АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7091/2021

г. Архангельск

17 декабря 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2021 года  

Решение в полном объёме изготовлено 17 декабря 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по первоначальному иску администрации городского округа  "Город Архангельск" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 163069, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление  № 19 г. Северодвинска" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, Архангельское шоссе, дом 24)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

- министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 

<

***>; адрес: 163004, 

<

...>) 

о взыскании 5 682 484 руб.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление  № 19 г. Северодвинска" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, Архангельское шоссе, дом 24)

к администрации городского округа  "Город Архангельск" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 163069, 

<

...>)

о расторжении  договора аренды, о взыскании 3 066 053 руб. 79  коп.

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности от  01.07.2021;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от  19.03.2021;

установил:

администрация муниципального образования "Город Архангельск" (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" (далее – ответчик, Общество) о взыскании 5 410 164 руб. задолженности по арендной плате за период с 28.09.2018 по 31.12.2020 по договору от 28.09.2018 № 8/32 (л) аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, 272 320 руб. пени, начисленных  за период с 26.12.2018 по 05.04.2021, а также пени по день фактической оплаты.

Общество в отзывах на иск и дополнениях к отзыву просит в иске отказать, а  также заявило встречные исковые требования, в которых просит: 

- расторгнуть договор аренды от 28.09.2018 № 8/32(л); 

- взыскать с Администрации 3 066 053 руб. 79  коп., в том числе   2 686 680  руб. неосновательного обогащения в размере уплаченных арендных платежей,  379 373 руб. 79  коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с  10.09.2018  по 08.10.2021 (с учетом принятых уточнений размера встречных исковых требований).

Встречное исковое заявление принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском Администрации.

В судебном заседании представитель истца просил иск удовлетворить, возражал относительно встречных требований Общества.

Представитель ответчика настаивал на доводах, изложенных в отзыве на иск, дополнениях к отзыву, встречном исковом заявлении, просил встречный иск удовлетворить, в удовлетворении  требований Администрации отказать, а также заявил ходатайство об отказе от встречного требований о расторжении договора аренды.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направило.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

По результатам  аукциона, оформленным  протоколом от 14.09.2018 № 4/2, между Министерством имущественных отношений Архангельской области (далее – Министерство) и Обществом заключен договор от 28.09.2018 № 8/32 (л) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050406:342 общей площадью 6808 кв.м.

Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и имеет разрешенное использование спорт.

Срок действия договора установлен на 6 лет с даты подписания  (пункт 2.1.).

Согласно пункту 5.1. договора годовая арендная плата определяется в соответствии с протоколом от 14.09.2018 № 4/2 о результатах  аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, составляет 3 582 240  руб.

Пунктом 5.2 установлен порядок оплаты: арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, за 4-й квартал – не позднее 25 декабря текущего года.

В соответствии с пунктом 5.3. договора в редакции протокола разногласий от 01.10.2018 № 1 внесенный для участия в торгах задаток в сумме 204 000 руб. засчитывается в счет арендной платы. Арендная плата  за 4-й квартал 2018 года составила 895 560 руб., к оплате за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 с учетом внесенного задатка – 691 560 руб.

Пунктом 8.1. договора аренды предусмотрено начисление пени в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки платежа.

Задаток для участия в аукционе в сумме 204 000 руб. внесен Обществом по платежному поручению от 10.09.2018. № 3845.

Платежными поручениями от 24.12.2018 № 5693 на сумму 691 560 руб., от 23.05.2019 № 1740 на сумму 895 560 руб. и от 30.07.2019 № 3314 на сумму 895 560 руб. Общество внесло арендные платежа за 4-й квартал 2018 года, и 1-й, 2-й кварталы 2019 года. 

В соответствии с областным законом от 26.10.2018 №19-2-ОФ "О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов" с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Архангельск", осуществляет администрация муниципального образования "Город Архангельск", в связи с чем с 01.01.2019 полномочия в отношении земельного участка, указанного в договоре аренды от 28.09.2018 № 8/32 (л), перешли к Администрации, а Министерство выбыло из отношений по поводу использования этого земельного участка.

Судом также установлено, что в марте 2019 года истец обратился в Администрацию с заявлением от 22.03.2019 № 2/604, в котором указал, что после заключения договора аренды обнаружил на земельном участке  самовольные постройки в виде гаражей. О наличии гаражей на земельном участке  в извещении о проведении аукциона не указывалось, в договоре аренды такой информации не содержит, в связи с чем Общество просило осуществить снос гаражей. 

Письмом от 22.04.2019 Администрация известила Общество о проведенном осмотре земельного участка, которым установлено расположение на земельном участке   101 гаража; на гаражах размещены объявления, направленные владельцам о необходимости снести гаражи.

Письмом от 28.05.2019 в связи с невозможностью использовать земельный участок из-за размещенных на нем гаражей Общество просило истца заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия договора и о переносе ранее внесенных арендных платежей  в счет будущих периодов.

В связи с  заявлением Общества от 22.03.2019 № 2/604 вопрос об организации сноса гаражей вынесен Администрацией на заседание рабочей группы по сносу самовольно установленных временных объектов на территории МО «Город Архангельск».

Согласно протоколу от 13.06.2019 № 2 на заседании рабочей группы принято решение рекомендовать Администрации принять решение о сносе гаражей в количестве 88-ми штук (владельцы не выявлены), установленных на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050406:342 в срок до 01.10.2019 силами и за счет Общества.

Решение о сносе гаражей в количестве 88-ми штук (владельцы не выявлены), установленных на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050406:342 в срок до 01.10.2019 силами и за счет Общества принято Администрацией и оформлено распоряжением от 09.07.2019 № 2219.

Копии протокола от 13.06.2019 № 2 и распоряжения от 09.07.2019 № 2219 направлены в адрес Общество письмом Администрации от 19.07.2019.

Ответчик, ссылаясь на то, что снос самовольно размещенных объектов отнесен к полномочиям органа местного самоуправления, предложил Администрации осуществить снос гаражей силами и за счет Администрации.

Поскольку арендную плату за период с 28.09.2018 по 31.12.2020 по договору от 28.09.2018 № 8/32 (л)  ответчик не внес, истец направил в его адрес претензию от 07.04.2021 с требованием произвести оплату долга и пени.

Отказ ответчика от оплаты послужил основанием для истца обратиться в арбитражный суд.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывает, что использование арендованного земельного участка в соответствии с целью предоставления и разрешённым использованием невозможно в связи с расположением на этом земельном участке гаражей. Информация о наличии гаражей на земельном участке в извещении о проведении аукциона отсутствовала, заключая договор аренды ответчик обязательства по освобождению участка от гаражей на себя не принял. Земельный участок не освобожден от гаражей по настоящее время, в связи с  чем у Общества отсутствует возможность использовать земельный участок, а внесенные по договору аренды платежи являются неосновательным обогащением арендодателя.

В ходе судебного разбирательства стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды от 28.09.2018 № 8/32 (л)  с 13.10.2021.

В связи с заключением соглашения ответчик заявил об отказе от требования о расторжении договора аренды.

В силу части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Частью 5 той же статьи установлено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

В соответствии с изложенными нормами отказ ответчика  от требования о расторжении договора аренды подлежит принятию, поскольку он не противоречит закону, не нарушает права других лиц, заявлен уполномоченным представителем стороны.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием отказа от исковых требований производство по делу в части встречного  требования Общества о расторжении договора аренды подлежит прекращению. 

В отношении остальных заявленных требований, оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении первоначального иска следует отказать, а встречный иск подлежит удовлетворению в части, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В статье 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

В пункте 3 статьи 405 ГК РФ указано, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

 Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Из материалов дела следует, что по договору от 28.09.2018 № 8/32 (л) земельный участок предоставлялся Обществу для осуществления на нем строительства объекта капитального строительства. 

Разрешенное использование земельного участка на дату проведения аукциона и заключения договора аренды - спорт.

Материалами дела также подтверждается, что на данном земельном участке расположены гаражи (88 штук), что подтверждается перепиской сторон по вопросу о сносе гаражей, актом от 17.04.2019, составленным Администрацией о выявлении самовольно установленных временных объектов; схемой расположения объектов на земельном участке.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11. ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050406:342 указаны местоположение, площадь и кадастровый номер земельного участка, категория земель, разрешенное использование земельного участка, параметры разрешенного строительства. В разделе извещения «Информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение и иная информация» указано о выданном градостроительном плане земельного участка от 28.04.2018 № RU29301000-3165; а также сведения о технологических условиях  подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Вместе с тем, аукционная документация не содержала информации об ограничениях права пользования земельным участком в целях строительства в виду наличия на этом земельном участке гаражей.

При этом то обстоятельство, что гаражи нанесены на экспликацию  градостроительного плана земельного участка от 28.04.2018 № RU29301000-3165, о  выдаче которого указано в извещении о проведении аукциона, не свидетельствует о надлежащем доведении до участников аукциона информации о размещении на земельном участке гаражей. 

Градостроительный план частью аукционной документации не являлся и Обществу при заключении договора не вручался. Также следует отметить, что на экспликации  градостроительного плана обозначены контуры объектов с буквенным обозначением «МН», какого-либо описания и характеристик этих объектов к экспликации и тексте градостроительного плана не дано.

Наличие на земельном участке гаражей создает объективные препятствия в использовании арендуемого земельного участка, что исключает его использование для целей строительства.

Доказательств того, что наличие объектов (гаражей) на земельном участке, предоставляемом в аренду, было оговорено арендодателем при заключении договора аренды земельного участка, в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлено.

При этом договор аренды не содержит условия об обязательстве арендатора освободить земельный участок от гаражей. 

Доводы ответчика о том, что недостатки земельного участка, препятствующие арендатору использовать его в целях строительства, выявились после соответствующей передачи в пользование, истцом документально не  опровергнуты.

Возражения Администрации со ссылкой на то, что земельный участок осмотрен арендатором перед заключением договора и претензий к характеристикам участка у арендатора не имелось, обязательство арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование арендатора считается выполненным, а арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном регулирующим органом за соответствующий период, не принимаются судом отклоняются, поскольку подписание договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, при невозможности фактического использования земельного участка не может являться основанием для взыскания арендных платежей с ответчика.

Принятие Администрацией распоряжения от 09.07.2019 № 2219 о сносе гаражей в количестве 88-ми штук, установленных на земельном, силами и за счет Общества не влечет  о возникновения у Общества такого обязательства.

Данное распоряжение принято Администрацией со ссылкой на положение о порядке выявления и сноса самовольно установленных временных объектов на территории муниципального образования "Город Архангельск, утвержденное решением Архангельского городского Совета от 26.05.2009 № 883.

Вместе с тем данным Порядком предусмотрено осуществление сноса соответствующих объектов специально созданной Комиссией, порядок деятельности и состав которой определяются Администрацией округа.

Суд соглашается с доводами Общества о том, что распоряжение от 09.07.2019 № 2219 не наделяет ответчика полномочиями по сносу самовольных объектов, которыми обладает Комиссия в соответствии с Порядком. 

Из системного толкования статей 328, 611, 614 ГК РФ следует, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

 В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Факт внесения Обществом арендных платежей по договору от 28.09.2018 № 8/32(л) в общей сумме 2 686 680 руб. подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и Администрацией не оспаривается. 

Внесение данных платежей по реквизитам Министерства с учетом функционального правопреемства между Министерством и Администрацией по поводу распоряжения земельными участками не имеет значения для разрешения требования арендатора о возврате внесенных платежей. 

Поскольку невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, основания для удержания Администрацией внесенных платежей в сумме 2 686 680 руб. отсутствуют.

При таких обстоятельствах требование Общества о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в сумме 2 686 680 руб. подлежит удовлетворению. 

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств. 

В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. 

Поскольку материалами дела подтверждается факт неосновательного обогащения Администрации, предъявление Обществом требования о взыскании процентов на взысканную сумму неосновательного обогащения, также является правомерным. 

Проверив расчет истца  на сумму 379 373 руб. 79 коп., суд находит его ошибочным в части определения начального дня начисления процентов по платежу в сумме 204 000 руб. С учетом даты внесения этого платежа (10.09.2018), проценты могут быть начислены с 11.09.2018. Соответственно, сумма процентов за период с 11.09.2018 по 16.09.2018 составит 243 руб. 12 коп. В остальном расчет истца является верным, истцом не оспорен.

 Общая сумма процентов с учетом перерасчета составляет 379 333 руб. 27 коп., в связи с чем встречные требования о взыскании процентов подлежат удовлетворению в указанной сумме.

Оснований для удовлетворения первоначального иска Администрации не имеется. 

По правилам  статьи 110  АПК РФ расходы ответчика на уплату государственной пошлины по встречному иску относятся на Администрацию в сумме 2000 руб. (поскольку при увеличении размера встречных исковых требований ответчик государственную пошлину в бюджет не доплачивал, а пропорциональное соотношение суммы имущественных требований, в удовлетворении которых отказано, незначительно по отношению к сумме государственной пошлины). 

Сумма госпошлины, уплаченная ответчиком, по требованию о расторжении договора возвращается ответчику из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом суд учитывает, что предложение о расторжении договора аренды ответчик направил истцу после подачи  встречного иска, истец также направлял ответчику предложение о расторжении договора аренды, в связи с чем оснований для возложения на Администрацию расходов ответчика по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа "Город Архангельск" отказать.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление  № 19 г. Северодвинска" от встречных исковых требований о расторжении договора от 28.09.2018 № 8/32(л) аренды  земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена.

Производство по делу по встречным исковым требованиям в указанной части прекратить.

Взыскать с администрации городского округа "Город Архангельск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление  № 19 г. Северодвинска" 2 686 680 руб. неосновательного обогащения и 379 333 руб. 27 коп. процентов, а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление  № 19 г. Северодвинска" из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 08.10.2021 № 1035.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                      А.Б.Филипьева