АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-481/2020

28 февраля 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Сецко А.Ю.

судей Никитина Е.О., Шведова А.А.

при участии:

ФИО1 (лично), его представителя ФИО2, по устному ходатайству

представителя ФИО3 – ФИО4, по доверенности от 19.08.2019

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу ФИО1

на определение от 11.10.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019

по делу № А51-27808/2016

Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ФИО1

о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи  права аренды земельного участка от 23.05.2019 № 08

в рамках дела о признании ФИО5 (дата рождения: 28.08.1976, место рождения: г. Уссурийск Приморского края) несостоятельным (банкротом) 

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2016 заявление ФИО5 (далее – должник, гражданин) о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено дело о банкротстве должника.

Решением суда от 19.12.2016 в отношении ФИО5 введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО6.

В рамках дела о банкротстве должника ФИО1 обратился с заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 23.05.2019 № 08 права аренды земельного участка, площадью 0,0678 га из земель поселений, кадастровый номер 25:34:016402:0690, находящийся примерно в 1м по направлению на юг от ориентира – здание складское, расположенного за пределами участка, 

<

...>, для обслуживания здания склада. Данный договор заключен по результатам торгов между финансовым управляющим должником и ФИО3 (далее – ответчик).

Определением суда от 11.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019, в удовлетворении заявленных ФИО1 требований отказано.  

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные определение суда первой инстанции и апелляционное постановление отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.   

В обоснование своей позиции заявитель кассационной жалобы ссылается на предоставление в материалы обособленного спора всех необходимых доказательств, свидетельствующих о наличии у ФИО1 преимущественного права на аренду спорного земельного участка в силу статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Также указывает на то, что торги, проведенные финансовым управляющим в рамках процедуры реализации имущества гражданина-должника, не являются публичными по смыслу статьи 449.1 ГК РФ. ФИО1 обращает внимание суда округа, что не мог в полной мере донести свою позицию до суда апелляционной инстанции с учетом доводов отзыва ФИО3, ввиду невозможности участия в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы из-за погодных условий и недостаточности времени для предоставления письменных пояснений. 

В материалы обособленного спора поступил отзыв ФИО3 с возражениями относительно доводов кассационной жалобы. 

В судебном заседании окружного суда, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, ФИО1, его представитель, представитель ФИО3 поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве соответственно. 

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», не прибыли, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив по правилам статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным в рамках обособленного спора фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в рамках доводов кассационной жалобы, судебная коллегия Арбитражного суда Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов обособленного спора, 02.04.2019 (сообщение 3630247) финансовым управляющим на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) размещены сведения о проведении торгов в форме аукциона с открытой формой предоставления цены № 0048190 по продаже имущества должника, в том числе, лот № 9: права аренды земельного участка, площадью 0,0678 га из земель поселений, кадастровый номер 25:34:016402:0690, находящийся примерно в 1м по направлению на юг от ориентира – здание складское, расположенного за пределами участка, 

<

...>, для обслуживания здания склада, принадлежащий ФИО5 на основании договора аренды земельного участка от 28.07.2006 № 4594/06, срок аренды – на неопределенный срок.

Согласно протоколу об определении участников торгов от 15.05.2019 № 1729805, размещенном оператором электронной площадки на электронной площадке в сети «Интернет» (электронная торговая площадка «Центр Реализации»), в аукционе участвовал ФИО1 и ФИО3; победителем торгов признана ФИО3, с которой 23.05.2019 заключен договор № 08.

ФИО1, посчитав, что он имел преимущественное право аренды спорного земельного участка, поскольку является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного частично на данном земельном участке, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

Особенности банкротства гражданина установлены параграфом 1.1 главы X Закона о банкротстве. 

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I-III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона. 

По смыслу положений статей 213.25 - 213.27 Закона о банкротстве в случае признания гражданина банкротом его имущество входит в состав конкурсной массы и реализуется финансовым управляющим для соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 

Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. 

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Вместе с тем, по смыслу приведенных норм права преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке.

Так, согласно договору купли-продажи № 02 от 19.02.2018 ФИО1 приобрел у ФИО5 в лице его финансового управляющего ФИО6 следующее имущество: 

- объект незавершенного строительства (здание административно-торговое), назначение: нежилое, 3-этажный, площадь застройки 330 кв. м, степень готовности 65%, инв. номер: 05:423:002:000140290, лит. А, адрес объекта: 

<

...>, право собственности должника на которое подтверждается разрешением на строительство от 28.01.2009 № RU 25311000-1/09, выдавший орган: Управление архитектуры и градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) 07.10.2009 сделана запись регистрации № 25-25-12/068/2009-232, выдано свидетельство Серии 25АБ Номер 244487 от 07.10.2009. 

- земельный участок, площадью 1284,00 кв. м., для эксплуатации и обслуживания складского здания, назначение: земли поселений, адрес объекта: ориентир: здание-складское, адрес ориентира: Приморский край,

<

...>, ориентир расположен в границах участка. Кадастровый номер участка: 25:34:016402:0689. Право собственности должника на земельный участок подтверждается договором купли-продажи недвижимости от 26.09.2006, о чем в ЕГРН 04.10.2006 сделана запись регистрации № 25-25-12/054/2006-339, выдано свидетельство Серии 25АА Номер 794986 от 04.10.2006.

Материалы, подготовленные в результате топографической съемки, проведенной по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Краснознаменная, д. 220б обществом с ограниченной ответственностью «Геоград», свидетельствуют о размещении части объекта незавершенного строительства – здания административно-торгового, приобретенного ФИО1 у ФИО5, на спорном земельном участке, приобретенном ФИО3 

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных ФИО1 требований, руководствовались отсутствием разрешения на размещение части объекта капитального строительства на спорном земельном участке (согласно выписке из ЕГРН на вышеуказанный объект незавершенного строительства, ответу Администрации Уссурийского городского округа № 16-01 /22/11127 от 01.10.20.2019), с его назначением – обслуживание здания склада, а не административно-торгового здания, собственником которого является ФИО1 

Ввиду того, что указанная часть здания в силу статьи 222 ГК РФ не может являться объектом гражданских прав, а значит само по себе его размещение на земельном участке с кадастровым номером 25:34:016402:0690 не влечет никаких правовых последствий за исключением тех, которые связаны с его незаконным возведением на этом участке, соответственно, к нему не применимы положения пункта 3 статьи 35 ЗК РФ. 

Кроме того, судами учтены сведения, представленные обществом с ограниченной ответственностью «МонАрх-Дизайн» в ответе на запрос от 25.08.2019, согласно которому часть объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, а именно крыльцо не является капитальной конструкцией, соответственно, существует возможность его демонтажа. 

Также суд апелляционной инстанции согласился с судом первой инстанции, что из буквального толкования пункта 3 статьи 35 ЗК РФ, статьи 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки возникает в случае, если намерение продать имущество имеется у самого собственника, по воле которого оно продается. При отчуждении имущества должника-банкрота продажа осуществляется помимо воли собственника на основании решения суда о признании его банкротом, следовательно, предусмотренное пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ, статьей 250 ГК РФ условие, при котором возникает преимущественное право покупки (продажа имущества по воле собственника), отсутствует. Условия о преимущественном праве на приобретения спорного имущества также не предусмотрены Положением о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина-должника ФИО5, утвержденным определением суда от 27.03.2019, на основании которого проведены торги и заключен договор от 23.05.2019  № 8 с ФИО3 

Рассмотрев доводы заявителя кассационной жалобы, суд округа учитывает следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 25:34:016402:0689, а также зданием на нем – складское помещение были приобретены должником у ФИО7 по договору продажи недвижимости от 26.09.2006. 

В последующем, 13.11.2006 дополнительным соглашением № 4810/06 к договору № 4594/06 от 28.07.2016 право аренды спорного земельного участка перешло к ФИО5, основанием указано, в том числе, заключение вышеназванного договора от 26.09.2006. 

Учитывая изложенное, а также назначение спорного земельного участка – обслуживание здания склада, суд округа усматривает изначальную взаимосвязь участка и здания на нем, приобретенного ФИО5, а в последующем – ФИО1, и земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:0690. 

В последующем, согласно справке от 03.09.2009 № 1818, выданной ФИО5, складское здание было снесено и снято с учета в реестре объектов капитального строительства, на его месте началось возведение административно-торгового здания, которое в качестве объекта незавершенного строительства было приобретено ФИО1

Согласно пояснительной записке в составе рабочего проекта «Административно-торговое здание в 

<

...>», одним из оснований для его разработки служило соглашение от 13.11.2006 № 4810/06 на аренду земельного участка площадью 0,0678 га(678 кв. м), а площадь этого участка была включена в площадь участка отведенной территории – 1962 кв. м (1284 кв. м + 678 кв. м). 

Согласно пояснениям ФИО1 его экономический интерес в приобретении земельного участка с кадастровым 25:34:016402:0689 с объектом незавершенного строительства на нем обусловлен последующей достройкой указанного здания и его введения в эксплуатацию для дальнейшего использования и извлечения прибыли, в связи с чем, спорный земельный участок, который изначально учитывался при возведении административно-торгового здания, имеет существенное значение для заявителя.

Однако, в материалы обособленного спора не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 проявил должную осмотрительность при участии в торгах, по результатам которых был заключен договор купли-продажи № 02 от 19.02.2018: дополнительная информация  об особенностях возведения административно-торгового здания и его инфраструктуры у финансового управляющего не запрашивалась, результаты торгов не оспаривались. 

Суд округа также отклоняет доводы ФИО1, согласно которым спорный земельный участок необходим ему для обеспечения неограниченному кругу лиц (покупателям, обслуживающим службам) доступа (подхода, подъезда, выгрузки товара и т.п.) в административно-торговое здание, в связи с чем, отсутствие у заявителя права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:34:016402:0690 приведет к невозможности завершить строительство здание, обеспечить его благоустройство и эксплуатацию, ввиду отсутствия в материалах обособленного спора доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства. 

В части довода заявителя кассационной жалобы, касающегося несогласия с применением судом апелляционной инстанции к рассматриваемым правоотношения положений о публичных торгах, суд округа считает необходимым указать следующее. 

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (статья 449.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 53, статьей 212.24 Закона о банкротстве признание гражданина несостоятельным (банкротом) и введение процедуры реализации имущества осуществляется посредством вынесения судебного решения.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном положениями статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

Торги, проводимые в рамках дела о банкротстве, соответствуют признакам публичных торгов, которые определяются положениями статьи 449.1 ГК РФ.

Перечень случаев проведения публичных торгов по смыслу статьи 449.1 ГК РФ является открытым, и такие случаи могут быть предусмотрены законом. Закон о банкротстве является законом, устанавливающим случай проведения публичных торгов.

Торги в рамках дела о банкротстве проводятся на основании судебного решения, а именно, решения о признании должника банкротом и введения процедуры реализации имущества должника. Исходя из положений главы Х Закона о банкротстве, процедура банкротства гражданина вводится именно для реализации имущества должника и удовлетворения требований кредиторов. Организатором торгов является лицо, уполномоченное на это в соответствии с законом или иным правовым актом. Согласно пункту 8 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает управляющий или привлекаемая специализированная организация. ГК РФ не определяет, что публичные торги могут проводиться только от имени государства.

Целью проведения торгов в деле о банкротстве является получение максимальной цены, которая определяется в ходе проведения торгов (пункт 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве), тогда как соблюдение преимущественного права покупки предполагает заблаговременное извещение заинтересованного лица о цене и иных условиях продажи, что впоследствии неизбежно приведет к утрате интереса к таким торгам потенциальных покупателей и, как следствие, повлечет обесценивание имущества должника.

Положения Закона о банкротстве, регламентирующие процедуру торгов, предусматривают обеспечить равный доступ всех лиц к участию в торгах, в том числе к информации о проведении торгов, и обеспечить право лиц на участие в торгах без взимания с них платы, не предусмотренной этим законом (пункт 14 статьи 110 Закона о банкротстве), а также обязанность организатора торгов после подведения итогов торгов заключить договор купли-продажи с их победителем в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов (пункт 15, 16 статьи 110 Закона о банкротстве). Если победитель торгов откажется или уклонится от заключения договора в течение 5 дней с даты получения предложения, то его задаток остается у должника, а договор заключается со следующим участником, предложившим наибольшую цену (абзац 2 пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве).

Положения Закона о банкротстве также не предусматривают оснований и порядка возврата задатка победителю торгов в случае, если преимущественное право было реализовано и договор купли-продажи заключен с другим лицом, нежели победитель торгов. 

Нарушение указанных правил влечет последствия, устанавливаемые законодательством. 

Согласно позиции, изложенной в определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 № 569-О-О, в соответствии с положением пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения статьи 250 ГК РФ, а также иные нормы данного Кодекса и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

С учетом единой правовой природы публичных торгов, возникающих как в рамках исполнительного производства, так и в рамках процедуры банкротства, толкование пункта 1 статьи 250 ГК РФ может быть распространено и на публичные торги в рамках процедуры реализации имущества должника-гражданина. 

Таким образом, при отчуждении имущества должника-банкрота продажа осуществляется помимо воли собственника на основании решения о признании должника банкротом, следовательно, условия реализации преимущественного права покупки, предусмотренного пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ, статьей 250 ГК РФ, при проведении торгов в деле о банкротстве отсутствуют.

Довод заявителя кассационной жалобы в части невозможности донесения своей позиции с учетом отзыва ФИО3 до суда апелляционной инстанции отклоняется судом округа, поскольку не подтверждается материалами обособленного спора: возраженияФИО1 на отзыв на апелляционную жалобу поступили в Пятый арбитражный апелляционный суд 11.12.2019 в письменном виде.   

Учитывая изложенное, у суда округа отсутствуют основания не согласиться с выводами судов обеих инстанций.  

Доводы заявителя кассационной жалобы повторяют утверждения, исследованные и правомерно отклоненные судами первой и апелляционной инстанций и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а направлены на несогласие с выводами судов обеих инстанции и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных в статье 286, части 2 статьи 287 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, обжалуемые определение и постановление судов отмене, а кассационная жалоба удовлетворению – не подлежат.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации кассационные жалобы на судебные акты, вынесенные по результатам рассмотрения требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору в рамках дела о банкротстве, государственной пошлиной не облагаются, в связи с чем государственная пошлина по кассационной жалобе, уплаченная ФИО1 в размере 3 000 руб. по чеку-ордеру от 17.01.2020, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета как ошибочно уплаченная.

Руководствуясь статьями 104, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019 по делу № А51-27808/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить ФИО1 из федерального бюджета ошибочно уплаченную государственную пошлину в размере                                        3 000 рублей, перечисленную по чеку-ордеру от 17.01.2020.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                А.Ю. Сецко     

Судьи                                                                                        Е.О. Никитин    

                                                                                                  А.А. Шведов