Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-5020/2022

23 июня 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен  23 июня 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество "Ленинградец" (188653, Ленинградская область, Всеволожский район, Агалатово деревня, 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.06.2009, ИНН: 

<

***>), 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Регион" (188300, Ленинградская область, Гатчинский район, Гатчина город, Соборная 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2013, ИНН: 

<

***>), 

о расторжении договора,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 16.06.2022,

установил:

Акционерное общество "Ленинградец" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Регион" о расторжении договора аренды № 03/12 от 21.12.2020.

Определением от 03.02.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В судебном заседании 28.04.2022 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

Протокольным определением от 09.06.2022 судом отклонено ходатайство  АО «Ленинградец» об истребовании доказательств, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 66 АПК РФ.

В судебном заседании 16.06.2022 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Между АО «Ленинградец» и ООО «Регион» были заключены договоры аренды               № 01/02 от 20.01.2020, срок действия которого истёк 20.12.2020, и, впоследствии, № 03/12 от 21.12.2020 (являющийся в настоящее время действующими) объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 47:07:0157001:1683, площадью 170 000 кв.м., находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером 47:07:0157001:1682, площадью 1 150 837 кв.м., находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером 47:07:0157001:1685, площадью 820 000 кв.м., находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного назначения; 

- земельного участка с кадастровым номером 47:07:0157001:1684, площадью 768 413 кв.м., находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного назначения. 

Согласно актам приёма-передачи от 20.01.2020, от 21.12.2020 имущество передано в пригодном к использованию состоянии.

В силу положений п. 2.1. Договора аренды № 03/12 от 21.12.2020  срок аренды составляет 5 лет.

В соответствии с п.6.1.1 Договора аренды №01/02 от 20.01.2020 Арендатор в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг на вывоз мусора (твердые и жидкие бытовые отходы, крупногабаритный мусор), собранного с объекта и оплачивает предоставляемые услуги.

Согласно пп. 6.2.1, 6.2.2 Договора аренды №01/02 от 20.01.2020 Арендатор за свой счёт должен содержать имущество в надлежащем санитарном состоянии, в т.ч. осуществлять уборку и выполнять иные необходимые санитарные работы, обеспечить соблюдение санитарных норм и правил. Для поддержания имущества в исправном состоянии Арендатор за свой счёт осуществляет его обслуживание в соответствии с эксплуатационной документацией и нормативными актами.

В соответствии с п. 6.1.1 Договора аренды № 03/12 от 21.12.2020  Арендатор в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации договора самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг на вывоз мусора (твердые и жидкие бытовые отходы, крупногабаритный мусор), собранного с объекта и оплачивает предоставляемые услуги.

Согласно п.п. 6.2.1, 6.2.2 Договора аренды № 03/12 от 21.12.2020  Арендатор за свой счёт должен содержать имущество в надлежащем санитарном состоянии, в т.ч. осуществлять уборку и выполнять иные необходимые санитарные работы, обеспечить соблюдение санитарных норм и правил. Для поддержания имущества в исправном состоянии Арендатор за свой счёт осуществляет его обслуживание в соответствии с эксплуатационной документацией и нормативными актами.

Вместе с тем, 30.11.2020 Северо-Западным Межрегиональным Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) проведена внеплановая выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства Российской Федерации в отношении АО «Ленинградец», в результате которой было установлено ненадлежащее использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, имеющих кадастровые номера 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1683, 47:07:0157001:1684, 47:07:0157001:1685.

Так, в ходе визуального осмотра вышеуказанных земельных участков сельскохозяйственного назначения, было установлено, что земельные участки с кадастровым номером 47:07:0157001:1683, кадастровым номером 47:07:0157001:1682, кадастровым номером 47:07:0157001:1685 и кадастровым номером 47:07:0157001:1684 для сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственной, деятельности не используются. 

На основании изложенного, за нарушение части 2 статьи 8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях 30.12.2020                                          АО «Ленинградец», как собственник земельных участков, привлечено к административной ответственности, наказанием в виде денежного штрафа в размере 200 000 руб.  Также, за нарушение   части 2 статьи 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях 29.01.2021 АО «Ленинградец» привлечено к административной ответственности с наказанием в виде денежного штрафа в размере 40 000 руб. АО «Ленинградец» указанные штрафы оплачены.

Кроме того, в адрес АО «Ленинградец» из Северо-Западного Межрегионального Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) поступило предписание об устранении указанных нарушений в установленном законодательством Российской Федерации порядке и с этой целью было предписано: 1) Провести мероприятия, направленные на сохранение и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения посредством проведения мелиоративных и иных мероприятий (агротехнических, фитосанитарных, агрохимических) на всей площади земельных участков с кадастровым номером 47:07:0157001:1683, кадастровым номером 47:07:0157001:1682, кадастровым номером 47:07:0157001:1685 и кадастровым номером 47:07:0157001:1684; 2.) Разработать, и согласовать проект рекультивации нарушенных земель, в соответствии с правилами проведения рекультивации и консервации земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.07.2018 N 800, 3.) Ликвидировать перекрытие почвы отходами животноводства на площади 0,0689 га и 1,051 га на земельных участках с кадастровым номером 47:07:0157001:1682, кадастровым номером 47:07:0157001:1684;  восстановить нарушенный плодородный слой на глубину не менее 0,2 м на площади 0,0689 га и 1,051 га на земельных участках с кадастровым номером 47:07:0157001:1682, кадастровым номером 47:07:0157001:1684. Проведенные работы подтвердить результатами агрохимических испытаний проб почвы; 5.Ликвидировать перекрытие поверхности почвы земельных участков с кадастровым номером 47:07:0157001:1682, кадастровым номером 47:07:0157001:1683, кадастровым номером 47:07:0157001:1685 строительными и бытовыми отходами, на площади 0,0715 га, 0,0264 га и 0,0023 га соответственно, и перекрытие почвы земельного участка с кадастровым номером 47:07:0157001:1682 площадкой из щебня с расположением 2 ангаров на площади 0,6609 га. Подтвердить отсутствие загрязнения почвы земельных участков с кадастровым номером 47:07:0157001:1683, кадастровым номером 47:07:0157001:1682, кадастровым номером 47:07:0157001:1685, кадастровым номером 47:07:0157001:1684 результатами лабораторных исследований и соответствующими документами. Восстановить нарушенный плодородный слой почвы земельного участка на глубину не менее 0,25 м.; 6.Ввести земельные участки в сельскохозяйственный оборот и обеспечить их использование в соответствии с целевым назначением земель и разрешенным видом использования.    

07.10.2021 АО «Ленинградец», совместно с Северо-Западным Межрегиональным Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор), участвовало в повторной проверке использования земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1683, 47:07:0157001:1684, 47:07:0157001:1685. 

По результатам проверки контролирующим органом повторно установлены и зафиксированы аналогичные нарушения.  

В отношении АО «Ленинградец», как собственника земельных участков, 15.10.2021 составлен протокол об административном правонарушении № ОЗН-01/21-446 за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч.25 ст.19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Ссылаясь на то, что ООО «Регион» пользуется имуществом с нарушениями условий договора и назначения имущества, что, в соответствии с п.8.2.1 договора аренды от 21.12.2020 № 03/12, является основанием для его досрочного расторжения по требованию Арендодателя, истец направил Ответчику претензию исх. 105/21 от 14.10.2021, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества. 

В силу требований статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 N 305-ЭС19-18488).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ). 

Согласно пункту 3 статьи 615, пункту 1 статьи 619 ГК РФ в случае использования арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Исходя из пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ основания расторжения договора, помимо предусмотренных этим Кодексом, могут быть также установлены договором.

Пунктом 8.2.1 Договора аренды от 21.12.2020 № 03/12 предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора в судебном порядке, в том числе в случае, когда Арендатор пользуется имуществом с нарушением условий Договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество. 

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны (арендодателя).

Возражая против удовлетворения иска,  Ответчик представил проект рекультивации, подготовленный на основании договора от 15.02.2021, который предусматривает поэтапное восстановление земельного участка, а также сведения о начале реализации указанного проекта.

По мнению суда, с учетом представленных доказательств расторжение договора является несоразмерным характеру и степени нарушенного обязательства и не отвечает соблюдению баланса интересов сторон, что не исключает возможности взыскания убытков. 

Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья Бугорская Н.А.