ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, 

<

...>

тел. 

<

***>, E-mail: info@tula.arbitr.ru, http://www.tula.arbitr.ru

                      

Р Е Ш Е Н И Е

город Тула                                        Дело № А68-10606/2018

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 17 января 2019 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Глазковой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел  в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «ПромИнвестКонсалт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АО «Перспектива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьим лицам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области, ООО «Анкер» в лице конкурсного управляющего ФИО2, арбитражному управляющему ФИО3, ОАО АК «Тулаагропромстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2, АО «Россельхозбанк», 

о признании обременения жилого помещения отсутствующим,

в заседании участвовали: от истца:  ФИО4 – по дов. от 25.11.2018,

        от ответчика: ФИО5 – по дов. от 15.05.2018,

        от Управления: не явился, извещен,

     от ОАО АК «Тулаагропромстрой»: ФИО6 – по дов. от 23.11.2017,

        от ООО «Анкер»: не явился, извещен,

        от ФИО3: не явился, извещен, ув. № 300000 27 45709 3,

        от АО «Россельхозбанк»: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПромИнвестКонсалт» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к АО «Перспектива», третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области, ООО «Анкер» в лице конкурсного управляющего ФИО2, арбитражному управляющему ФИО3, ОАО АК «Тулаагропромстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании обременения жилого помещения с кадастровым номером 71:24:020324:627, расположенного по адресу: 

<

...> с регистрационной записью 71:24:020324:627-71/001/2017-7 от 06.10.2017 отсутствующим (с учетом уточнения от 01.10.2018 (т. 1 л.д. 34-38).

Определениями от 29.10.2018 и от 13.12.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО АК «Тулаагропромстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и АО «Россельхозбанк».

Изучив материалы дела, выслушав мнение сторон, суд установил, что согласно разрешительной документации с 04.08.2011 ООО «Анкер» производило реконструкцию поликлиники под жилое здание в МКР № 3 г. Алексина (2-я, 3-я блок секции) 1 очередь с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

ООО «Анкер» (Застройщик) и ОАО «Тулаагропромстрой» (Дольщик) заключили договор № 3110 от 13.10.2011 о долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого,  Дольщиком были приобретены объекты долевого участия-квартиры, в том числе, указанная в исковом заявлении (т. 1 л.д. 92-103).

Между ООО «Анкер» и АО «Россельхозбанк» 19.01.2012 был заключен договор об открытии кредитной линии № 120125/0003 от 19.01.2012 (далее - «Кредитный договор»), на основании которого банк предоставил кредит ООО «Анкер» для целей пополнения оборотных средств (приобретение ТМЦ и другие цели, связанные с осуществлением текущей длительности) (т. 1 л.д. 104-110).

В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору АО «Россельхозбанк» и ООО «Анкер» заключили договор ипотеки № 0003-7.7, в соответствии с которым в залог банку был передан незавершенный строительством жилой дом, в состав которого входил объект долевого строительства - жилое помещение с кадастровым номером 71:24:020324:627, расположенное по адресу: 

<

...> с регистрационной записью 71:24:020324:627-71/001/2017-7 от 06.10.2017, а также право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства (т. 1 л.д. 56-64).

ООО «Анкер» получило разрешения № RU71501000-471 от 04.08.2011 на реконструкцию незавершенного строительством объекта (2-я, 3-я блок секция, 1-я очередь строительства, пристройка – I-я очередь)  и № RU71501000-550 от 23.05.2012 на реконструкцию незавершенного строительством объекта 2-я очередь строительства «Пристройка под помещения офисного назначения». 

Жилой дом по адресу: 

<

...> был введен в эксплуатацию 29.03.2012 (1-я очередь) (т. 1 л.д. 83-86), а 12.12.2012 указанный жилой дом был поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 71:24:020324:580. (т. 1 л.д. 87-91)

Определением Арбитражного суда Тульской области от 16.08.2016  по делу №А68-7166/2015 в отношении ООО «Анкер» введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев (т. 1 л.д. 39-42). Внешним управляющим утверждён ФИО3.

Соглашением от 30.12.2016 ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой» расторгли договор № 3110 от 13.10.2011 о долевом строительстве жилого дома в отношении 28 квартир, в том числе, спорной № 86 (т. 2 л.д. 44).

Внешним управляющим ФИО3 в апреле 2017 года было зарегистрировано право собственности ООО «Анкер» на 28 объектов недвижимого имущества - квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

Одновременно с регистрацией права собственности, по заявлению внешнего управляющего ООО «Анкер», на указанные квартиры было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк» на основании договора ипотеки (залоге недвижимости) № 120125/0003-7.7 от 07.02.2012 (т. 1 л.д. 56-64).

Между АО «Россельхозбанк» и АО «Перспектива» 27.09.2017 заключен договор уступки прав (требований), в соответствии с которым к последнему перешли права (требования) к ООО «Анкер» по кредитным договорам и договорам об ипотеки (т. 1 л.д. 74-83).

В ЕГРН были внесены соответствующие регистрационные записи о смене залогодержателя с АО «Россельхозбанк» на АО «Перспектива», что подтверждается соответствующими выписками (т. 1 л.д. 23-28, 47-55).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 21.11.2017 по делу №А68-7166/2015 ООО «Анкер» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев (т. 1 л.д. 43-46). Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

ООО «ПромИнвестКонсалт» полагает, что кредит, выданный ООО «Анкер» по договору об открытии кредитной линии № 120125/0003 от 19.01.2012, не предполагал цели его использования именно для строительства жилого дома в 

<

...>, в котором к тому моменту были заключены и зарегистрированы объекты долевого участия, а также при заключении договора ипотеки (залога) № 120125/0003-7.7 от 07.02.2012 требовалось получение согласия всех участников долевого строительства, которое, по мнению истца, не было получено.

Ответчик и третьи лица возражают против удовлетворения требования по основаниям, изложенным в отзывах. Кроме того ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности (т. 2 л.д. 42-52).

Суд считает, что требование не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 названной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 указанного Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве.

Проанализировав положения вышеупомянутой нормы права, суд исходя из буквального толкования положений Закона об участии в долевом строительстве установил, что для заключения договора ипотеки (залога имущества) требуется соблюдение двух условий: выдача застройщику кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства, а также получение от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч. 8 ст. 13 названного Закона.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты права, направленным на исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации прав (обременений), который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В силу статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статьей 2 Закона № 102-ФЗ определено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 19 Закона № 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде ипотеки (залога).

Истец полагает, что при заключении договора ипотеки не было получено согласие всех участников долевого строительства при государственной регистрации обременения.

Суд считает данный довод несостоятельным, потому, что пунктом 2.3 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что участник одобряет  имеющиеся на день подписания договора и дает согласие на будущие сделки по обременению земельного участка, предоставленного для строительства дома и незавершенного строительством объекта и (или) его частей.

Таким образом, согласие участников получено при заключении договора.

Что касается довода о заключении договора об открытии кредитной линии не для целей строительства спорного объекта, то суд отмечает, что целью получения денежных средств, согласно условиям кредитного договора, является пополнение оборотных средств, в том числе на цели связанные с осуществлением текущей деятельности. Деятельность ООО «Анкер», как застройщика, является основным видом деятельности, следовательно, получение денежных средств для осуществления  текущей деятельности, соответствует цели, для которой общество было создано. 

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Исходя из положений пункта 1 ст. 179, статьи 181, пункта 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истец является правопреемником ООО «Газпром межрегионгаз Тула», включенного в реестр требований кредиторов ООО «Анкер» с суммой 50 175 руб. 96 коп., определением от 06.05.2016 в рамках дела № А68-7166/2015. Соответственно, правопредшественник истца должен был узнать о нарушении своего права 06.05.2016. Поскольку истец обратился с иском 31.08.2018, то срок исковой давности пропущен.

 Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, проанализировав условия договора об открытии кредитной линии № 120125/0003 от 19.01.2012, договора ипотеки № 0003-7.7, суд считает, что при таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

В соответствии с ч. 4 ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тульской области.

   Судья                 Е.Н.Глазкова