ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3356/2022

г. Челябинск

26 мая 2022 года

Дело № А76-22455/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Трест-В1» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2022 по делу № А76-22455/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» - ФИО2 (доверенность от 18.05.2022 сроком действия до 31.12.2022, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Трест-В1» - ФИО3 (доверенность от 13.04.2022 сроком действия до 13.04.2023, паспорт, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – ООО «Прогресс», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Трест-В1» (далее – ООО СЗ «Трест-В1», ответчик) о признании недействительным выраженного в уведомлении о демонтаже автостоянки отказа ООО СЗ «Трест-В1» от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:32 по адресу: г. Челябинск, Калининский район, в границах улиц Академика Макеева – 250 лет Челябинску – ФИО4 между ООО СЗ «Трест-В1» и ООО «Прогресс»; признании договора аренды между указанными обществами действующим (л.д. 5-8). 

Определением суда от 06.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (далее - ООО «Гринфлайт», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.02.2022 (резолютивная часть объявлена 07.02.2022) исковые требования удовлетворены частично: суд признал договор от 21.06.2016 №04/27-16 действующим. В удовлетворении требований в остальной части отказано (т. 2 л.д. 55-60).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО СЗ «Трест-В1» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтено, что за период владения ООО СЗ «Трест-В1» земельным участком с кадастровым номером 74:36:0601005:32 платежи по договору аренды земельного участка от ООО «Прогресс» не поступали. Какая-либо информация о наличии заключенного договора аренды с ООО «Прогресс» у ООО СЗ «Трест-В1» отсутствует. На момент приобретения земельного участка, согласно данным, размещенным в ЕГРН, какие-либо обременения отсутствовали.

Апеллянт не согласен с выводами суда первой инстанции о предположительности довода ответчика о мнимости сделки. Настаивает, что спорный договор аренды является притворной сделкой, так как фактически прикрывал собой договор безвозмездного пользования имуществом. Ни сам спорный договор, ни договор, посредством которого якобы было осуществлено встречное предоставление в пользу арендатора (организация иной автостоянки с передачей ее в собственность арендодателю) у ООО «Гринфлайт», ООО «Трест Магнитострой» (предыдущих собственников земельного участка) отсутствует. При заключении сделки между истцом и ООО «Гринфлайт» в бухгалтерском учете ООО «Гринфлайт» должны были быть отражены данные о контрагенте, что не было сделано, а, соответственно, подтверждает довод ответчика о притворности сделки. 

Податель жалобы считает, что судом первой инстанции сделан неправомерный вывод о заключенности договора аренды.

Также судом первой инстанции не учтено, что в период заключения первоначального договора и в последующие периоды начала действия новых договоров аренды с идентичными условиями на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0601005:32 накладывались аресты. В связи с чем, ООО «Гринфлайт» не имело право распоряжения земельным участком, в том числе не обладало правом передачи участка в аренду. Судом первой инстанции не применены положения абзаца 4 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, согласно которому, в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 19.05.2022.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился. 

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, 21.06.2016 между ООО «Гринфлайт» (арендодатель) и ООО «Прогресс» (арендатор) был подписан договор №04/27-16 аренды земельного участка, находящегося в частной собственности (далее – договор, т. 1 л.д. 16-18), по условиям которого в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 74:36:0601005:32 площадью 13 845 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, в границах улиц академика Макеева – 250-летия Челябинску – ФИО4 из земель населенных пунктов для размещения и эксплуатации временной (некапитальной) автостоянки сроком на 11 месяцев 20 дней, и вступает в силу с даты подписания. 

Размер арендной платы определен в размере 222 764 руб. 66 коп. за весь период действия договора в том числе НДС, и подлежит внесению в срок до 10.05.2017. 

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок по акту приема-передачи в трехмесячный срок с момента прекращения договора. 

В силу пункта 6.2 договора в случае, если ни одна из сторон в течении трех дней до истечении срока действия договора не заявит о его расторжении, договор считается возобновленным на тот же срок и на таких же условиях. При этом стороны вправе расторгнуть договор по соглашению сторон в любое время по инициативе любой стороны.

ООО «Прогресс» при отсутствии со стороны арендодателя возражений относительно дальнейшего пользования участком, считало договор аренды ежегодно возобновившим срок действия на 11 месяцев 20 дней на тех же условиях. 

Между тем, 02.02.2021 право собственности на участок с кадастровым номером 74:36:0601005:32 площадью 13 845 кв.м, местом расположения г. Челябинск в границах улиц академика Макеева – 250-летия Челябинск – ФИО4 зарегистрировано за ООО «Трест-В1» (т. 1 л.д. 24), вид разрешенного использования участка – строительство жилых домов по индивидуальному проекту со встроенной общественной частью в первых этажах (магазин). 

Не располагая сведениями о наличии между ООО «Прогресс» и предыдущим собственником участка ООО «Гринфлайт» договорных отношений, в 2021 году (до 17.06.2021- дата подачи претензии истцом) ООО «Трест-В1» известило неизвестного ему владельца автостоянки путем размещения на заборе автостоянки уведомления о необходимости освобождения самовольно занятого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:32 путем демонтажа автостоянки в срок до 01.07.2021 (т. 1 л.д. 27-28). Дата уведомления на указанном документе отсутствует. 

В претензии от 17.06.2021 ООО «Прогресс» известило ООО СЗ «Трест-В1» о наличии договора аренды от 21.06.2016, возобновлении действия договора на 2022 год, о невозможности одностороннего отказа от исполнения договора в связи с отсутствием в договоре такого условия, а также выставлении убытков при принудительном демонтаже автостоянки (т.1 л.д. 12- 15).

Считая данное уведомление об освобождении участка недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 166, 421, 450, 450.1, 614, 615, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Так, отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным выраженного в уведомлении о демонтаже автостоянки отказа ООО СЗ «Трест-В1» от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:32 по адресу: г. Челябинск, Калининский район, в границах улиц Академика Макеева – 250 лет Челябинску – ФИО4 между ООО СЗ «Трест-В1» и ООО «Прогресс», суд первой инстанции указал, что извещение неизвестного владельца автостоянки путем размещения на заборе автостоянки уведомления о необходимости освобождения самовольно занятого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:32 путем демонтажа автостоянки в срок до 01.07.2021 не является уведомлением о расторжении договора, направленным в адрес ООО «Прогресс».

В связи с чем, суд первой  инстанции признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о признании договора аренды от 21.06.2016 действующим.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право арендодателя на досрочное расторжение договора предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54) предусмотрено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 Постановления № 54).

При этом согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Таким образом, закон не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Так, ООО СЗ «Трест-В1» известило неизвестного ему владельца автостоянки путем размещения на заборе автостоянки уведомления о необходимости освобождения самовольно занятого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:32 путем демонтажа автостоянки в срок до 01.07.2021 (т. 1, л.д. 27-28).

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что договор аренды от 21.06.2016 государственную регистрацию не проходил в связи со сроком его заключения менее чем на один год.

В связи с чем, в отсутствие соответствующей информации ООО СЗ «Трест-В1» не могло знать о наличии в отношении земельного участка заключенного договора аренды с ООО «Прогресс».

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уведомление ООО СЗ «Трест-В1» об обязании освободить участок путем демонтажа автостоянки, фактически является объявлением, направленным в адрес неограниченного круга лиц, а не конкретно в адрес истца, об освобождении участка; требование о расторжении договора аренды не содержит, то есть не обладает признаками сделки, подлежащей оспариванию в порядке статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующее.

Односторонний отказ от обязательства (его изменение) является односторонней сделкой (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Поэтому в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применительно к отказу от исполнения договора в силу специальной нормы пункта 1 статьи 308.1 Гражданского кодекса Российской Федерации данная сделка приобретает правовой эффект с момента доставки извещения об отказе (изменении) другой стороне, если иное не предусмотрено в законе или договоре. 

Таким образом, для наступления правовых последствий в виде прекращения арендных правоотношений в связи с отказом стороны от договора аренды необходимо установить обстоятельства относительно действительной воли арендодателя на такой отказ от договора и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии такого волеизъявления. 

Разместив на заборе автостоянки уведомление о необходимости освобождения самовольно занятого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:32 путем демонтажа автостоянки в срок до 01.07.2021, собственник земельного участка выразил свое волеизъявление относительно пользования данным земельном участком со стороны иных лиц.

Кроме того, данное объявление (уведомление) было квалифицированно ООО «Прогресс» именно в качестве одностороннего отказа от договора аренды от 21.06.2016, о чем свидетельствует направление истцом в адрес ООО «Трест-В1» претензии от 17.06.2021 (т. 1, л.д. 12) и последующее обращение 01.07.2021 в суд с настоящим иском о признании данного отказа от договора недействительным.

Суд апелляционной инстанции полагает, что объявление ООО «Трест-В1» о прекращении деятельности автостоянки и требование об освобождении спорного земельного участка (т. 1, л.д. 28) не оставляет сомнений в направленности волеизъявления арендодателя на односторонний отказ в расторжении договора.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. 

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. 

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. 

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу то том, что истцу было точно известно о волеизъявлении арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка и его освобождение от имущества ООО «Прогресс», поскольку истец 01.07.2021 обратился с исковым заявлением о признании недействительным спорного отказа от договора аренды.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции квалифицирует действия ООО «Трест-В1» в объявлении о необходимости освобождения земельного участка и демонтаже автостоянки как односторонний отказ от исполнения договора.

При этом, отсутствие в тексте объявления даты его размещения не имеет в рассматриваемом случае правового значения, поскольку с момента направления истцом претензии и  направления настоящего иска в суд прошло большее количество времени, нежели предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке и на момент рассмотрения спора по существу прекратил свое действие.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Прогресс» у суда первой инстанции не имелось.

Выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права, что является основанием для отмены судебного акта, принятого судом первой инстанции по результатам рассмотрения искового заявления, применительно к пунктам 3, 4 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по государственной пошлине по исковому заявлению подлежат распределению на стороны в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении исковых требований остаются на истце.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию с истца в пользу подателя жалобы в размере 3 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2022 по делу № А76-22455/2021 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Трест-В1» расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяВ.А. Томилина

СудьиИ.А. Аникин

Ю.С. Колясникова