Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-131082/2023-181-742

18 августа 2023 года

город Москва

Резолютивная часть решения изготовлена 11 августа 2023 года 

Мотивированный текст решения изготовлен 18 августа 2023 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению 

ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ СЕМЕНИСТОЙ ЗИНАИДЫ АЛЕКСАНДРОВНЫ

(ОГРНИП: 317532100012629, ИНН: 532120653350, Дата присвоения ОГРНИП: 23.05.2017)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЭКСТРАКТ-ФИЛИ"

(121087, ГОРОД МОСКВА, БАГРАТИОНОВСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 5, ОГРН: 1027739081534, Дата присвоения ОГРН: 19.08.2002, ИНН: 7730116868)

о признании недействительным п. 2 в Акте приема-передачи от 23.01.2023 г., дефектовочную ведомость, перечень недостатков при передачи помещений, признании помещения переданным Истцом Ответчику по акту приема-передачи 23.01.2023 г. без замечаний, о взыскании обеспечительного взноса в размере 395 360 руб. 00 коп., 

Без вызова сторон. 

 

У С Т А Н О В И Л:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ СЕМЕНИСТОЙ ЗИНАИДЫ АЛЕКСАНДРОВНЫ обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЭКСТРАКТ-ФИЛИ" о признании недействительным п. 2 в Акте приема-передачи от 23.01.2023 г., дефектовочную ведомость, перечень недостатков при передачи помещений, признании помещения переданным Истцом Ответчику по акту приема-передачи 23.01.2023 г. без замечаний, о взыскании обеспечительного взноса в размере 395 360 руб. 00 коп.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 АПК РФ.

Стороны извещены о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства на основании главы 29 АПК РФ.

Ответчик представил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из заявления, между ИП Семенистой З.А. (далее - Истец) и АО «Экстракт-Фили» (далее -Ответчик) был заключен Договор краткосрочной аренды нежилого помещения № 0066-ЭФ/21А от 30.06.2021 г. (далее Договор 1), общей площадью 247,1 м2.

По планировке арендуемое помещение фактически состоит из двух частей: торговая площадь 181,8 м2, площадь склада 66,4 м2.

После заключения Договора 1 Истцом были проведены подготовительные работы помещения к открытию, а именно был проведен косметический ремонт торговой площади 181,8 м2 по согласованию с Ответчиком.

В соответствии с Актом приема-передачи от 31.05.2022 г., Договор 1 был расторгнут 31.05.2022     г. без указаний каких-либо замечаний по состоянию передаваемого помещения.

01.06.2022 г. бал заключен новый Договор краткосрочной аренды нежилого помещения № 0040-ЭФ/22А от 01.06.2022 г. (Далее Договор 2), общей площадью 247,1 м2. По планировке арендуемое помещение фактически состоит из двух частей: торговая площадь 181,8 м2, площадь склада 66,4 м2.

15.11.2022 г. Истцом в адрес Ответчика было направленно уведомление о расторжении Договора 2, в соответствии с п. 3.2.1.14 и п. 8.3. Договора 2.

В соответствии с п. 3.2.1.15. Договора 2, Истцом в арендуемом помещении, а именно в торговой площади 181,8 м2 были проведены ремонтные работы по восстановлению помещению.

Как указывает истец, при заключении Договора 1 и первоначальном заезде в помещение, Истцом были согласованны с Ответчиком ремонтные работы только на торговой площади, на складской площади никаких ремонтных работ не проводилось. При этом Истец при заезде провел не просто косметический ремонт помещения, но и улучшил внешний вид помещения путем заделывания дыр в стенах торговой площади, покраски самого помещения, установки фанкойлов на потолке, освещения по всей площади торгового зала и склада, установил железную дверь ведущую в складское помещения. Данные работы подтверждаются Договором подряда № 165 от 13.07.2021 г., КС-3 от 10.08.2021 г., КС-2 от от 10.08.2021 г.

До расторжения Договора 2 и подписания Акта приема-передачи помещения Истец в соответствии с п. 3.2.1.15 Договора 2, провел ремонтные работы по восстановлению помещения в части торговой площади, так как там устанавливалось оборудование путем крепления его к стенам, на территории склада ни каких восстановительных работ не проводилась так как данная площадь была сдана в том состоянии в котором принималась. Данные работы подтверждаются Договором подряда № 193 от 16.01.2023 г., КС-3 от 23.01.2023            г., КС-2 от 23.01.2023 г.

24.01.2023 г. Истец передал Ответчику подписанный со стороны Истца акт приема-передачи от 23.01.2023 г. с указанием о несогласии с актом в части п. 2, перечень недостатков при передаче помещения с отметкой о несогласии с данным документом, дефектовочную ведомость с отметкой о несогласии с данным документом и письмо. В переданном письме указывалось, что все указанные недостатки Ответчиком не относятся к действиям Истца и при указании этих недостатков Ответчик лишь хочет обязать Истца за свой счет провести не просто восстановительный ремонт, после пользования помещения (хотя никаких повреждений складскому помещению не было нанесено в период пользования), а обязать провести первоначальный ремонт, так как большая часть помещения находится вообще без ремонта.

В соответствии с п. 3.2.1.15 Договора 2 «Если Арендатор не провел восстановительный ремонт и Помещение возвращено Арендатором по Акту приема-передачи с недостатками (или Арендатор отказался подписывать Акт приема-передачи с недостатками, или подписал Акт приема-передачи с возражениями на недостатки, или Помещение Арендатором не было возвращено, а Арендодателем были выявлены недостатки), то ремонт проводится Арендодателем, при этом Арендатор обязуется уплатить штраф в размере месячной арендной платы и компенсировать стоимость восстановительного ремонта Помещения. Арендатор обязан оплатить штрафные санкции и стоимость восстановительного ремонта, на основании составленной Арендодателем сметы, в течение 5 (пяти) банковских дней, с даты выставления счета».

По состоянию на «30» мая 2023 г. Истец не получил от Ответчика какого-либо требования о проведении ремонтных работ в помещении склада, не получил требование об оплате штрафных санкций и стоимость восстановительного ремонта, на основании составленной Ответчиком сметы, также Ответчик не подписал акт приема-передачи от 23.01.2023 г. и не передал его Истцу.

В соответствии с п. 4.6. Договора 1 Истец уплатил в адрес Ответчика обеспечительный взнос в размере 395 360 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением № 512 от 06.07.2021 г., данный обеспечительный взнос был перенесен на Договор 2.

В соответствии п. 4.6. Договора 2 возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется Арендодателем при отсутствии финансовых обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещение ущерба (убытков) и т.д.) со стороны Арендатора по настоящему Договору, а также отсутствии необходимости приведения Помещения в первоначальное состояние, с учетом согласованных отделимых и неотделимых улучшений, в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания Акта о возврате Помещения и Акта сверки взаиморасчетов по настоящему Договору, за вычетом всех штрафов и ущерба, причиненного Помещению, и иных платежей, которые должны быть уплачены Арендатором Арендодателю в соответствии с настоящим Договором.

На «30» мая 2023 г. Ответчик не вернул Истцу обеспечительный взнос в размере 395 360 руб. 00 коп. и не прислал Ответчику уведомление что обеспечительный взнос был удержан в качестве штрафа.

05.05.2023 г. Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия на возврат обеспечительного взноса, ответ от Ответчика не поступил.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходит из следующего.

В силу ч. 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований возникновения обязательств, а именно, гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;  в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

01.06.2022г. между Истцом и Ответчиком был заключен Договор № 0040-ЭФ/22А краткосрочной субаренды нежилого помещения (далее - Договор).

Согласно пункту 8.1 Договора № 0040-ЭФ/22А краткосрочной субаренды нежилого помещения договор был заключен сроком до 30.04.2023г.

15.11.2022г. Истец уведомил Ответчика о досрочном расторжении Договора. В последующем, 23.01.2023г. произошла процедура по возврату помещений.

Заключив договор, стороны взяли на себя обязательства, вытекающие из него. Эти обязательства должны выполняться надлежащим образом.

Статья 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или иными правовыми актами.

Одна из сторон может отказаться от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

15.11.2022г. Арендатор уведомил Арендодателя о досрочном расторжении Договора. В последующем (23.01.2023г.) стороны произвели прием-передачу помещений с подписанием Акта приема - передачи (возврата) нежилых помещений.

Согласно п. 8.3. Договора в течение срока аренды Арендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом Арендодателя за 60 (Шестьдесят) календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться Сторонами надлежащим уведомлением Арендодателя для целей договора, если на момент подачи заявления Арендатором оплачена базовая арендная плата за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. Если Арендатор уведомил Арендодателя о досрочном расторжении настоящего Договора менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней или уведомил ненадлежащим образом без оплаты, то обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение Арендатором обязанности по своевременному уведомлению Арендодателя о прекращении (расторжении) договора.

Согласно п. 8.3 договора Истец должен был произвести оплату базовой арендной платы за период с даты подачи заявления до даты расторжения (т.е. уведомление как и оплата за 60 дней должны были быть как датированы, так и оплачены 15.11.2022г. т.е. датой когда было получено уведомление о расторжении) Истец не произвел оплату в полном объеме до подачи уведомления о расторжении, т.е. уведомил ненадлежащим образом без оплаты, где согласно Договору обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение Арендатором обязанности по своевременному уведомлению Арендодателя о прекращении (расторжении) договора.

Стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. Пунктом 8.3 договора предусмотрена возможность Субарендатором расторжение договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке с надлежащим уведомлением.

15.11.2022г. Истец уведомил Ответчика о досрочном расторжении Договора. В результате указанный договор был досрочно расторгнут, по инициативе Истца, а арендуемые помещения были возвращены Арендодателю.

В связи с досрочным расторжением Договора со стороны истца, данное обстоятельство позволило Ответчику удержать сумму обеспечительного взноса, которое следует из положения пункта 4.6  (третий абзац) Договора, где говорится,  что Арендодатель вправе удержать у себя сумму обеспечительного взноса, в том числе - в качестве штрафа в случае отказа Арендатора от подписания Акта о приемке помещений в аренду в сроки, оговоренные п. 2.3 настоящего Договора, а также в случае досрочного расторжения настоящего Договора по требованию Арендатора.

Согласно п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса РФ Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Согласно ч.2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 8.3 соглашения сторон предусмотрено право Арендатора на одностороннее расторжение договора.

При этом п. 4.6 договора предусмотрено право Арендодателя удержать у себя сумму обеспечительного взноса в случае досрочного расторжения договора по требованию Арендатора.

В связи с тем, что Договор заключен сторонами на условиях с одной стороны, наличия у Арендатора права в силу п. 8.3 договора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, с другой стороны реализация данного права влечет возникновение у Арендодателя права в порядке пункта 4.6 договора удержать сумму обеспечительного взноса в бесспорном порядке.

Удержание Арендодателем гарантийного платежа является правовым последствием отказа Арендатора от договора (компенсационной выплатой), но не ответственностью Арендатора за реализацию своего права на отказ от договора.

Стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон. При этом исходя из принципа соблюдения баланса интересов сторон следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора, в связи с досрочным прекращением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность. По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок расторжения договора и установить определенную компенсацию за отказ от договора.

Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в абзаце 3 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» и пункте 4 подраздела «Разрешение споров, вытекающих из обязательственных отношений» раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 13.04.2016 года, согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне.

Согласно п. 3.2.1.15. Договора Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечении срока действия настоящего Договора или в случае его досрочного расторжения указанные в разделе 1 Договора помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендодателя Арендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Арендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Арендатором до подписания Сторонами акта приема-передачи (возврата) помещений.

В случае если Арендатор не провел восстановительный ремонт и помещения возвращены Арендатором по акту приема-передачи с недостатками(или Арендатор отказался подписывать Акт приема-передачи с недостатками, или подписал Акт приема-передачи с возражениями на недостатки, то ремонт проводится Арендодателем, при этом Арендатор обязуется уплатить штраф в размере месячной арендной платы и компенсировать стоимость восстановительного ремонта помещения.

В связи с тем, что Истец на момент съезда не устранил недостатки зафиксированные в Приложении 1 к Акту приема-передачи (возврата) к Договору и не привел помещения в исправное состояние, Ответчик за свой счет, с привлечением специализированной подрядной организации, произвел необходимые работы в помещениях для приведения помещений в исправное состояние, что подтверждается следующими документами:

- Актом о приемке выполненных работ от 28.02.2023г.

- Справкой стоимости выполненных работ и затрат от 28.02.2023г.

- Локальной сметой № б/н.

Стоимость работ составила 156 107,76 рублей.

В случае если Арендатор не провел восстановительный ремонт, то ремонт проводится Арендодателем. При этом Арендатор обязуется уплатить штраф в размере месячной арендной платы (которая согласно Договору аренды составляет 395 360.00 руб.) и компенсировать стоимость восстановительного ремонта помещения (который согласно смете составляет 156 107.76 руб.).

В силу того, что денежные средства так и не поступили на расчетный счет Арендодателя согласно п. 4.6 договора аренды, где возврат обеспечительного взноса осуществляется Арендодателем при отсутствии финансовых обязательств, которые были взяты на себя сторонами при подписании договора аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ. При прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 431 ГК РФ стороны, действуя своей волей и в своем интересе, определили судьбу обеспечительного платежа, оговорив исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых он подлежит возврату Арендатору. Положения договора аренды соответствуют действующему законодательству, заключены сторонами по взаимному согласию и в установленном законом порядке.

По смыслу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Предусмотренный Договором обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения Арендатором обязательств, вытекающих из договора, обязанность по его предоставлению является дополнительной обязанностью Арендатора, а в случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения Арендатором взятых обязательств, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд. Удержанием обеспечительного депозита могут обеспечиваться требования Арендодателя о погашении долга, неустоек.

Поскольку на момент прекращения действия договора субаренды у Арендатора перед Арендодателем имелись неисполненные обязательства по приведению помещений в техническое исправное состояние, позволяющее его использование, что подтверждается актом приема-передачи (возврата) от 23.01.2023г. подписанным сторонами и свидетельствующий о том, что помещения были возвращены ответчику с недостатками требующие устранения, в связи с чем, у Арендодателя возникло предусмотренное договором право удержать сумму обеспечительного платежа, а также начислить штраф (согласно пункту 3.2.1.15 Договора субаренды).

Статья 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст. 71 АПК РФ  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве  подтверждающих фактов наличия  тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств  предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены  определенными доказательствами, не могут подтверждаться  в арбитражном суде  иными доказательствами.

Достаточность  доказательств  можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного  из указанных признаков  является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Из содержания ст. 9 АПК РФ следует, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Государственная пошлина относится на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

В соответствии со ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 330, Гражданского Кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 2, 4, 65, 71, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180-182, 226-229 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение суда может быть обжаловано в течение пятнадцати дней в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                 К. М. Хабарова