ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25211/2023

Дело № А41-615/20

27 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 декабря 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Досовой М.В.,      судей Катькиной Н.Н., Семикина Д.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Развитие застроенных территорий» ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 27.10.2023 по делу № А41-615/20 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Региональная перерабатывающая компания»

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Региональная перерабатывающая компания» ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 04.09.2023 (веб-конференция);

от конкурсного управляющего ООО «Развитие застроенных территорий» ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 20.09.2021 (веб-конференция);

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом, 

 

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2019 принято к производству заявление ФИО6 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Региональная перерабатывающая компания», возбуждено производство по делу № А40-78259/19-157-65Б. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2019 по делу № А40-78259/19-157-65Б в деле о банкротстве должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков». 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2019 по делу № А40- 78259/19-157-65Б дело о банкротстве должника передано на рассмотрение Арбитражного суда Московской области. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.01.2020 заявление ФИО6 о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству Арбитражного суда Московской области, возбуждено производство по делу № А41-615/2020. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.09.2020 (резолютивная часть от 03.09.2020) по делу № А41-615/2020 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в деле о банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков», конкурсным управляющим утвержден ФИО3. 

Сообщение о введении в отношении должника процедуры банкротства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 12.09.2020. 

ООО «Развитие застроенных территорий» в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит включить требование в общем размере 252 235 848,70 руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Региональная перерабатывающая компания» как обеспеченные залогом имущества должника, а именно: квартирами № 61, 62 ,72, 80, 104, 108, 112, 116, 120, 165, 169, 172, 173, 177, 180, 188, 192, 196, 201, 221, 225, 228, 229, 232, 233, 236, 237, 297, 300, расположенными в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, 118, 119, 121, 124, 126, 128, 129, 134, 135, 201, 202, 203, 205, 208, 209, 210, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 221, 223, 224, 225, 231, 233, 239, 247, 255, 256, 259, 261, 263, 267, 269, 270, 271, расположенными в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>. 

Конкурсный управляющий ООО «Региональная перерабатывающая компания» ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил признать недействительными сделками заключенные между должником и ООО «Развитие застроенных территорий» акт от 05.04.2018 о распределении результата инвестиционной деятельности по Инвестиционному договору от 27.12.2017; соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом от 15.05.2018; акт от 24.05.2018 об исполнении обязательств по договору соинвестирования от 01.03.2018 и договору соинвестирования от 14.03.2018; акт от 09.06.2018 об исполнении обязательств по договору соинвестирования от 27.04.2018; акта №2 от 04.07.2018 о распределении результата инвестиционной деятельности по Инвестиционному договору от 27.12.2017; акт взаимозачета от 04.07.2018 об исполнении обязательств по договору соинвестирования от 27.12.2017; акта от 16.07.2018 об исполнении обязательств по договору соинвестирования от 06.06.2018; соглашение о прекращении взаимных обязательств от 17.07.2018 по договору соинвестирования от 06.06.2018 путем зачета; акт от 01.08.2018 об исполнении обязательств по договору соинвестирования от 06.07.2018; акт взаимозачета от 09.08.2018 об исполнении обязательств по договору соинвестирования от 27.12.2017; акт №3 от 04.10.2018 о распределении результата инвестиционной деятельности по Инвестиционному договору от 27.12.2017; соглашение о прекращении обязательств от 19.10.2018 по договору соинвестирования от 12.07.2018 путем зачета; соглашение о прекращении обязательств от 13.12.2018 по договору соинвестирования от 18.10.2018 путем зачета; акт №4 от 31.12.2018 о распределении результата инвестиционной деятельности по Инвестиционному договору от 27.12.2017, применить последствия недействительности сделок в виде взыскания с ООО «Развитие застроенных территорий» денежные средства в размере 79 162 862,55 руб. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.03.2022 по делу № А41-615/2020 указанные заявления объединены в одно производство. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.10.2023 заявление конкурсного управляющего ООО «Региональная перерабатывающая компания» ФИО3 о признании сделки должника недействительной, заключенной между ООО «Региональная перерабатывающая компания» и ООО «Развитие застроенных территорий», и применении последствий недействительности сделки оставлено без удовлетворения. В четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Региональная перерабатывающая компания» включено требование ООО «Развитие застроенных территорий» в размере 81 255 404,69 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа во включении в реестр требований должника задолженности в размере 39 863 111,01 руб., а также в части отказа во включении в реестр требований должника задолженности в размере 129 458 471,20 руб. как обеспеченной залогом имущества должника, конкурсный управляющий ООО «Развитие застроенных территорий» ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО «Развитие застроенных территорий» в полном объеме.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Развитие застроенных территорий» ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Региональная перерабатывающая компания» ФИО3 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность определения от 27.10.2023 проверена судом апелляционной инстанции в обжалуемой части.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения в части обжалуемого определения.

Как следует из материалов дела, между ООО «Региональная перерабатывающая компания» (инвестор-застройщик, далее – ООО «РПК») и ООО «Развитие застроенных территорий» (соинвестор, далее – ООО «РЗТ») заключены следующие договоры: инвестиционный договор от 27.12.2017, договор соинвестирования от 10.12.2018, договор соинвестирования от 01.03.2018, договор соинвестирования от 06.06.2018, договор соинвестирования от 12.07.2018, договор соинвестирования от 12.09.2018, договор соинвестирования от 14.03.2018, договор соинвестирования от 18.10.2018, договор соинвестирования от 27.12.2018. 

Актами о распределении результата инвестиционной деятельности между должником и ООО «РЗТ» согласованы понесенные соинвестором затраты и встречное обязательство ООО «РПК» заключить с соинвестором договоры участия в долевом строительстве в отношении определенных сторонами жилых помещений. 

Кроме того между сторонами заключены соглашения о прекращении обязательств зачетом по инвестиционным договорам, согласно которым сторонами прекращены взаимные обязательства по договорам соинвестирования.

В обоснование заявленных требований ООО «РЗТ» ссылается на то, между что должником и ООО «РЗТ» заключены договоры участия в долевом строительстве от 18.04.2018 № 1/5П18-1, от 01.06.2018 № 2/2П15-1, от 03.08.2018 № 116/25П15-1, от 17.06.2018 № 87/9П15-1, от 26.12.2018 № 134В54, согласно которым должник обязался передать ООО «РЗТ» объекты недвижимого имущества, расположенные в многоквартирных домах по адресу: 

<

...>, 

<

...>. 

Оплата по договорам участия в долевом строительстве, заключенным между ООО «РПК» и ООО «РЗТ», осуществлялась путем подписания соглашений о прекращении взаимных обязательств зачетом и актов о распределении результатов инвестиционной деятельности по инвестиционным договорам, актов об исполнении обязательств по договорам инвестирования.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «РЗТ» обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении требований в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «РПК» как обеспеченных залогом имущества должника.

Частично удовлетворяя требования ООО «РЗТ», суд первой инстанции пришел к выводу о нецелевом расходовании денежных средств в размере 39 863 111,01 руб., а также отсутствии доказательств заключения договоров участия в долевом строительства между сторонами на сумму 129 458 471,20 руб. Суд также не нашел оснований для признания требований ООО «РЗТ» как обеспеченных залогом имущества должника, поскольку в настоящее время незавершенный строительством объект выбыл из конкурсной массы должника.

Изменяя обжалуемый судебный акт в части размера требований ООО «РЗТ», суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в абзаце первом пункта 26 постановления от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны.

При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Таким образом, в деле о банкротстве включение в реестр требований кредиторов должника возможно только в случае установления действительного наличия обязательства у должника перед кредитором, которое подтверждено соответствующими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что оплата заработной платы сотрудникам ООО «РЗТ» в размере 5 745 824, 54 руб. является нецелевым расходованием денежных средств в виду следующего. 

Согласно п. 2.1 договора инвестирования б/н от 27.07.2017 его предметом является совместная реализация Инвестором-Застройщиком и Соинвестором Инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию Объектов, перечень и характеристики которых будут определены Сторонами дополнительными соглашениями к настоящему Договору после разработки проектно-сметной документации, создаваемых в ходе реализации настоящего Договора на развиваемой застроенной территории муниципального образования «городской округ Подольск Московской области» в границах улиц: ФИО7, Пионерская, Чайковского, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Белинского. 

Пунктом 4.2.10. договора инвестирования б/н от 27.07.2017 установлено, что Соинвестор обязан обеспечить выполнение всего комплекса работ по строительству, пусконаладочным работам и вводу в эксплуатацию Объектов в соответствии с требованиями ГОСТ, СНиП, настоящим Договором и Приложениями к нему. 

Согласно п. 4.2.21. Соинвестор также обязуется выполнить все иные работы, которые необходимы для реализации предусмотренного настоящим Договором Инвестиционного проекта. 

Оплата заработной платы сотрудникам ООО «РЗТ» в размере 5 745 824,54 руб. связана с расходами, понесенными на реализацию инвестиционных проектов, поскольку сотрудники нанимались для выполнения работ на объектах строительства. 

Так, например, согласно приказам, представленным в материалы дела, ФИО11 являлся главным инженером, ФИО12 занимал должность прораба, ФИО13 являлась кладовщиком. 

При этом выплаты указанным лицам производились по письменным распоряжениям ООО «РПК», что также может свидетельствовать о том, что оплата труда производилась лицам, осуществляющим работы на объектах, Соинвестором которых являлось ООО «РЗТ». 

Согласно представленным в материалы дела товарным накладным, товарно-транспортным накладным (копии имеются в материалах) ФИО11, ФИО14, ФИО15 и др. осуществляли прием товаров, техники для проведения работ на объекте. 

Доказательств обратного конкурсным управляющим должника в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для признания выплаты заработной платы в размере 5 745 824,54 руб. нецелевым расходованием денежных средств не имеется.

Выплаты в размере 34 117 286,47 руб. (в том числе погашение задолженности аффилированных лиц перед третьими лицами, оплата договоров аренды жилых и нежилых помещений, по договорам аренды земельных участков) также совершены ООО «РЗТ» в рамках реализации договора инвестирования б/н от 27.07.2017, что подтверждается следующим. 

Согласно п. 2.1 договора инвестирования б/н от 27.07.2017 предметом настоящего Договора является совместная реализация Инвестором-Застройщиком и Соинвестором Инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию Объектов, перечень и характеристики которых будут определены Сторонами дополнительными соглашениями к настоящему договору после разработки проектно-сметной документации, создаваемых в ходе реализации настоящего договора на развиваемой застроенной территории муниципального образования «городской округ Подольск Московской области» в границах улиц: ФИО7, Пионерская, Чайковского, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Белинского. 

Согласно п. 4.2.4 договора инвестирования б/н от 27.07.2023 Соинвестор обязуется совместно с Инвестором-Застройщиком урегулировать все вопросы с третьими лицами, в том числе с государственными и муниципальными надзорными органами, организациями и т.д., связанные с реализацией Инвестиционного проекта. 

Пунктом 4.2.11 договора инвестирования б\н от 27.12.2017 установлено, что Соинвестор обязуется обеспечить приобретение и поставку всех необходимых для выполнения работ материалов и оборудования в соответствии с проектной документацией. 

Пунктом 4.2.16 Договора инвестирования б\н от 27.12.2017 г. установлено, что Соинвестор обязуется осуществить все необходимые мероприятия по расселению ветхих/аварийных домов, находящихся на развиваемой территории, включая приобретение компенсационных жилых помещений, для лиц, проживающих в вышеуказанных домах. 

Выплаты осуществлялись на основании писем ООО «РПК» (представлены в материалы дела) в рамках реализации договора инвестирования б/н от 27.07.2017.

При этом требования кредитора в размере 15 236 127,20 руб., возникшие на основании оплаты товаров, приобретаемых у ООО «Нарастрой-1» для реализации инвестиционного проекта, подтверждены документально.

Так, в материалы дела представлены товарные накладные на указанную сумму, а именно:  ТН № 132 от 05.09.2018 на сумму 487 200,00 руб., ТН № 131 от 04.09.2018  на сумму 480 480,00 руб., ТН № 130 от 03.09.2018 на сумму 483 700,00 руб., ТН № 129 от 31.08.2018 на сумму 754 880,00 руб., ТН № 127 от 30.08.2018 на сумму 767 480,00 руб., ТН № 125 от 29.08.2018 на сумму 775 040,00 руб., ТН № 124 от 28.08.2018 г. на сумму 738 880,00 руб., ТН № 123 от 27.08.2018 на сумму 500 360,00 руб., ТН № 122 от 24.08.2018 на сумму 738 640,00 руб., ТН № 120 от 23.08.2018 на сумму 753 620,00 руб., ТН № 116 от 21.08.2018 на сумму 741 580,00 руб., ТН № 118 от 22.08.2018 на сумму 750 960,00 руб., а всего на сумму 7 972 820,00 руб. (ходатайство о приобщении документов подано через Мой арбитр 15.11.2022);

ТН № 157 от 25.09.2018 на сумму 517 860,00 руб., ТН № 154 от 25.09.2018 на сумму 506 240,00 руб.,  ТН № 152 от 21.09.2018 на сумму 258 160,00 руб., ТН № 151 от 20.09.2018 на сумму 518 000,00 руб., ТН № 150 от 19.09.2018 на сумму 750 960,00 руб., ТН № 149 от 18.09.2018 на сумму 767 060,00 руб., ТН № 148 от 17.09.2018 на сумму 872 880,00 руб., а всего на сумму 4 191 160,00 руб. (ходатайство о приобщении документов подано через Мой арбитр 15.11.2022);

ТН № 7 от 28.02.2018 на сумму 414 173,70 руб., ТН № 8 от 28.02.2018 на сумму 310 415,00 руб., ТН № 5 от 26.02.2018 на сумму 180 000,00 руб., ТН № 1 от 31.01.2018 на сумму 2 167 558,50 руб., а всего на сумму 3 072 147,20 руб. (ходатайство о приобщении документов подано через Мой арбитр 16.11.2022)

Кроме того в материалах дела имеется письмо ООО «РПК» от 28.12.2017 № 28/12 (представленного в материалы дела на диске - папка 313_транш №1_29122017), из которого следует, что указанные выплаты совершены ООО «РЗТ» в рамках договора инвестирования б/н от 27.07.2017. 

Доказательств обратного конкурсным управляющим должника в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции необоснованно отказал кредитору в установлении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 39 863 111,01 руб., сославшись на нецелевое расходование ООО «РЗТ» денежных средств.

Суд апелляционной инстанции также считает неверным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО «РЗТ» в размере 129 458 471,20 руб. по следующим основаниям.

В силу разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. 

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановления № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. 

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления № 54. 

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). 

Отказывая в удовлетворении заявления в данной части со ссылкой на факт непредставления ООО «РЗТ» договоров участия в долевом строительстве, суд первой инстанции в нарушение вышеизложенных положений Постановления № 54 не установил природу спорных правоотношений при наличии договоров об инвестировании, а также не применил положения абзаца 6 пункта 5 Постановления № 54 в части разрешения вопроса о возврате должником уплаченной по договорам инвестирования суммам, а также причиненных убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Пунктом 2.2 договора инвестирования б/н от 27.07.2017 установлено, что объекты, построенные и введенные в эксплуатацию по настоящему договору должны в полной и достаточной мере соответствовать настоящему договору, требованиям выданных Технических условий, проектной документации, всем техническим требованиям и нормам, установленным в Московской области, Российской Федерации в целом в области проектирования и строительства для подобного рода объектов. 

Согласно п. 2.3 договора инвестирования б/н от 27.07.2017 Инвестор-Застройщик совместно с Соинвестором принимают участие в инвестировании строительства Объектов в порядке, предусмотренном в разделе 5 настоящего договора. 

В силу п. 2.4 Договора инвестирования б/н от 27.07.2017 по завершении реализации Инвестиционного проекта Объекты переходят в собственность Инвестора-Застройщика и Соинвестора в соответствии с итоговым Актом о результатах инвестиционной деятельности, подписываемом Сторонами. 

Согласно п. 6.1 договора инвестирования б/н от 27.07.2017 в ходе реализации Инвестиционного проекта Соинвестор приобретает право собственности/права требования участника долевого строительства на Объекты. 

В силу п. 6.2 договора инвестирования б/н от 27.07.2017 результат инвестиционной деятельности распределяется ежеквартально на основании подписанного Сторонами Акта о распределении Результата инвестиционной деятельности в следующем порядке: 

6.2.1. Соинвестор, не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным кварталом, направляет Инвестору-Застройщику отчет о совершенных затратах на реализацию Инвестиционного проекта с обязательным указанием статей затрат, перечнем контрагентов, а также надлежащим образом копий заверенных документов (договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ/оказанных услуг и т.д.), подтверждающих выполнение работ/оказание услуг, согласно понесенным затратам; 

6.2.2. В случае отсутствия возражений касательно понесенных затрат и/или представленных документов, Инвестор-Застройщик заключает с Соинвестором договоры участия в долевом строительстве Объекта на общую сумму понесенных в отчетном квартале затрат, из расчета 1 кв.м, полезной площади в Объекте долевого участия - 55 130 руб./кв.м., и/или передает Соинвестору права собственности на созданные Объекты из расчета 55 130 руб./кв.м. 

Пунктом 6.3 договора инвестирования б/н от 27.07.2017 установлено, что после завершения реализации Инвестиционного проекта Стороны производят итоговое распределение Объектов, согласно понесенным Соинвестором затратам и полученным к моменту завершения реализации Инвестиционного проекта площадям. 

В период с 29.12.2017 по 27.12.2018 по инвестиционному договору б/н от 27.12.2017 ООО «РЗТ» по письменным заявкам Инвестора-застройщика совершены платежи на общую сумму 321 365 957,62 руб. = 33 045 252,53 руб. + 62 978 408,22 руб. + 121 643 171,58 руб. + 103 699 125,29 руб., что на 42 770 706,24 руб. (321 365 957,62 руб.- 278 595 251,38 руб.) превышает общую сумму инвестиционных взносов по договору инвестирования б/н от 27.12.2017, отраженных в оспариваемых конкурсным управляющим ООО «РПК» актах от 05.04.2018 на сумму 10 282 058,04 руб.; от 04.07.2018 №2 на сумму 65 742 451,83 руб.; от 04.10.2018 №3на сумму 110 545 788,82 руб.; от 31.12.2018 №4 на сумму 92 024 952,69 руб.

Согласно п. 1 акта от 04.07.2018 № 2 о распределении результата инвестиционной деятельности стороны пришли к соглашению, что инвестиционный взнос Соинвестора в период с 06.04.2018 по 30.06.2018 составил 65 742 451,83 руб., в том числе: 

По объекту: Жилой дом ул. Пионерская № 15 к.1; МО; г. Подольск: 

- Строительно-монтажные работы – 62 229 894,65 руб.; 

- Услуги технического надзора – 750 000,00 руб.; 

- Услуги авторского надзора – 57 000,00 руб.; 

- Работы по проектированию – 770 000,00 руб. 

По объекту жилой дом ул. ФИО7 № 54, МО, г. Подольск: 

- Оплата услуг технического надзора – 700 000,00 руб.; 

- Оплата услуг по техническому обследованию несущих конструкций – 235 557,18 руб.; 

Согласно п. 2 акта от 04.07.2018 № 2 о распределении результата инвестиционной деятельности с учетом того, что согласно акту от 05.04.2018 о распределении результата инвестиционной деятельности по инвестиционному договору от 27.12.2017 разница между заключенными Инвестор-Застройщиком и Соинвестором договора участия в долевом строительстве и понесенным Соинвестором затрат составила 589 577,96 руб., Инвестор-Застройщик в соответствии с п. 6.2.2. инвестиционного договора от 27.12.2017 обязуется заключить с Соинвестором договора участия в долевом строительстве из расчета 55 130,00 руб. за кв.м. на общую сумму 65 400 719,00 руб. по следующим адресам: 

<

...>,  

<

...>.

ООО «РЗТ» произвело оплату за указанные выше квартиры, однако ООО «РПК» не были заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: 

<

...> на сумму 25 404 455,30 руб., в связи с чем у ООО «РЗТ» возникло право требования к ООО «РПК» на указанную сумму.

Согласно п. 1 акта от 04.10.2018 № 3 о распределении результата инвестиционной деятельности стороны пришли к соглашению, что инвестиционный взнос Соинвестора в период с 01.07.2018 по 30.09.2018 составил 110 545 788,82 руб., в том числе: 

По объекту: Жилой дом ул. Пионерская № 15 к.1; МО; г. Подольск: 

- Строительно-монтажные работы – 99 515 789,01 руб.; 

- Услуги технического надзора – 750 000,00 руб.; 

- Услуги авторского надзора – 228 000,00 руб.; 

- Работы по проектированию – 1 660 000,00 руб. 

По объекту жилой дом ул. ФИО7 № 54, МО, г. Подольск: 

- Строительно-монтажные работы – 7 181 999,81 руб.; 

- Оплата услуг технического надзора – 1 050 000,00 руб.; 

- Оплата услуг авторского надзора – 160 000,00 руб. 

С учетом того, что согласно акта от 04.07.2018 о распределении результата инвестиционной деятельности разница между заключенными Инвестор-Застройщиком и Соинвестором договора участия в долевом строительстве и понесенным Соинвестором затрат составила 247 845,13 руб., Инвестор-Застройщик в соответствии с п. 6.2.2. Инвестиционного договора от 27.12.2017 обязуется заключить с Соинвестором договора участия в долевом строительстве из расчета 55 130,00 руб. за кв.м. на общую сумму 110 223 062,90 руб. по следующим адресам: 

<

...>, 

<

...>.

ООО «РЗТ» произвело оплату за указанные выше квартиры, однако ООО «РПК» не были заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: 

<

...> на сумму 37 649 930,90 руб., в связи с чем у ООО «РЗТ» возникло право требования к ООО «РПК» на указанную сумму.

Согласно п. 1 акта от 31.12.2018 № 4 о распределении результата инвестиционной деятельности стороны пришли к соглашению, что инвестиционный взнос Соинвестора в период с 01.10.2018 по 31.12.2018 составил 92 024 952,69 руб., в том числе: 

По объекту: Жилой дом ул. Пионерская № 15 к.1; МО; г. Подольск: 

- Строительно-монтажные работы – 37 778 184,53 руб.; 

- Услуги технического надзора – 750 000,00 руб.; 

- Услуги авторского надзора – 228 000,00 руб.; 

- Работы по проектированию – 200 000,00 руб. 

По объекту жилой дом ул. ФИО7 № 54, МО, г. Подольск: 

- Строительно-монтажные работы – 52 128 768,16 руб.; 

- Оплата услуг технического надзора – 700 000,00 руб.; 

- Оплата услуг авторского надзора – 240 000,00 руб. 

С учетом того, что согласно акту от 04.10.2018 о распределении результата инвестиционной деятельности разница между заключенными Инвестор-Застройщиком и Соинвестором договора участия в долевом строительстве и понесенным Соинвестором затрат составила 74 880,79 руб., Инвестор-Застройщик в соответствии с п. 6.2.2. Инвестиционного договора от 27.12.2017 обязуется заключить с Соинвестором договора участия в долевом строительстве из расчета 55 130,00 руб. за кв.м. на общую сумму 92 022 996,00 руб. по следующим адресам: 

<

...>, 

<

...>.

ООО «РЗТ» произвело оплату за указанные выше квартиры, однако ООО «РПК» не были заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: 

<

...> на общую сумму 66 404 085,00 руб., в связи с чем у ООО «РЗТ» возникло право требования к ООО «РПК» на указанную сумму

Таким образом, из изложенного выше следует, что ООО «РЗТ» вправе установить в реестр требований кредиторов ООО «РПК» задолженность в сумме 129 458 471, 20 руб., совершенным заявителем в рамках договора инвестирования б/н от 27.07.2017.

При этом выводы суда первой инстанции в части отсутствия оснований для установления указанных выше требований как обеспеченных залогом являются обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него). 

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.09.2021 по делу № А41-615/20 удовлетворено заявление унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о намерении статьи приобретателем прав и обязанностей ООО «РПК». Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» переданы земельные участки (право аренды) с кадастровыми номерами 50:55:0030918:1 и 50:55:0030919:273 со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе с объектами незавершенного строительства. 

Согласно пункту 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. 

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. 

Учитывая изложенное, в настоящее время незавершенный строительством объект выбыл из конкурсной массы должника, что исключает признание требований ООО «РЗТ» обеспеченными залогом имущества должника.

Поскольку в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме: 

<

...>, договоры участия в долевом строительстве сторонами не заключены, у заявителя не возникло статуса залогового кредитора. 

Государственная регистрация договора является необходимым условием возникновения у участника долевого строительства ипотеки в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства (части 1, 2 и 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ). 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении № 305-ЭС16-10864 (5) от 02.07.2018 по делу № А41-3991/15, с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве.

При таких обстоятельствах определение Арбитражного суда Московской области от 27.10.2023 по делу № А41-615/20 надлежит изменить в части размера требований ООО «Развитие застроенных территорий». Включить требования ООО «Развитие застроенных территорий» в размере 252 235 848, 70 руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Региональная перерабатывающая компания». Определение Арбитражного суда Московской области от 27.10.2023 по делу № А41-615/20 в части отказа в признании требований ООО «Развитие застроенных территорий» обеспеченными залогом имущества должника оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 27.10.2023 по делу № А41-615/20 изменить в части размера требований ООО «Развитие застроенных территорий».

Включить требования ООО «Развитие застроенных территорий» в размере 252 235 848, 70 руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Региональная перерабатывающая компания».

Определение Арбитражного суда Московской области от 27.10.2023 по делу № А41-615/20 в части отказа в признании требований ООО «Развитие застроенных территорий» обеспеченными залогом имущества должника оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий cудья

Судьи

 

М.В. Досова

Н.Н. Катькина

Д.С. Семикин