﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-26288/2018

г. Краснодар

02 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Югтехинвест» (ИНН 2320182603, ОГРН 1102366003761), третьего лица – потребительского жилищно-строительного кооператива «Учитель», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-26288/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ПЖСК «Учитель» (далее – кооператив) о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 16.10.2018 произведена процессуальная замена ответчика кооператива на ООО «Югтехинвест» (далее – общество) на основании договора о переуступке прав 08.06.2018 по договору аренды от 26.12.2014 № 4900009702, кооператив исключен из числа ответчиков с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 05.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.07.2019, в иске отказано. Суды указали, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Согласно договору аренды земельного участка от 26.12.2014 № 4900009702 общество обязано использовать объект аренды в соответствии с целевым назначением. В подтверждение нарушения разрешенного использования земельного участка администрация представила акты осмотра, согласно которым арендатор не осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Вместе с тем понятия «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» различны, неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. На момент заключения договора аренды земельный участок находился в территориальной зоне Ж-5 «многоэтажная жилая застройка до 56 метров», что подтверждается договором, градостроительным планом от 10.06.2015 № RU233090000-000000000007596, иными документами. Предоставление земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома правомерно. В свою очередь ссылка администрации на положения пункта 5.2.7 договора аренды земельного участка неправомерна, поскольку данным договором конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены. Спорный земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта – для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения. Согласно пункту 1.3 договора аренды запрещается возведение (новых) зданий, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации. Суды учли, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство  в целях использования земельного участка по прямому назначению. С момента приобретения прав на земельный участок по спорному договору общество подготовило проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома, получило технические условия на подключение к инженерным сетям, центральной системе водоснабжения, электрическим сетям, телефонизацию и телевидение, обеспечило выполнение комплекса инженерных и инженерно-геологических изысканий, инженерно-геофизических исследований (сейсмическое микрорайонирование) на проектируемый объект. Администрацией не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 05.04.2019 и апелляционное постановление от 05.07.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 выявлены законодательно установленные основания для расторжения договора аренды. Арендатор использует предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими разрешенному использованию, следовательно, нарушает договорные обязательства. Доказательства осуществления строительства на арендуемом земельном участке в материалы не представлены, договор аренды подлежит расторжению на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены с учетом положений статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 27.09.2012 администрация издала постановление № 2025 «Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи» (далее – постановление от 27.09.2012 № 2025), согласно которому путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв. м, с видом разрешенного использования – «комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения», с сохранением его в измененных границах площадью 11 470 кв. м, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 4313 кв. м) и 23:49:0203005:112 (площадью 9425 кв. м). Данным постановлением предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м, на департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки.

По делу установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв. м на основании договора от 07.04.2004 № 4900003096 на праве аренды сроком до 01.04.2052 предоставлен ОАО «Сочинский морской торговый порт». В последующем, в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во владение кооператива поступила часть участка площадью 9440 кв. м, а именно: по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключенному с Терзяном Р.К., во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО «СМТП», во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7500 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с Апостоловым К.К., во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с Устьян И.Л., во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м. Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 № 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9440 кв. м.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу № 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 № 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления от 27.09.2012 № 2025 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9425 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (пункт 1.1 договора); участок расположен в территориальной зоне Ж-5 (т. 1, л. д. 16 – 22). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.12.2017 № 99/2017/47625937.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.04.2052.

Согласно пунктам 5.2.6, 5.2.7 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи; использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных в подпунктах 1.1 и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

В ходе осмотра земельного участка, проведенного ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, расположено удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, определить точные границы на местности не представляется возможным, о чем составлен акт от 15.08.2017 (т. 1, л. д. 23).

В адрес арендатора направлена претензия от 11.09.2017 № 21847/02-05-16 об устранении нарушений в 30-дневный срок, содержащая предупреждение о намерении расторжения договора в судебном порядке. Поскольку данная претензия оставлена без исполнения, департамент письмом от 14.11.2017 № 27000/02-05-16 предложил арендатору расторгнуть договор аренды и явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения администрации с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По результатам исследования представленных администрацией в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 указанного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса фактические обстоятельства дела, суды указали, что предоставление спорного земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома правомерно, конкретные сроки освоения земельного участка, переданного обществу, договором аренды от 26.12.2014 № 4900009702 не предусмотрены. Общество представило доказательства реализации цели, для которой предоставлен земельный участок, с момента получения земельного участка в аренду общество предпринимает все меры для его целевого освоения.

Коллегия окружного суда полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

На основании абзаца 6 пункта 1 части 2 статьи 45 Земельного кодекса обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований органа местного самоуправления о расторжении договора аренды, не учли, что к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности, поэтому арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты долга и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором. На момент заключения договора уступки от 08.06.2018 трехлетний срок (статья 45 Земельного кодекса) фактически истек.

Кроме того, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. 

В этой связи судам надлежало дать оценку первому договору аренды от 07.04.2004 № 4900003096, заключенному с ОАО «Сочинский морской торговый порт», и всем последующим сделкам.04 октября 2019 года

При таких обстоятельствах содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, статьей 46 Земельного кодекса, не могут быть признаны основанными на полном и всестороннем исследовании обстоятельств и представленных доказательств.

Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, решение и апелляционное постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, дать оценку всем арендным сделкам; исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора; после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А32-26288/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Я.Е. Волков

А.И. Мещерин