АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-63/2023

г. Ставрополь

18 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2023 года

                                        Мотивированное решение изготовлено 18 сентября  2023 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Рембытторгтехника», г. Невинномысск к Администрации города Невинномысска о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 401,4 кв.м с кадастровым номером 26:16:070104:20, расположенное по адресу: 

<

...>,  в отсутствие представителей сторон, участвующих в деле, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рембытторгтехника» (далее – ООО «Рембытторгтехника») обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Невинномысска (далее – Администрация) о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 401,4 кв.м с кадастровым номером 26:16:070104:20, расположенное по адресу:  

<

...>.

В судебном заседании, проводимом 05.09.2023, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11.09.2023. 

Информация об объявлении перерыва, размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru. 

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Администрация представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам. 

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Рембытторгтехника»  на праве собственности принадлежало нежилое здание – магазина № 806, литер А, площадью 219 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество  АВ 082206).

Земельный участок, на котором расположено названное здание площадью 278 кв.м, на основании договора от 27.09.2001 № 2821  предоставлено обществу в аренду  сроком до 25.05.2025 с правом выкупа для производственной деятельности.

На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 05.07.2002, выданного Инспекцией Госархстройнадзор истцом  произведена реконструкция здания, литер А, общей площадью  217,2 кв.м.

В результате произведенной реконструкции, возведено здание, состоящее из помещений: № 10 мастерская – площадью 51,3 кв.м, № 11 мастерская – площадью 51,8 кв.м, № 12 мастерская – площадью 27 кв.м, № 13 торговый зал -   площадью 13,0 кв.м, № 14 кабинет – площадью 3 кв.м, № 15 прием в ремонт – площадью 7,5 кв.м, № 16 тамбур – площадью 0,8 кв.м, общей площадью 154,6 кв.м. Общая площадь реконструированного здания составляет  371,8 кв.м.

В материалы дела истцом представлена проектная документация на реконструкцию объекта, документы, свидетельствующие о подключении объекта к газоснабжению, водоснабжению, электроэнергии (справки АО «Невинномысскгоргаз» от 27.05.2022, АО «Водоканал» от 06.06.2022 № 400/3, разрешение Управления государственного энергетического надзора от 12.02.2001, № 174).

По завершении реконструкции ООО «Рембытторгтехника» обратилось в Администрацию города Невинномысска с заявлением  о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением от 27.06.2022 № 4066-06 заявителю отказано  в выдаче соответствующего разрешения ввиду отсутствия разрешительной документации, что послужило истцу основанием для обращения в суд с иском о признании права собственности на заявленный объект  недвижимости.

В соответствии с требованиями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. 

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, для признания права собственности на основании норм Гражданского законодательства (статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом положений пункта 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22), в предмет доказывания по иску о признании права собственности на вновь созданную вещь входят обстоятельства наличия законных оснований для возникновения у истца права собственности на индивидуально - определенные объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 28 постановления от 29.04.2010 № 10/22 положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную постройку недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что земельный участок под спорным объектом  на основании договора от 27.09.2001 № 2821 предоставлен обществу в аренду сроком до 25.05.2025 с правом выкупа для производственной деятельности.

Постановлением главы г. Невинномысска от 12.09.2002 № 2026 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 578 кв.м.

Дополнительным соглашением от 26.09.2002 № 1 к договору аренды земельного участка от 27.09.2021 № 2821  внесены изменения в пункт 1.1 в части отнесения земельного участка к категории  - земли поселений, площадью 578 кв.м.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 названного Кодекса, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

По смыслу положений пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право использовать арендованное имущество согласно условиям заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство объектов недвижимости на предоставленном земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Указанная правовая позиция также подтверждается позицией Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014, в соответствии с которой право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следуя положениям постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.10 № 10/22, суд установил, что по окончании строительства истец обращался в орган местного управления, однако получен отказ  (отказ от  27.06.2022 № 4066-06).

Земельный участок по адресу: 

<

...>, площадью 578 кв.м. относится к категории земель - земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования: бытовое обслуживание.

Согласно экспертному заключению от 07.06.2023 № 081/2023 - Э нежилое помещение общей площадью 401,4 кв.м с кадастровым номером 26:16:070104:20, расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, за исключением: Требований Правил землепользования и застройки муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края, утверждённого Постановлением  администрации города Невинномысска Ставропольского края от 03.09.2021 № 1521 с изменениями от 20.04.2022, в части минимальных отступов от границ ЗУ до исследуемого объекта (с трех сторон составляют 0, до 0,23м, что менее допустимого 3-х; максимального процента застройки в границах земельного участка (73%) более допустимого (60%).

Факт расположения здания с текущими параметрами без получения разрешений,  предусмотренных статьями 39-40 Градостроительного кодекса Российской Федерации  от 29.12.2004 № 190-ФЗ, соответствует степени малозначительного, неустранимого (без изменения параметров застройки), так как не влияет на прочность и устойчивость и не ухудшает эксплуатационные характеристики строений.  Работы по реконструкции здания не привели к ухудшению противопожарных и санитарных норм и правил для здания в целом и соседних объектов. 

Нежилое помещение общей площадью 401,4 кв.м с кадастровым номером 26:16:070104:20, расположенное по адресу: 

<

...>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы других лиц и возведено в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:16:070104:4.

В обоснование установленных судебной экспертизой несоответствий, истцом представлены письменные пояснения единственного  учредителя ООО «Рембытетхника» ФИО2, который пояснил, что с целью увеличения земельного участка, по адресу: 

<

...>, на котором было возведено спорное здание,  последним был приобретён смежный земельный участок, находящийся по адресу: 

<

...>, площадью 288 кв.м.

В установленном законом порядке данное заключение ООО «ЭкспертПро» от 07.06.2023 № 081/2023 – Э не оспорено и не признано недействительным. Заключение эксперта обосновано, методика раскрыта, заключение достаточно ясное и полное, не вызывает у суда сомнений. 

Доказательств недостоверности выполненного экспертного заключения ответчик не представил, ходатайство о назначении по делу экспертизы или встречный иск о сносе не заявил.

Таким образом, судом установлен факт принадлежности земельного участка под заявленным недвижимым имуществом истцу, соответствие построенного объекта целевому назначению земельного участка, отсутствие нарушений градостроительных, строительных норм и правил при строительстве гимназии, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию  не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 № 14057/10 по делу № А32-11090/2008-22/116) при доказанности соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов.

В пункте 26 постановление N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство или истечение сроков действия первоначального разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Завершение строительства объекта по истечении срока, указанного в разрешении на строительство, и отсутствие акта ввода в эксплуатацию в этой ситуации с учетом всех фактических обстоятельств в совокупности само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности.  

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.        В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Расходы по оплате государственной пошлине и экспертизы относятся на истца на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку спор возник в результате несоблюдения им установленного законом порядка ввода объекта недвижимости в эксплуатации. 

Руководствуясь статьями 110, 121-123, 156, 167-170, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Рембытторгтехника», г. Невинномысск,  удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Рембытторгтехника», г. Невинномысск право собственности на нежилое помещение общей площадью 401,4 кв.м с кадастровым номером 26:16:070104:20, расположенное по адресу: 

<

...>.

Настоящее решение служит основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             М.А.Керимова