АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3998/2025

Дело № А57-14628/2024

г. Казань

27 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хисамова А.Х.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при осуществлении видеозаписи и ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.

при участии посредством системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Саратовской области:

представителя истца – Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО1 (доверенность от 09.08.2024),

ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (лично, по паспорту) и ее представителя ФИО3 (по устному ходатайству, по паспорту), в отсутствие иных лиц участвующих в деле и их представителей, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.01.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025

по делу № А57-14628/2024

по заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» к индивидуальному предпринимателю ФИО2, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета по управлению имуществом города Саратова, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 14.07.2011 № 214 с кадастровым номером 64:32:051804:5, площадью 20 000 +/- 99 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, тер. Соколовское МО, юго-восточная часть кадастрового квартала 64:32:051804, предоставленного для размещения производственных зданий, строений, сооружений, сроком на сорок девять лет.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет).

Решением Саратовской области от 20.01.2025, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025, исковые требования удовлетворены; с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования истца.

По мнению заявителя жалобы, выводы судов о том, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению, противоречит материалам дела. Конкретные сроки освоения земельного участка не предусмотрены договором аренды. Также заявитель жалобы считает, что истцом не соблюдена досудебная процедура расторжения договора аренды.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.05.2025 кассационная жалоба ИП ФИО2 принята к производству суда, судебное разбирательство по делу назначено на 26.06.2025 на 15 часов 00 минут, удовлетворено ходатайство заявителя жалобы об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Саратовской области.

Определением суда округа от 06.06.2025 ИП ФИО2 отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Саратовской области от 20.01.2025 по настоящему делу.

Представитель Администрации, ответчик и ее представитель обеспечили свою явку в Арбитражный суд Саратовской области для участия в судебном заседании суда кассационной инстанции посредством системы видеоконференц-связи.

Ответчик и ее представитель доводы жалобы поддержали, представитель Администрации просила обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Комитет по управлению имуществом города Саратова, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своего представителя в суд округа не обеспечил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителя кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 27.06.2011 № 1857 между Администрацией Саратовского муниципального района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.07.2011 № 214 (далее договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 64:32:051804:5 площадью 20 000 +/- 99 кв. м, расположенный по адресу; Саратовская область. Саратовский район, тер. Соколовское муниципальное образование, юго-восточная часть кадастрового квартала 64:32:051804, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

10 августа 2011 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым изменен вид разрешенного использования предоставленного арендатору земельного участка с вида «для сельскохозяйственного использования» на вид: «для размещения производственных зданий, строений, сооружений».

Договор аренды заключен сроком на сорок девять лет.

ФИО5 переуступил права и обязанности по договору аренды ИП ФИО2 на основании договора замены стороны в обязательстве от 12.08.2011.

В соответствии со статьей 1 Закона Саратовской области от 25.11.2021 № 133-ЗСО «О преобразовании Соколовского, Михайловского, Краснооктябрьского, Вольновского, Дубковского, Расковского, Усть-Курдюмского, Александровского муниципальных образований Саратовского муниципального района Саратовской области, муниципального образования «Город Саратов» и внесении изменений в некоторые законодательные акты Саратовской области» Соколовское муниципальное образование преобразовано путем объединения с муниципальным образованием «Город Саратов».

Согласно статье 4 указанного закона органы местного самоуправления муниципального образования «Город Саратов» являются правопреемниками органов местного самоуправления Соколовского муниципального образования в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Саратовской области и иных субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

В соответствии с Решением Саратовской городской думы от 18.02.2010 № 47-562 «О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» Администрация муниципального образования «Город Саратов» осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области. Комитет по управлению имуществом города Саратова от имени администрации муниципального образования «Город Саратов» осуществляет заключение, изменение, расторжение договоров аренды, купли-продажи, мены земельных участков, заключение соглашений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Как следует из пункта 5.2.7 договора аренды, арендатор обязан соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Не нарушать права других землепользователей, а также не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях. Выполнять работы по благоустройству территории.

20 сентября 2023 года в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:32:051804:5, проведенного консультантом отдела контроля за использованием земельных участков, выявлено, что земельный участок не огорожен. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой, имеются локальные очаги скопления бытового мусора, складированы изделия из бетона.

Согласно ответу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 25.07.2024 № 22250 и имеющемуся в материалах дела разрешению на строительство от 30.07.2013 № RU64532311-38-09-13, выданному ИП ФИО2, срок действия указанного разрешения - до 30.03.2014. С заявлением о продлении срока действия разрешения ИП ФИО2 обратилась только 30.07.2024 после проведения проверки использования земельного участка представителем уполномоченного органа земельного контроля и надзора.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не использовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

17 октября 2023 года Комитет направил в адрес ИП ФИО2 предупреждение от 16.10.2023 № 13-05/24851, в котором сообщил о необходимости в тридцатидневный срок погасить задолженность по арендным платежам и сообщить о проводимых мероприятиях, направленных на надлежащее использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования с предоставлением подтверждающих документов (в том числе градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство).

22 декабря 2023 года истец направил ответчику уведомление от 21.12.2023 № 13.05/38233 с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды.

В связи с тем, что требования претензий не удовлетворены, Администрация обратилась в арбитражный суд в рамках настоящего дела.

Разрешая исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 165.1, 307, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 22, 42, 45, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку истцом предоставлены доказательства, подтверждающие факт неиспользования ответчиком земельного участка. Ответчиком данные доказательства не опровергнуты, доказательств использования земельного участка в соответствии с целевым назначением не представлено.

Суд округа с выводами судов первой и апелляционной инстанций относительно установленных по делу обстоятельств и их правовым обоснованием соглашается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления № 11 при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд округа также принимает во внимание, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:32:051804:5, проведенного специалистом отдела контроля за использованием земельных участков выявлено, что земельный участок не огорожен. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой, имеются локальные очаги скопления бытового мусора, складированы изделия из бетона (акт осмотра от 20.09.2023).

Согласно приложенной к акту осмотра от 20.09.2023 фототаблице, здание склада на спорном земельном участке отсутствует.

Надлежащих доказательств, подтверждающих использования спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования - «для размещения производственных зданий, строений, сооружений», как и документов, опровергающих данные осмотра, ответчиком не представлено.

При указанных обстоятельствах судами сделан вывод, что ответчик действий по использованию земельного участка не производил на протяжении 10 лет.

С заявлением о продлении срока действия разрешения ИП ФИО2 обратилась только 30.07.2024после составления акта осмотра арендованного земельного участка.

При этом материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что разрешение на строительство № RU64532311-38-09-13 получено предпринимателем 30.07.2013 и действовало до 30.03.2014.

Объект, в отношении которого выдавалось разрешение на строительство, не построен, не введен в эксплуатацию.

На дату рассмотрения спора проектная документация, соответствующая градостроительным нормам, отсутствует.

Таким образом, с момента выдачи разрешения ИП ФИО2 в нарушение пункта 4.1.3 договора аренды, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не использовала земельный участок, предназначенный для иного строительства, в указанных целях более 10 лет.

Ответчиком не представлено доказательств наличия объективных препятствий к началу строительства в установленные сроки, в том числе по вине Администрации.

При указанных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к правомерному выводу, что установленный законом трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для размещения производственных зданий, строений, сооружений, истек; ответчиком суду не представлено доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключавших саму возможность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Суд округа отклоняет довод заявителя жалобы о том, что договором аренды не предусмотрены конкретные сроки освоения земельного участка.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка» (статья 85.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом исходя из системного толкования положений статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления № 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Судами установлено, что с момента выдачи разрешения ИП ФИО2 в нарушение пункта 4.1.3 договора аренды, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не использовала земельный участок, предназначенный для иного строительства, существенно больше трехлетнего нормативного срока, что является основанием расторжения договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2015 № 306-ЭС15-13745 по делу № А65-8122/2014).

Ответчиком не представлено доказательств наличия объективных препятствий к началу строительства в установленные сроки.

Суд кассационной инстанции также отклоняет довод о несоблюдении истцом досудебной процедуры расторжения договора аренды, с учетом положений статьи 165.1 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 67 Постановления № 25, согласно которым сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, из-за чего она была возвращена по истечении срока хранения. При этом риск неполучения поступившей корреспонденции обоснованно отнесен на адресата.

Согласно материалам дела, 17.10.2023 Комитет направил в адрес ИП ФИО2 предупреждение от 16.10.2023 № 13-05/24851, в котором сообщил о необходимости в тридцатидневный срок погасить задолженность по арендным платежам и сообщить о проводимых мероприятиях, направленных на надлежащее использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования с предоставлением подтверждающих документов (в том числе градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство).

22 декабря 2023 года истец направил ответчику уведомление от 21.12.2023 № 13.05/38233 с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды от 14.07.2011 № 214.

Указанные документы направлены ответчику по адресу регистрации ИП ФИО2

Кроме того, данный адрес указан предпринимателем в договоре замены стороны в обязательстве от 12.08.2011. Доказательств извещения арендодателя об изменении адреса места жительства арендатора в материалы дела не представлено.

Таким образом, судами правомерно констатирован факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, суды, усмотрев основания для расторжения договора аренды в судебном порядке, обоснованно удовлетворили заявленные по делу исковые требования.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся к несогласию с указанными выше обстоятельствами, признанными судом первой инстанции и апелляционным судом установленными, и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Между тем, исходя из положений статей 286 и 287 АПК РФ, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, в этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

При таком положении суд кассационной инстанции полагает, что судами установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.01.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025 по делу № А57-14628/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                А.Х. Хисамов

Судьи                                                                                         В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина