Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1081/2017

18 сентября 2017 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Якшимаевой Ф. Ю., при ведении протокола помощником судьи Утёмовой О.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пер. Центральный, д. 3, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Сельской администрации Усть-Коксинского сельского поселения Усть-Коксинского района Республики Алтай; Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Коксинский" (ОГРН 

<

***>; 1020400565074, ИНН 

<

***>; 0406003732, ул. Советская, д. 38, с. Усть-Кокса, 

<

...>, с. Усть-Кокса, Усть-Коксинский район, Республика Алтай) о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4, 6.2 договора аренды земельного участка № 155 от 11.10.2016,

при участии:

от истца – ФИО1, представитель (доверенность в деле);

от ответчиков – не явились, уведомлены,

установил:

Прокурор Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Сельской администрации Усть-Коксинского сельского поселения Усть-Коксинского района Республики Алтай (далее - Сельская администрация Усть-Коксинского сельского поселения) и Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Коксинский" (далее – СПК «Коксинский») о признании недействительными пунктов 4.1.4, 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора аренды земельного участка № 155 от 11.10.2016.

В исковом заявлении указано, что 11.10.2016 между Администрацией МО «Усть-Коксинское сельское поселение» и СПК «Коксинский» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №155, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду 4 земельных участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции:

- земельный участок, общей площадью 103159 кв.м., с кадастровым номером 04:08:011313:1099, расположенный в западной части кадастрового квартала 04:08:01133 Усть-Коксинского района Республики Алтай;

- земельный участок, общей площадью 303537 кв.м., с кадастровым номером 04:08:011313:1154, расположенный в южной части кадастрового квартала 04:08:011313 Усть-Коксинского района Республики Алтай;

- земельный участок, общей площадью 736302 кв.м., с кадастровым номером 04:08:011312:236, расположенный в западной части кадастрового квартала 04:08:011312 Усть-Коксинского района Республики Алтай;

- земельный участок, общей площадью 143922 кв.м., с кадастровым номером 04:08:011312:235, расположенный в западной части кадастрового квартала 04:08:011312 Усть-Коксинского района Республики Алтай.

Считая пункты 4.1.4, 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора № 155 не соответствующими требованиям действующего законодательства, Прокурор Усть-Коксинского района 18.05.2017 внес в администрацию муниципального образования «Усть-Коксинское сельское поселение» представление с требованием устранить выявленные нарушения в установленные законом сроки. В ответе на представление Прокурора исполнительный орган местного самоуправления сообщил, что нарушения администрацией признаются, однако устранить нарушения закона не представляется возможным, так как с 01.01.2017 данные полномочия переданы администрации района.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 168, 180, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Определением от 10.07.2017 исковое заявление было принято к производству.

Ответчик – СПК «Коксинский» направил в суд отзыв, в котором поддерживал исковые требования Прокурора.

От Сельской администрации Усть-Коскинского сельского поселения поступило ходатайство о замене его как  ненадлежащего ответчика на Администрацию МО «Усть-Коксинский район».

Представители ответчиков в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав представителя истца, определил провести предварительное судебное заседание в отсутствие представителей ответчиков на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал по заявленному ходатайству о замене ответчика.

Суд, руководствуясь статьей 46 АПК РФ, в предварительном судебном заседании отказал в удовлетворении заявленного ходатайства о замене ненадлежащего ответчика: оспариваемые прокурором условия договора согласованы и подписаны сельской администрацией, последний не представил доказательств принятия необходимых мер к устранению нарушений и воспрепятствовании его действиям Администрации МО «Усть-Коксинский район».

В судебном заседании по первой инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст.71 АПК РФ суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Как установлено судом, между Администрацией МО «Усть-Коксинское сельское поселение» (арендодатель) и СПК «Коксинский» (арендатор) был заключен договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности №155, согласно пункту 1.1, 2.1 которых арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду 4 земельных участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 25 лет.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Считая, что часть условий договора противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и нормам Земельного кодекса Российской Федерации, Прокурор Республики Алтай обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Оспариваемый договор аренды разработан арендодателем в своих интересах. Типовые такие же по по содержанию договоры аренды предлагались муниципальным образованием к подписанию  всем арендаторам. 

Прокурор, обращаясь с настоящим иском, указал, что оспариваемый типовой договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству. 

В этой связи, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, указанные прокурором как противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. 

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земли, прокурор действовал в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц- предпринимателей для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является также и нарушением публичных интересов.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения. Заключаемые юридическими и физическими лицами договоры являются сделками предусмотренными гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий не влияет на действительность договора в оставшейся части.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пунктов 4.1.4, 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора № 155.

В пункте 4.1.1 спорного договора № 155 указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к договору аренды, в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора аренды.

Пункт 4.1.3 договора №155 содержит условия о том, что арендодатель имеет право требовать во внесудебном порядке досрочного расторжения договора аренды при нарушении однократного срока внесения арендной платы.

В пункте 4.1.4 спорного договора № 155 указано, что арендодатель имеет право отказать арендатору в согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе, в передаче арендных прав на земельный участок в залог, и передаче арендованного земельного участка в субаренду, пределах срока договора аренды, в случае нарушения Арендатором условий данного договора.

Пункт 6.2 договора №155 содержит условия о том, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим:

…Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из пункта 18 указанного Постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно только после получения на это согласия от арендодателя…..»

Таким образом, пункт 4.1.4 договоров аренды земельного участка № 155, управомочивающий арендодателя отказать арендатору в согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе, в передаче арендных прав на земельный участок в залог, и передаче арендованного земельного участка в субаренду, пределах срока договора аренды, в случае нарушения Арендатором условий данного договора ограничивает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

Требования Прокурора в данной части подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований, суд руководствуется следующим:

В силу статьи 619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,…. при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя таковые действия возможны только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды….

Оспаривая пункты 4.1.1, 4.1.3, 6.2 прокурор заявляет, что данные условия содержат право арендодателя досрочно расторгнуть договора аренды в одностороннем порядке.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом, исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Исследовав оспариваемые условия договора аренды от 11.10.2016 № 155 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании договора, суд, вопреки утверждениям прокурора, приходит выводу о том, что из содержания указанных пунктов договора не усматривается тех условий, что стороны установили право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке.

В пункте 4.1.1 договора аренды от 11.10.2016 № 155 стороны предусмотрели  право арендодателя требовать расторжения договор, в пункте 4.1.3 - основания, при которых возможно требование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды во внесудебном порядке, а в пункте 6.2 условия, при которых может быть досрочно расторгнут договор аренды (со ссылкой на пункт 4.1.1). Ни в одном из указанных пунктов нет четкого, ясного закрепления прав арендодателя в одностороннем порядке расторнуть договор аренды путем направления соответствующего уведомления. Во всех случаях говорится о праве требовать досрочного расторжения договора, что может быть осуществлено либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при заключении договора аренды от 11.10.2016 № 155 в пунктах 4.1.1, 4.1.3, 6.2 не были допущены нарушения требований действующего законодательства, которые являлись бы основанием для признания договора в оспариваемой части недействительным (ничтожным). Требования о признании данных пунктов договора не действительными удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного исковые требования Прокурора подлежат частичному удовлетворению.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными составляет 6000 рублей.

Прокурор  и ответчик- муниципальное образованаие на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины. Второй ответчик –СПК «Коксинский» признал исковые требования и фактически содействовал восстановлению своих нарушенных прав и восстановлению законных интересов иных предпринимателей.в связи с чем, суд не разрешает вопроса о взыскании государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Прокурора Республики Алтай удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 4.1.4 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 155, заключенного 11.10.2016 (государственная регистрация от 07.11.2016)  Сельской Администрацией Усть-Коксинского сельского поселения и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Коксинский». В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

 

Судья

Ф.Ю. Якшимаева