Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения оглашена 27.07.2018.

Мотивированное решение изготовлено 03.08.2018.

Дело №А61- 2712/2018

03 августа 2018 года

г. Владикавказ

Арбитражный суд РСО-Алания в составе: судьи Бекоевой С.Х. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление Администрации местного самоуправления Алагирского района Республики Северная Осетия – Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «АРСА» 

о расторжении договора аренды от 05.12.2016 № 98, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания 30.12.2016 № 15-15/007-15/007/125/2016-772, заключенного между АМС Алагирского района РСО-Алания и ООО «АРСА»;

о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей от 11.01.2017 по договору от 05.12.2016 № 98, зарегистрированного 02.02.2017 за № 15:07:0010101:239-15/007/2017-2,

о взыскании с ООО «Южная строительная компания» задолженности по арендной плате в сумме 130053 рублей основного долга, пени в размере 3575 рублей, всего -133628 рублей,

от заявителя - ФИО2 по доверенности от 15.12.2017 г.,

от ответчика  – Доев А.С.  по доверенности,

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о месте и времени судебного заседания, явку представителя не обеспечило. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проведено в его отсутствие.

установил:

Администрация местного самоуправления Алагирского район РСО-Алания (далее – АМС Алагирского района, истец) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания к ООО «Южная строительная компания» с участием третьего лица – ООО «АРСА» с заявлением:

- о взыскании задолженности по арендной плате с общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (далее - ООО «Южная строительная компания», ответчик) в размере 130 053 руб. основного долга, пени в размере 3 575 руб., всего 133 628 руб.;

- о расторжении договора аренды земельного участка № 98 от 05.12.2016, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РСО-Алания за № 15-15/007-15/007/125/2016-772, заключенного между АМС Алагирского района и ООО «АРСА»;

- о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей от 11.01.2017 по договору от 05.12.2016 № 98, зарегистрированного 02.02.2017 за № 15:07:0010101:239-15/007/2017-2.

В возражениях на отзыв от 04.07.2018 истец пояснил, что к Приложению 1 Постановления Правительства РСО-Алания от 16.12.2011 № 341 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные в муниципальных районах Республики Северная Осетия-Алания, условия и сроках ее внесения» установлено, что при расчете арендной платы за земли промышленности не следует применять корректирующий коэффициент ( 1 год – 0,25; 2 год – 05; 3 год – 1,5), а только лишь коэффициент, указанный в Приложении № 9 к постановлению – 0,4%. С учетом данного коэффициента задолженность по арендной плате ООО «Южная строительная компания» за 2017 год составляет 130 054 руб.

Представитель истца в ходе судебного заседания поддержала заявленные требования в полном объеме. Пояснила, что поскольку ООО «АРСА» не имеет отношение к спорному земельному участку с момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 11.01.2017, а именно с 02.02.2017, администрация не обязана была направлять в его адрес претензию с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора; в порядке досудебного урегулирования спора претензия и соглашение о расторжении договора аренды от 05.12.2016 № 98 и расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.01.2017 к договору аренды от 05.12.2016 № 98 направлены только в адрес ООО «Южная строительная компания»; при заключении договора аренды неверно рассчитан коэффициент, в настоящее время он составляет 0,4%; ответчику направлена претензия от 17.04.2018, которая им получена 25.04.2018.

Полагала, что, с учетом предмета спора - о расторжении договора аренды земельного участка № 98 от 05.12.2016,  заключенного между АМС Алагирского района и ООО «АРСА», достаточно привлечения этого общества к участию в деле в качестве третьего лица.

От ООО «Южная строительная компания» поступил письменный отзыв, в котором оно просило отказать в заявленных требованиях со ссылкой на следующее.

Ответчик свои обязательства за 2017 год по договору аренды выполнил в полном объеме, в августе 2017 года на счет истца перечислено в счет оплаты за аренду земельного участка за весь 2017 год 43 351 руб. вместо суммы 25 286 руб., которая указана в извещении истца за семь месяцев 2017 года; в 2018 году ответчиком также производится оплата. 

Ответчик считает, что с его стороны условия договора выполняются добросовестно, с его стороны отсутствуют существенные нарушения условий договора, в связи с чем расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для стороны, как прекращение правоотношений, в данном случае невозможно.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва.

Изучив материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления АМС Алагирского района № 600 от 05.12.2016 и договора аренды от 05.12.2016 № 98 ООО «АРСА» предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности, связи и иных назначений с КН 15:07:00010101:239 общей площадью 45321 кв.м., расположенный  в Алагирском районе РСО-Алания, слева от автодороги «Алагир-Ардон» для использования в целях строительства асфальтобетонного завода. Договор аренды № 98 заключен на срок с 01.02.2017 по 01.01.2027; к договору приложен расчет арендной платы, согласно которому размер арендной платы в годовом исчислении составляет 173 405 руб. (1 год – 43351 руб., 2 год – 86 702 руб., 3 год – 260 108 руб.) К оплате за 2017 год подлежит арендный платеж в сумме 43 351 руб. Актом приема-передачи от 05.12.2016 земельный участок передан обществу. Согласно пункту 3.2. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1 договора суммы до истечения 10 дня начала следующего месяца, а за 4 квартал - не позднее 31 декабря текущего года.

Согласно соглашению от 11.01.2017 ООО «АРСА» передало ООО «Южная строительная компания» права и обязанности арендатора земельного участка из земель промышленности, связи и иных назначений с КН 15:07:00010101:239 общей площадью 45321 кв.м., расположенного в Алагирском районе РСО-Алания, слева от автодороги «Алагир-Ардон». Актом приема-передачи от 11.01.2017 указанный земельный участок передан ООО «Южная строительная компания»

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Установив факт неоплаты ответчиком арендных платежей в период с 01.04.2017 по 31.12.2017, Администрацией в адрес ответчика 01.12.2017 направлено письмо от 30.11.2017 № 276 и 17.04.2017 направлена претензия от 01.02.2018 № 16 о погашении в течение тридцати дней  задолженности за указанный период в размере 130 054 рубля., в том числе пени – 16 329 руб., и о подписании соглашения о расторжении договора аренды.

Письмо от 30.11.2017 № 276 получено ООО «Южная строительная компания» 05.12.2017, претензия получена ответчиком 28.02.2018, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении, представленными в материалы дела.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются договором аренды. 

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации); к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и утверждены Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты, что согласуется в правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.3010 № 12404/09, содержащееся в названном постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

.

Расчет арендной платы за земельный участок с КН 15:07:0010101:239, площадью 45321 кв.м. произведен в соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания от 28.11.2014 № 412 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов РСО-Алания», постановлением Правительства РСО-Алания от 16.12.2011 № 341 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные в муниципальных районах РСО-Алания, условиях и сроках ее внесения», исходя из коэффициента, указанного в приложении № 9 к постановлению № 341 – 0,4%.

На основании изложенного Администрацией пересчитана сумма арендных платежей, остаток по которым за 2017 год составляет 130 054 руб., при этом учтена оплаченная ответчиком за спорны период в счет арендных платежей сумма 43 351 рублей.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор должен выплатить арендодателю пеню за каждый день просрочки платежа, из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В связи с несвоевременной оплатой арендных платежей истец рассчитал сумму пеней за заявленный период в размере 3 575 рублей. 

Расчеты истца судом проверены и признаны правильными.

   Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в размере 130 054 руб. и пени в размере 3 575 руб., а всего – 133 628 руб. 

При рассмотрении исковых требований администрации в части расторжения договора аренды земельного участка от 05.12.2916 № 98, заключенного между Администрацией и ООО «АРСА», и о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 11.01.2017, заключенного между ООО «АРСА» и ООО «Южная строительная компания», судом установлено следующее.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае истец в обоснование нарушения ответчиком условий договора ссылается на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных норм закона следует вывод, что, предъявляя по настоящему делу иск в части исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2016 № 98 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.01.2017, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он до обращения с иском по настоящему делу в части указанных исковых требований направлял ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора аренды.

Суд считает, что истцом в материалы дела в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства надлежащего направления истцом в адрес ООО «АРСА» (договор аренды с которым просит расторгнуть администрация) предложения о расторжении договора аренды земельного участка и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по соглашению сторон (стороной которого является также ООО «АРСА»).

Как указано в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 2 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Истцом в качестве подтверждения соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела представлены письмо Администрации от 30.11.2017 № 276, направленное в адрес ООО «ЮСК» с предложением в течение пятнадцати дней с момента  получения письма погасить образовавшуюся за период с 01.04.2-17 по 31.12.2017 задолженность в сумме 130 054 руб., в том числе пени 3 575 руб., путем перечисления (внесения) денежных средств по указанным в письме реквизитам.

Также представлена претензия от 01.02.2018 № 16, направленная в адрес ООО «ЮСК» с предписанием в течение 30 календарных дней с момента получения претензии  подписать соглашение о расторжении договора аренды и перечислить задолженность по арендным платежам путем перечисления (внесения) денежных средств по указанным в претензии реквизитам. 

Однако, доказательств направления в адрес ООО «АРСА» претензии с предложением расторгнуть договор аренды от 05.12.2016 № 98, администрацией в материалы дела не представлено. Судом установлено, что такая претензия в адрес ООО «АРСА» не направлялась.

Также не направлена в адрес ООО «АРСА» претензия с предложением о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей (перенаем) от 11.01.2017 по договору от 05.12.2016 № 98, заключенного между ООО «ЮСК» и ООО «АРСА».

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в отношении ООО АРСА». В отсутствие указанных доказательств досудебного порядка урегулирования спора исковое заявление в этой части подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. 

С учетом изложенного судом не дается оценка процессуальному статусу ООО «АРСА», определенному истцом в качестве третьего лица.

Государственная пошлина, исчисленная из суммы удовлетворенных требований, подлежит взысканию с ответчика в бюджет Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 года по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 11.01.2017, заключенному между ООО «АРСА» и ООО «Южная строительная компания» и зарегистрированному 02.02.2017 за № 15:07:0010101:239-15/007/2017-2, в размере 130 053 рублей - основного долга и пени в размере 3 575 рублей,  всего - в сумме 133 628 рублей.

Требования Администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания о расторжении договора аренды от 05.12.2016 № 98, заключенного между АМС Алагирского района РСО-Алания и ООО «АРСА», и о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 11.01.2017, заключенного между ООО «АРСА» и ООО «Южная строительная компания», оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 5 008,84 рублей.

Выдать исполнительные листы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия через Арбитражный суд РСО-Алания.

 

            Судья                                                                        С.Х. Бекоева