СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                                    Дело № А45-10431/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2023 года  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., с использованием средств аудиозаписи, путем онлайн заседания в режиме веб-конференции, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (07АП-11900/2022) на решение от 18.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-10431/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕРКАС» (ИНН 

<

***>) к мэрии города Новосибирска об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, по доверенности от 31.01.2022,

от ответчика – не явились (надлежаще извещены), 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МЕРКАС» (далее – ООО «МЕРКАС») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 в части определения выкупной стоимости земельного участка.

Решением от 18.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что судом не учтен факт переоформления земельного участка до момента вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также то обстоятельство, что при определении выкупной цены земельного участка его кадастровая стоимость должна учитываться на дату подготовки проекта договора купли-продажи, а не на дату подачи заявления Обществом; при определении цены земельного участка судом первой инстанции нарушены нормы материального права, поскольку применению в данном случае подлежит подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственности на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п; Положение, принятое решением городского Совета города Новосибирска от 25.10.2005 № 105. Судом первой инстанции не дана оценка п.6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001 № 19801, предусматривающему условия о расторжении с 04.12.2001 договора аренды земельного участка от 13.05.1993 № 145.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «МЕРКАС», являясь собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:2813, и арендатором этого земельного участка, обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 без торгов по льготной цене в размере 2, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Мэрией города Новосибирска в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка № 20234, согласно которому цена земельного участка определена в размере 1 701 506 рублей 64 копеек.

Цена определена мэрией города Новосибирска на основании пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п.

Истец направил ответчику протокол разногласий с предложением установить размер выкупной стоимости земельного участка - 242 850 рублей, исходя из 2, 5 % от размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 30.12.2021 (9 714 000 рублей), на основании пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п.

Не получив ответа мэрии города Новосибирска на протокол разногласий на предложенных покупателем условиях, ООО «МЕРКАС» обратилось в арбитражный суд в порядке урегулирования спора на стадии заключения договора.

Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, принял по существу правильный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 2 статьи 39.4 ЗК РФ).

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Проанализировав вышеназванные положения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что положения пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Кроме того, пунктом 4 Порядка также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Из материалов дела следует, что здание с кадастровым номером 54:35:061490:3001 ранее также принадлежало производственному объединению «СИБСЕЛЬМАШ».

В 1985 году производственному объединению «СИБСЕЛЬМАШ» для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе здания с кадастровым номером 54:35:061490:3001, был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землёй от 07.05.1985 № А-1 №557084.

В 2001 году (то есть до 01.07.2012) производственное объединение «СИБСЕЛЬМАШ» (предшествующий правообладатель земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером 54:35:061490:3001) переоформило право постоянного (бессрочного) пользования землёй на право аренды.

Вышеуказанное обстоятельство также подтверждается постановлением мэрии города Новосибирска от 08.11.2001 № 3177 «Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению «СИБСЕЛЬМАШ» в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе».

В 2003 году здание было передано ОАО «НПО «СИБСЕЛЬМАШ» в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается распоряжением департамента земельных и имущественных отношений администрации Новосибирской области от 25.12.2003 № 3146-р и передаточным актом (приложение № 1 строка 153).

В 2014 году вышеуказанное здание было поставлено на кадастровый учёт, присвоен кадастровый номер 54:35:061490:3001.

В 2021 году здание в составе единого лота продано на торгах ООО «МЕРКАС», что подтверждается договором купли-продажи имущества от 06.07.2021 (выписка из единого государственного реестра недвижимости).

После переоформления производственным объединением «СИБСЕЛЬМАШ» права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды данный земельный участок неоднократно подвергался разделу, в результате чего был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2813, используемый для эксплуатации здания с кадастровым № 54:35:061490:3001.

Истцом в материалы дела представлены заключения кадастрового инженера от 25.03.2022, от 09.11.2022, согласно которым земельный участок, предоставленный производственному объединению «СИБСЕЛЬМАШ» на праве постоянного бессрочного пользования на основании государственного акта на право пользования землёй от 07.05.1985 № 278 является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение «СИБСЕЛЬМАШ» на основании постановления мэрии города Новосибирска от 08.11.2001 № 3177, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 № 19801 с кадастровым номером 54:35:061490:0074, в свою очередь земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:0074 является исходным для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2813, используемый для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:061490:3001, расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного предыдущему правообладателю здания в 1985 году на праве постоянного (бессрочного пользования), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 для расчёта цены подлежат применению пункт 2.2 статьи 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункт 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суд первой инстанции правомерно принял во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления.

Согласно правовой позиций, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО «МЕРКАС» с заявлением о выкупе земельного участка обратилось в мэрию города Новосибирска 30.12.2021. 

По состоянию на 30.12.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 составляла 9 714 000 рублей, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости. Таким образом, размер выкупной стоимости земельного участка должен быть установлен в сумме 242 850 рублей.

При этом условие договора аренды земельного участка от 04.12.2001, предусматривающее условие о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.1993 № 145 с момента заключения данного договора не влияют на правомерность выводов суда первой инстанции, поскольку, заключения новый договор аренды, стороны фактически внесли изменения в фактически продленные арендные отношения.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда 

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,          

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 18.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-10431/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской  области.

 

Председательствующий  

ФИО1

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3