ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, 

<

...>, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-102978/24

10 июня 2025 года

г. Москва

Судья Десятого арбитражного апелляционного суда Погонцев М.И:

рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу ООО "УК "Михайловский" Д.У. ЗПИФ рентным "Михайловский-Рентный" на решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2025 по делу № А41-102978/24, принятое судьей Д.Н. Москатовой, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску ООО "УК "Михайловский" Д.У. ЗПИФ рентным "Михайловский-Рентный" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "АРКС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании по договору аренды земельного участка № 41/22-МР-А от 16.08.2022 задолженности за период с 01.09.2023 по 25.02.2024 в размере 619 034 руб. 48 коп.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Михайловский" Д.У. ЗПИФ рентным "Михайловский-Рентный" (далее – истец, ООО "УК "Михайловский" Д.У. ЗПИФ рентным "Михайловский-Рентный") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "АРКС" (далее – ответчик, ООО "ИФСК "АРКС") с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка № 41/22-МР-А от 16.08.2022 задолженности за период с 01.09.2023 по 25.02.2024 в размере 619 034 руб. 48 коп. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.03.2025 по делу № А41-102978/24  исковые требования удовлетворены частично: с ООО "ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "АРКС" в пользу ООО "УК "Михайловский" Д.У. ЗПИФ рентным "Михайловский-Рентный" взыскана задолженность за период с 01.09.2023 по 18.01.2024 в размере 195 716 руб. 13 коп.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права и нарушены  процессуального права.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке упрощенного производства с применением норм статей, содержащихся в главе 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

 Согласно статье 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

 С учетом изложенного судебное разбирательство проведено судьей апелляционного суда единолично без вызова сторон.

Исследовав и  оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу  не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между ООО "УК "МИХАЙЛОВСКИЙ" Д. У. ЗПИФ рентным «Михайловский-Рентный» (Арендодатель) и ООО "ИФСК "АРКС" (Арендатор) заключен договор аренды №41-22-МР-А от 16.08.2022, в соответствии с которым, Арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное пользование часть земельного участка площадью 1068 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0041615:4805. 

Размер арендной платы определен сторонами в пунктах 4.1., 4.4 договора.

Согласно пунктам 4.2, 4.3 Договора арендная плата начисляется, начиная с даты передачи Объекта Арендатору, и подлежит внесению на расчетный счет Арендодателя авансовыми платежами не позднее 2 (второго) числа каждого оплачиваемого месяца. 

Как указал истец, договор был прекращен, начиная с 26.02.2024 года (последний день действия - 25.02.2024 года) на основании уведомления, направленного Арендодателем в адрес Арендатора в порядке, предусмотренном пунктом 10.2 Договора. 

В связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы у Арендатора образовалась задолженность перед Арендодателем по арендной плате в размере 619 034 руб. 48 коп. за период с 01.09.2023 по 25.02.2024. 

Арендодателем в адрес Арендатора направлена претензия исх. №УК-1/1904 от 19.04.2024 с требованием об оплате задолженности в добровольном порядке, однако содержащиеся в ней требования до настоящего времени Арендатором не исполнены, в связи с чем, Арендодатель вынужден воспользоваться правом на защиту своих интересов в судебном порядке.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. 

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ). 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном размере, по основаниям, изложенным в отзыве, указал на необходимость зачета суммы обеспечительного платежа в счет задолженности по арендной плате, отсутствии оснований для начисления арендной платы с даты вступления в законную силу решения суда по делу А41-59553/22. 

Согласно решению Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2023 года по делу №А41-59553/22, оставленному без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда 18.01.2024, для нужд Российской Федерации изъяты: земельный участок 50:20:0041615:4855, площадью 217 кв. м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041615:4805, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, Российская Федерация, Одинцовский городской округ; земельный участок 50:20:0041615:4856 площадью 519 кв. м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041615:4805, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, Российская Федерация, Одинцовский городской округ; земельный участок 50:20:0041615:4857 площадью 1 068 кв. м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041615:4805, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, Российская Федерация, Одинцовский городской округ. Установлено возмещение за изымаемые земельные участки в размере 1 631 872 рублей, в том числе:  1 565 872 рублей рыночная стоимость земельных участков; 66 000 рублей убытки, связанные с изъятием земельных участков.

В уведомлении исх. № УК-2/2410 от 24.10.2023 истец сообщил ответчику о расторжении договора со дня регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041615:4857, образованный из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041615:4805 и изъятый для нужд Российской Федерации, согласно решению по делу № А51-59553/22 (последний день срока аренды по договору – день, предшествующий дню регистрации права). При этом в указанном уведомлении истец ссылается на пункт 10.2 Договора, согласно которому если Арендатор три раза и более не вносит арендную плату или вносит неполную арендную плату, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления о последнем дне действия договора. 

Действительно, по общему правилу в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако в данном случае земельный участок изъят для государственных нужд. Согласно статье 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в частности, для досрочного прекращения спорного договора аренды (пункты 1, 7, 8 данной статьи).

В данном случае земельный участок изымался по иску Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в рамках реализации проекта: «по реализации проекта: «Устранение узких мест на основных направлениях транспортных коридоров в Московской агломерации. А-113 Строящаяся Центральная кольцевая автомобильная дорога (Московская область). 

В соответствии с п. 1, 7, 8 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: 

1) перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; 

2) прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком; 

3) досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком; 

4) прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке, либо досрочного расторжения договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами недвижимого имущества; 

5) возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; 

6) государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества;

7) сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия. 

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости. 

Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи. 

С учетом даты вступления решения Арбитражного суда Московской области по делу А41-59553/22 в законную силу - 18.01.2024, оснований для начисления арендной платы с 19.01.2024 судом не установлено.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в данном случае арендодатель приурочил прекращение действия спорного договора к прекращению своих прав на земельный участок. 

Таким образом, принципиальной причиной прекращения действия спорного договора была невозможность дальнейшего выполнения обязательств истцом (арендодателем) по спорному договору в связи с изъятием спорного земельного участка для государственных нужд. 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, направление уведомления о расторжении спорного договора явилось лишь формальным поводом для прекращения действия договора, прежде всего в целях установления оснований для начисления неустойки и засчитывания обеспечительного платежа в счет начисленной неустойки при том, что имелось основание для прекращения действия спорного договора в силу пунктов 1, 7, 8 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Иных обоснованных причин и мотивов почему истец, зная о состоявшихся судебных актах по делу № А41-59553/22 и об изъятии спорной части земельного участка, в уведомлении от 24.10.2023 ссылается на расторжение договора в одностороннем порядке в связи с невнесением арендной платы (п. 10.2), истцом не приведено. 

Суд первой инстанции правомерно признал как недобросовестное, не ожидаемое от любого участника гражданского оборота и не учитывающее права и законные интересы другой стороны. 

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что целью уведомления было не расторгнуть Договор в связи с нарушением Ответчиком обязательств, а удержать обеспечительный платеж, перечисленный Истцу в силу положений пункта 5.1 Договора. При этом теряется смысл и изменяется истинное назначение обеспечительного платежа – гарантировать Арендодателю защиту своих прав.

Указанная правовая позиция согласуется с правовой позицией Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 30.08.2024 по делу № А41-72540/23.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с п. 5.4 договора арендодатель вправе погасить за счет обеспечительного платежа задолженность арендатора по Договору, включая пени и штрафы. 

В соответствии с п. 5.3 договора стороны определили, что в случае прекращения действия настоящего договора по вине либо по инициативе арендатора до истечения срока, предусмотренного настоящим договором, обеспечительный платеж подлежит удержанию арендодателем в качестве неустойки. 

В соответствии с п. 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Согласно пункт 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка является санкцией, мерой ответственности. Неустойка может устанавливаться как за факт нарушения договора и иметь целью покрытие убытков, вызванных таким нарушением, так и за факт срыва договора по вине должника и иметь своей основной целью покрытие убытков кредитора, вызванных вынужденным расторжением договора. В первом случае неустойка сочетается с сохранением нарушенного обязательства, во втором случае взыскание неустойки возможно только при расторжении договора. 

В данном случае в пункте 5.3 договора неустойка установлена за факт срыва договора по вине либо по инициативе арендатора, и имеет целью покрытие убытков, вызванных таким нарушением, в том числе в связи с необходимостью поиска нового арендатора.

Между тем, как указывалось ранее, спорный земельный участок изъят для государственных нужд, арендатору присуждена рыночная стоимость земельного участка, соответственно Истец лишен возможности сдавать в аренду спорный участок, а значит, у последнего отсутствуют убытки, вызванные нарушением срока внесения арендной платы ответчиком, в том числе связанные с необходимостью поиска нового арендатора. 

В соответствии с п. 5.1. Договора, обеспечительный платеж установлен в размере 288 000 руб. 

Из материалов дела следует, что ответчик перечислил сумму обеспечительного платежа в размере 288 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением от 21.09.2022 № 4849.

Согласно статье 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. 

Согласно разъяснениям пункта 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходя из положений статьи 319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ). Проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга. Положения статьи 319 ГК РФ не лишают кредитора права до погашения основной суммы долга предъявить иск о взыскании с должника неустойки или процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 ГК РФ. 

Согласно разъяснениям пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», при зачете части денежного требования должны учитываться положения статьи 319 ГК РФ. При недостаточности суммы требования для прекращения зачетом всех встречных однородных обязательств необходимо учитывать положения статьи 319.1 ГК РФ. 

В соответствии с п. 5.4 договора арендодатель вправе погасить за счет обеспечительного платежа задолженность арендатора по Договору, включая пени и штрафы. 

В соответствии с п. 5.3 договора стороны определили, что в случае прекращения действия настоящего договора по вине либо по инициативе арендатора до истечения срока, предусмотренного настоящим договором, обеспечительный платеж подлежит удержанию арендодателем в качестве неустойки.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, истец имел основания для зачитывания обеспечительного платежа в счет задолженности арендатора по арендной плате, однако предпочел засчитать обеспечительный платеж в счет начисленной им неустойки по пункту 5.3 договора, в нарушение ст. 319 ГК РФ. 

Оценивая действий арендодателя по зачету обеспечительного платежа (пункт 1 статьи 381.1 ГК РФ) в счет неустойки по пункту 5.3 договора суд принимает во внимание пределы свободы договора, определяемые, в том числе необходимостью поддержания добрых нравов в гражданском обороте, включая взаимоотношения участников хозяйственного (экономического) оборота, включая принцип добросовестного осуществления гражданских прав и запрет извлечения преимущества из своего недобросовестного поведения. 

Учитывая действия арендодателя, условия договора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в данном случае имеются основания для зачета обеспечительного платежа в счет основного долга по арендной плате.

С учетом прекращения договора аренды 18.01.2024 (дата вступления в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка по делу А41-59553/22) и зачета обеспечительного платежа в размере 288 000 руб. 00 коп., размер задолженности по арендной платы за период с 01.09.2023 по 18.01.2024 составляет 195 716 руб. 13 коп. (из расчета 105 600 руб. 00 коп. за сентябрь 2023 + 105 600 руб. 00 коп. за октябрь 2023 + 105 600 руб. 00 коп. за ноябрь 2023 + 105 600 руб. 00 коп. за декабрь 2023, 61 316 руб. 13 коп. (105 600 руб. 00 коп./31 день в январе 2024 * 18 дней) - 288 000 руб. 00 коп. (обеспечительный платеж).

Поскольку доказательств оплаты задолженности в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает. 

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2025 по делу № А41-102978/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

Погонцев М.И.