Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6571/2021

25 февраля 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей  Кривощекова А.В., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

в судебном заседании принимали участие:

индивидуальный предприниматель ФИО2, лично;

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 20.07.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 24.09.2021

по делу № А73-9545/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318272400049080, ИНН 

<

***>) 

к комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании решения незаконным, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края об отказе в продлении срока аренды недвижимого имущества по договору от 01.01.2020 № 26475 (выраженного в письме № 5-33к/1740 от 19.03.2021); о возложении обязанности продлить срок аренды до 06.12.2021 с установлением размера арендной платы            с  повышением на уровень инфляции. 

Решением  суда от 24.09.2021 в удовлетворении  заявления отказано.

В  апелляционной жалобе с учетом дополнений ФИО2  просит  судебный акт отменить, решение принять в ее пользу. В обоснование апелляционной жалобы приводит  доводы  о незаконности  отказа  в продлении срока  аренды  на тех же условиях, которые были предусмотрены ранее заключенным договором аренды. По  условиям договора, как арендатор она имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок с установлением размера арендной платы с повышением на уровень инфляции, а арендодатель не вправе изменять существенные условия в одностороннем порядке (статья 621 ГК РФ, пункт 6.1, договора аренды).

В дополнении к  апелляционной жалобе  истцом  приведены новые  основания  для  признания решения ответчика  незаконным. Ссылаясь на  пункт 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», считает, что ответчик (арендодатель) в любом случае  обязан был продлить срок аренды на тех же  условиях на срок до одного года.

В письменном отзыве с учетом  дополнения Комитет по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края просит в  удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании ФИО2  и ее представитель  настаивали на  доводах  апелляционной жалобы, представитель комитета просил  решение суда  оставить без изменения как законное  и обоснованное,  в отношении  новых не заявленных ранее  оснований для  оспаривания решения комитета  просил в удовлетворении  апелляционной жалобы отказать.

Судебное разбирательство откладывалось, в том числе ввиду не заявленных в суде первой инстанции доводов с целью предоставления ответчику возможности изложить свою позицию, в судебном заседании объявлялся перерыв; произведена замена судьи Козловой Т.Д. на судью Кривощекова А.В., после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 16.02.2022 ФИО2 и ее представитель  просили  апелляционную жалобу удовлетворить, представитель комитета участие в судебном разбирательстве  не принял.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя комитета.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Судом по материалам дела  установлены  следующие обстоятельства.

По итогам аукциона между комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 09.01.2019 № 26475, по условиям которого во временное владение и пользование предпринимателя  (с 09.01.2019 по 08.12.2019) передана часть площади нежилого помещения  № 1001 (номера на поэтажном плане 1-4, 32-39) площадью 182,6 кв.м в здании по адресу:                  

<

...>. Помещение передано по акту                             от 09.01.2019. 

Арендная плата в соответствии  с  отчетом об оценке от 11.10.2019                   № 1751/19 установлена в сумме  59 868,49 руб. ежемесячно (756 360 руб. в год) (пункт 3.1.1). 

По истечении 08.12.2019 срока действия договора между сторонами на тех же условиях, кроме  пункта 3.1.1 (размер арендной платы), заключен новый договор аренды от 01.01.2020 № 26475, сроком действия с 09.12.2019 по 07.12.2020.

Арендная плата установлена в сумме  63 030 руб. (756 360 руб. в год), на основании отчета об оценке № 1751/19 от 11.10.2019 в соответствии с пунктом 3.1.1 договора.

03.11.2020 (05.11.2020 поступило в комитет) предприниматель обратилась в комитет  с заявлением о заключении договора на новый срок                  (12 месяцев), 10.11.2020 - о заключении такого договора по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы. 

В ответ комитет направил для подписания договор аренды от 11.01.2021 № 26475, сроком действия с 08.12.2020 по 06.12.2021 (на тот же срок), и расчетом арендной платы на основании  оценки рыночной стоимости арендной  платы согласно отчету об оценке от 02.11.2020 в сумме 74 750 руб. в месяц (897 000  руб. в  год).

Предприниматель договор не подписала.

В связи с тем, что договор от 11.01.2021 № 26475 не был подписан, комитет письмом от 16.12.2020 (исх. № 3-34к/8451) уведомил предпринимателя об изменении с 01.01.2021 размера арендной  платы  за  использование нежилого помещения  на коэффициент инфляции 1,037, который  определяется в соответствие с  Федеральным законом  от  08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном  бюджете на 2021  год и на плановый  период  2022  и 2023  гг.» (согласно пункту 3.1.3).  Арендная  плата устанавливается  в  сумме 65 362,11  руб. (63 030 х 1,037).

11.01.2021 предприниматель направила в комитет заявление с просьбой об отклонении ранее направленного обращения и о заключении договора аренды муниципального имущества на срок три года.

Письмом от 04.02.2021 (исх. № 5-33к/644) комитет уведомил предпринимателя о том, что договор аренды недвижимого имущества,  заключенный  на год и более, подлежит  государственной  регистрации.                      В соответствии с частью 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015                    № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения.

  В связи с чем,  для рассмотрения  вопроса о заключении договора аренды  части  площади  182,6  кв.м  нежилого  помещения сроком  действия на три года, с целью осуществления  в дальнейшем государственной регистрации  такого  договора аренды  предложено изготовить и представить в  комитет технический план  на бумажном носителе и в  электронном виде, для проведения соответствующих регистрационных  действий, а также акт сверки платежей.

 24.02.2021 в  ответ на указанное  письмо арендатор отказалась от  подписания договора  на три  года и от ранее  поданного заявления  о заключении  договора на три года  в связи с необходимостью несения дополнительных обязанностей и расходов.  Сообщила о намерении  воспользоваться своим преимущественным правом  и продлить срок  аренды  по договору от 01.01.2020 № 26475 на  тот  же срок.

24.02.2021 предприниматель согласилась  с письмом комитета от 16.12.2020 (исх. № 3-34к/8451)  об изменении  арендной  платы, подтвердив намерение  продлить срок договора от 01.01.2020 № 26475 на  тот  же срок,  предложила  комитету направить в ее адрес дополнительное соглашение к указанному договору  аренды.

Письмом от 19.03.2021 (исх. № 5-33к/1740) в заключение  дополнительного  соглашения  к договору  аренды от 01.01.2020  № 26475 отказано, разъяснено,  что договор аренды  муниципального имущества от 01.01.2020  № 26475, заключенный  в соответствии  с частью  9  статьи  17.1  Закона о защите конкуренции не  может  быть продлен  на основании  пункта 2 статьи  621  ГК  РФ.  С момента вступления в силу  статьи  17.1 Закона  о защите конкуренции, заключение  дополнительных  соглашений, увеличивающих  срок договоров, является нарушением  требований,  предусмотренных  указанной статьей. Предложено заключить договор аренды на новый  срок по результатам  оценки  рыночной стоимости арендной платы, проведенной в соответствии с законодательством, регулирующим  оценочную деятельность в Российской Федерации.

Обращаясь в суд, предприниматель просила признать отказ незаконным, обязать комитет продлить срок аренды по договору от 01.01.2020  № 26475 с 08.12.2020 по 06.12.2021, с сохранением ранее установленного размера арендной платы, с учетом ее  изменения на коэффициент инфляции.

Су первой инстанции  в  удовлетворении  иска  отказал.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции).

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения,                   у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Требование  истца  о заключении  дополнительного  соглашения на условиях увеличения размера арендной платы на уровень прогнозируемой инфляции противоречит положению пункта 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающему порядок расчета арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Какие-либо исключения из этого правила Закон о защите конкуренции не предусматривает.

В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Как ранее установлено, предпринимателем  без проведения  торгов  заключен  договор от 01.01.2020  № 26475 с  09.12.2019 по 07.12.2020 на  срок до  одного  года.

Размер арендной платы устанавливался в соответствии с  пунктом 3.1.1 договора по результатам оценки рыночной стоимости арендной  платы, проводимой в соответствии с законодательством,  регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, что соответствует  пункту 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

На тех же условиях предложено было заключить договор на новый срок,  предприниматель отказалась.

В пункте 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 («Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. 

Заключение договора аренды муниципального имущества без соблюдения обязательных норм, установленных Законом о защите конкуренции, недопустимо.

При таких  обстоятельствах,  у суда  первой  инстанции отсутствовали основания  для  признания  отказа  комитета  в заключение дополнительного соглашения незаконным.

Доводы истца  в апелляционной жалобе о неверном определении  комитетом размера  арендной  платы  не свидетельствует  о незаконности оспариваемого решения комитета.

Доводы апелляционной жалобы о том, что комитет в силу пункта 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не вправе был  отказаться от заключения с обществом спорного дополнительного соглашения, основаны на ошибочном толковании указанной нормы материального права.

Согласно пункту 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Из указанного следует, что арендодатель не вправе отказать арендатору в продлении договора при условии, что договор заключен на основании торгов; арендатор надлежащим образом исполнял обязанности по договору, при этом максимальный срок продления ограничен годом.

Договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2020 №26475 был заключен не по результатам проведения торгов, а в порядке реализации преимущественного права арендатора, следовательно, пункт 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в данном случае применению не  подлежит.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 24.09.2021.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24.09.2021 по делу          № А73-9545/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

А.В. Кривощеков

 

С.Б. Ротарь