлено, что внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за четвертый квартал производится до десятого ноября текущего года. В соответствии с пунктом 3.5 данного договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания приложение подписывается только арендодателем.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных                          пунктом 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец произвел расчет арендной платы за использование участка в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы (т. 1, л. д. 33). 

В претензии предпринимателю предложено погасить долг по арендной плате и уплатить неустойку (т. 1, л. 

<

...>).

Поскольку требования претензии предприниматель не выполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации                           (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением № 582.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации                     от 29.12.2017  № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением                 № 582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу                       № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку Основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Судебные инстанции, ссылаясь на наличие у общества права на внесение арендной платы за весь участок исходя из ставки земельного налога, не приняли во внимание следующее.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:62  имеет площадь 6101,8 кв. м. В ЕГРН указано, что в границах названного земельного участка находятся объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402023:2458, 23:49:0402023:2532, 23:49:0402023:2987, 23:49:0402023:3013 (т. 1, л. д. 37). При этом в материалы дела представлены судебные акты, принятые по искам администрации и прокурора к предпринимателю, в которых указано на нахождение на участке нежилого здания площадью 1984 кв. м, нежилого здания площадью 25,4 кв. м, нежилого здания (вспомогательное строение)  площадью 258, 6 кв. м. К зданию с кадастровым номером 23:49:0402023:2458 выполнены пристройки (т. 1, л. д. 68 – 86).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10,                        от 03.06.2014  № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. В соответствии с правовым подходом, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Судебные инстанции не приняли во внимание, что исходя из содержания принципа № 7, его смысла и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по его применению, содержащихся в решении Верховного Суда Российской Федерации                       от 12.09.2018 № АКПИ18-667, апелляционном определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 № АПЛ18-523, данный принцип предусматривает дополнительные гарантии при установлении арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенным законодательством к землям, ограниченным в обороте. Названный принцип распространяется лишь в отношении тех земельных участков, которые сформированы и предоставлены в аренду с учетом площади, необходимой для эксплуатации объектов, находящихся на участке.

Таким образом, в целях правильного определения размера арендной платы с применением ставки земельного налога в предмет доказывания по настоящему делу подлежал обязательному включению вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов предпринимателя. В то же время суды не установили, какие принадлежащие ответчику правомерные объекты находятся в границах участка, не обосновали возможность применения ставки земельного налога при расчете арендной платы за всю площадь земельного участка.   

Кроме того, как видно из представленных в дело процессуальных документов              (т. 1, л. 

<

...>) суд частично удовлетворил требование истца за период с 30.09.2022  по 06.12.2023, осуществив перерасчет размера  арендной платы с применением ставки земельного налога. Основанием для применения ставки налога в соответствии с принципом № 7 послужили установленные обстоятельства ограничения земельного участка в обороте в связи с его нахождением в границах федерального курорта.  

В то же время при определении периода, в течение которого могла применяться ставка налога, суды не учли изменения законодательного регулирования ограничения оборота земель в границах курортов. С 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 4 августа 2023 года № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которой лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28 декабря                   2013 года № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

Выводы судов о распоряжении администрацией земельным участком, относящимся к федеральной собственности, а также о недействительности (ничтожности) договора               от 21.07.2006 № 4900003949 сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в материалы дела доказательств. Так, суды оставили без исследования и оценки постановление главы города Сочи от 30.01.2006 № 166 о предоставлении в аренду спорного земельного участка, в котором указано на приватизацию объектов на участке на основании договора купли-продажи от 19.01.1993 № 363, заключенного Фондом государственного имущества Краснодарского края и арендным строительным предприятием «АСП № 1», а также на предоставление участка в аренду на основании статьи 35 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (т. 1, л. 

<

...>).

Для определения пределов полномочий органа местного самоуправления по распоряжению земельным участком в данном случае недостаточно установить только факт нахождения участка в границах федерального курорта. Приватизация объектов недвижимости в границах участка, находящихся в краевой или муниципальной собственности,  могла свидетельствовать о наличии в рассматриваемый период специальных оснований для внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые возникает право государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а также произошло последующее разграничение государственной собственности на землю (статьи 4, 5 Федерального закона от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», пункт 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001                  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»                         (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ)).

С учетом изложенного выводы судов о недействительности (ничтожности) договора аренды от 21.06.2006 № 4900003949 сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в материалы дела доказательств.   

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Выводы судов по существу заявленных требований сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств. Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемые решение и постановление следует отменить в соответствии с пунктом 3   части 1 статьи 287 Кодекса, а дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать представленные сторонами доказательства с учетом положений                       статьи 71 Кодекса, правильно определить размер платы за участок, проверить правомерность начисления неустойки, дать оценку доводам предпринимателя о наличии оснований для применения ставки арендной платы в размере земельного налога. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2025 по делу                              № А32-68884/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Авдякова

                                                                                                                              В.Е. Епифанов