АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар

Дело № А32-10065/2021

 

Резолютивная часть решения суда оглашена 14.11.2022 года.

Полный текст решения суда изготовлен 23.11.2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик:  индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о принудительном изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:1106001:6 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 23:30:0204009:3226,  с предоставлением возмещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) с требованиями:

- изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106001:6 площадью 132 кв. и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 23:30:0204009:3226 площадью 50,4 кв.м.;

- прекратить право собственности предпринимателя на земельный участок и расположенное на нем нежилое здание;

- установить размер возмещения предпринимателю за изъятые объекты недвижимости в размере 5 272 000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против требований, пояснил, что в случае изъятия объектов недвижимости полагает необходимым исходить из суммы, установленной в заключении эксперта (7 519 000 руб.)

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:30:1106001:6 площадью 132 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 23:30:0204009:3226 площадью 50,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

04.09.2020 администрация приняла постановление № 760 «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории парка им. Пушкина, ограниченной улицами Розы Люксембург, ФИО3, Ленина в г. Темрюк» (далее – постановление № 760), согласно которому земельный участок ответчика стал элементом планировочной структуры парка им. Пушкина.

Решением XXII сессии Совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района IV созыва от 27.10.2020 № 137 о внесении изменений в решение XX сессии Совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района II созыва от 23.11.2010 № 127 «Об утверждении генерального плана Темрюкского городского поселения Темрюкского района», функциональная общественно-деловая зона, в которой располагались спорные объекты недвижимости ответчика, была изменена на зону рекреационного назначения.

В соответствии с решением XXIV сессии Совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района IV созыва от 07.12.2020 № 150 внесены изменения в решение LXXVII сессии Совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района II созыва от 25.03.2014 № 595 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории Темрюкского городского поселения Темрюкского района Краснодарского края». Территориальная зона спорного земельного участка предпринимателя ОД-1 «Зона многофункциональной общественно-деловой застройки» изменена на территориальную зону Р-1 «Зона озеленения».

В связи с необходимостью проведения работ по реконструкции парка им. Пушкина, находящегося в границах Темрюкского городского поселения, 18.09.2020 администрация приняла постановление № 819 «О принятии решения об изъятии для муниципальных нужд Темрюкского городского поселения Темрюкского района земельного участка с кадастровым номером 23:30:1106001:6, площадью 132 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: 

<

...> для реконструкции торгового киоска в торговый павильон и его эксплуатации с летней площадкой для отдыха и расположенного на нем объекта недвижимого имущества» (далее – постановление № 819).

21.09.2020 постановление № 819 было официально размещено на официальном сайте муниципального образования Темрюкский район в сети «Интернет» и на официальном сайте администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района в сети «Интернет».

Письмом от 24.09.2020 № 01-33/5523 постановление № 819 было направлено заказной почтой в адрес ответчика, а также опубликовано в официальном периодическом печатном издании газете Темрюкского района «Тамань» (21.09.2020-27.09.2020 № 38 (10852)) и направлено в Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

07.10.2020 вышеуказанное постановление об изъятии земельного участка было получено предпринимателем, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

С целью заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в адрес ответчика письмом от 28.09.2020 № 01-30/5602 направлен проект соглашения об изъятии спорных земельного участка и торгового павильона, а также отчет Союза «Темрюкская торгово-промышленная палата» № 064-122-20-Т от 30.07.2020 об оценке размера возмещения за них, согласно которому рыночная стоимость объектов и упущенная выгода за изымаемые объекты недвижимости составляют 5 272 000 руб.

Ответчик получил вышеуказанные документы, что подтверждается уведомлением о вручении.

Однако предприниматель отказался от подписания данного соглашения, поскольку не согласился с предложенной администрацией суммой компенсации, в связи с чем ответчик предложил истцу внести изменения в п. 1.6. проекта соглашения и установить сумму компенсации в размере 8 730 000 руб.

13.01.2021 предприниматель направил в адрес администрации заявление с приложением: 

- рецензии от 12.01.2021 № 6107 на вышеуказанный отчет об оценке, согласно которой отчет содержит грубые нарушения закона, что повлияло  на занижение суммы возмещения;

- отчет об оценке от 12.01.2021. № 4798, составленный ООО «Экспрус», согласно которому рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости и упущенная выгоды составила 8 730 000 руб.

Встречное предложение ответчика истец оставил без ответа.

Вступившим в законную силу решением Темрюкского районного суда от 25.11.2020 по делу № 2а-2675/2020 постановление администрации № 760 об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории парка им. Пушкина, а также постановление от 18.09.2020 № 819 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и торгового павильона, были признаны законными.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 279 ГК РФ установлено, что в результате изъятия земельного участка для государственных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ). 

Пунктом 5 названной статьи установлено, что правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии в соответствии с земельным законодательством. 

В силу пункта 3 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления – в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 ЗК РФ и статья 279 ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное изъятие земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 указано, что ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.04.2015) допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ). 

Независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации должна быть соблюдена в полном объеме.

В силу части 1 статьи 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Частями 3 - 5 статьи 56.3 ЗК РФ предусмотрено, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством  (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.6 ЗК РФ, решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 ЗК РФ).

В силу части 2 статьи 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу, с которым заключается соглашение об изъятии недвижимости, принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества.

Согласно частям 6, 7 статьи 56.9 ЗК РФ, в случае, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать путем перераспределения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу, соглашение об изъятии недвижимости должно предусматривать условия такого перераспределения, включая размер возмещения и порядок его предоставления за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

К соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене.

Поскольку основания, порядок и процедура принятия постановления № 819 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и торгового павильона проверены вступившим в законную силу решением Темрюкского районного суда от 25.11.2020 по делу № 2а-2675/2020, постольку в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) при разрешении спора суд исходит из обстоятельств, ранее установленных судом при разрешении спора по делу № 2а-2675/2020.

Данное решение мотивировано тем, что парк им. Пушкина, находящийся в границах поселения, относится к объектам местного значения (пп. а п. 15 ст. 23.1 Закона Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края»). Для его реконструкции, в соответствии с положениями п. 1 ст. 56 ЗК РФ, допускается изъятие земельного участка для муниципальных нужд, учитывая, что в данном случае, он предусмотрен проектом планировки территории.

Согласно пункту 4 статьи 56.6 ЗК РФ, в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 ЗК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, в течение 10 дней со дня принятия решения направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется.

Согласно пункту 1 статьи 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. 

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункты 2 и 3 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.10 ЗК РФ одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков.

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 ЗК РФ).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для прекращения, в том числе права собственности гражданина или юридического лица земельным участком.

В силу положений пункта 2 статьи 55 ЗК РФ, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Положениями пунктов 1, 2 статьи 281 ГК РФ закреплено, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 

Согласно пункту 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ правообладатели изымаемой недвижимости, права которых на земельные участки и (или) объекты недвижимости не были выявлены, имеют право требовать возмещения (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 26.04.2019 N 310-ЭС19-5970 по делу N А83-21476/2017). 

Рыночная стоимость земельных участков, согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ, устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). 

Согласно статье 8 указанного Закона, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом об оценочной деятельности с учетом особенностей, установленных данной статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что по смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С целью определения размера возмещения определением от 31.01.2022 судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен следующие вопросы: 

1. Определить на дату проведения исследования  рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:1106001:6 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 23:30:0204009:3226.

2. Определить размер убытков ФИО1, в том числе упущенной выгоды, связанных с изъятием вышеуказанных объектов недвижимости.

Определением суда от 23.05.2022 произведена замена эксперта ФИО4 на ООО «Центр экспертизы управления собственностью – Юг», а проведение экспертизы, назначенной определением суда от 31.01.2022, поручено экспертам ФИО5 и ФИО6

Определением суда от 15.08.2022 произведена замена эксперта ФИО6 на ФИО7, в связи с нахождением эксперта в трудовом отпуске.

В соответствии с заключением от 30.08.2022 № 139/ЗУ-22 эксперты пришли к выводам, что рыночная стоимость объектов и упущенная выгода составляют 7 519 000 руб., а именно:

- рыночная стоимость земельного участка – 956 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания – 4 914 000 руб.;

- упущенная выгода – 1 649 000 руб.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Согласно статье 8 Закона № 73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В силу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Закона № 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик обязан соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. 

В представленном в материалы дела заключении от 30.08.2022 № 139/ЗУ-22 изложены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценку результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование, а равно и иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-7 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО № 1), указанный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 7 главы II ФСО № 1, подход к оценке, определяется как совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В соответствии с ФСО № 1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

Согласно ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Истец представил дополнительное обоснование исковых требований (с учетом результатов проведенной судебной экспертизы), в рамках которого указывает, что экспертом недолжным образом исследован земельный участок из-за использования отличающихся объектов-аналогов.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что использованные экспертом объекты-аналоги находятся в той же части г. Темрюк, что и земельный участок ответчика.

При проведении оценки эксперт использовал объекты-аналоги, имеющие тот же вид разрешенного использования, качественные, количественные, технические характеристики, которые были установлен в отношении изымаемых земельного участка и торгового павильона до начала процедуры их изъятия для государственных или муниципальных нужд. 

Эксперты, используя земельные участки с видом использования «индивидуальное жилищное строительство», применили корректировку +27% (1/0,79), сославшись на рекомендации справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 2. Под редакцией ФИО8 Приволжский центр методического и информационного обеспечения.

Описание объекта исследования приведено на стр. 16 заключения, а также по тексту заключения (стр. 68-75). Эксперт также обосновывает сравнение торгового павильона с объектами аналогами, руководствуясь п. 10 ФСО № 1, путем сопоставления технического состояния, конфигурации, вида права, условий финансирования и т.д.

Экспертом в полной мере были исследованы материалы дела, содержащие техническую документацию на торговый павильон.

Согласно п. 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Вопреки доводам истца, эксперт не обязан проводить анализ объемов уже совершенных сделок, исходя из информации, размещенной на сайте. 

Также несостоятелен довод истца о том, что нахождение экспертной компании в г. Краснодаре влияет на качество проведенной экспертизы. Факт расположения экспертной компании вне границ населенного пункта г. Темрюк никаким образом не порочит выводы экспертного заключения. Эксперты ООО «Центр экспертизы управления собственностью – Юг» надлежащим образом провели все этапы экспертного исследования и изложили научно обоснованные и мотивированные выводы, которые являются категоричными.

Довод истца о снижении рентабельности торгового объекта ответчика из-за нахождения рядом сетевых магазинов является безосновательным. Расположение объекта в центре населенного пункта указывает на его коммерческую привлекательность для целей обоснования компенсации размера возмещения и упущенной выгоды.

Как пояснил представитель ответчика информацию о расположении летних зонтиков со столиками в летний период возле торгового павильона эксперт получил непосредственно от ответчика в день проведения осмотра объекта.

Истец, ссылаясь на то, что эксперт не мог сделать фотографию магазина «Универмаг» в день проведения осмотра объектов, не представил в подтверждение этому доказательств. Кроме того, администрация не обосновала влияние данного обстоятельства на выводы эксперта.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 данной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 4, часть 5 статьи 71 АПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

Экспертное заключение от 30.08.2022 № 139/ЗУ-22 составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах отсутствуют. 

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

В заключении содержатся исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивированы, выводы экспертов ясны и обоснованы, исследованными ими обстоятельствами. 

У суда не вызывает сомнения верность процесса оценки произведенных расчетов и итоговых результатов оценки.

Рассматривая доводы истца относительно заключения судебной экспертизы суд установил, что заключение эксперта не вызывает сомнений, доказательств обратного истцом не представлено, выводы заключения не опровергнуты.

При указанных выше обстоятельствах требования истца об изъятии спорных объектов недвижимости путем прекращения права собственности предпринимателя на данные объекты следует удовлетворить, а размер компенсации установить с учетом экспертного заключения в размере 7 519 000 руб.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2020 по делу № А32-2774/2019.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны. Вопрос о распределении судебных расходов может быть разрешен судом посредствам вынесения соответствующего определения, если данный вопрос не был разрешен при вынесении судом судебного акта, которым было окончено рассмотрение дела по существу (ст. 112 АПК РФ). 

В соответствии со ст. 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

Поскольку суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в редакции заключения эксперта от 30.08.2022 № 139/ЗУ-22, постольку стоимость проведения судебной экспертизы в размере 38 800 руб. подлежит возмещению за счет истца.

Поскольку требования истца удовлетворены, то государственную пошлину в размере 6 000 руб.  необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Изъять для муниципальных нужд у индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в собственность Темрюкского городского поселения Темрюкского района земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106001:6 площадью 132 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 23:30:0204009:3226 площадью 50,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106001:6 площадью 132 кв.м и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 23:30:0204009:3226 площадью 50,4 кв.м.

Определить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:1106001:6 площадью 132 кв.м и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 23:30:0204009:3226 площадью 50,4 кв.м. в размере 7 519 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья      Р.Ю. Савин